棚改人群是刚需，但对产品的要求有其特定的定位。根据深入棚改片区的实地调研，我们对长沙楼市的棚户改造的整体情况进行了分析，并对棚改人群的需求进行了精准定位，力求还原长沙棚改2016的整体进程。

　　PART 1 长沙棚户区现状与成因

　　长沙市棚户区的现状

　　长沙市目前仍存在着面积较大的棚户区，这些棚户区存在着较多的隐患和问题：一是使用年限久，建设标准低，年久失修；二是户均面积狭小，房屋密度大，基础配套设施不完善，生活条件相对简陋；三是居住人员成分复杂，社会治安管理较为困难。

　　长沙市棚户区的形成原因

　　1、历史原因

　　计划经济年代，职工的住房问题大多由单位就地解决，统一建造集体单位宿舍，或是职工在单位的支持下的私人建房。随着近些年来企、事业单位的改制，部分企、事业单位发生了了关、停、并、转等情况，以及所隶属的单位效益不好，这些房屋没有足够的资金来维修，当房屋出现质量问题时，也没有人管理，长年累月外观上显得异常破旧，逐渐沦落为棚户区。

　　2、城市化和工业化建设的发展

　　随着城市化和工业化建设的发展，城市规模不断扩大，原居住在城乡边缘的农民在农业用地被征用之后转为了城镇居民。由于部分居民收入减少，出租房屋就成了大部分原村民的主要收入来源，在这种经济收益的驱动下也就出现了大量的违章建筑房屋，久而久之原居住房屋形成了大片的棚户区。另一个是工业化进程中生活设施发展滞后于生产发展，工矿企业居住区建设较粗糙，一般为简易住房，随着时间的推移，也形成了现在的棚户区。

　　3、外来劳动力人口的涌入

　　农民进城形成的非农业就业者聚居这是长沙市棚户区形成的第三大原因，为提高城市竞争力增强城市集聚效应，在加速发展中，外来劳动力人口的规模也迅速扩大，“城中村”因其低廉的价格吸引外来人口入住，而由于城中村房屋规划管制较松，外来人口的大量涌入导致城中村房屋规模的扩大，尤其是短期内获取既得利益的心态驱使下的大量胡乱建造的房屋。“城中村”作为快速城市化的产物，成为了长沙棚户区的主要组成部分。

　　PART 2  2016棚改项目具体情况

　　2016年芙蓉区棚改项目

　　黄土塘棚改计划改造面积：22550㎡；计划改造户数：167户；计划投资：50800万元；进度：签约阶段

　　火炬村城中村改造计划改造面积：31000㎡；计划改造户数：190户；计划投资：26400万元；进度：签约阶段

　　友谊商店东旧城改造计划改造面积：15100㎡；计划改造户数：141户；计划投资：59400万元；进度：签约阶段

　　蔡锷中路两厢棚改计划改造面积：91000㎡；计划改造户数：1400户；计划投资：5000万元；进度：管网改造

　　2016年天心区棚改项目

　　新建西路棚改计划改造面积：58500㎡；计划改造户数：650户；计划投资：50000万元；进度：签约阶段

　　长沙机床厂及周边棚改计划改造面积：54000㎡；计划改造户数：600户；计划投资：60000万元；进度：签约改造

　　天心阁周边棚改计划改造面积：20000㎡；计划改造户数：240户；计划投资：1500万元；进度：管网改造

　　石人村城中村项目计划改造面积：93000㎡；计划改造户数：300户；计划投资：65000万元；进度：签约改造

　　黑石村城中村项目计划改造面积：28617㎡；计划改造户数：400户；计划投资：59029万元；进度：签约改造

　　2016年岳麓区（含湘江新区）棚改项目

　　三叉矶棚改计划改造面积：105000㎡；计划改造户数：930户；计划投资：110000万元；进度：已发第三公告

　　和馨园二期C区计划改造面积：25949㎡；计划改造户数：184户；计划投资：4228万元；进度：基础施工

　　金南家园二期计划改造面积：71941㎡；计划改造户数：547户；计划投资：6516万元；进度：主体施工

　　和泰家园一期B区计划改造面积：51155㎡；计划改造户数：487户；计划投资：10369万元；进度：基础施工

　　和沁园三期计划改造面积：35246㎡；计划改造户数：240户；计划投资：5000万元；进度：基础施工

　　2016年开福区棚改项目

　　黄兴北路棚改计划改造面积：29750㎡；计划改造户数：350户；计划投资：35700万元；进度：签约阶段

　　伍家岭片区地块计划改造面积：75000㎡；计划改造户数：750户；计划投资：90000万元；进度：已发一公告

　　汽电地块和潘家坪路以北计划改造面积：22000㎡；计划改造户数：400户；计划投资：26400万元；进度：已发一公告

　　德雅路片区棚改计划改造面积：60000㎡；计划改造户数：600户；计划投资：72000万元；进度：已发一公告

　　潮宗街街区改造计划改造面积：110500㎡；计划改造户数：1300户；计划投资：165750万元；进度：管网改造

　　2016年雨花区棚改项目

　　小林子冲棚改计划改造面积：4940㎡；计划改造户数：60户；计划投资：7000万元；进度：征收签约阶段

　　梨子山长电宿舍及省苎麻棚改计划改造面积：10395㎡；计划改造户数：127户；计划投资：7890万元；进度：征收签约阶段

　　雅塘村社区棚改计划改造面积：107640㎡；计划改造户数：1420户；计划投资：114348万元；进度：已发一公告

　　长岭市政宿舍棚改计划改造面积：10200㎡；计划改造户数：198户；计划投资：14960万元；进度：已发一公告

　　衡器厂棚改计划改造面积：6885㎡；计划改造户数：148户；计划投资：10540万元；进度：已发一公告

　　石马城中村棚改计划改造面积：148824㎡；计划改造户数：138户；计划投资：37440万元；进度：征收签约阶段

　　PART 3 2016棚改大数据

　　棚改对房地产去化的带动

　　2016长沙市棚改以货币补偿安置为主，鼓励棚户区改造居民购买商品住房改善民生、加快拆迁、消化存量,将是2016年长沙楼市“去库存”的一种主要手段。2016年长沙市内五区新建与续建的棚改项目共44个，其中货币补偿的项目为30个，另有7个项目以货币补偿为主；2016年长沙市棚改计划改造户数为15524户，非货币安置为3468户，以货币安置为主的为3500户，按照货币补偿为主的项目货币补偿占70%计算，2016年长沙市棚改货币补偿为11006户，根据2016棚改拆迁置业需求调查问卷，棚改货币化安置购置房屋套均面积为80㎡，按此规模计算，货币化安置带来的商品房需求约为88万㎡，将极大的缓解长沙楼市的库存压力。对于房地产业来说，棚改货币化安置释放了棚户区居民对商品住宅的大量需求，加快去化，盘活库存，同时棚改对城市形象的提升，也能在一定程度上加强对外来客群的吸附力，棚改货币化安置将从长远意义上拉动房地产去化。

　　棚改人群需求定位

　　通过对棚改2016计划区域需求调研以及过去五年利用货币补贴购买普通商品住房的棚改区居民的置业成交信息进行统计分析，总结出货补人群在购房区域、户型面积、成交金额、成交价位等方面的需求倾向。

　　①购房区域偏好

　　对于过去棚改置业区域的统计分析，大部分的棚改人群置业区域倾向都是在自己的原住地附近，倾向于居住在自己熟悉的环境，反映出货补对象对原有居住地附近置业的消费偏好。

　　②户型面积

　　我市货补人群购买普通商品房住宅的成交面积段主要集中在60-90平米、90-120平米的二、三居室的住宅，占比接近八成，这与棚改人群习惯多代同堂的居住环境有关。尽管拆迁后子女分别购房，但还是希望能够有足够的房间供家人回家居住。

　　③成交均价

　　具体来看，棚改人群对单价较为敏感，5000元以下及5000-6500元/平米受到最多人关注，接近八成。

　　④ 成交总金额

　　从成交总价来看，棚改人群对总价在40—60万的总价最为接受，占比37%，40万以下占比22%，60-80万占比31%，80万以上占比10%。

　　总结：棚改区居民置业区域倾向于在原住地附近，置业面积倾向于90-120㎡这个区间，至于置业价格，单价5000-6500元，总价40-80万更能被他们所接受。

　　PART 4 关于棚改的5大建议

　　科学规划，逐步推进

　　棚户区改造的根本目的是保障居民的基本住房需求，政府应当充分考虑经济发展水平和财政承受能力，结合城市规划、土地利用规划和住房保障规划，合理确定棚户区改造目标任务，优先改造连片规模大、住房条件差、安全隐患重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤的逐步实施。

　　加大政策支持力度

　　棚户区改造要充分考虑到低收入群体的经济承受能力，积极吸引资信和口碑良好的的房地产开发企业参与棚户区改造，以政府组织团购等形式实现开发商让利，并且辅以棚户区居民购房时税费上的减免，努力降低棚户区居民购买商品房的购房成本，并且设立专项基金，为困难户提供资金上的支持。

　　注重城市改造开发建设的整体性、长期性

　　在棚户区改造过程中，要与城市开发建设有机结合，棚户区改造是一项复杂的系统工程，涉及到社会、经济、政治的各个方面，棚户区改造必须把城市形象提升、区划布局、棚户区居民生活品质保障等协调统一。同时棚户区改造并不是一蹴而就的，要立足长远，统筹安排。

　　正确把握舆论导向，加强宣传

　　通过电视、网络等媒体对棚改进行积极正面的宣传，有针对性的宣传棚户区改造的重要意义，并使群众了解棚户区改造的有关政策，为群众提供棚改政策解答和咨询，有效降低棚改工作中的阻力，让这一民生工程得到群众的理解和支持。充分发挥政府的组织引导作用，正确把握舆论导向，为棚户区改造工作营造一个良好的舆论氛围。

　　区别对待，

　　注重传统的保护

　　棚户区改造过程中，要注重对传统特色的保护，一些符合棚户区标准的老旧街区也是有其存在的必要的。要严格界定改造范围，杜绝一刀切模式，城市的特色和个性是一个城市的灵魂，对一些有价值的、具有文化特色的街区、建筑应规划保留，维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和历史建筑。