2015年长沙楼市成交火爆

　　全年成交量远胜去年，甚至超过2013年同期

　　达到了近年的峰值水平

　　但是在极高成交量的背后我们也要看到

　　楼市均价较低，楼盘质量参差不齐

　　市场两级分化明显

　　部分房企依然资金紧张年关难过

　　楼市后续的发展还存在不少隐忧。

　　Part 1 经济环境

　　一、2015，中国经济出现衰退迹象

　　2015年是中国宏观经济新常态步入新阶段的一年，是全面步入艰难期的一年，也是中国宏观经济结构分化、微观变异、动荡加剧的一年。

　　从主要主标来看，全国GDP增速的“破7”，非金融性行业增速的“破6”，工业主营业务收入的“0增长”，GDP平减指数、企业利润和政府性收入的“负增长”，“衰退式顺差”的快速增长以及“衰退式泡沫”的此起彼伏，都标志着中国宏观经济于2015年步入深度下滑期和风险集中释放期。

　　随着2015年2季度中国“稳增长”政策的全面加码，中国宏观经济将于四季度短期趋稳。但由于“通缩-债务效应”不断发酵，宏观经济内生性收缩力量不断强化，去产能与去库存不断持续、基层财政困难陆续显化、部分行业和企业盈亏点逆转，“微刺激”效果递减等因素，“稳增长”政策难以从根本上改变本轮“不对称W型”周期调整的路径。

　　根据中国人民大学中国宏观经济分析与预测模型-CMAFM模型，设定主要宏观经济政策假设为，2015年与2016年财政预算实际赤字分别为16000亿元与21000亿元;2015年与2016年人民币与美元平均兑换率分别为6.21:1与6.50:1。预测结果显示，整体经济的困难度比实际增速所显示的更为困难。

　　2015年下半年开始，中央开始强调要从供给端改革发力，从供给角度来看，在工业萧条的持续冲击下，第二产业回落幅度进一步加大，第三产业逆势上扬，增长较为强劲。预计2015年第二产业增加值增速为5.9%，较2014年下降了1.4个百分点，第三产业增速为8.2%，比2014年上升了0.4个百分点，第一产业在各类农业政策的作用下保持相对稳定的状态，其增加值增速为4.0%。

　　从总需求角度来看，三大需求都呈现疲软，其中投资和出口增速的回落较为明显。在供求失衡与输入性通缩等多重因素的作用下，2015年价格水平回落明显。预计全年CPI增速为1.4%，较2014年下滑了0.6个百分点，远低于国家3.0%的政策目标。

　　稳健货币政策进一步持续，但受到资金内生性收缩的压力，货币供应量与全社会融资增速之间的差额大幅度扩大，流动性向实体经济的渗透力进一步下滑。预计M2增速保持在13.3%，社会融资总额为151926亿元，增速为-7.7%，“宽货币、紧融资”的局面进一步恶化。

　　在房地产萧条、工业萧条以及进出口大幅度下滑的作用下，中国政府性收入2015年预计出现-2.2%的增长，政府财政压力全面上扬。

　　二、2016，中国经济将继续探底

　　2016年是中国经济持续探底的一年，经过2015-2016年全面培育新的增长源和新的动力机制，中国宏观经济预计将在2017年后期出现稳定的反弹，并逐步步入中高速的稳态增长轨道之中。换句话说，结构调整和GDP增长放缓的形势将在2016年进一步深化。

　　在世界经济周期、中国房地产周期、中国的债务周期、库存周期、新产业培育周期、政治经济周期以及宏观经济政策再定位等因素的作用下，中国宏观经济将在2016年出现深度下滑，本轮周期的第二个底部在3-4季度开始出现。2016年不仅要面对探底的不确定性，同时还将面临两大类风险：一是微观主体行为整体性变异带来的宏观经济内生性加速下滑的风险;二是各种“衰退式泡沫”带来的各种冲击和系统性风险。

　　显而易见，改革动力体系的构建、房地产市场的复苏、世界经济的变异以及经济探底进程中的宏观经济政策再定位等4大问题是左右中国经济走向的关键问题，这在2016年需要高度关注。

　　预计2016年GDP实际增速为6.6%，比2015年进一步下滑0.3个百分点，但由于GDP平减指数仅为-0.1%，2016年GDP名义增速为6.5%，较2015年回升了0.1个百分点。其中第一产业增速基本持平，第二产业增速为5.4%,较2015年进一步回落0.5个百分点，第三产业小幅回落，增速为8.0%。2016年固定资产投资持续回落，增速估计为9.6%，但考虑价格效应，实际增速与2015年基本持平。2016年消费依然平稳，增速估计为10.3%，较2015年略有下滑。

　　随着世界经济危机的传递，新兴经济体动荡的加剧，欧洲和日本经济复苏的乏力，2016年中国外部环境持续低迷，但由于基数因素，全年贸易增速将出现反弹。预计2016年出口增速为2.1%，进口增速为1.1%。贸易顺差为37892亿人民币(5829亿美元)，较2015年仅增长5.1%。

　　年  份GDP增速固定投资增速全社会零售商品额增速

　　20156.90%9.50%10.60%

　　2016（预计）6.60%9.60%10.30%

　　Part 2 政策环境

　　总体特征：2016年，房地产去库存成为国家意志，是中央强调的四大经济战役之一。因此，政策面的环境将会继续保持宽松，货币供应量有进一步上升的空间。除4个一线城市外其余城市的行政限制类指令将会全面放开，房地产的支柱地位被重新树立。楼市的结构调整和供给端改革将进入深水区。

　　稳增长更重供给

　　2016稳定经济增长要“更加注重”供给侧结构性改革。这一原则体现在政策上，就是产业政策要加快制造强国建设、加快服务业发展，推动形成新的增长点，注重激活存量，补齐短板；微观政策要鼓励和支持各种所有制企业创新发展，提高有效供给能力，通过创造新供给、提高供给质量，扩大消费需求。

　　宏观调控更重稳预期

　　2016年，实施宏观调控要更加注重引导市场行为和社会心理预期。过去一年高层已多次提出要强化逆周期调节，稳定市场预期。市场主体对经济前景的悲观预期往往容易相互感染传导，致使本已不足的总需求雪上加霜，经济陷入恶性循环。有鉴于此，稳定市场预期，防止悲观论调，“自我实现”对中国经济至关重要。

　　“加减乘除”并举调结构

　　2016年，调整产业结构要更加注重“加减乘除并举”，并将化解产能过剩列为来年经济工作五大任务之首。这意味着中国在改造传统行业，使无盈利能力的“僵尸企业”退出市场的同时，还将进一步加快培育发展新产业；除了推进简政放权，减轻企业债务负担以外，还将加大对企业技术改造和设备更新的支持力度。

　　阶段性提高财政赤字率

　　2016年将阶段性提高财政赤字率，实行减税政策。此前官方已在不同场合多次要求积极财政政策加大力度，而减税和增加支出正是积极财政政策的题中应有之义。

　　2015年中国财政赤字率为2.3%，低于3%的国际警戒线，鉴于当前中国经济复苏态势仍不牢固，在货币政策传导机制不畅环境下，积极财政政策加大力度，适度扩大赤字率，对稳定经济增长具有重要作用。财政赤字今后将更加重视在扩大需求和防控风险方面的平衡；扩大减税力度将在保证不超出财政可承受能力，不使财政收支矛盾显著加剧的同时，与产业和货币政策更好配合。

　　取消“过时的限制性措施”

　　“化解房地产库存”列为中国2016年经济工作五大任务之一，并首次提出要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，取消过时的限制性措施。2015年以来，中国房地产开发投资持续低迷，拖累投资这一经济增长的主要引擎也一路走低。此前中共中央政治局会议已明确提出，要化解房地产库存，扩大有效需求，稳定房地产市场。

　　货币宽松仍可期

　　2015年5次降准降息释放了大量货币，助力了楼市的快速成交回温。2016年，在5年期存贷比例仍在5%左右的位置，仍有一定的下降空间。根据2015年广义货币供应量的比率来看，也仍有一定的降准空间。预计2016年的货币宽松环境将会持续乃至进一步放松。

　　推进高水平双向开放

　　目前中国已开始进入资本输出和产业输出的阶段，对“一带一路”建设和国际产能合作的支撑作用日益显现。据商务部数据，2015年前11个月中国对外直接投资几乎涉及国民经济的所有行业，同期流向制造业的投资同比增长95.4%，其中流向装备制造业的投资同比增长高达117.3%。要加强国际产能和装备制造合作，加快自贸区及投资协定谈判，积极参与全球经济治理等工作，抓好“一带一路”建设落实，抓好重大标志性工程落地。

　　持续深化改革

　　2016年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年。要加大重要领域和关键环节改革力度，推出一批具有重大“牵引作用”的改革举措。这些“重要领域和关键环节”包括国企、财税体制、金融体制、养老保险制度、医药卫生体制等。

　　Part 3 行业趋势分析

　　全国楼市2015年成交两级分化，一线城市和部分热点二线城市成交快速反弹，价格上涨，但众多三四线城市出现量价齐跌，这一趋势在2016年仍会延续。

　　从全国房企的土地购置面积、销售均价和开发投资同比增幅来看，2016年的房地产市场将十分严峻，众多企业对后市的发展预期比较悲观，拿地和投资举措十分谨慎，楼市还将长期处于挣扎前行的阶段。

　　此外，虽然2015年实施一系列的货币宽松举措，广大的中小企业仍将面临一定程度的资金紧张。2015年底人民币大幅贬值也加速了资金流出的进程。2016年广大房企仍面临十分严峻的资金压力，预期土地市场和开发投资短期内很难有改变。

　　Part 4 长沙楼市主要指标预测

　　长沙作为中部二线城市，在2003-2013年十年间实现了较快速的增长，2014年与全国其它二线城市一样量价齐跌，但在2015年成交反弹比较明显。对长沙楼市来讲，既有全国楼市的共性，又有自身发展的特性，2016年的发展将呈现以下趋势：

　　第一，土地投资市场进入寒冬。内六区与长沙县商住类地块供应同比下降27%，成交499万方，同比下降59.64%，总金额同比减少52.88%。由于2014年楼市低迷，2015年开发商谨慎拿地，土地供应和成交市场严重萎缩，供求均出现猛跌。2015年内六区住类成交楼面地价同比下滑38.35%，整体溢价率低于2%，处于极低溢价水平。三大热点板块成交较少，成交量不及去年。政府供地谨慎，尤其是后期更是趋于边缘化，主力集中在望城区和岳麓区的新规划区。2016年的土地市场仍然将以低价段的望城区为主，内五区的土地市场活跃度不会太高。

　　第二，长沙市场库存高企，明后两年供销结构难有质变。截至2015年底，长沙房地产市场库存商品房2349万平米，较2014年年底库存总量减少200万平米 ，总去化周期约为15个月。另外，2014年至2015年的新开工面积和竣工面积，2016-2017年上市的总量预计会突破2000万方，在刚需红利支撑逐渐减少的近几年，长沙楼市的供销压力仍然较大，难有质变，去化形势依旧严峻。

　　2015年是长沙楼市成交的反弹年，但结合企业拿地和新开工情况及施工情况来看，2016年的市场成交较2015年将会略有下滑。尤其在2016年下半年，较低的土地购入量和新开工体量会进一步压低市场的供应，价格可能迎来阶段性的复苏。

　　第三，商业地产结构性过剩。2012年以来，以综合体为代表的商业地产大规模入市，但成交及出租比例较低，大量综合体商业无人问津，空置率不断攀升，商业活力不足难以支撑大体量的商业开发和运营。2016年商业过剩的运营困局将会表现的十分明显。

　　总的来讲，2015年长沙楼市虽然成交回暖，但成交被后的关键性指标没有显著改善的迹象，楼市仍然面临较一定的系统性风险。长沙楼市将在今后一段时间内保持低价走量的态势，开发节奏减缓，投入资金进一步下降，除个别区域和板块外，整体发展将陷入较长的发展瓶颈期，低价格在长沙可能会成为一个持久现象。由于2015年成交量有较大幅度的反弹，释放很大一部分的刚性需求，潜在置业人群没有显著增加，且新开工面积减少的情况下，2016年的成交量较2015年很可能会有所下滑，下滑比例约在15%左右。

　　同时，未来长沙市住宅市场将处于从数量型发展阶段向数量与质量并重、从单纯的生存型需求向舒适型需求、从“居者有其屋”向“居者优其屋”发展阶段转化的过程中，在今后很长的一段时期内，居民的消费结构开始发生变化，开始追求居住舒适、质量较高的住房，大量需求定位出现偏差的企业和楼盘将会被淘汰，2016年长沙现有的房地产市场面临比较大结构调整压力。

　　Part 5  楼市排行榜

　　综合竞争力排行榜

　　根据2015年长沙在售/规划楼盘综合竞争力评估实施方案，对楼盘的品质口碑、区位环境、规划因子等3个一级指标进行综合评估，通过综合竞争力评估模型，得到在售/规划楼盘的综合竞争力指数，作为全市在售楼盘综合竞争力评估的参评楼盘样本， 最终根据综合排名得出上榜楼盘。

　　2015年度长沙楼市在售楼盘综合竞争力TOP10

　　项目名称开发企业所在区

　　恒伟·湘江时代先导恒伟房地产开发有限公司岳麓区

　　北大资源·时光长沙恒隆房地产开发有限公司岳麓区

　　愿景·山水湾湖南致盛愿景房地产开发有限公司长沙县

　　纳爱斯·阳光丽城湖南省山水投资置业有限公司岳麓区

　　美洲故事长沙德普置业发展有限公司雨花区

　　艾美·潇湘湖南顺龙房地产开发有限公司长沙县

　　弘德·西街好莱城弘德地产岳麓区

　　华润·橡树湾华润置地（湖南）发展有限公司岳麓区

　　高升时代广场湖南省冠铭房地产开发有限公司雨花区

　　乾城·江来兴旺房产/长沙市芙蓉实业公司天心区

　　入榜剖析：

　　岳麓区楼盘占据半壁江山

　　2015年在高库存的重压之下，长沙房地产市场竞争异常激烈，产品多元化、细分化趋势十分明显，很多高端品质楼盘纷纷从建筑风格、品质质量、节能环保、人文风情等方面积极寻求突破，提升自身产品的市场竞争力。从2015年度长沙楼市在售楼盘综合竞争力榜单来看，实力名盘始终保持着强大的市场号召力和良好口碑，岳麓区以恒伟·湘江时代、北大资源·时光、纳爱斯·阳光丽城等五个项目上榜的优势占据本榜单的半壁江山，雨花区、长沙县分别以两个项目上榜紧随其后，天心区仅乾城·江来一个项目上榜。

　　综合实力彰显竞争力优势

　　2015年上榜的楼盘综合实力均不容小觑。愿景·山水湾总建筑面积逾70万平米，产品涵盖高层、小高层、多层洋房及联排别墅，是可容纳上万人的现代生态人居大盘；湖南首个两型综合体恒伟·湘江时代位居洋湖总部中心，集高端商务中心、精装住宅、时尚商业于一体，以更高的建筑品质定义长沙宜居标准；北大资源·时光充分利用洋湖垸湿地公园的景观资源，建造SOHO公寓和全景观阔景华宅，真正实现离尘不离城的高品质生活；纳爱斯·阳光丽城由中国500强企业纳爱斯集团有限公司携手浙江山水旅游投资集团公司共同投资开发，项目区域前景显赫，周边配套齐全，教育、商业、地铁一个不缺，生活、娱乐两不误；美洲故事是一个以山、水、森林、坡地为主题创造出的稀有城市别墅区；艾美·潇湘用6.1万㎡的绿地雕琢了13.1万㎡的人文精品家园；弘德·西街好莱城是弘德企业秉承“鲁班奖”荣誉后的又一力作，是集国际酒店、写字楼、大型购物中心、商业街区、精装公寓、精品住宅于一体的大型城市综合体；华润·橡树湾汇聚15座橡树湾学府系列产品丰富实践经验，塑造60万㎡长沙学院情境式社区；高升时代广场位处南城市场集群，交通、商圈、产品规划、品牌价值等综合优势十分明显；乾城·江来为长沙市中心70万方城市生活综合体，立体城市交通路网、双地铁环绕、13条公交线路随时恭候。

　　特色排行榜

　　通过专家、网络及媒体综合评测，从2015年内在城市建设、产业发展和居住体验方面取得显著成效和突出表现的长沙在售楼盘中推介产生，各特色奖项依入榜楼盘特征最后综合定义。

　　2015年度长沙楼市绿色科技典范

　　湘水郡湖南湘水投房地产有限公司雨花

　　2015年度长沙楼市顶级配套奖

　　洋湖时代广场湖南上城投资发展有限公司岳麓

　　2016年度长沙楼市最值得期待楼盘

　　兴旺·正佳广场湖南兴苏置业有限公司雨花

　　2015年度长沙楼市最宜居生态大盘奖

　　荣盛·花语城荣盛发展长沙县

　　2015年长沙楼市年度热销楼盘

　　北辰中央公园长沙世纪御景房地产有限公司天心

　　2016年度长沙楼市最具投资价值景观写字楼

　　长盛·上东区长沙长盛置业有限公司芙蓉

　　2015年度长沙楼市绿色三星豪宅标杆楼盘奖

　　恒伟·西雅韵公馆长沙先导恒伟房地产开发有限公司岳麓

　　2015年度长沙楼市品质标志性综合体

　　恒大国际广场长沙天玺置业有限公司雨花

　　入榜剖析：

　　上榜楼盘特色价值各具优势

　　从上榜楼盘特色价值来看，各楼盘风格特色鲜明，投资价值各具优势，综合竞争力难分伯仲。湘水郡以绿色人文科技住宅为最大特色；洋湖时代广场以稀缺商业综合体和丰富的景观资源为优势；兴旺·正佳广场则以打造为华中首个家庭时尚体验购物中心为名片；荣盛·花语城自带的62亩纯生态公园开放区和优质教育配套被投资者们看好；北辰中央公园打造长沙南城高端住宅标杆项目；长盛·上东区则主打地铁区位优势，拥有稀缺的公园绿色资源；恒伟·西雅韵公馆打造低密度纯居住社区，以八大健康科技系统为吸引客流的卖点；恒大国际广场则以超大商业体量和“真地铁上盖”物业制胜。

　　雨花岳麓区特色楼盘备受关注

　　本次上榜的楼盘均是长沙在售楼盘项目中特色凸显，且广受市场认可的品质楼盘。从上榜楼盘所在行政区域比例来看，雨花区∶岳麓区∶天心区∶芙蓉区∶长沙县为3∶2∶1∶1∶1，雨花区有湘水郡、兴旺·正佳广场、恒大国际广场三大楼盘登榜。其中湘水郡位于长株潭融城核心地带，上市以来以其独特的绿色科技人文关怀受到市场青睐。而恒大国际广场作为恒大入驻长沙首个综合体项目，以46万方醇熟社区配套占据武广央区核心，升值潜力非常大。而岳麓区则有洋湖时代广场和恒伟·西雅韵公馆上榜，体现两型、生态、高档人居的优势。这些上榜楼盘均是在各自领域的佼佼者，不仅品质过硬，广受消费者青睐，在业界也享有一定美誉。