一、土地市场

　　注：土地市场报告仅统计来源为招标、拍卖、挂牌土地数据，无成交价格的土地，未参与统计。

　　2016年一季度，长沙共供应土地58宗，2662.85亩，成交54宗，3053.28亩，总成交金额304192万元。其中3月份长沙土地供应23宗（604.1亩），土地成交15宗（1363.84亩），其中公布成交金额土地12宗，总金额90694万元。3月份岳麓区供应土地220.61亩在各区县供应量中排名第一，长沙县土地成交395.77亩在各区域土地成交面积中排名第一。

　　表1   2016年一季度长沙各区县土地供销情况

　　区域供       应成       交

　　宗数面积(亩)规划建筑面积(万㎡)宗数面积(亩)总金额(万元)

　　芙蓉区255.3711.2979159.333587

　　天心区000000

　　雨花区3421.9290.10754453.36112273

　　开福区2238.7215.91525629.1343607

　　望城区6411.7355.5707541922390

　　岳麓区5489.0672.92083324.7178270

　　浏阳市20248.3838.159911150.77639

　　长沙县2395.7747.4924438.0218628

　　宁乡县18391.932.938121578.9624798

　　总计582662.85364.4021543053.28304192

　　1、住宅土地市场情况

　　2016年一季度长沙市住宅及住宅兼容商业土地供应12宗（952.69亩），成交11宗（750.2亩），其中公布成交金额土地10宗，197787万元。(见图1）

　　2、商业土地市场情况

　　2016年一季度长沙商业及商业兼容住宅土地供应28宗（386.35亩），成交17宗（303亩），其中公布成交金额土地9宗，总金额23081万元。（见图2）

　　3、工业土地市场情况

　　2016年一季度长沙工业土地供应15宗（1080.98亩），成交21宗（1375.92亩），其中公布成交金额土地17宗，总金额43418万元。（见图3）

　　二、新房住宅

　　1、供应情况

　　2016年一季度内五区新建商品住宅批准预售共108.31万㎡，同比去年一季度下降42.69%，环比下降64.61%；其中今年3月份新建商品住宅批准预售36.3万㎡，同比上升5.83%，环比上升260.83%。

　　2016年一季度四县市新建商品住宅批准预售99.5万㎡，同比去年一季度下降6.55%，环比上升13.97%；其中今年3月份新建商品住宅批准预售34.6万㎡，同比上升222.46%，环比上升164.53%。（见图4）

　　2、成交情况

　　2016年一季度长沙市内五区新建商品住宅累计网签288.32万㎡，同比上涨15.61%，环比下降17.70%；其中3月份网签161.46万㎡，同比上涨136.74%，环比上涨264.88%，成交强势反弹，达到近一年来的峰值，并且远超去年同期水平。

　　2016年一季度长沙市四县市新建商品住宅累计网签159.75万㎡，同比下降1.41%，环比上涨48.91%；其中3月份网签85.29万㎡，同比上涨33.66%，环比上涨172.75%，四县市的成交同样强势反弹。（见图5）

　　3、价格趋势

　　2016年3月，长沙市内五区新建商品住宅成交均价为6532元/㎡，环比下跌1.30%，同比上涨2.91%。3月份内五区新建商品住宅成交量升价稳，价格微调。

　　同期，长沙市四县市新建商品住宅成交均价为4430元/㎡，环比上涨5.43%，同比上涨10.34%，4月份四县市新建商品住宅成交量价齐升。（见图6）

　　4、供销比走势

　　2016年3月份长沙市（含内五区与四县市）新建商品住宅供销比为0.29,供销差距进一步拉大。（见图7）

　　5、待销分析

　　截止2016年一季度，长沙市内六区已取得批准预售证且未销售的商品住宅面积为1199.25万㎡，110976套；其中岳麓区商品住宅待售量最高，达到373.26万㎡，占比31.12%，芙蓉区待售量最低，为68.37万㎡，占比5.70%。（见图8）

　　根据目前的库存总量和去化速度计算，截止一季度末长沙市内六区商品住宅的去化周期为10个月。（见图9）

　　6、各区县情况

　　从全市各行政区供应和成交来看，2016年一季度住宅供应面积最大的是长沙县，新增批准预售37.52万㎡，最少的是芙蓉区，新增批准预售仅1.64万㎡；成交方面一季度岳麓区成交夺冠，住宅网签112.40万㎡，芙蓉区成交量最小，仅为16.33万㎡。（见图10）

　　从各区域成交价格来看，2016年一季度长沙市开福区住宅成交均价最高，为7208元/㎡，浏阳市价格最低，为3807元/㎡。与去年同期相比，天心区、开福区、雨花区、浏阳市成交均价有所下跌，其他区县成交均价有所上涨，其中雨花区跌幅最大，价格同比下降5.44%，岳麓区涨幅最大，同比上涨27.40%。

　　表2    2016年一季度长沙市各区县住宅网签均价一览

　　区域网签均价（元/m2）同比（%）

　　芙蓉区66977.81

　　天心区6065-1.13

　　岳麓区655527.4

　　开福区7208-1.34

　　雨花区6560-5.44

　　望城区43673.39

　　长沙县48838.18

　　浏阳市3807-0.17

　　宁乡县381315.29

　　三、商品非住宅

　　1、办公用房

　　2016年一季度内六区新建办公用房共成交19.85万㎡，同比增长50.30%，环比下降25.60%。其中，3月份长沙市内六区新建办公用房成交5.19万㎡，同比增长76.53%，环比增长139.17%；成交816套，同比增长172.00%，环比增长164.94%。整个一季度办公用房成交量环比有所下降，但比去年同期上涨明显。

　　截止3月底，成交面积排名前三的项目为泰贞大厦、金桥市场集群、天下一家华府。从一季度各区域的成交情况来看，内六区办公用房成交雨花区排名首位，成交5.11万㎡，望城区排名末尾，成交1.87万㎡。

　　价格方面，2016年一季度内六区办公用房成交均价为9816元/㎡，其中3月份成交均价为8048元/㎡，环比上涨3.74%，有企稳回升的态势。（见图11）

　　2、商业用房市场

　　2016年一季度内六区新建商业用房成交面积22.28万㎡，环比下降20.51%，同比减少30.11%；其中3月份单月成交面积8.02万㎡、1124套，同比分别增加46.35%、59.21%。一季度成交面积前三的项目为高星物流园、达美苑、香丽名苑。

　　价格方面，近一年长沙市内六区新建商业用房成交均价都在10000元/㎡以上，其中3月份成交均价为12625元/㎡，环比增长19.72%。（见图12）

　　四、二手房市场

　　成交情况

　　2016年一季度，全市二手住宅成交118.76万㎡，成交套数为10880套，同比分别增长43.30%，40.77%。其中3月份长沙市二手住宅成交51.92万㎡，环比增长157.41%，同比增长97.79%。（见图13）

　　2016年一季度，内六区房产一、二级市场成交比值为3.66:1，其中岳麓区成交差距最大，为7.29:1，新房成交仍是重点，芙蓉区差距最小，为0.95:1，表明其市场成熟度较高，二手房交易已经逐渐占据主导地位。

　　表3   2016年一季度长沙市内六区房产一、二级市场交易量对比

　　区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区内六区

　　比值0.95:13.04:17.29:12.77:12.89:16.57:13.66:1

　　五、预警预报

　　1、土地市场

　　4月8日“湘十条”发布，明确了根据去化周期控制土地供应，从供给端进行控制；因此长沙市未来土地供给将有效减少。但是同时楼市政策不断，成交逐步复苏、库存压力有效缓解的同时，将带动土地市场的复苏。

　　从预供应的热点板块来看，近期开福区是上市主力，一批住宅与商业用地将陆续上市，一季度商业用地与住宅兼容商业成为新增土地供应的主流。

　　近期预供应热点地块：

　　近期上市住宅类土地：

　　区域土地位置面积(亩)土地用途拟出让方式预出让时间

　　开福区戴家河城中村改造项目地块103.6住宅兼容商业待定半年以上

　　开福区长沙金融生态区S9地块17.8住宅兼容商业待定半年以上

　　岳麓区滨江新城C6号地块202.87住宅兼容商业待定半年以上

　　开福区天都二地块项目地块95.0住宅兼容商业待定半年以上

　　近期上市商业类土地：

　　区域土地位置面积(亩)土地用途拟出让方式预出让时间

　　开福区长沙金融生态区S15地块30.52商业待定半年以上

　　开福区长沙金融生态区S10-2地块57.75商业兼容住宅待定半年以上

　　开福区长沙金融生态区S10-1地块35.73商业待定半年以上

　　开福区长沙金融生态区S6地块15.42商业待定半年以上

　　开福区长沙金融生态区S5地块9.35商业待定半年以上

　　2、新房住宅

　　总体形势：经过去年下半年长沙楼市的高位放量成交，一季度前两个月楼市略显平淡，但异常火爆的“金三”使得一季度成交仍保持在高位，甚至高于去年同期水平。在楼市契税新政、银行二套房首付、房产贷款利率折扣等利好政策的影响下，3月份成交量环比大增，火爆的态势预计在4月将有所回落。

　　房价走势：从价格上来看，3月份价格环比略有上升，同时高于去年同期水准;整个一季度的均价也高于去年同期水准，这主要是去年的高位成交更多的是以价换量，同时使得长沙楼市的库存压力有所缓解，再加上利好政策护航，楼市成交量高，因此价格有所上涨，这样的态势预计在下一季度还将持续。

　　板块结构：从区域来看，一季度岳麓区、天心区与雨花区是长沙商品住宅成交的主战场，占比接近整个长沙市一季度商品住宅成交量的一半；梅溪湖板块活跃程度依然较高，而芙蓉区则相对比较沉寂。

　　购房提示：整体来说，上半年是理想的购房期，长沙市的高库存压力有所缓解，房企并不急于去库存，去年下半年以价换量的情形基本不可能再出现；长沙楼市的价格逐步进入上升通道。

　　3、非住宅市场

　　办公用房方面，一季度成交面积和套数均同比提升显著，同时均价也略高于去年同期水平，市场有所回暖。但长沙写字楼库存仍处于高位，仍将面临挑战，不过各自面临的库存压力和市场环境会不一样；品质较好、地理位置优越、物业水平较高的写字楼的市场行情相对会比较好，整体品质一般的写字楼可能会面临着较大的去化挑战。

　　商业用房方面，一季度成交面积环比同比均大幅下降，3月份成交虽环比大幅上升，但是 “金三”这样一个传统的楼市旺季，交出的成绩单仍不能使人满意，并且长沙楼市商业用房去化压力基本无大的变化，库存仍处于高位，市场形势仍然较为严峻。

　　4、二手房市场

　　一季度二手房成交相较去年同期提升超过三成，尤其是3月份，二手房住宅成交为近一年来第二高，火爆的态势预计仍将持续一段时间；随着时间的推移，利好政策的边际效应逐步减弱，二手房市场将逐步降温，趋于稳定，但仍将处于高位，高于去年同期水平。

　　5、后市分析

　　总的来看，政府的政策利好以及开发商的优惠活动，为购房者带来了真正的实惠，共同促进了成交量的上涨。接下来长沙楼市的热度预计还会持续一段时间，成交量可能会保持良好的态势，但难以保持环比增长。3月份成交爆棚后，4月会有所回落，但今年楼市的发展态势良好。