2014年的跌宕

　　2015年的表面复苏

　　在史上最宽松货币政策

　　和政府大力支持去化的环境下

　　2016长沙楼市需要关注哪些要点？

　　对哪些方面需要尤其注意

　　从而避开险境开辟新峰？

　　Part 1 土地市场预警

　　一、土地类型预警

　　除工业土地占比大幅上涨以外，2015年的土地市场成交延续了和发展了2014年土地市场的态势，住宅用地的成交进一步萎缩，商业用地占比进一步加大。在非工业用地外，商业用地成为了2015年长沙内六区市场推地的重点。连续几年商业用地出让比例的加大，也增加了2016、2017两年的商业待开发体量。在目前商业综合体和商业用房已经出现饱和的情形下，未来的商业地产的运营压力进一步加大。

　　经过去年一年住宅的成交反弹，预计2016年的商住用地比例会有所回升，纯商业用地的比例会下降。2016年投入开发纯商业用地的压力和风险仍然比较大，商住用地的开发在快速去化的形势下只要找准价格和区位定位，还是比较稳妥。

　　二、拿地区域预警

　　行政区域预警

　　2015年内六区成交411万方，其中商住三类成交180万方，占比跌破50%，商住三类中，商业用地比重超过63%；居住用地和商住用地因主要成交在望城区，导致平均楼面地价被大幅拉低。从2015年的成交情况来看，土地成交也呈现逐年边缘化的趋势。从2015年的成交情况来看，土地成交也呈现逐年边缘化的趋势，由于传统五区内供应减少，尤其是居住用地，2016年的拿地主要区域仍在望城区，商业用地将是重头，在望城开发大体量商业项目在近两年可能会遇到较大竞争压力。

　　板块预警

　　2015年滨江新区三大板块（梅溪湖、洋湖、滨江新城）仅有1宗地块成功出让，成交地块少成交溢价低，这相比前几年滨江新区一出地块企业纷纷抢地的火热现象，大为不同；而近几年大热的高铁新城也因库存高企的原因，2015年无地块成交。

　　2015年的河西土地市场三大板块虽然成交不理想，但主要是开发商拿地均很谨慎、政府推地质量不高，有意控制节奏。而随着洋湖垸湿地公园的开放、梅溪湖板块规划逐步落实、滨江新城的进一步完善成熟，在湘江新区的牵扯下，三大板块的吸引力将进一步加深，区域内房地产市场未来的竞争将愈演愈烈，但土地市场不可能再回到几年前的水平。        

　　Part 2 商品房供应和推盘预警

　　产品上市时段预警：

　　对在售项目新开工至拿预售证日期进行抽样调查，时间间隔会随着政策的放松和收缩态势略有发化，但基本间隔在6-7个月，即项目新开共后需6-7个月左右斱能拿到预售证。因此，大部分2015年下半年的新开工项目预计将在2016年上半年上市，成为市场新增供应量。此时长沙住宅市场将迎来多个项目上市，时段内相对销售压力较大。

　　产品开发类型预警：

　　近三年，市场消化主力产品由极刚需逐渐向改善型过渡。2015年，90-120㎡销量单比达到35%，近两年，该类型产品市场分额扩大速度加快。

　　2015年，住宅产品单套大亍90㎡产品消化量占三分之二。2015年，客户对产品需求转变已成定势。加上棚户区改造浪潮和全面两孩的推进，2016年楼市主需求将继续向改善型产品倾斜。

　　各面积段历年销售占比（2011-2015年）

　　面积段2011年

　　比例（%）2012年

　　比例（%）2013年

　　比例（%）2014年

　　比例（%）2015年1-11月

　　比例（%）

　　≤60㎡12.369.4311.528.747.39

　　69-90㎡27.2428.1626.3924.3222.41

　　90-120㎡24.2131.6032.4235.3037.88

　　120-144㎡20.8019.4320.7521.0024.56

　　＞144㎡15.3911.388.9210.647.76

　　从表中可以看出，内六区住宅产品单套90-120㎡、120-144㎡两种类型产品近三年销量持续提升，表明客户需求转移提速。相比之下，60平米以下套型成交比例不足8% 。原因有两个，其一，2015年置业人群以自住为主，投资小户型放租的比例下降明显；其二，一次性到位的置业者比例增加。 

　　营销推广预警：

　　从营销上看，2016年，渠道营销加码、升级，配合贴近市场的定价策略和产品价值力的传输，将成为提高项目提高销量的制胜利器。光靠价格“拼跌”并不能带来销量的持续走高。“性价比”升级为衡量各类型产品线的高关注标准，不再是普通住宅的与属代名词。未来是对差异化产品价值和创新营销模式的考验。

　　2016年，在2015年大行其道的截客、分销模式由于受到其自身内部监管的难题，市场份额会有所退让。传统媒体、新媒体的价值传播，线下口碑转介和老带新等多渠道带来持续客源，结合真实惠的产品，成为持销的关键。

　　Part 3 价格定位预警

　　从2015年的情况来看，内六区成交价位段主要集中在7000元/平米以下，除去非市场化的定向房源，5000-7000元产品的成交占比超过50%，其中5000-6000的产品要略多一些。这说明当下的长沙市场就是一个受刚需、刚改左右的市场。对于房企来说，价格定位十分重要。在目前的环境下，价格在中段，相对交通环境较好的性价比突出的项目，将会在2016年获得快速的去化。

　　价位段 比例（%） 

　　≤4000元/㎡  18.88

　　4000-5000元/㎡ 18.18

　　5000-6000元/㎡  21.95

　　6000-7000元/㎡ 20.87

　　7000-8000元/㎡  9.73

　　8000-10000元/㎡ 7.4

　　＞10000元/㎡  3

　　合 计 100

　　Part 4 区位板块预警

　　行政区域预警：

　　望城土地储备量最大，将成为未来几年开发的要地。芙蓉、岳麓商办类用地待开发比重超过五成，建议开发前做好区域同物业市场调研类工作。

　　尚未开发发的土地中，也是望城单比最大。2012-2015年，内六区出让的年土地总量中，超过一半位于望城。近四年开发土地面积比重超过六区总和的65% ，未来区域房地产开发仍有较长周期。新项目进入该区应谨慎。

　　2012-2015各区住宅及商办待开发量

　　天心区开福区雨花区芙蓉区岳麓区望城区

　　目前住宅待开发量（万㎡ ）11.1446.32127.2117.34142.151048.24

　　目前商办待开发量（万㎡ ）6.6745.11155.2125.16212.38731.15

　　各板块短期风险预警：

　　各板块对市场销量贡献率分化明显。2016年，星沙-经开、省府-红星、洋湖垸、梅溪湖、高铁新城、滨江新城将成为提升整体销量的主力，区域星沙-经开作为一个独立板块，月均销售突破1500套，在售项目数量领先于其余十三大板块。

　　第二梯队四个板块成交量贡献率占一半。片区内在售项目在2015年大多实现了快速去化、成交活跃期，预计2016年依旧成为销售主力区域。麓谷、隆科、月湖城北、滨江新城月均消化量在5万方左右。片区处于前期规划兌现期，2016年将成为成交带动潜力区域。

　　第四梯队贡献率较小，区域楼市极端发展是主因，未来对整体成交的拉动作用较小。

　　2016年，高铁新城、星沙和洋湖垸等市场容量大，目前在售项目数量和去化速度均在前位，发展潜力大，大市府、芙蓉-马王堆等存量低且去化少，短期内区域发展有一定局限性。

　　考虑到库存方面，中心、梅溪湖、月湖城北、滨江等片区消化速度较缓慢，消化周期长于平均水平4个月以上。当然省府红星、洋湖垸、高铁新城虽去化快，但存量也高于平均水平，压力大，短期风险值得关注，应注意推售节奏和产品价值差异化。

　　2015各板块去化情况比较

　　类别名称2015年月均去化

　　套数(套)面积(万方)

　　第一梯队星沙-经开150713.91

　　第二梯队高铁新城8259.33

　　省府红星7717.63

　　洋湖垸7187.9

　　梅溪湖6457.22

　　第三梯队麓谷5856.26

　　隆平高科5425.58

　　月湖-城北5325.45

　　滨江新城4705.18

　　第四梯队大市府4514.62

　　大托暮云4014.32

　　中心3213.56

　　雷锋-金星北3213.47

　　芙蓉-马王堆2091.92