2015上半年，楼市风云变幻莫测，楼市政策也是一波未平一波又起，连续的降息降准不仅让股市坐上了过山车，楼市也深受其影响。市场在库存与利好的平衡中螺旋式回暖上升，从年初各大中介及售楼处的门可罗雀，到如今在各大媒体上不断出现“房价暴涨”、“楼盘日光”等词汇，楼市似乎上演着一场“咸鱼翻身”的好戏。显然，房地产市场已由低潮期走向回暖。

那么下半年，楼市行情又将如何，又将会呈现什么样的局面呢？本期《楼市观察家》通过六大关键词为您全面梳理2015上半年的全国楼市，与您一起探知楼市的未来走向。

不动产登记

◎事件回放

《不动产登记暂行条例》是国务院总理李克强签署的第656号国务院令，自2015年3月1日起施行。条例对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等方面作出规定。在国家层面不动产登记职责及机构整合工作完成基础上，省市县三级整合工作已全面铺开。

北京：

国土局整合多部门不动产登记职责

在全国不动产统一登记实施了3个多月后，北京的不动产登记职责整合方案终于姗姗来迟。6月2日，北京市委常委、副市长陈刚主持召开北京市不动产登记工作联席会扩大会议，通报了《北京市不动产登记职责整合方案》。方案指出，北京市、区县相关部门承担的土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等不动产登记职责予以整合，统一交由北京市国土局承担，不动产的管理职责仍由原相关部门承担。

宁波：

正式启动不动产登记改革 预计明年将全面实施

6月1日宁波市政府常务会议审议并通过了《宁波市不动产登记改革工作方案》。该方案提出，力争今年年底前颁发第一本不动产权证书，预计明年将全面实施不动产登记。据了解，宁波市将根据“统一登记机构”和职责整合的要求，在6月底完成市级不动产登记机构组建。年底前设立不动产登记窗口，实现不动产登记“一站式”服务、不动产登记档案统一管理，为群众办理不动产登记、查询提供便利。

广东：

不动产登记下半年正式启动 证书依旧有效

6月20日，记者从广东省国土资源厅不动产登记局获悉，广东不动产登记将于今年下半年正式启动，中山、汕头、肇庆、潮州、顺德区以及云浮郁南县将首先启动。其中，中山待统一的不动产权证书印制出来后便可开始不动产登记，或将成为广东省内首个启动不动产登记的城市。全省将在2017年年底前全面实施。业内指出，不动产登记对房价的影响更多是心理上的，由于旧的房产实行自愿登记原则，“不变更不登记”，现有证件依旧有效，所以未来几十年都是新、旧证并存时期，不会影响房价走势。

长沙：

省级不动产登记机构正式成立

4月30日，湖南省国土资源厅通报，4月中旬已完成不动产登记处的组建工作，湖南省级不动产登记机构正式成立。不动产登记工作目前处于试点突破阶段，第一本不动产权证书将在3个试点(浏阳市、澧县、芷江侗族自治县)中颁发。不过，通过从我爱我家、新环境、新门户、启业地产等多家中介门店的交易情况发现，目前长沙并未出现二手房大规模抛售的情况。市场上出现的个别客户紧急低价出售的大户型房源，可能和个人急需用钱等各种因素有关。

专家点评：

国土部不动产登记中心市场监测处处长 卢静

当前，房地产市场的波动主要受供求关系，受宏观调控政策和金融调控政策的调整等不同因素的影响，不动产统一登记可能会一定程度上影响房地产市场的预期，但是它本身是行政管理行为，短期来看对市场的影响不是特别明显。

房贷新政

◎事件回放

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。业内分析，二套房首付比例的调整，最大利好在于改善型需求置业的门槛得到大幅降低，势必带来改善型购房需求的积极释放。

北京：

二套房贷新政在京缩水执行 首付五成为主流

与首套房贷款支持政策的迅速落地不同，二套房贷“首付比例由六成降至四成”的新政出台已经半月有余，记者调查发现，北京地区部分商业银行的二套房贷政策经过调整后开始出炉，并未见到政策提及的“最低四成首付”，目前常见的首付标准为五成，部分银行的政策甚至尚未更新。业内分析，银行未执行新政，主要是考虑到二套房贷需求已经不是绝对的改善型，因此避免过度刺激和防范杠杆风险是主要考虑的。

南京：

多家银行已执行二套房首付4.5成新政

4月11日，中国人民银行南京分行发文表示，江苏省金融机构执行二套房首付比例标准出台，南京、苏州两市的二套房最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，贷款利率依旧上浮1.1倍。目前，南京工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等十余家银行均已执行新政。银行业内人士表示，4.5成是江苏省金融机构执行房贷政策自律机制做出的决定，这一机制涵盖南京地区所有银行，是众银行协商后得出的市场化结果。

广州：

二套房贷首付仍为七成 利率上浮10%

二套房贷“首付比例降至四成”的房贷新政在广州被叫停后，银行经过两个月的等待，等来了广州二套房执行政策。6月23日，广东市场利率定价自律机制已给多家银行下发通知。通知显示，广州地区(含增城，从化)二套房贷政策仍执行原政策，即最低首付款比例7成，利率执行基准利率上浮10%。今后，住房信贷工作小组将配合政府部门的调控要求，根据房地产市场状况，适时对二套房贷政策进行调整。据了解，广州成为全国二套房贷款政策最严的城市，北上深等一线城市均出现二套房贷首付四成。

长沙：

多家银行落地房贷新政  二套房普遍调低到首付四成

据悉，“330新政”过去一个月的时间里，继建行、邮储之后，长沙工行、浦发、兴业、光大等多家银行也加入二套房首付最低四成的队伍。对于购房者普遍关注的二套房利率，星城银行仍多“执行基准利率上浮10%”的规定，部分银行则表示执行差异化的二套房房贷政策。业内人士表示，房贷新政出台后，办理二套房并未出现井喷，这可能一方面是新政出台后业务办理会有些滞后；另一方面，跟眼下的股市火热有关。

专家点评：

伟业我爱我家集团副总裁   胡景晖

“330新政”并不会带来房地产的春天，仅会刺激宏观楼市二季度房地产成交放量，价格则变化不大。在现在的经济新常态之下，房地产的经济刺激政策有效期基本在两三个月，政策消化后房地产会不断重复打回原形，这是房地产行业的新常态。

营业税“五改二”

◎事件回放

3月30日，财政部、国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（以下简称《通知》）。《通知》规定：对个人购买普通住房销售，营业税从之前的满5年免征调整为满2年免征，自2015年3月31日开始正式实施。

北京：

二手房新政首周 北京房屋交易营业税免征近1.6亿

《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》新政发布后的一周，北京在房屋交易中的营业税共免征1.6亿元。此外，北京共有1833户销售购买2年以上（含2年）的普通住房。数据显示，自新政实施以来，北京现在每天的过户量都在650-700套左右，而之前工作日基本在400套左右。多家中介机构表示，二手房市场交易量出现明显上升，预计新政对房地产市场的利好作用也将持续一段时间。

苏州：

“五改二”实施首月 园区二手房减免营业税4266.13万

3月30日，国家税务总局下发了《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号），个人房产交易营业税减免“5改2”政策正式落地。新政执行1个月以来，苏州工业园区地税局受理个人转让二手住房1163套，日均受理55套。与今年3月新政出台前日均受理量41套相比，每日平均增加14套，增幅为34.15%，二手房交易量增幅明显。其中享受“满2年”营业税减免税收优惠847套，占交易总量的72.8%，共计减免营业税税款4266.13万元。

日照：

营业税“五改二”出台 二手房成交环比上涨80%

今年3月30日起，二手房营业税“5改2”新政出台，直接推动了二手房交易市场持续升温。据日照市房管局统计，自4月1日至6月25日，市区二手房成交1541套, 环比上涨80.02%，同比上涨63.07%，各二手房中介业绩也同比大幅攀升。业内人士分析，楼市利好政策对二手房市场的影响继续发力，刚需、改善型住房需求逐步释放。不少从事二手房中介业务的人士表示，虽然近期市区二手房交易量上升明显，但二手房价格总体呈现平稳状态。

长沙：

营业税“五改二”落地 长沙部分卖家临时要求涨价

楼市新政之一的营业税“五改二”落地一周，二手房市场对新政的反应逐步显现。数据显示，新政实施后首周长沙内六区二手房成交469套，合计4.87万平方米，套数环比上涨14.67%。

此外，受新政影响，在市场活跃的情况下卖房者希望适度抬高售价的愿望变得强烈。某房产中介公司工作人员表示，新政下来后，来咨询买房的人多了，有房主突然说要涨2万元，购房者考虑到这房子看中已久，而且加的价还是比营业税要低，还是决定买了。

专家点评：

上海易居房地产研究院研究员、财经评论员 严跃进

此次营业税全额征收的免征期由过去5年转变为2年，使得住房销售市场得以活跃。过去购房者碍于营业税成本，只能将此类住房以五年的期限进行持有，阻碍了房产资源的流动。而现在改变为2年，使得很多改善性购房者的需求得到积极释放。

公积金

◎事件回放

3月30日三部委联合发布新政，要求公积金首付要执行首套房20%、二套房30%的政策。中原地产研究部统计数据显示：2015年来，已有超过百个城市发布不同力度的公积金松绑政策，其中包括北京上海等超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。

北京：

公积金贷款利率下调   百万贷款每月少还百余元

6月28日，北京住房公积金管理中心发布通知，自2015年6月28日起，下调北京住房公积金存贷款利率。5年期(含)以下的公积金贷款利率由3.25%下调至3%；5年期以上的贷款利率由3.75%下调至3.5%。此次通知规定，6月28日(不含)以前发放的,期限在一年(含一年)以内的个人住房公积金贷款，6月28日后仍执行原利率,不分段计息。期限在一年以上的个人住房公积金贷款，6月28日后仍执行原利率，自明年1月1日开始,执行调整后的公积金贷款利率。分析人士指出，公积金贷款降息将进一步降低购房者的还款金额。

武汉：

公积金政策再放宽   无房者缴满3个月可取付房租

武汉住房公积金管委会6月25日宣布：7月1日起，公积金提取政策再放宽，连续足额缴存满3个月、在汉无自有住房者，可每年提取一次公积金，用于支付房租。记者比对现行的政策发现，相比之下，对于提取公积金用于支付租金的条件，由连续缴存12个月缩短为3个月。对于低收入无房职工提取公积金买房的条件，由连续缴存12个月缩短为6个月。

西安：

“625新九条”发布  公积金贷款首付款比例最低20%

6月25日，西安市住房保障和房屋管理局正式对外发布“625新九条”。其中公积金新政包括：住房公积金贷款最高额度调整为75万元；对使用住房公积金贷款购买首套普通住房或贷款已结清再次申请贷款购买建筑面积90平方米(含90平方米)以下住房的，首付款比例不低于20%。“625新九条”内容还包括非西安户口者，2015年7月-2016年12月购买90平米以上一、二手房，取得房产证且缴纳一年社保的，本人、配偶和未成年子女可落户西安等。

长沙：

长沙及湖南公积金贷款利率再下调0.25%

6月28日，央行“双降”一出，湖南快速跟进——按照央行要求，湖南省直单位住房公积金管理中心、长沙市住房公积金管理中心同步下调了住房公积金贷款利率，其中：五年以下(含五年)贷款利率下调至3%，五年以上贷款利率下调至3.5%。据悉，这已经是今年以来住房公积金贷款利率的第三次下调。此前在今年3月1日和5月11日，公积金贷款利率都下调了0.25个百分点。

专家点评：

中原地产研究部总监   张大伟

目前，房地产刺激政策继续升级，其中，公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具，而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折，对于市场有直接的刺激影响。

购房补贴

◎事件回放

今年5月份以来，全国各地政府补贴购房政策增多，中原地产研究部数据显示，从2014年开始，沈阳、江西、浙江、山东、安徽、四川、长沙等30多个城市先后出台了购房补贴、契税补贴等一系列提振当地房地产市场的措施。

郑州：

对购房面积90平方米以内部分给予每平方米800元补贴

5月21日，河南郑州市政府印发《郑州市保增长调结构强投资促转型实施意见》规定，获得经济适用房资格的家庭，若自愿放弃购房资格转普通商品住房，则对其购房面积90平方米以内部分给予每平方米800元补贴。据了解，早在2009年，郑州就出台过政策称，自愿放弃经适房购房资格转购普通商品房的家庭，90平方米以内部分可获得每平方米600元补贴。适用范围为市内5区，且购买的必须为商品住房，不适用二手房。如果市民购买的商品房超过90平方米，只补贴90平方米，最高为5.4万元；如果市民以前享受过房改房、安居工程等。

宁德：

购买144平方米以下住房 可享受购房总额1.5%的财政补贴

5月22日，宁德发布《关于促进中心城区房地产市场健康发展的补充意见》。意见指出，在2015年11月1日前，个人(家庭)购买144平方米以下(含144平方米)新建商品住房可享受购房总额1.5%的财政补贴；个人(家庭)购买超过144平方米新建商品住房可享受购房总额3%的财政补贴，补贴资金不超过8万元，由当地财政承担。

宜宾：

本地居民购房可享受200元/平方米补助

5月22日，宜宾市下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的措施》（以下简称《措施》），该文件根据国家、省、市相关文件精神并借鉴其他市(州)做法，对保障性住房和危旧房棚户区改造安置、金融政策支持、贷款购房等方面做出规定。从6月起，宜宾户籍居民在市中心城区购买普通商品自住房的，可享受200元/平方米的补助，异地缴纳公积金的宜宾籍居民在宜宾购买住房也可向市公积金中心申请住房贷款。

长沙：

购买绿色建筑等三类住宅可享财政补贴

长沙市政府办公厅5月19日印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知中提出：鼓励建设和购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通新建商品住宅(即一般所说的“精装修商品房”)。对这三类住宅开发项目，项目资金按70%的标准监控；对购买这三类住房的消费者，进行财政补贴，补贴标准为60元每平方米。有业内人士指出此次新政本质上是“形式大于内容”的，提醒开发商不要因此而对楼市产生过高的期待值，更不可趁机提价。

专家点评：

方圆地产首席市场分析师    邓浩志

购房补贴并不会改变市场供求关系，只会在某种程度上减轻购房者的负担。此次救市主要给出了一个让楼市提振快速恢复的过程，或者说是让楼市步入一个新常态的过程。

降息降准

◎事件回放

6月27日，央行发出“降息+定向降准”的组合拳，这已是近8个月来的第4次降息。业内人士认为，此举意在给予市场信心，防止金融动荡。降息通道已经全面打开，有助于降低房企融资成本，购房者在享有购房成本减少的同时，还能分享资产价值上升的收益，房地产行业将再度迎来利好。

北京：

库存高企   央行“双降”对楼市影响不大

虽然政府层面近期出台多项政策利好刺激，但是北京楼市成交并没有出现业内预期的好数据。房价点评网北京机构认为，北京整个行业结构性过剩基本面已经形成，库存依然高企，整体需求回落更是大势所趋。所以很难说在高企的房价面前，降息降准能为北京市场消化多少库存。就像伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说的，房地产本身的持续稳定发展不能寄希望于货币政策的持续宽松，而是行业内部的创新。提升质量、打造品质、理解需求、完善服务和与真实的市场接轨，才是房地产行业应该下苦功夫去做的一件事。

重庆：

降息降准第一天   存款利率首现一浮到顶

央行降息降准第一天，重庆晚报记者从市内部分商业银行了解到：存款利率首次出现“一浮到顶”——在基准利率基础上上浮50％。有业内人士表示，目前正值半年末，银行将存款利率上浮幅度提高，可能主要是为了达到半年考核目标而加大了吸收存款的力度。不过，随着大额存单陆续推出、删除“存贷比”等一系列行业新政出台或即将出台，商业银行今后是否会一如既往地大幅提高存款利率，还有待进一步观察。 

济南：

降息给下半年楼市打上“强心针”

春节过后，济南楼市迎来一轮网签和销售的高潮期，3月和5月网签量都超过1万套，创造了名副其实的“金三银四红五”。记者了解到，相比去年同期，今年各大驻济房企业绩也是提升了一大截，截至目前销售面积排名前十位的楼盘整体销量已经相比去年翻倍。本次降息，无疑是对楼市再次释放了利好信号，业内专家认为，这次降息释放出的信号可以简单理解为一次有针对性的政策，作为实体经济代表的房地产是受本次政策影响较大的产业，不仅降低了企业融资成本，对购房者的购买欲望也会产生刺激作用，给下半年楼市打了一剂“强心针”。

长沙：

利好政策不断   对楼市复苏成果将起到巩固作用

自楼市“3.30”新政发布以来，利好政策持续刺激长沙楼市的复苏，四五六月的成交量逐月提升，明显高于去年同期。长沙楼市已从调整期进阶到复苏期，而6月底再次降息降准，无疑会对近期以来楼市复苏成果起到巩固作用，带动价格上涨预期。

专家点评：

0731地产研究院副院长  黄拓夫

此次政策不同于以往，是定向降准和降息的组合拳“双降”。如果说之前中央还对“救市”这一说法遮遮掩掩的话，此次的双降出台关于救市与否的争论可以尘埃落定了。央行如预料般一步步将货币政策抛出，非常有针对性的扶持包括三农、金融、地产和中小规模实体经济等领域的发展。