2015长沙土地市场极度低迷

　　成交金额下降超50%

　　地价更是低位徘徊

　　开发商均采取了稳健的发展策略

　　谨慎拿地市场调整迹象明显

　　Part 1 总量分析

　　一、土地供应——供应低迷，土地推量跌至近三年最低

　　2015年长沙内六区供应土地105宗，同比基本持平，但供应面积较2014年下跌。2015年土地供应节奏大大放缓，土地供应结构也转向了低价格的工业地产，整体供应面积和供应宗数略微下降，但整体结构出现了很大的变化，整个土地的供应质量是三年来最低。

　　2015年长沙土地供应内六区占比仅为30%，供应总和与长沙县相当；其中工业用地供应占比高达57%，而住宅用地供应仅为4%。从数据中可以看出，由于供应总量的大幅度减少，供应结构进一步分化。供应主要集中在三县，其中又以工业用地居多，内六区的主要供应还是集中在几大热门板块中，其中商住类土地供应远超居住用地供应。不难看出，由于往年的大量供应导致土地供应边缘化和质量下降，居住用地更是越来越少。 

　　2015年土地供应出现的方式减少，除了政府放弃土地财政，保证可持续发展之外，也反映出政府供地更加谨慎；供应结构的分化和内六区的供应情况说明长沙市区内经营性土地、大面积地块供应减少，土地供应正在逐渐边缘化，土地质量也在逐年下降。土地供应集中在上半年，下半年则减少推地，说明政府做为调控主体，严控库存源头，减少土地供应。 

　　二、土地成交——开发商拿地非常谨慎，土地成交继续萎缩

　　2015年长沙内六区土地成交95宗，高于去年86宗，成交面积为411万方，同比下降了7.26%。但除去低价位大面积的工业用地，实际商住三类用地仅成交180万方，同比去年下滑近50%。2015年土地成交延续去年的态势，呈急速降温。即便是在2015年成交大幅反弹的情形下，开发商对长沙的库存压力和后市预期仍然偏悲观，拿地愈趋谨慎，土地市场活跃度极低。

　　三、成交土地用途类型——商业体量占比较高，未来有开发风险

　　2015年内六区成交土地面积411万方，其中商住用地仅占12%，商业用地32%，住宅用地6%，工业和其它用地占比50%。2015年土地成交结构较去年出现较大变化，工业用地在市场遇冷成交低迷的阶段一跃成为成交的主力，这也是土地供应调整的结果。商业用地仍然占据较大比重，在目前商业用房供应持续增高的形势下，未来仍有较大运营压力和风险。

　　在2015年成功出让的95宗地块当中，有52宗为商住用地，商住用地成交总面积为1855565.84㎡，占出让土地总面积的56%，其中望城区商住用地成交面积最多，达1262333.79㎡，占商住总成交面积的68%，长沙市内五区商住用地成交总面积为593232.05㎡，其中最多的是岳麓区，成交面积达312275.53㎡。

　　Part 2 综合地价

　　一、土地价格——地价震荡盘整，溢价率接近于零

　　长沙土地楼面地价近六年一直处于波动上扬的态势。但2015年长沙内六区宗地楼面地价1134元/㎡，同比下降36.41%，出现了较大幅度下滑。随着2015年楼市的遇冷，土地供应相对减少，且多地块综合开发价值相对较低，工业用地唱主角，多以底价成交，溢价地块仅有4宗，都在20%以内。整体溢价率接近于0。

　　其中，2015年内六区商住三类用地楼面价为1501元/平米，同比下降19%。内六区市场商住等三类用地成交单价天心区最高，达1018万元/亩，楼面地价3272元/㎡。2015年楼面地价除雨花、芙蓉、望城区外其他三区均有不同程度的上涨，望城区依然是楼面地价和单价最低区域，且因为望城成交面积最大，拉低了内六区整体均价。除望城外，内五区商住土地楼面价实际略有上浮。

　　二、土地收入贡献率——受制于成交量减少和溢价率降低，成交金额显著下跌，政府土地收入锐减，财政收入下滑明显

　　2015年长沙内六区土地成交总金额为79亿元，同比下降70.3%，创下了2010年以来的最低值。2015年的地价下跌有几个原因：一是土地推地节奏放缓，供应量有所下调，影响到成交；二是推地结构发生了改变，商住用地和商业用地供应和成交急剧减少，工业用地大幅增加成为成交占比最大的土地；三是多数成交地块相对偏远，其中主城区地价低且成交占比超过60%，导致整体价格大幅下滑，政府土地收入大大降低。

　　PART3 区位分布

　　一、区域土地成交——河西占绝对主力

　　2015年望城区成交203万方、岳麓区37万方、雨花区39万方、天心区6万方、开福区29万方、芙蓉区14万方。其中，岳麓、望城土地成交面积占内六区的73%，与去年基本持平，但岳麓区的成交比例大幅减少，望城区大幅增加。其余各区也出现了不同程度的下滑。目前长沙内六区的土地成交呈一家独大（望城）五区萎缩的态势。河西的土地市场区域集中度依旧最高。

　　总体上来看，成交结构和供应结构类似，出现分化严重的趋势，也反应出地块边缘化和质量下降，维持了几年高热度的土地市场有所降温。

　　二、月度分布——稳定的低迷

　　2015年六区商住类用地供应放量集中在上半年的1月、3月、4月和四季度11月，而去年则比较分散，但明显好于2015年，2015年除8月、3月和10月跌入低谷，其他月份供应都相对稳定。从总体看2015年商住用地供应逊于去年，推地节奏的变化较明显。    

　　2015年六区商住等三类用地成交集中在1月、3月、4月和10月，2月和9月成交面积最小，1月成交面积达到最大，成交69万方。总体来说，2015年上半年土地成交量高于下半年，但其质低于下半年，下半年虽然成交情况较差，但依然名企拿地，下半年由于政府供地更趋边缘化，主要集中在望城区、岳麓区和雨花区的边缘，土地成交鲜少出现溢价地块，更是缺少名企拿地。2015年内六区土地市场并没有出现大起大落，全年表现很稳定——稳定的低迷。供销趋势较平稳，最大成交为1月份，最大供应为11月份，上半年土地供销大于下半年。商住类用地主要成交也集中在上半年。总体上来看，绝对量是大不如前，但相对来讲上半年由于商住类用地的集中供应成交有所抬头，至下半年则后劲不足。同时因为供应地块质量不佳，市场优质地块难觅，企业没有举牌欲望。

　　三、举牌情况——从喧嚣到安静

　　2015年内六区成交土地面积最大的是长沙新华联拿得的望城区19号地块，占地面积13.42万平米；总建面最大的是望城铜官建设摘得的望城区66号地块建筑面积达29.87万平米。

　　2015年总价和单价地王均为商业用地，其中华融湘江银行于2015年6月16日以6.14亿竞得天心区湘江中路的20000㎡商业用地，折合楼面价为5121元/㎡，是2015年成交单价最高的一宗。湖南永清投资集团、永清环保股份有限公司等3人则于2015年5月18日，以6.24亿竞得位于雨花区香樟东路的商业用地，总成交额系2015年最高。

　　另外，2015年土地市场知名举牌方集体沉默，以往的万科，恒大等名企消失，仅有中国铁建、华谊兄弟、复地、中建信和等几家名企拿了少量地块，而且溢价率极低，仅复地的成交地块有17%的溢价，成交总价也是当中最高，达3.66亿元。

　　2015年市场总体流拍54宗用地共213万方，流拍率达12%，同比去年下跌了9个百分比，其中商住类用地流拍率15%，较去年14%上涨了1个百分点，总体市场2015年流拍率相较去年略低。2015年内六区市场流拍10宗地块共43.63万方，流拍率9.5%，较去年下降了6.5个百分点，其中商住类用地流拍9宗，流拍率15%，较去年下跌了6个百分点。分区域市场看，芙蓉区和开福区无流拍地块，六区中流拍率最高的为天心区，达25%；商住类用地流拍率达15%，流拍地块最多的为望城区。 

　　总结：

　　2015年的土地市场奠定了未来几年土地市场的基调。在调结构去库存成为国家意志后，土地市场没有了过去的喧嚣，呈现平稳的发展。在去库存的基调下，未来几年的土地供应将会保持克制，供应质量还会继续下降。对于长沙来说，过去的热点区域虽然还是新房成交主力，但土地市场相对归于平静。值得关注的是，2015年是十三五开局年，长沙的国家级新区湘江新区，在明确了发展重心和区域规划后有可能在几大重点板块迎来土地市场新一轮的开发高潮。长沙楼市的工作重心近两年都在销售面，加上各大房企土地储备充足，对土地市场的关注会减少。 

　　2016年，土地市场热度不再，走向低迷，楼市复苏趋势明显，各房企转移重心，积极去库存。土地供应质量下降明显，成交量价齐跌，结构分化进一步加重。土地供应呈明显的边缘化趋势，岳麓、望城成供需绝对主力。热门板块内优质地块大大减少，房企将会较为谨慎。