我们用五个关键词梳理这半年的长沙楼市，是想在这个时间的中点回顾与思考，这有助于我们更加清晰地看到长沙楼市未来发展趋势。

　　Part 1 楼市本体论——2015上半年长沙楼市关键词楼市新政

　　在这半年中，长沙楼市的回暖离不开国家政策的推动，在今年3月初的两会上，国务院总理李克强在政府报告中提及房地产业，强调支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，为整个中国楼市奠定基调。

　　实际上，自去年以来已有多项房地产利好政策轮番出台。去年9月末央行颁布“930新政”，放松首套房认定标准，实行认房不认贷和最低七折利率，今年3月30日颁布“330新政”，下调二套房商贷、首套房公积金贷首付比例；在货币政策上，今年2月5日和4月20日两次下调金融机构人民币存款准备金率；自去年11月22日和今年3月1日两次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率后，5月10日央行再次宣布降息0.25个百分点，时隔一个半月后，6月27日，央行宣布“定向降准，全面降息”，央行上一次在同一天宣布降息和降准是在2008年12月12日。

　　为了振兴长沙房地产市场，长沙市政府办公厅5月19日印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定二手房交易个人所得税核定征收税率由1.88%暂调至1%；在长沙购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅，可按60元/平方米标准获得补贴。

　　5月25日，长沙市公积金新政落地：贷款额度提高至60万，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%。政策的宽松化削弱了消费者博弈的信心，降低了消费者的观望情绪，刺激了楼市交易量的上升。购房者把握好市场节奏变化过程中的购房时机，抓住“降准降息”等政策短期红利，降息降低了房贷成本，减轻了压力。而对于开发商来说，把控好两次降准降息之后的跑量去库存，增加上半年销售业绩在全年的比例，但一些专家也表示：开发商不能因降准降息对调控松绑抱有幻想，必须通过加快产品转型、采取积极的销售策略，全面迎合刚需，来换取企业稳定和长远的发展。

　　营销手段

　　虽然有政府的诸多利好保驾护航，长沙楼市最新数据显示去化周期为12个月，市场去化速度有所加快，但长沙楼市庞大地库存，让各开发商不敢轻言乐观。

　　“楼市已进入白银时代，已进入买方市场”这是业内对当下的楼市普遍看法。为了加快去化，各大开发商也使出了十八般武艺，4月15日上午，保利地产董事长宋广菊发了一条名为“保利是个P”的微博，引来网友围观；下午，万科宣布“鼓励员工辞职创业”的信息，更是使当天的舆论狂欢达到高潮。但是，更吸引购房人眼球的，还是恒大集团在其广东总部宣布，从4月16日8点起正式实施全国范围内“无理由退房”计划。

　　当大牌房企文案大战的硝烟味儿还未散去，4月21日，湖南本土房企鑫远集团一条“向同行致歉，对不起，我们刷新南城房价底线”的广告瞬间挑战了同行底线，中建·芙蓉嘉苑、乐尚城、北辰中央公园等长沙房地产项目均以“对不起”体借势营销，满城皆被“对不起”刷屏。

　　实际上，以一个热点事件为出发点，朋友圈纷纷响应，借势营销近年来并不少见。但是，这样的营销发生在楼市低迷的阶段，却别有一番滋味，一位已经离开长沙房产界的资深人士感叹：“早几年，楼市风光无限的时候，各开发商哪用这样拼命搞营销，都是别人求我们。”

　　在长沙本土的这场营销战中，各家均结合自身项目特点过了一把“嘴瘾”，也成功赢得了全城的目光。借势营销虽能快速聚集人气，但购房者真正需要的还是高品质、真实惠。

　　股市震荡

　　有人说：“股市和楼市，就像跷跷板的两头，这边起那边落。”今年上半年，中国股市可以用“过山车”来形容，年初A股市场红红火火，股指从3500点一路攀升至4941点，但是从5月下旬开始，股市开始暴跌，连续失守4800、4700点，截止6月29日，沪指险跌破4000点。

　　然而股市坐“过山车”并没有影响长沙房地产市场的稳步复苏，从五月份开始，长沙新房成交套数就在稳步走高。

　　就目前来看，股市出现宽幅震荡，股民很难踏准节奏获利，但是房价一直比较稳健，股市宽幅震荡背后必然引发前期获利资金的出逃，与股指的高风险相比，楼市的稳健将成为投机之后固化资产、保值增值的首选。建议前期已经在股市获利的投资者，抽出部分资金投资不动产以规避股市宽幅震荡所带来的风险。

　　湘江新区

　　说到上半年的长沙楼市，湘江新区的设立是个绕不过去的话题。5月24日，中国中部首个国家级新区湖南湘江新区正式挂牌，该新区也成为国务院批复设立的第十二个国家级新区。 按照国家发改委正式印发《湖南湘江新区总体方案》，湘江新区位于湘江西岸，包括长沙市岳麓区、望城区和宁乡县部分区域，面积490平方公里。梅溪湖国际新城、滨江新城、洋湖生态智慧新城、大王山旅游度假区，是湘江新区的四大片区。

　　短期看，新区的设立到政策的匹配再到配套的建设，都需要时间，更不要提培育一个有相当人力基础的产业支撑需要的时间。岳麓区和望城区的住宅均价现在是内六区的两个低值，在目前市场的形势下，不太可能出现价格的突飞猛进。

　　新区挂牌更重要的意义在于，以后许多国家政策会在湘江新区先试先行，这对于长沙乃至湖南的经济发展有着更重要的作用，同时，随着中央以及地方政府对湘江新区基础设施等方面的投资力度的加大，该区域未来发展优势明显，将成为更多置业者和投资者的首选之地。

　　唯一地王

　　随着土地一级市场暴利时代告终，上半年典型城市土地收入锐减。中原地产市场研究部最新统计数据显示，2015年上半年以来，北京等全国10大重点城市合计土地出让金为2549.8亿元，比2014年同期的4852.99亿元同比下降47.5%。

　　其中，一线城市下降幅度尤为明显。除上海外，其余三大城市上半年土地收入均大幅下调。北京同比降幅达46.2%，深圳同比下降80%，广州同比下降61%。

　　就长沙来看，据0731地产研究院统计，今年上半年长沙市六区共有65宗土地入市，顺利成交56宗，流拍5宗，中止1宗，终止3宗，成交总金额为514177万元(约51.42亿元)。其中内五区28宗土地成交金额仅32.12亿元，环比下降了73%。

　　值得一提的是，6月16日，长沙一商业用地被华融湘江银行股份有限公司以底价6.15亿元竞得，折合楼面地价5121元/平米，该宗地成为上半年单价地王。

　　上半年土地市场表现欠佳，一方面是因为前几年长沙土地市场供应较为集中，市区商品房开发较为饱和，另一方面虽然楼市略有好转，但是赶在“好政策多”的当口，不少开发商还是将消化库存作为重点。

　　虽然，这五个关键词也许还不足以概括长沙楼市上半年的全貌，但仍可窥斑见豹。2015年的下半场已经扑面而来，有了上半年缓慢复苏作为良好基础，下半年长沙楼市的表现值得期待。在这个楼市的复苏期，什么样的楼盘才是业界标杆，什么样的户型值得置业者购买，2015年度长沙市在售楼盘信誉评价白皮书，都将为你一一解答。

　　Part 2 楼市认识论——2015长沙在售楼盘信誉度解读

　　改革开放三十年来，尤其是最近十年，中国房地产市场一直在高速增长。房价的节节飙升，导致一些早期购置多套房产的人均实现了资产大幅增值，也让中国的GDP涨幅领先世界，在某些人眼里，房地产仿佛就是那朵最美丽的鲜花，毫无瑕疵。

　　然而，近两年来，随着中国经济进入新常态，房地产行业也步入深度调整期，房地产一些固有的缺点被暴露无遗：行业信息透明度低，房地产开发企业虚假炒作，购房者缺乏消费经验且专业知识不足，使得房地产市场处于较混乱状态，业内人士普遍认为，市场需要一个理性、权威和真实的声音来对参差不齐的在售项目进行整体的梳理和客观评判。

　　目前，由0731地产研究院重磅打造的湖南首个“在售楼盘信誉指数评价体系”已经出炉，将为置业者带来靠谱参考。

　　初衷：打造客观公正的置业评价标准

　　就现实而言，由于我国房地产行业发展较晚且现在处于调整期，各种原因导致楼盘各类问题仍层出不穷：开发商因资金链断裂跑路；房屋交付时间一拖再拖；使用不达标建材，这些损害购房人权益的事情时有发生。购房者对于楼盘好坏优劣的判定，目前只能从各类广告或者亲戚朋友等渠道获得相关信息，购房者在置业过程中，往往处在信息不对称的相对弱势地位，很多人在选房买房的过程中难免作出“随大流”的盲目购买决策。没有一个权威、科学、客观的渠道为置业者提供买房指导，置业者很容易被黑心开发商“忽悠”。

　　“我们打造在售楼盘信誉指数评价体系的初衷，就是为购房者提供一个客观公正的置业评价标准，用真相和数据解读每一个楼盘。”0731地产研究院副院长黄拓夫表示。

　　然而，类似的这种评价体系在国内国际上都无先例。欧美等发达国家，无论从房地产业的行业开发、建设标准、或强制性技术规范，还是从房地产产业化推进的角度所形成的产业政策，都是突出强调了房地产业的标准化、产业化与经济节能性。

　　我国近年来不断倡导住宅产业化、节能省地、绿色低碳及对房价合理调控，也是突出强调住房的居住功能与经济性并举的思路。“因此无论是国外或国内房地产产业的发展，几乎还没有对楼盘信誉评价指标体系的研究。”黄拓夫表示。

　　作用：引导房企发展提质，合理定价

　　长沙房地产已进入“白银时代”，在楼市进入买方市场的语境下，随着国家对于房地产行业的规范、引导，房地产开发市场正在逐渐走向理性化，企业经营由一味的靠宣传炒作逐步回归至对产品品质的塑造，房地产企业如想赢得市场，只有通过其更优的品质、更好的配套，来赢得用户。

　　据了解，在售楼盘信誉指数评价体系体系以长沙目前真正在售近500家楼盘为参评对象，分别从小区规模、品牌实力、价格竞争力、社区环境、交通便利程度、地段区域、生活配套、物业管理、建筑质量到社会口碑这10个在售楼盘信誉指标对楼盘进行深入评估，在这10个指标下面，又分别细化了若干个二级因子，力求更加全面客观的还原楼盘本质。同时，根据由0731地产研究院、长沙智信评估公司倾力打造的“在售楼盘信誉力评测模型”的专业测算，结合专家的权重评价和实地考察得出真实信誉度指数。

　　中国建筑设计研究院院长修龙在某论坛上表示，当前，我国住宅建设已由总量扩张为主逐步向质量提升为主转变。原万科集团高级副总裁毛大庆认为，房企要在逆势中生存，必须“更关注客户的居住体验，包含产品的质量、健康、户型设计的合理性、功能性、灵活性。”

　　在售楼盘信誉指数评价体系的确立，将对房地产开发市场住宅品质优劣的评价起到正确的引导作用，使企业根据自身产品实际合理定价，有助于行业规范化、健康化发展，也间接地推动了开发企业提升产品品质及性价比工作的步伐。

　　目的：助推楼市健康发展

　　一直以来，中央及地方政府引导开发企业做到"和谐开发，科学建设"。6月24日，省委常委、市委书记易炼红先后来到融科东南海、中航城、中建芙蓉嘉苑、万国城，探访居民小区，听取群众意见，“房地产开发决不能仅仅只顾经济利益，而要更多地从市民群众切身利益出发考虑问题。”调研中，易炼红强调，全市各级各部门要以问题为导向、以品质为核心，进一步提升理念强化措施、创新机制，全面提升小区建设品质，以此推动长沙城更加“宜居宜业、精致精美、人见人爱”。要把好规划关，全面提升教育、医疗、交通、商业消费、绿化景观等配套标准，努力为小区居民提供更加便捷的服务、良好的生态、宜居的环境。要坚持品质至上，提升公共服务能力和水平，大力发展低能耗、少污染、两型化的绿色建筑，在规划上体现一流品位，在建设上达到一流标准，在管理上彰显一流水平，让品质长沙的风采得以充分展示。

　　某业内资深人士认为，易炼红书记这番话，奠定了推进长沙房地产市场理性、健康和可持续发展的基调。

　　在售楼盘信誉指数评价体系全面涵盖了易炼红书记在踩盘时，所强调的“全面提升小区建设品质，全面提升小区教育、医疗、交通、商业消费、绿化景观等配套标准”。

　　黄拓夫强调，大数据时代，楼盘专业评估将更加依赖于有效的数据和科学的分析。0731地产研究院重磅打造的长沙市在售楼盘信誉评价体系，侧重于楼盘信息的准确性与实用性，通过客观真实的长沙城区在售楼盘评价，给广大市民提供一个置业购房专业参考，同时也将有力促使房地产开发企业注重在售楼盘品牌建设，助推长沙市房地产行业的良性发展。

　　意义：促进房地产市场的公平交易

　　众所周知，公平交易是商品经济的重要原则之一。房地产本质上属于商品，其价格最终由价值和供求关系决定，然而，近几年来，某些开发商为了赚取更多利润，给品质不过关的产品披上了美丽的外衣，并人为制造供不应求的假象，使其价格虚高，品质无法保障，严重损害了公平交易的原则。

　　在售楼盘信誉指数评价体系犹如一把精准的手术刀，把各个楼盘的华丽的外壳一层层剥掉，还原房地产最基本的产品属性。从经济运行原理来看，任何商品过度的脱离价值或价格都是不符合市场经济发展价值导向及运行规律的。

　　实际上许多有识之士，在几年前就提出住宅产品价值较高，对于国计民生影响较大，需要一个科学、谨慎的评价标准以推动交易主体各方交易行为的公平。而在售楼盘信誉指数评价体系通过客观公正的评价，将对房地产交易的公平产生重要影响。

　　在售楼盘信誉指数评价体系的建立适应房地产业标准化、专业化发展的需要，也是市场经济发展的必然趋势。在售楼盘信誉指数评价体系将引导购房者“理性购房、科学置业”，房地产开发企业“和谐开发、科学建设”，以推动长沙房地产业的健康、理性发展。