一   土地市场

注：土地市场报告仅统计来源为招标、拍卖、挂牌土地数据，无成交价格的土地，未参与统计。

2015年三季度，长沙共供应土地109宗，5614.22亩，成交73宗，3667.66亩，总成交金额190327万元。

其中，9月长沙土地供应63宗（3255.79亩），土地成交12宗（663.1亩），其中公布成交金额土地12宗，总金额33275.0万元，未成交0宗。9月长沙县供应土地1599.06亩在各区县供应量中排名第一，宁乡市土地成交305.97亩在各区域土地成交面积中排名第一。

表1    三季度长沙各区县土地供销情况

区域供应成交

宗数面积(亩)建筑面积(万㎡)宗数面积(亩)总金额(万元)

芙蓉区242.0111.987516.970

天心区116.056.9568116.050

雨花区5166.8144.82464148.3361508

开福区146.435.5716263.723629

望城区5694.3457.3225579023698

岳麓区2165.8519.49271145.394784

浏阳市431569.8385.802620767.7230585

长沙县202230.68336.2285161140.4250935

宁乡市30682.2559.638523589.0615188

总计1095614.22927.8253733667.66190327

1.住宅土地市场情况

2015年9月长沙住宅及住宅兼容商业土地供应7宗（358.67亩），成交1宗（104.28亩），其中公布成交金额土地1宗，总金额6153.0万元。（见图1）

2.商业土地市场情况

2015年9月长沙商业及商业兼容住宅土地供应32宗（1145.17亩），成交1宗（89.31亩），其中公布成交金额土地1宗，总金额12320.0万元。（见图2）

3.工业土地市场情况

9月长沙工业土地供应23宗（1737.24亩），成交10宗（469.51亩），其中公布成交金额土地10宗，总金额14802.0万元。（见图3）

二   新房住宅

1.供应情况

2015年三季度内五区新建商品住宅批准预售共284.65万平米，同比去年三季度下降8.43%，环比上升10.26%；其中今年9月新建商品住宅批准预售96.6万平米。9月内五区供应环比上升11.25%，同比下降41.68%。

2015年三季度四县市商品住宅累计批准预售155.97万平米，同比去年下降2.27%，环比下降2.17%；其中今年9月新建商品住宅批准预售55.39万平米。9月四县市供应环比上升11.06%，同比上升33.37%。（见图4）  

2.成交情况

2015年三季度长沙内五区商品住宅累计网签333.66万平，同比大幅上升112.03%，环比基本持平；其中9月网签127.52万平，环比上升18.91%，同比上涨142.29%。9月，内五区住宅环比成交量反弹，9月达到近一年来成交峰值，大幅领先于去年同期。

2015年三季度长沙四县市住宅累计网签成交138.54万平米，同比基本持平，环比下降23.21%；其中9月网签50.01万平米，环比上升6.54%，同比去年上升10.76%，9月四县市的成交也有所反弹。（见图5）  

3.价格走势

2015年9月，长沙内五区住宅成交均价为6175元/平米，环比下降1.18%，同比去年下降0.58%。9月长沙主城区住宅成交量升价稳，价格微调，楼市金九基本还是以促销为主。

同期，长沙四县市住宅成交均价为4451元/平方米，环比下滑上升0.81%，同比上涨6.27%。四县市的价格相对比较稳定。（见图6）

4.供销比走势

2015年9月长沙市（含五区四县市）新建商品住宅供销比为0.86，整个三季度供销层面波动进一步减小。 8、9月供销比值皆低于1，进入9月成交环比提升，市场仍没有达到供求平衡的状态。（见图7）

5.待销分析

截至2015年三季度，长沙内六区已取得批准预售且未销售的商品住宅面积为1495.03万平米，其中，岳麓区商品住宅待售量最高，达479.35万平米，芙蓉区待售量最低，为72.30万平米。（见图8）

根据目前的库存总量和去化速度计算，截至三季度末长沙市内六区商品住宅的去化周期约为12个月。（见图9）

6.各区县情况

从全市各行政区供应和成交量来看，2015年9月住宅供应面积最多的是岳麓区，新增批准预售37.79万平米，而宁乡县新增批准预售为0.42万平米最少；成交方面，9月岳麓区成交最多，网签68.62万平米，芙蓉区成交量最小，仅为4.11万平米。（见图10）

从区域成交价格来看，2015年1-9月，长沙市开福区成交均价最高，为7264元/平米，宁乡县成交价格最低，为3709元/平米。

与去年同期相比，除雨花区、望城区和长沙县、宁乡县外，其余区县住宅成交价格均为下滑；其中天心区降幅最为显著，价格同比下降11.24%。

表2    2015年1-9月长沙市各区县住宅网签均价一览

区域网签均价（元/㎡）同比（%）

芙蓉区6559-6.48

天心区5813-11.24

岳麓区5702-7.83

开福区7264-2.32

雨花区65676.66

望城区43523.82

长沙县46401.18

浏阳市3967-0.59

宁乡县37093.16

三   商品非住宅（内六区）

1.办公用房

2015年三季度内六区共成交办公用房26.56万方，环比二季度提升38.91%，同比提升150.56%。其中，9月长沙市内六区办公用房成交面积7.89万平米，环比下降16.59%，同比增长203.61%；成交942套，同比增长206.84%。整个三季度办公用房成交不论是同比还是环比提升都非常明显。

从成交项目来看，截至今年9月底，办公用房办公成交面积的前三位分别为东科园、钰龙天下佳园、德泽苑。从今年1-9月的成交情况来看，办公用房成交主要集中在内五区，雨花区办公用房成交面积最大，而望城区成交面积最小。

价格方面，2015年9月办公用房的成交均价为6728元/平方米，较上月回落14.57%，为近一年来成交价格的最低值。（见图11）

2.商业用房市场

2015年三季度内六区共成交商业用房28.19万平方米，环比提升10.24%，同比上升35.98%；其中9月成交7.57万方，1214套，成交面积同比增长95.19%，成交套数同比增长34.29%。从近一年成交的情况来看，内六区商业地产发展势头较好，成交面积和套数都比较平稳。今年1-9月成交面积前三的项目为高星物流园、金桥市场集群、高岭国际商贸城一期4号，成交面积均超过6万平方米。

价格方面，2015年9月，长沙市内六区新建商业网签均价为10464元/平方米，与上月相比环比持平，同为近一年来的最低值。（见图12）

四   二手房市场

1.成交情况

2015年1-9月，全市二手住宅成交441.79万平米，成交套数为36356套，同比分别增长39.75%、31.15%。其中，9月份二手住宅成交42.23万平米，环比下降20.59%，同比上升28.67%。 

表3    2015年1-9月长沙市各区县住宅网签均价一览

内五区芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区

3.6∶11.34∶12.29∶18.63∶13.06∶12.87∶1

2015年1-9月，内五区一、二级市场成交比值为3.6：1，其中岳麓区一、二手房交易量差距最大，比值为8.63:1，芙蓉区差距最小仅为1.34:1。二季度以来，二手房市场活跃，一二级市场的成交差距持续缩小。

2.交易税费成本

近期长沙市重申契税征收政策并出台了新的房产交易税费征收政策，并且重申了家庭唯一住房契税减免的界定条件，个人购家庭唯一住宅（新房与二手房），90平米以下的征收1%，90-144征收2%，大于144平米、非住宅、二套房及以上普通住房的契税统一征收4%；同时，自2015年10月15日起，降低住房转让手续费收费标准，新建商品住房，由现行每平方米3元降为每平方米2元，二手房交易由现行每平方米6元降为每平方米4元。

表4   长沙市房屋交易税费表

项       目契税%

（买方）综合税%

（卖方）土地收益金%

（卖方）手续费

（双方各半）营业税及附加%

（卖方）备注

私有

房产个人房改房（含

集资房）上市转给个人2111.50元/m2未满2年转内全额征收5.6%。超过5年非普通住宅或非住宅转让，按差额征收5.6%。个人购90-144平米以下普通唯一住宅，契税按2%征收，个人购90平米以下的普通唯一住房，契税按1%征收，个人购144平米以上、二套及以上普通住房以及商业非普通住房，契税按4%征收。

转给单位41

个人购私房住宅214元/m2

别墅41

非住宅411.30%

单位购私房住宅414元/m2

非住宅411.30%

自管房转让给个人住宅24元/m25.60%

别墅4

非住宅41.30%

转让给单位住宅44元/m2

非住宅41.30%

其他赠与住宅14元/m2

别墅4

非住宅11.30%

注：①个人购买90平米（含）以下唯一住房，按1%征收契税，个人购买90-144㎡的唯一住房，按2%征收契税。

②个人购房时间以契税完税证明或房屋权证上时间为准，按“孰先”原则。

③个人购买或转让非住宅按0.05%征收印花税。

④俱通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直接亲属赠与方式取得房产，不按“偶然所得”征收20%的个人所得税。

⑤车库、杂屋暂免征营业税。

⑥3月底，两部委正式发文政策刺激楼市，其中二手房营业税免征期限由5年改成2年。

五   本院观点

1.土地市场

由于今年第一、第二季度土地市场的走势低迷，尽管第三季度土地供销出现双增，2015年前三季度的土地供销总面积仍远远低于2014年前三季度同期。在楼市利好政策的不断刺激下，长沙楼市库存去化效果比较明显，而“缺粮”的开发商也在不断增多，由此我们预计，第四季度土地供应回升的现象很可能出现，单季供销规模有望超过2014年同期。但在去库存的总体基调和适当控制建设用地供应规模的楼市定调之下，2015年全年，土地市场的供销总体规模将低于2014年。

从预供应的热点板块来看，近期雨花区、开福区是上市主力，一批商住和纯商业用地将陆续面世，这也改变了去年下半年以来土地市场工业用地为主流的态势，供应的节奏和结构已经发生实质改变。预计整个第四季度月将有更多的商住用地进入招拍挂的行列，土地成交有望迎来井喷。

近期预供应热点地块：

表5   近期上市住宅类土地

区域土地位置面积(亩)土地用途拟出让方式预出让时间

岳麓区桐梓坡片区熊家湾D-31等地块106.1住宅兼容商业挂牌一月内

岳麓区桐梓坡片区熊家湾D-31等地块106.1住宅兼容商业挂牌一月内

雨花区雨花区月塘村统征地187.28住宅兼容商业挂牌一月内

开福区兴联村商住地块招商项目地块44.77住宅兼容商业待定三月内

岳麓区岳麓区观沙岭街道收购储备地四112.8住宅兼容商业挂牌三月内

天心区天心区暮云镇储备地195.83住宅兼容商业挂牌三月内

表6   近期上市商业类土地

区域土地位置面积(亩)土地用途拟出让方式预出让时间

雨花区雨花区经开区统征地四97.92商业挂牌一月内

开福区S16营盘路与黄兴北路东北地块43.0商业待定三月内

开福区S14湘春路与黄兴北路交汇西南地块5.1商业待定三月内

开福区S13湘春路与黄兴北路交汇东北地块6.68商业待定三月内

开福区S12湘雅路与黄兴北路交汇东南地块64.4商业兼容住宅待定三月内

2.新房住宅

总体形势：三季度有两个月是楼市相对淡市，但整体成交表明今年淡市不淡，整个三季度成交仍维持在相当的高位与二季度基本持平，远远高于去年同期。8、9月成交逐步上升，金九银十过半的成绩也说明市场消费者对后市行情比较看好，同时开发商也拿出了大量促销活动来去化。接下来的四季度是今年房企完成销售指标的关键性月份，将直接决定很多楼盘的全年任务能否完成，同时9、10月楼盘扎堆入市，四季度一场价格和促销活动的比拼不可避免。

房价走势：从价格上来看，9月价格环比下降，同时低于去年同期水平。这主要是因为金九银十月楼盘促销增多优惠力度加大，同时一批低价上市的新盘也拉低了市场的整体均价，这种态势在第四季度还将持续。

板块结构：从区域来看，岳麓区与雨花区是长沙商品住宅供销的主战场，整个三季度，梅溪湖板块与红星—省府板块活跃程度较高，而芙蓉区则相对比较沉寂，辖区内各板块供应和成交都不突出，区域楼盘的到访量也非常有限。

购房提示：对于购房者而言，今年四季度市场仍会维持高成交量，较低价格的走势，房价稳中有降，可以考虑多去参加各类促销活动，争取在年底以较大的优惠购房。

3.非住宅市场

办公用房方面，三季度成交面积和套数环比上升，成交量同比去年提升显著，显示市场成交火爆，但今年以来办公用房成交均价均低于去年同期水平，尤其9月成交均价来到近一年来的最低值。随着大量低价位的项目上市和大力度促销，这一态势目前很难扭转。预计接下来几个月办公用房市场还将维持成交量走高而价格低位盘整。

三季度，整个商业用房成交环比提升明显，显示市场活力在进入下半年后全面释放。在成交上升的同时，三季度商业用房的价格有了一定幅度的下滑，其中9月创近一年来的成交最低价。从三季度的销售情况来看，商业市场量升的趋势还会持续，加上陆续有资金回流商业用房市场，居民投资兴趣点将再度转移，成交量有望走高。目前商业用房的成交价格比较稳定。

4.二手房市场

全市二手房成交量在经历了一个快速提升的上半年后，二手住宅成交面积继续提升，整个三季度成交量创近三年的成交新高。10月长沙出台新政策降低了存量房交易的手续费，同时信贷额度增加的刺激下，二手房市场的火爆将贯穿全年，进入十月后接下来的几个月都将是成交的高峰期。9月一二手房成交比值在进一步稳定，二手房快速回暖已经导流部分新房刚需，二手房交易量还会有一波高潮。

5.后市分析

总的来看，不论是住宅还是还是非住宅，三季度楼市淡市不淡，成交高企但价格略有下滑，市场整体交易比较活跃，一系列刺激影响还在发挥余热。今年四季度的长沙楼市在复苏定局已成的前提下，还将会进一步分化，产品品质、品牌口碑和区位地段上有优势的楼盘将和一般的产品进一步拉开成交量的差距。在价格持续低位徘徊的形势下，预计有大批置业者会选择在四季度购入房产，月均成交量有望创今年新高。