2015新建商品房和二手房

　　在政策刺激和宽松货币的环境下

　　成交反弹非常明显

　　成交量屡创新高

　　但价格始终在低位盘整

　　并没有完全走出2014年震荡的影响

　　Part 1 投资与开发

　　一、投资总额下降明显

　　◆  开发投资前期平稳增长，2015年下滑非常明显

　　2011-2015年1-11月，长沙房地产开发年平均投资额1082.33亿元，截至2014年底都是增长的趋势，年平均增幅为13.89%，但2015年同比出现了较大幅度的下滑。其中，住宅年平均投资732.27亿元，年平均增幅为7.73%。近五年来房地产投资大爆发集中于2011年，房地产开发完成投资及住宅投资增幅均分别超过了29%、31%，2011年之后，长沙房地产的投资规模都呈现平稳增长的态势，没有出现爆发性的增长。但是进入2015年，受2014年量价双跌的影响，长沙楼市的投资热情跌至冰点，截至9月底房地产开发完成投资及住宅投资均为下降，且降幅都在20%左右。预计在房地产成交回暖和国家一系列政策的持续刺激下，房地产开发完成投资会在四季度有所回升，但全年的投资额会明显低于去年（注：年均值不含2015年数据，下同）。

　　二 商品房施工、新开工、竣工同比均下降

　　◆  商品房在建规模巨大，竣工面积相对偏低，未来上市量将维持高水平

　　2011-2015年1-11月，长沙施工面积年平均值为8336.98万平方米，年平均增幅为7.94%；新开工面积年平均值为2379.53万平方米，年平均增幅为3.51%；竣工面积年平均值为1423.31万平方米。施工面积、新开工面积在2013年出现较大幅度增长，同比增幅分别达17.75%、52.54%；竣工面积则基本保持稳定，2011至2014年竣工面积均在1400万平方米左右，最大差值未超过50万平方米。而从施工面积与竣工面积的倍数比来看，五年间倍数均超过4，其中2014年倍数最大；新开工面积与施工面积比较来看，各年新开工面积占施工面积比例在1/3处小幅波动。这些都预示着未来一段时间内，商品房市场新增供应仍将保持在较高水平。

　　Part 2  商品住宅

　　一、全年商品住宅供应面积减少

　　2011-2015年1-11月，长沙新建商品房批准预售面积年平均值为2216.48万平方米，年平均增幅为10.44%；其中住宅批准预售年平均值为1800.81万平方米，年平均增幅为4.88%。2015年的供应下调非常明显。

　　◆  其中：内六区

　　2011-2015年1-11月，内六区新建商品房批准预售面积年平均值为1559.15万平方米，年平均增幅为13.89%；其中住宅批准预售面积年平均值为1249.19万平方米，年平均增幅为7.52%。

　　总量情况：受2014年楼市成交下挫影响，2015年商品住宅供应降幅明显。从数据来看，从近5年的情况来看，长沙及其内六区商品房新增批准预售量呈波浪式推进，年上市量均较大，在全国居于前列。其中，长沙全市近五年商品房批准预售量平均值达2200万平方米以上，除2012年外，其余三年年新增批准预售量均超过2000万平方米，但这个增势在2015年出现了断崖式下跌；内六区来看，近五年（不含2012年）平均值为1378万平方米，最低值也超过了1300万平方米，近两年均在1500万平方米以上，2015年内六区的形势与全市保持一致。

　　区域情况：从内六区的供应分布来看岳麓区是供应的主要阵地，2015年1-11月供应总量为422.06万方，占内六区比例接近40%；其次是雨花区占比超过20%。芙蓉区与开福区占比较小，均未超过10%。 

　　月度变化：从近两年年从各月的供应量起伏来看，2015年的供应幅度波动较小，月均值为129万方，明显低于2014年的月均值169万方。说明在受2014年市场深度震荡的影响各大楼盘均调低了推盘期望，入市量明显缩小。

　　内六区供应特征：

　　1. 受前期市场震荡和预期悲观的影响，2015年住宅供应同比下降近20%，但由于2015年市场成交向好，进入下半年后推盘数量增多，供给有所恢复，推盘也较为集中，四季度延续了这一趋势。

　　2014年，长沙全年供应量居高不下。可以看出全年供应面积同比上涨超一成，其中“金九银十”同比上涨33.27%，供应量在九、十两月达到峰值。市场压力不言而喻：进入2015年，受到2014销售滞胀库存高企的影响，导致上半年众多项目上市时间延迟，进入下半年后才集中爆发。

　　2. 区域住宅供应方面，2015年各行政区域供应可以分为个三梯队，之间分化明显。岳麓区独占鳌头，全年供应量422万方。从季度供应变化趋势看，各区供应量均出现了明显下滑，其中开福区下浮比例最大，超过30%，芙蓉区、天心区供应下滑相对较小。

　　二、成交量大幅攀升

　　2011-2015年1-11月，长沙新建商品房成交面积年平均值为1638.89万平方米，年平均增幅为7.11%；其中住宅成交备案年平均值为1516.76万平方米，年平均增幅为4.71%。

　　◆ 其中：内六区

　　2011-2015年，内六区新建商品房成交面积年平均值为1147.52万平方米，年平均增幅为-4.43%；其中住宅成交年平均值为983.925万平方米，年平均增幅为-6.75%，近年内六区新建商品房成交面积波动较大。

　　总量：2015年楼市成交迎来井喷

　　从数据来看，近五年来长沙及其内六区商品房成交量经历了一个从急速上扬到2014年遭遇拐点下滑的过程，基本与全国楼市的步调一致。在这五年间，长沙市商品房成交量波浪式上扬，最高值在2013年达到1966万平米，随后又跌回接近1700万平方米，而2015年1-11月同比涨幅超过40%，预计全年成交量将超过2013年的峰值。而内六区的表现也基本一致，2013年同比增幅超过27%，2013年成交量达到顶峰，超过1300万平方米，接着是2014年下滑，2015年成交量迅速反弹，同比达到近五年来的新高。

　　分区：成交集中在大河西

　　从内六区成交分布来看，岳麓区的成交量第一的地位不可撼动，成交量同样接近40%。在2015年成交普遍放量的情况下，岳麓区、雨花区和望城区都取得了不俗的销售业绩，三区成交占比也超过74%。

　　各月：成交量高企贯穿全年

　　2015年全市成交放量，月均成交量为158万方，同比去年的月均119万方上涨32.77%。其中2015年的1月、5月、6月和9、10月成交量均超过了170万方，成交峰值出现在10月。2015年金九银十成交量井喷，同比去年上涨37.37%，市场需求度较高，将一直延续到2016年初。

　　内六区成交特点：

　　月度成交同比上升超三成。上半年受政策刺激和货币宽松的影响，成交回暖；二季度后多次降息，降低首付比例和公积金政策刺激，效果明显，楼市金九银十表现超预期，成交高企的态势贯穿全年。

　　前三季度奠定回暖局面。2015年内六区商品住宅成交面积同比上升超五成，系列政策叠加托底效果明显。从2015年二季度开始，网签量开始大幅回升。2014与2015前三季度成交数据显示，2015年前三季度成交量远高于于2014年同期，甚至超过了2014年全年。内六区成交火爆的态势在前三季度已经完全确立。

　　岳麓区占比最重。从2015年全年数据来看，岳麓、望城、雨花三区成交量合计为964万方，同比上升48%，占内六区成交量的72%以上，其中岳麓区是唯一突破500万的成交大区。以三年为周期看，除芙蓉区和开福区外，内六区其余几区的成交面积均超过了过去两年。

　　2015年成交受政策影响效果突出。受一系列政策叠加和去年受抑制的需求释放的影响，网签面积同比六区均较大同幅度地上升，其中天心区涨幅最大，同比上升超过100%，天心区、岳麓区和雨花区的同比增长均超过了50%。 

　　2015年销售的住宅产品中90-120㎡套型占比最多。对比2014年，投资型产品特别是一房的小户型产品比例降低，刚需、刚改需求扩容。内六区80-120㎡套型成交占比超过50%，同比略微上涨，依然占据绝对主力。

　　2016年小户型存在机会点。虽然2015年小户型投资型产品成交受阻，但随着资金的流入和市场的持续回暖，成熟片区的投资型产品存在机会点，可适当增加供应量。

　　三、价格始终低位盘整

　　总量：近几年，长沙地区单位定向房签约较多，因此整体成交均价不高。从近五年的价格变化来看，住宅价格只有在2014年出现过负增长，且幅度较大，价格峰值出现在2013年。2015年由于之前一年的住宅价格基数较低，表现只能说是差强人意，这是众多项目以价换量的必然结果，整个楼市价格一直在低价位盘整，价格基本与2012年持平，从供应和库存的情况来看，这一趋势将延续到2016年。

　　月度均价分析：价格先抑后稳。从图可以看出，全年月度均价整体低位徘徊，基本略高于去年同期。一季度，楼市氛围悲观，大量限价项目集中网签，将均价直接拽至谷底。二季度后商品住宅签约量占比增加，价格稳步回升，在最后两个月价格加速上升。

　　各区价格对比：内六区同比均价中有三区下跌，其中天心区跌幅最大，同比下滑13.67%。年度数据显示，2015年内六区均价只有开福区超过7000元/㎡，其余五区均价维持在4000-7000元/㎡之间。成熟大区开福区、雨花区价格依旧坚挺，分别上涨9.91%和4.79%，其它各区均变化幅度不大。

　　价格特点：楼市成交回暖，但以价换量的策略导致整体均价低位徘徊，进入2015年四季度商品房网签增加，定向房签约占比减少，价格稳步回升，趋近市场正常水平。

　　区域住宅价格特征：可以说，各区的价格在过去一年经历了不同变化，比如开福区、雨花区迅速从低迷的价位回暖，在2015年有一定比例的上涨，其余各区还处在去年以来去库存快消的降价或盘整通道当中。

　　四、住宅供销关系改善

　　1. 供销比大幅下降

　　从2011-2015年商品房供销比来看，2014年达最高位，全市供销比达1.42:1，2015年达最低位，仅0.82:1，此后，整个供给2015年呈抑制状态。可以看到，除2015年外，各年供销比均高于1，表明从供销对比来看，长沙商品房新增供应量一直处于相对充足状态。

　　以三年为周期看，2011-2013年市场处于需求旺盛阶段，开发商推货热情较高，近三年供应量有所下滑，虽然成交量在2015年拉升，但库存压力仍将导致客源的激烈争夺。

　　从近一年的情况来看，供销比值主要随着市场供应量的改变而变化。2015年的4、5月和年底的月份是开发商推盘的高峰期，相应供销比值最高，但始终也只是刚刚超过1，全年的均值在0.8左右，相较2014年大幅下降。因此从整体看2015年的市场就是抑制供给，去库存，这是导致2015年供销比值整体偏低的主要原因。

　　分区域来看，2015年内六区除芙蓉区外，其余各区均是供小于求，且均值稳定在0.8左右。

　　2. 主流需求区间变化较小，2015刚需再次救场

　　从户型结构看，大于144平米的户型供销比最小，显示改善性高端住宅的需求比例再增加。除60-120的主力户型在长沙供求基本平衡，市场助推和需求旺盛的皆是此类刚需产品，这是2015年的主要户型特点。

　　从价位结构上看，市面上小于4000元单价的产品除个别项目外基本是定向房产品。商品住宅的主流成交价格维持在5000-7000元段。高价格段产品成交相比去年有所减少，刚需为主的需求导致主力价格持续低位徘徊。

　　五、住宅库存情况

　　目前长沙内六区已取得批准预售且未销售的商品住宅面积为1467.60万平米。其中，岳麓区商品住宅待售量最高，达486.63万平米，芙蓉区待售量最低，为77.55万平米。与2014年同期相比，内六区住宅库存下降近10%。这是政策累加和去化速度持续加速的结果。从整体的情况看，目前的库存水平仍然较高。

　　在控供应、高成交的双重影响下，2015年供销值一路下行，根据目前的库存总量和去化速度计算，长沙市内六区商品住宅的去化周期约为10个月，是近两年来的消化周期最低值。

　　六、住宅市场总结

　　2014年住宅市场供求持续失衡，存量不断累积，导致2015年销售压力巨大。然后在2014年四季度以来的持续政策和货币宽松环境的刺激下，被压抑了许久的刚需在2015年得到了彻底释放。各刚需产品销量强势反弹，成交屡创新高，仅9个月就超过了2014年全年的成交，取得了不俗的销售成绩。价格方面，因为各类促销和让利的活动去库存，价格持续在低位盘整。预计未来楼市整体价格还有一定的反弹空间，将逐步回到正常水准。

　　1. 供求改善去化加速：经历了2014年楼市供销的跛腿前行，2015年迎来销售回升和供应骤减的双向反弹，在这个过程中存量削减，供销比大幅下降，短期去化压力有所缓解，但价格仍在低位。

　　2. 成交持续高涨 岳麓独占鳌头：2014年受到压抑的刚需在2015年得到释放，随着降息降准叠加、地方救市和公积金利好一系列刺激政策的出台，楼市成交明显好转，岳麓区作为住宅供销大区独占成交鳌头。12月的中央工作经济会议在此强调去库存及农民工市民化的转变方向，依旧是转变刚需，刺激刚需的方式。

　　3. 同比量升价稳，成交均价先抑后扬：2015年前三季度，楼市成交回暖，但定向房签约占比较大，对价格影响加强，整体均价低位徘徊，二季度以后定向房源签约逐步减少，市场价格企稳。

　　Part 3  写字楼市场

　　供应情况

　　2014年内六区写字楼市场供销比猛增至2.08，造成大量库存积压。2015年，虽然政策叠加和货币供应大幅增加的宽松环境下，楼市成交好转，但供应同步上升，写字楼市场未出现明显好转，供销比不减反增继续上升至2.28，除3月和7月外，各月供销比值均远大于1。供过于求的状况愈发严重。

　　从成交面积来看，2015年1-11月内六区新建办公用房网签面积为76.75万平方米，同比增长69.28%，成交9841套，同比增长98.37%。其中2015年11月成交10.41万平，是一年的成交峰值。

　　从各区的情况来看，写字楼的成交主要集中在岳麓区和望城区。与以往主要集中在主城区不同的是，2015年望城区由于几个市场集群和总部基地销量较大，提升了区域的占比比例。望城区的价格优势也成为其揽下不错销售业绩的原因之一。

　　价格走势：受不断推高的库存和低价项目入市的影响，2015年办公用房年成交均价为8022元/平米，同比下跌26.51%。2015年上半年写字楼成交价格较为稳定，但是进入下半年后，随着一批总部基地和低单价的产品集中入市，使得市场价格产生了一定的波动。

　　从各个区的成交价格来看，2015年办公用房成交均价最高的是开福区，均价为11604元/平米，最低的是望城区，仅为3512元/平米。

　　2015年办公用房成交面积排名前三的项目为金桥市场集群、钰龙天下佳园和东科园。

　　Part 4  商业用房市场

　　成交与价格

　　2015年1-11月内六区商业用房成交102.69万方，12641套，成交面积同比增长38.88%，成交套数同比上升10.61%。2015年商业用房成交向好，面积套数稳定提升，从近一年成交的情况来看，内六区商业地产整体发展势头较好，成交面积和套数都比较平稳。2015年1-11月成交面积前三的项目为高星物流园、金桥市场集群、高岭国际商贸城一期4号，成交面积均超过7万平方米。

　　价格方面，2015年长沙市内六区新建商业网签均价为13028元/平方米，同比下降18.19%。近一年的商业用房同样是以价格为代价获得成交的提升，加速去化。

　　从区域来看，商业用房的成交主要集中在望城区和开福区，占比分别为36%、19%。价格方面芙蓉区和天心区的商业用房单价最高，分别为15907元/平方米和15399元/平方米，望城区价格最低，为8534元/平方米。

　　购买来源地

　　从购买地来源来看，商用用房的主要人口主要是长沙本地人和湖南各地市州人群，投资人群的来源还是非常的集中。

　　Part 6  楼市排行榜

　　销售类排行榜

　　根据2015年长沙在售/规划楼盘综合竞争力评估实施方案，将销售面积和销售金额两项指标全面纳入考核，采用（1/成交面积X1/3+成交金额名次X1/3+成交套数排名X1/3)X100的计算模型，最终统计得出2015普通商品房畅销楼盘。

　　2015年度长沙楼市普通商品房畅销楼盘

　　项目名称开发企业所在区

　　北辰三角洲长沙北辰房地产开发有限公司开福区

　　五矿·万境水岸湖南东润房地产开发有限责任公司雨花区

　　中建·梅溪湖中心湖南中建信和梅溪湖置业有限公司岳麓区

　　恒大雅苑长沙宝瑞房地产开发有限公司开福区

　　中建·芙蓉嘉苑中建信和地产有限公司天心区

　　MOMΛ当代广场湖南当代置业长沙县

　　振业城湖南振业房地产开发有限公司岳麓区

　　中建·信和城中建信和地产有限公司雨花区

　　华润·置地广场华润置地（湖南）有限公司长沙县

　　美洲故事长沙德普置业发展有限公司雨花区

　　入榜剖析：

　　雨花区实力彰显

　　2015年，长沙楼市硝烟不断，宏观政策轮番出台，激发房地产市场新活力。在这风云莫测的一年，不乏实力雄厚者持续畅销，引领风骚，屹立于楼市而不倒。2015年，雨花区吹响南城集结号，独占榜单三席，以中建、五矿等知名品牌带来的佳作成功突围，风头一时无二；作为备受关注岳麓区，本年持续热销，中建地产在岳麓区佳作中建·梅溪湖中心上榜，此乃实至名归；开福区仍以备受关注的畅销大盘恒大雅苑、北辰三角洲持续上榜，市场号召力有目共睹；长沙县以华润·置地广场和MOMΛ当代广场上榜，实力不可小觑；天心区主推中建·芙蓉嘉苑这一风头正劲的热销大盘，颇有看头。由此看来，六区中仅有望城区遗憾未上榜。

　　畅销大盘雄踞地产江湖

　　从2015年度长沙楼市普通商品房销售类十强榜单来看，北辰、恒大、五矿、华润、中建、当代置业等都是全国知名房企。北辰三角洲、五矿·万境水岸和中建·梅溪湖中心雄踞楼市前列，畅销楼盘地位不可动摇。

　　销售类排行榜

　　根据2015年长沙在售/规划楼盘综合竞争力评估实施方案，将销售面积和销售金额两项指标全面纳入考核，采用（1/成交面积X1/3+成交金额名次X1/3+成交套数排名X1/3)X100的计算模型，最终统计得出2015商业地产畅销楼盘。

　　入榜剖析：

　　岳麓区独领风骚

　　纵观当下长沙急速发展的商业地产，个个实力深厚，各有运营偏重，自身特色明显。湖湘天街雄踞国家级湘江新区繁华地区溁湾镇，公园环绕周边，是集购物、美食、休闲、文化、艺术、旅游于一体的湖湘特色立体街区。中盈广场紧邻7000亩洋湖湿地公园，独揽湘江、雅河一线风光，绿色二星建筑，全玻璃幕墙工艺。达美中心，雄踞梅溪湖新城桥头堡，毗邻新西站，得天独厚的交通优势，成就办公高效率，3000亩梅溪湖、国家5A级风景区环抱左右。