无标题文档

TOPIC1 宏观政策篇

　　2015年的楼市复苏

　　主要原因即是宏观面多如牛毛的刺激政策

　　和不断宽松的货币政策

　　2015中国再次进入负利率时代

　　极大的刺激了楼市的成交面

　　长沙根据自身特色出台了落地的措施

　　也成为助力楼市回暖的重要手段

　　一、经济新常态

　　（一）经济深度调整，向“质量”型转变

　　2015年，是中国经济深度调整的一年，今年前三个季度GDP的增长率分别是7%、7%和6.9%，其中第三季度降到7%以下，是2009年第二季度以来GDP首次破7%。

　　GDP增速“破七”说明我国仍处在结构调整的关键阶段，钢铁、水泥、建材这些传统产能过剩行业的增速都出现了下滑。传统产业的下滑短期来讲对工业下行产生了压力，但从长期来讲，对于我国经济的转型升级是有好处的。

　　GDP“破７”并不意味着经济运行出现了问题，稳中有进、稳中向好的大势没有改变。下一阶段，应坚定不移地加快结构调整和转型升级，继续向“质量型”经济增长方式转变。

　　除GDP的增速如意料中的逐步放缓进入中高速发展阶段外，CPI指数也几乎全年在2以下，虽经全年四次降准仍在低位徘徊，中国宏观经济始终没有摆脱通缩的压力。

　　至于2015年的PPI和PMI指数，更是惨淡。制造业长期低迷导致产能过剩的形势越发严峻，出口下滑，需求不足，采购指数自然长期在荣枯线附近徘徊。从今年四大指标来看，中国经济的转型和结构调整才刚刚进入攻坚阶段，短期的发展阵痛难以避免。

　　（二）房地产去库存成重中之重

　　房地产去库存成为“国家攻坚战”：总量消化时间预计超6年。截至2015年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。库存形势之严峻已经让权力中枢心忧。

　　对于我国房地产的去化形势，不同城市之间仿佛冰火两重天。以深圳为代表的一线城市在过去一年严重供不应求，房价放量增长。而众多二三四线城市则在巨大的库存压力下低位盘整，分化的趋势愈发明显。

　　◆ 全国楼市发展高峰已过进入衰退期

　　2014年，中国楼市剧烈震荡，全国多个主要城市出现价量双跌，中国政府大力救市，刺激政策频出，但住房市场仍然在主动下调。这表明，住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。

　　进入2015年，宏观经济触底，“宽货币，严信贷”成为主特征，尽管货币政策在下半年以后会进一步放松，但是，银行对楼市的“惜贷”行为仍将继续，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。虽然成交量较上年回暖，但单从全国72个城市的综合地产存量来看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩的危机。

　　但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然具有一定的稀缺性。

　　“结构性过剩与结构性短缺并存”取代“总量供不应求”，成为未来十年中国楼市发展的大背景。这从几个关键指标可以看出，2015年前三季度，全国房地产投资额增速从去年同期的12%下降到2%，房屋新开工面积下降13.9%。房屋竣工面积61201万平方米，下降4.2%。投资金额和新开工面积的大幅下滑表明，资本市场对后市持消极的态度，三季度经济增速的进一步下滑则加剧了这种趋势。

　　从供不应求到结构性过剩，意味着中国楼市赖以发展的“黄金期”正式结束，地产行业的发展和利润空间回归中流，任何刺激政策和货币宽松甚至量化的环境都不可能使中国楼市再有爆发性的增长。随着宏观经济增速从高速过渡到中速，中国楼市也将进入漫长的下行周期。未来5-10年中国楼市的基本格局将从有房住转变为住好房，由此带来市场结构的深层次变化，总量上的增长放缓乃至萎缩只是结构调整的一个体现。

　　虽然整个中国楼市出现颓势，不过，由于中国幅员辽阔，政治、产业、经济、人口和各项自然资源分配极不平衡，各个城市和区域间的市场差异极大，全国房地产市场分化严重。一线城市地王频出，三四线城市开发商拿地、投资意愿下降，消化周期拉长。据中国指数研究院指数表明，一线城市的土地库存不到一年，二线城市在两年左右，而三线城市是五年多。

　　◆ 一线城市：温热态势将持续

　　全国楼市衰退明显，但以深圳为代表的一线楼市房价却突飞猛进，地王频出，因为一线城市的聚集效应十分明显，北京的政治优势与国际交流中心地位、上海的商业与贸易核心、广深的商务与高新产业是影响当代中国发展的四极。四座城市超然的格局地位决定了当地的房地产市场持久的发展动力，并不会太受宏观形势的拖累。因此，从目前的一线城市的政策和土地供应与成交的情况看，供不应求是主要表现，反映到土地市场是溢价高涨，反映到市场方面就是房价持续上行并经常引发抢购。由于一线城市的强大聚集效应，短期内密集的资金将会持续留在一线城市的市场，房价也难有下探的空间，因此一线城市的房地产市场热度较高的形势还将持续。

　　从长期来看，产业工作机会向大城市集中，人口向大城市流动已经是一种趋势，未来会持续发生。产业、经济和人口集中在少数几个城市是世界各国发展的趋势，美国大部分人生活在国土面积2%的土地上，日本70%的人口生活在京滨、阪神和名古屋三大都市圈，韩国40%的人口生活在首尔周边地区。未来中国的北京、上海和广深将形成进一步巩固已经形成的极化区域，人口还将提升，城市继续扩容、核心及周边房价走高和土地紧俏将是大概率事件。虽然随着中国宏观经济的放缓一线城市的市场会受到影响，但其地产的投资及自住需求仍将旺盛，未来的发展趋势与全国楼市的走势不会一致。温热乃至火热的市场活跃度还将持续。

　　◆ 二线城市：在挣扎中求发展

　　二线城市的房地产市场虽然各有特点，但总体来说受到政策环境，经济形势和货币流通的影响最大，波动也最为明显。目前来看，二线城市的房地产发展态势比较尴尬，一是人口吸入能力不及一线城市，刚需的红利释放殆尽，难以继续有效支撑区域房地产的快速发展，加上在地产黄金期大量开发的新区域、新中心的逐步建成，人口导入不利空置率高的现象比较严重；二是城市由于地产的快速发展，结构性问题和系统性风险已经暴露，在经产业结构调整、宏观经济下行的大背景下，发展缺乏强力支撑；三是二线城市的人口增长放缓，老龄化倾向出现。虽然二线城市对周边区域存在较强辐射效应，也同时具备较强人口聚集效应，但随着人口拐点形成以及人口更倾向于向特大型城市流动，二线城市常住人口增长不可避免出现放缓；四是商业地产明显过剩加剧房地产结构性矛盾——据物业机构莱坊统计数据显示，2015年末全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。2014年，国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市综合体数量将突破1000个。二线城市商业地产供应上升与宏观经济下行、互联网发展潮背离，已经导致明显过剩问题。在网购盛行潮流冲击下，商业零售业份额被挤压，导致商业地产滞销，库存量迅速攀高，商铺、写字楼空置现象普遍，开发商资金难以得到及时回笼。

　　同时，高端楼盘、别墅、养老地产因配套设施建设明显滞后，空置情况较为明显。整体看，位于远郊区县的别墅和高端楼盘因为配套设施不完备大多处于空置状态，不仅销售状况不乐观，而且使用率也偏低。综合来看二线城市面临比较严峻的提质转型压力，必须在稳定市场发展和深化结构调整之间找到平衡点。

　　◆ 三四线城市：陷入严重困境

　　三四线城市直面住房存量的结构性过剩如何消化以及鬼城、空城问题。未来十年，中国产业结构将面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将不断上升，而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一、二线城市，而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱，这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。因此，未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。

　　此外，过去十年，各地方政府通过“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。这些题材新城，有一些只是为了配合政绩或地产炒作需要，通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪投资建设起来的，并没有真实的产业发展作为支撑。随着房地产热的退潮，其中有部分必将沦为新的鬼城或空城。

　　二、政策环境

　　3月15日两会透露五大政策信号房地产需“分城施策”

　　3月份，全国两会召开。期间，2015年政府工作报告中提出，“坚持分类指导，因地制宜，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，与去年政府工作报告中对房地产的表述有着明显区别，并未出现“调控”、“抑制”等词汇，而是用了“支持“、”促进”。

　　3月27日国土部发文严格控制供地规模

　　3月27日国土部住建部联合发文，严格控制供地规模，改善供求关系，合理安排住房及其用地供应规模；优化住房及用地供应结构；统筹保障性安居工程建设；加大市场秩序和供应实施监督力度。

　　3月30日营业税免征5年改2年

　　3月30日，中央就房地产政策接二连三放出“大招”。政策一：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。政策二：使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。政策三：个人将购买2年以上（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　8月27日六部委放宽房地产市场外资准入购房套数不受限

　　8月27日，住建部、商务部等6部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，明确有资格境外机构和个人可在国内购房。这意味着除了还在实行限购政策的城市,境外人士在国内购房套数已经不受限制。

　　9月30日首付款比例降低

　　2015年9月30日，首付款比例降低：不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整。

　　10月29日全面二孩放开

　　2015年10月29日，全面二孩政策正式开放：中国将全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。

　　11月10日中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存

　　11月10日，习近平主席主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。其中，对于房地产的表述，提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”这是十八大以来，习近平首次对房地产明确提出去库存表态。

　　12月14日中共中央政治局召开会议提出扩大有效需求，稳定房地产市场

　　12月14日，中共中央政治局召开会议中共中央总书记习近平主持会议，分析研究2016年经济工作时表示，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

　　12月21日中央经济工作会议召开

　　中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行，关于房地产的最新政策再次成为关注重点。其中，“化解房地产库存”被再次提及。会议提出，撤销对房屋所有权的过时限制，鼓励房地产开发商降低房价。

　　三、新动向

　　42个城市取消限购令

　　自2014年以来，不少城市全面取消了限购令。2015年，加入取消限购大军的城市越来越多，甚至有些省份计划执行购房首付2.5成的新规。在46个限购城市中，目前仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚五个城市在坚守。

　　持续货币宽松

　　不动产登记开始实施

　　2015年3月1日，《不动产暂时登记条例》开始实施，明确我国要对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，实现与相关部门审批、交易信息的实时互通共享，加强与公安、民政、财政、税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享，提供不动产登记资料的依法查询。

　　4月底，国土部、中央编办联合下发相关指导意见，督促各地加快推进不动产登记职责和机构整合工作，确保在年内完成。

　　8月，不动产登记信息平台实质性建设全面启动，国土部要求把不动产登记信息平台搭建在“国土资源云”上，2015下半年实现信息平台上线试运行，2016年基本完成数据整合建库，2017年基本建成覆盖全国的信息平台。

　　10月，国土部宣布将启动2015年四季度全国范围不动产登记职责机构整合情况的专项督察。专项督察的重点内容是，省级人民政府今年年底前完成全省（区、市）所有市、县不动产登记职责机构整合工作。

　　二手房新政

　　《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。

　　登记职责机构整合工作计划推进情况，以及地方各级不动产登记职责机构整合完成情况。

　　中央经济工作会议力主去库存

　　2015年中央经济工作会议以前所未有的篇幅对房地产去库存进行了论述，2016年仍将是一个以楼市去库存为首要任务的政策年。从会议报告的表述来看，在户籍制度改革和深化住房制度改革两项重要改革措施并举之下，进城落户的农民工将成为房地产去库存的重要新增需求；同时，明确租售并举是深化住房制度的改革方向，着重强调租赁市场的完善和补位；在市场方面，政府鼓励针对去库存的各种降价、营销以及行业内的兼并重组。

　　十三五规划即将开启

　　“十三五”规划是全面建成小康社会的最后一个五年规划，也是新常态下的第一个五年规划，是2016－2020年中国经济社会发展的宏伟蓝图，提高发展平衡性、包容性、可持续性的基础上，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，产业迈向中高端水平，消费对经济增长贡献明显加大，户籍人口城镇化率加快提高。农业现代化取得明显进展，人民生活水平和质量普遍提高，我国现行标准下农村贫困人口实现脱贫，贫困县全部摘帽，解决区域性整体贫困。国民素质和社会文明程度显著提高。生态环境质量总体改善。各方面制度更加成熟更加定型，国家治理体系和治理能力现代化取得重大进展。

　　四、长沙在中部经济领导地位依旧

　　长沙前三季度全市实现GDP6147.7亿元，同比增长9.7%，增速比全国和全省分别高2.8和1.0个百分点。全市GDP增速居全国省会城市第6位、中部省会城市第2位。

　　五、地方救市

　　（一）长沙公积金放松

　　公积金异地互认

　　自2015年1月1日起，长沙市已与武汉、南昌、合肥三个省会城市住房公积金缴存实行异地互认和转移接续。

　　首套房首付由30%下降到20%

　　今年以来，国家陆续出台新的公积金政策，长沙公积金也随之政策调整。5月25日长沙住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，职工在长沙地区购买自住房，住房公积金个人住房贷款最高额度由50万元调整为60万元。最低首付款比例为20%;首套房已转让注销无其他住房的，执行首套房贷款政策。

　　二套房首付由30%下降到20%

　　10月中旬，《关于调整住房公积金个人住房贷款最低首付款比例的通知》发布，调整二套房首付比例。对拥有1套普通自住房(住房面积未超过120平方米)并已结清相应购房贷款的公积金缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房的，二套房最低首付比例由30%降低至20%。

　　此外，缴存职工家庭现有1套120平方米及以下住房(包括有1次住房注销记录)或现无房但有2次住房注销记录(每套均在120平方米及以下)，未使用个人住房贷款或相应购房贷款已结清的，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　除了调整公积金最高贷款额度和首套房、二套房最低首付标准外，长沙住房公积金管理中心还对申请个人住房公积金贷款购买精装修住房的市民，执行普通自住房政策。对单身缴存职工(含未婚或离异未再婚)购买首套普通自住房申请住房公积金贷款的，其住房公积金缴存月工资基数测算月还款额高于家庭收入50%时，可按长沙市统计局公布的上年度城镇在岗职工月平均工资推算其月还款额。

　　5年以上贷款利率由4%下降到3.25%

　　2015年，公积金贷款利率进行了多次下调，在3月1日、5月11日、6月28日和8月26日公积金贷款利率三次下调之后，5年以上公积金贷款利率由4%下降到3.25%，处于历史最低值。

　　（二）政府动作

　　棚改

　　1、按照长沙市的规划，从2014年开始，五年之内城区实施棚户区改造8.67万户、950万平方米，基本完成集中成片棚户区改造。其中：2014年实施1.38万户、241万平方米，2015年实施3.37万户、347万平方米，2016年实施2.27万户、214万平方米，2017年实施1.65万户、148万平方米。

　　2、今年11月18日，湖南省两房两棚两供两治工作现场会议在岳阳召开，会上下发了《湖南省政府大力推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》，要求各市州确保棚改货币化安置比例计划不低于50%。

　　扶持

　　7月15日，湖南省住房和城乡建设厅印发了《湖南省住宅产业化生产基地布点规划（2015—2020年）》，规定“至2020年，湖南将形成住宅产业化生产基地15个，长株潭城市群住宅产业化基地产能达到1606万—1736万㎡/年”，湖南住宅产业化发展进入了快车道。”

　　规划

　　11月，中共湖南省第十届委员会第十五次全体(扩大)会议审议通过了《中共湖南省委关于制定湖南省国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》。建议指出长株潭地区要率先迈向基本现代化，依托长株潭两型试验区、国家自主创新示范区和湘江新区等国家级平台，打造长江中游城市群核心引领区，

　　整合

　　（三）2015年这些补贴仍在实行

　　2014年下半年以来，长沙市下辖各行政区和新区出台了一系列政策措施刺激楼市成交，截至2015年底，下面这些政策仍在发挥作用。

　　购买三类住宅可获补贴

　　2015年8月27日，长沙市住建委、长沙市财政局联合印发《关于做好绿色建设、产业化住宅、全装修普通商品住宅财政补贴的通知》，通知规定对购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅的消费者实行财政补贴，明确了补贴对象，分别是：网签时间为2015年5月19日至2016年5月18日的个人购房者;新建住宅且建筑面积不超过144平方米;符合市住建委公布购房补贴目录。

　　时间期限：2015年5月19日-2016年5月

　　望八条

　　2014年8月13日，长沙市望城区人民政府印发《长沙市望城区人民政府关于支持和促进房地产业持续健康发展的若干意见》，包含了“实行购房货币补贴”、“调整维修资金缴交时间”、“恢复实行住房公积金异地贷款制度”、“调整报建费缴交方式”、“鼓励金融机构加大房地产业信贷投放力度”等八点内容，被媒体称为“望八条”。

　　时间期限2014年8月1日起至2015年12月31日止

　　江新区五类人才买毛坯房享补助

　　2014年7月31日，湘江新区管理委员会和长沙高新区管理委员会联合出台了《关于支持鼓励创新创业人才入驻的暂行规定关于促进片区加快成熟的若干措施》另行补助。”

　　有效期至2015年12月31日截止

　　大学生梅溪湖创业安家将获补贴

　　2014年12月底，梅溪湖投资（长沙）有限公司出台了《关于促进梅溪湖国际新城加快成熟的若干措施》，其中有不少内容鼓励大学生安家、创业。

　　2014年5月1日-2016年12月31日

　　（四）2015年轨道交通建设

　　1、长沙磁悬浮列车2015年底将正式通车。

　　2、12月31日，地铁2号线西延线将在开通。

　　3、12月22日，长沙地铁1号线一期工程“轨通”

　　5、11月29日，长沙地铁5号线一期工程开建预计2020年建成开通

　　6、10月12日，长沙地铁1号线双线“洞通”

　　（五）2016行政面的政策储备

　　1、降首套首付：将首套房首付比例从现行的25%，下调至20%左右。

　　2、继续降准降息。

　　3、楼市税费补贴类政策进一步落地。同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。

　　4、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助（货币补贴），而非异地分配住房（实物补贴）。

　　5、调整普通住宅标准。

　　6、鼓励人才购房政策。

　　7、将户籍制度与购买房产直接结合。

　　8、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。