2015楼市成交面持续火爆

　　长沙涌现出大批旺销、高竞争力楼盘

　　为了从微观反映长沙楼市商品房产品的综合情况

　　根据长沙楼市综合竞争力评选模型

　　我们从建筑品质规划因子等指标遴选出

　　100样本楼盘

　　他们代表了长沙楼盘竞争力的最高标准

　　Part 1 长沙楼盘综合竞争力评选标准

　　一、评估目的

　　在变幻莫测的楼市政策环境下，通过科学地评估长沙市楼盘的综合竞争力，盘点近一年来长沙楼市的代表项目，可以给广大市民提供一个房地产价值参考，促使房地产开发企业应当更加注重楼盘品质开发和品牌建设，加强网络竞争力评价指数的监控和管理，最终提高楼盘的品牌影响力。

　　二、技术路线

　　1、确定参评楼盘

　　依据在售楼盘评价体系与规划楼盘评价体系的评分体系指标中，选取三大指标体系排名靠前的100个楼盘，作为全市楼盘综合竞争力评估的参评楼盘样本。 

　　2、制定评分标准

　　为了方便各指标的可比性，将各指标进行标准化处理，根据不同数据的特点，建立数据标准化处理表，使每个指标的得分均处于0-10之间制。

　　3、测算各指标分值

　　在100个参评楼盘样本中，各指标依据其原始数值排名情况，将各指标原始数值转化成标准分值。

　　4、确定指标权重

　　采用德尔菲法，采用不计名方式，邀请区域规划专家和经济学家，对在售/规划楼盘综合竞争力一、二级评价指标设置一定的权重。

　　5、测算一级指标分值

　　设计计算模型，分别得出楼盘品质口碑、区位环境和规划因子的分值和排名情况。

　　6、测算综合竞争力

　　设计楼盘综合竞争力评估模型，依据模型计算出综合竞争力指数，并确定得出上榜楼盘。

　　三、对象标准

　　长沙市楼盘综合竞争力评估样本评选对象应当符合以下条件：（1）已取得批准预售许可证或取得规划许可证的在售或筹建楼盘；（2）楼盘开发建设过程中无重大安全事故；（3）楼盘所在行政区为芙蓉区、天心区、雨花区、开福区岳麓区、望城区和长沙县。

　　四、评价模型

　　1、指标选取

　　目前，国内对楼盘竞争力评估指标体系研究比较少，本文在综合借鉴一些机构对网络口碑评价指标体系的基础上，结合房地产业本身的特点，充分利用长沙市规划信息中心楼盘规划信息指标、0731地产研究院研究成果，立足于长沙市在建在售楼盘、规划楼盘品牌宣传的实际情况，充分考虑指标选取的科学性、针对性、整体性、系统性、可比性、可行性、可操作性、全面性、因地因时制宜性等原则，从楼盘品质口碑、区位环境、规划因子3个一级指标，选取了成交金额、建筑品质、网络热度、土地等级、综合配套、生活便利程度、开发强度、通透性指标、小区配套等9个二级指标，通过建立一套评估模型，得到楼盘综合竞争力指数，如表1所示。

　　2、指标标准化处理

　　通过各指标原始数值标准化处理公式，对各指标数值进行标准化处理，标准化处理公式如下：

　　式中： Fij表示i楼盘j指标的标准分值；

　　Gjmax表示第j指标原始值最大的楼盘原始值；

　　Gmin表示第j指标原始值最小的楼盘原始值；

　　Gij表示i楼盘j指标原始值；

　　k为经验值（此处取值为1.5），根据专家多次实验后得出。

　　3、测算指标分值

　　选取一级指标中每类维度中权重最大的二级指标排名靠前的楼盘作为参选楼盘，先根据标准化处理公式计算出3类一级指标各二级指标的标准分，若某一级指标参选楼盘与其它一级指标参选楼盘未出现重复，该楼盘的其它一级指标下的二级指标分值则采用其它一级指标中二级指标的最低分。

　　4、指标权重确定

　　楼盘口碑评价度的权重采用德尔菲法确定，各指标权重如表2所示。

　　5、计算模型设计

　　式中： I表示楼盘综合竞争力指数；

　　P表示楼盘品质口碑 ；

　　R表示楼盘区位环境 ；

　　A表示楼盘规划因子 ；

　　xi表示楼盘竞争力评价i项评价维度；

　　wi表示第i项评价维度权重。

　　其中，楼盘三大一级指标计算模型公式可表示为：

　　式中： xi表示楼盘竞争力评价i项一级指标 ；

　　xij表示楼盘竞争力评价i项一级指标第j项二级指标；

　　wij表示楼盘竞争力评价i项一级指标第j项二级指标权重；

　　max xij表示第j个二级指标下各样本楼盘的最大值。

　　根据计算出来的评价度模型，采用多目标线性加权函数法对全市在售/规划楼盘品牌竞争力评价指数进行评估，并按此评价方法得出综合排行榜单。