“营改增”成为朋友圈近期的“高频词”，很多购房者还是不得甚解，“营改增”将对个人二手房买卖造成什么影响？交易税费到底是会增加还是减少？“营改增”后房价会降低吗？一起来看看。

　　Tips：增值税与营业税有啥区别？

　　增值税，顾名思义就是对于增值部分来征收税收，一件产品买来50元，卖出去100元，那么增值部分就是50元，乘以一个税率（如11%），即是要交给国家的。

　　营业税更简单，一个产品卖出去100元，乘以一个税率，就是你要交给国家的。

　　营改增，简单说就是原来按营业税征收的部分行业，现改为按增值税征收。

　　什么是“营改增”？

　　3月24日，财政部官网公布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，通知明确，经国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。同时发布《营业税改征增值税试点实施办法》等相关文件。 

　　《规定》指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　“营改增”来了，有控制房价的作用吗？

　　从理论上讲，根据上述的计算方法，房价上涨幅度越大，增值税的税收就会越高。而涨幅比较小的话，增值税的税额就会少一些。从这个角度讲，也许会有一定的抑制作用。但影响房价上涨的因素很多，包括供求关系、人口流入(出)、收入水平、货币政策等等，单靠改变税收征收办法来抑制房价显然不太现实。从过往经验来看，如果房子供不应求，税负都可以转嫁给买房者。因此，也不太存在抑制房价的问题。

　　@周峰：税收成本降到一定程度会对当前房价产生一定有利影响。但我们只能说如果税负成本的明显下降会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。

　　@易居中国总裁丁祖昱：不是成本决定房价，而是市场决定房价。当前市场，楼盘成本5万元/平方米，如果市场可以卖6万元/平方米，没有一个人会卖5.9万元/平方米；但是如果市场只能卖4.5万元/平方米，企业也不会死扛着要卖5万元/平方米，导致卖不出去只能等死。

　　“营改增”后二手房交易税费是增是减？

　　李克强总理曾表示，“营改增”之后税负只减不增，因此从理论上讲，二手房交易总体上应该遵循这一原则，但具体情况或许要根据实际来定。

　　@kaiak：比如，100万买一套房子然后150万卖出，如果符合征收营业税的条件，那么卖房时，其税基就是150万，按5%的税率来算，营业税额为7.5万。如果改为增值税，税基是50万，按照11%的税率来算，增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。但如果增值的幅度比较高，100万的房子卖了200万，按营业税就是十万，按增值税算是11万，这样税负增加了。

　　@社科院张斌：二手房交易营改增后，原有营业税优惠政策很有可能平移，即以前二手房持有两年以上转让免征营业税，未来二手房持有两年以上转让也将免征增值税，实现税负稳定。

　　@上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建：到底是增是减需视不同情况而定，并不能简单断言二手房交易的税负一定是提高还是降低。

　　地区不足2年的住房对外销售购买2年以上（含2年）住房对外销售

　　营改增前营改增后营改增前营改增后

　　北京市

　　上海市

　　广州市

　　深圳市全额征收

　　营业税按照5%的征收率

　　全额缴纳增值税非普通住房，

　　差额征收营业税对差额按照5%

　　征收增值税

　　普通住房，

　　免征营业税免征增值税

　　其他地区全额征收

　　营业税按照5%的征收率

　　全额缴纳增值税免征营业税免征增值税

　　“营改增”还需要哪些实施细则？

　　@旷野幽兰：土地成本是否能抵扣、全行业的贷款利息支出进行进项税抵扣、金融行业营业税优惠政策是否延续、酒店等生活性服务业采用何种计税方法等等政策，需要等细则出台。

　　@垚辰：增值税涉及到抵扣的问题。比如，消费者买房之后，成本价是100万，但花了50万进行装修，出售之后，这些装修费用都沉淀在房子中，等出手的时候这部分资金能抵扣吗？如果抵扣的话，又是否算折旧？这都需要细则来确定。

　　现在二手房交易要缴哪些税？

　　目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中，营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

　　为什么要“营改增”？

　　营业税有个天然问题，就是重复计税。营改增最大的特点就是减少重复纳税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。

　　@铅笔芯：举个例子什么是重复计税？假设甲地产公司卖一套房是100万，交税时按照100万的税基来计算，然后买到这100万房子的人过段时间以200万卖了，这时税基变成200万。问题是这个人买房的时候，地产公司已经为那100万交了一遍税了，而200万的时候那100万的成本又交了一遍税，如果这套房被转手N次，那么最初的100万会被重复收N次税。

　　小结：总体来说，此次个人买卖房屋的增值税改革基本相当于营业税换了个说法而已，交税与之前并没有非常显著的变化，个人税费只降不升。体现了税负不增加的原则，但也让此前普遍的减税期待落空，行业去库存仍然要按照自身原来的逻辑继续进行。