可曾记得今年年初，多数人认为2015年的长沙楼市前景黯淡，宏观经济下行，高达14个月的去化周期，都是这一观点的论据。然而事实是，自从李克强总理在两会上提出“要稳住住房消费”后，长沙楼市开始一点点的缓慢复苏；随着政府各种政策的不断出台，到了传统的金九银十，长沙房地产市场开始全面爆发。除了政策利好的推动，业内人士普遍认为，楼盘品质和房企的营销是保证销量的重要法宝。

part1 品质  楼盘热销的硬指标

9月26日，湖南首个两型综合体湘江时代开盘。仅仅1个小时，100套优质房源便都已名花有主，成交率达到80%。这只是长沙楼市“金九银十”的一个缩影。

自九月份以来，长沙楼市迎来供应量和销售量的井喷。“热销超8成”、“抢房大战”、“销售额破X亿”等暌违已久的楼市热销局面又重新出现，据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统的数据显示：在9月的四周时间里，长沙市内六区成交数据分别是2948套、3773套、3532套、3202套，总网签量近1.4万套，平均单周的网签量超过了3300套。

今年的国庆黄金周(10月1日-10月7日)，长沙市内六区新建商品房网签成交1667套、16.87万平方米，同比分别增长68.72%、84.01%。

“从我们研究的情况看，品质过硬的产品销量一般都不错”，0731地产研究院副院长黄拓夫表示。“从《2015百盘竞秋活动入选楼盘》就可以看出，高品质的楼盘是不愁销量的”。

在中建信和城总经理冯朝阳看来，品质佳，价格合理的楼盘才是老百姓认可的，“中建信和城国庆黄金周期间，平均每天销售7、8套，就是一个很好的证明”。

弘德西街好莱城相关负责人也认为，只要品质优质，再加上适当的营销，产品不愁没有销量。位于梅溪湖的弘德西街好莱城属于鲁班奖项目，今年销量连续五个月正增长，在这位负责人看来，在楼市的白银时代，“开发商只能扎扎实实做项目，认认真真做产品；否则就是搬起石头砸自己的脚。”

金鸿宇国际商业广场营销总监金晶在0731房产网举办的微沙龙上也强调，无论是改善性，还是刚需，置业者都在关注住房品质和小区的品质，作为一个开发商要注重自身产品的品质和能够给客户提供一种什么样的优质生活，这才是企业发展要重点考虑的目标。

Part 2 定位  房子卖给合适的人

在楼市的白银时代，房地产市场已经变成买方市场，开发商低头就能捡到钱的年代早已远去，在某些房产商看来，去化、去化还是去化，已经成为白银时代的主旋律。为了加速卖掉房子回笼资金，降价、打折已成为最常用的手段。

“并不是打折的房子就一定卖得好，楼市在发展，消费者也日益成熟，前些年楼市火爆时期那种‘泛营销’的模式已很难再诱使置业者一窝蜂似地奔向一个区域，投资一个项目。选择适合自己的产品，正在逐渐成为置业者新共识。市场产品，没有最好，没有最对，只有最合适。所以开发商要静下心来研究市场，研究客群，只有将项目定位与精准客群紧密结合，才能有更好的效果。”一位业内人士表示，“公寓留给单身白领；90-140平米的户型是三口之家的最爱；140-200平米的洋房是三代同堂的首选；而200平米以上的别墅，则是顶峰阶层的归宿，当然，这只是一个非常粗浅的细分，客群分得越细，才更有利于开发商实现精准的营销。”

一直以来，长沙一直被认为是刚需跑量的城市，然而位于南城的橘郡礼顿山，目标人群瞄准都市成功人士，所推的洋房产品，其售价区间在9000-12000元/平，这个价格在长沙相当“高端”，但是项目经常名列长沙市内六区新建商品房网签套数单周排行榜前五名，主推洋房的高端项目进入全市销售前列，项目受到购房者的青睐度可见一斑。众所周知，以改善型户型产品为主力的项目，面临的必将是更加挑剔的客户，能在当前市场行情下脱颖而出，必然有其决胜秘籍。  

“我们在开盘前，做了大量的调查，调查表明，随着长沙市民荷包里的钱越来越多，高端洋房将会越来越受欢迎。”橘郡礼顿山营销经理说起项目满满的都是信心。“我们的项目能满足高端人群的各种需求，这里有实实在在的好风景、好配套，高赠送的好房！”

湖南运达房地产开发有限公司副总经理熊小青较早前在接受媒体采访时也认为，目前，长沙的房地产市场正在回归到楼市的基本价值，即面向客户提供优质产品与优良服务。只有不断提高自身产品的品质，提供更贴近客户需求的服务，才能真正赢得客户的口碑，才能真正满足客户需求价值。

Part 3 营销  线上线下全民卖房

如今，房地产市场环境的改变，其传统的案场销售模式风光不再，开发商想要更好更快的卖房，颠覆传统势在必行。在这样的背景下，微博、微信、转介等新的营销方式兴起，线上线下全面互动，普通市民也成了开发商卖房的一大法宝。

近年来，随着自媒体的强势崛起，人人都可以成为信息发布者、传播者，这给全民卖房打下了坚实基础，只要知道项目的人都可以在社交软件上发布相关信息，你就成为了该项目“全民营销”中的一员。

实际上全民营销在长沙的房产圈并不是一个新鲜词，早在2014年，全民营销的大旗已经悄悄插遍了整个长沙房地产市场，万科、恒大、龙湖、复地、中建、佳兆业、都曾尝试用全民营销的手段来提升销售业绩。

今年以来，全民营销的销售模式有愈演愈烈之势，记者了解到，长沙新世界地产旗下新城新世界商铺、新世界创邸loft写字楼重金招募营销合伙人，推荐成交即可获一次性高额现金奖励。印山蓝色海岸宣布，只要转介成功享3000元购物卡；湘域熙岸成功转介可获奖励30000元/套；

除此之外，中建·芙蓉嘉苑、中欣楚天雅郡、麓谷小镇、长盛·上东区等都推出了高额的转介政策，这些都引发了长沙市民的火热参与。

创普集团副总裁李杰在接受媒体采访时曾表示，“现在任何渠道都有局限性，不能指望单一的渠道。”相对于普通住宅，李杰表示全民营销在高端项目上发挥的作用更大一些。全民营销实际上是以口碑传播方式介绍目标客户，由于是熟人介绍，可信度更高。“而高端项目本身就特别注重口碑和圈层。”

“在楼市高库存的背景下，全民经纪人只是作为去库存化手段之一，楼盘的品质以及服务质量才是最关键的”，一位不愿具名的房企营销负责人表示。

正准备买房的刘先生说出了问题的症结所在：“其实是谁推荐给我并不重要。我最看重的还是房子本身的品质，譬如品牌、地段、物业管理等。只要各方面都达到一定水准，购房者自然会掏钱。”