2015年半年将至，涉及信贷、财税等多项房地产政策纷纷落地，此番政策力度大大超出业内普遍预期。在库存压顶，不同城市间分化格局日益凸显的背景下，面对政策组合拳的强力刺激，下一步的楼市走势以及房价未来走向成为大家最为关心的话题。

　　本期《楼市观察家》将通过对几大政策关键词的梳理，带您一同感受新政连发下的楼市“新常态”。

　　不动产登记

　　◎事件回放

　　《不动产登记暂行条例》3月1日起施行，条例对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。条例对不动产统一登记的机构和职责有明确的规定。在国家层面不动产登记职责及机构整合工作完成基础上，省市县三级整合工作已全面铺开。

　　北京：

　　不动产登记实施后 房价未降反升

　　自《不动产登记暂行条例》实施已过去一月有余，曾被不少媒体预测《条例》带来的大量二手房入市、房价下跌等情况并未出现。北京一家房产中介经纪人表示，3月份他所在的房产中介公司没有接收太多的二手房房源，表现中规中矩，但与2月相比，房价和销量却在上涨。这一说法在相关数据发布中得以佐证。中原地产最新统计数据显示，3月，北京二手房成交量11218套，环比同比均明显上涨。二手房成交均价3.07万元/平，环比上涨0.7％。

　　重庆：

　　不动产登记“像阵风刮过”

　　重庆作为全国15个率先实施登记试点的城市之一，重庆市国土资源房管局在长寿区成立了专门受理不动产登记的部门——长寿不动产登记局。截至4月8日，长寿区不动产登记局仅登记了2000多份证书，市民的响应度远没有大家预期的热烈。此外，不动产登记实施一个多月以来，重庆楼市的价格不仅没下跌反倒出现了上涨情况，全市二手房挂牌价平均上涨0.37%。

　　广州：

　　不动产登记对于二手房市场暂无影响

　　不动产登记实施以来，广州二手房市场新增流通盘量无明显变化，大面积物业未出现突发性大规模放盘。合富置业市场经理梁燕明表示，去年四季度至今，从广州二手房市场的放盘情况来看，放盘量大致保持平稳。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰也表示，最近半年该公司每个月都是新增3600-3700套可售住宅，相对稳定，暂时没有突然增多的现象。业内认为，不动产登记只是为了完善房地产信息管理，与房价之间并无直接联系。

　　长沙：

　　省级不动产登记机构正式成立

　　湖南省国土资源厅通报，4月中旬已完成不动产登记处的组建工作，湖南省级不动产登记机构正式成立。不动产登记工作目前处于试点突破阶段，第一本不动产权证书将在3个试点(浏阳市、澧县、芷江侗族自治县)中颁发。不过，通过从我爱我家、新环境、新门户、启业地产等多家中介门店的交易情况发现，目前长沙并未出现二手房大规模抛售的情况。市场上出现的个别客户紧急低价出售的大户型房源，可能和个人急需用钱等各种因素有关。

　　专家点评

　　清华大学法学院副教授   程啸

　　不动产统一登记难以对房价产生直接影响。它客观上会为征税奠定技术基础，但统一登记并不意味着开征房地产税。只有开征房地产税才会影响房价，但要征收房地产税，还要先通过立法。

　　公积金

　　◎事件回放

　　3月20日，住房城乡建设部召开全国电视电话会议，住房城乡建设部部长陈政高在会上表示，住房公积金要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。各地要进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施。此外，3月30日三部委联合发布新政，要求公积金首付要执行首套房20%、二套房30%的政策。

　　上海：

　　上海发布公积金新政 公积金预受理人数创新高

　　4月9日，上海发布公积金新政，购首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限分别由30万元、60万元上调至50万元、100万元；缴纳补充公积金的，各自上限再分别增加10万元、20万元。新政自4月15日实施。据悉，在新政发布后的几天，上海多个区域的公积金贷款咨询、预受理、实际签约的人数明显上升，其中浦东、闵行两处的预受理人数超历史记录。

　　深圳

　　公积金贷款门槛再次降低 可贷额提至余额14倍

　　4月7日，深圳市政府宣布，自4月7日起，住房公积金贷款首套房首付比例最低20%；二套房首付比例最低30%。4月15日，深圳市又推出多项措施进一步降低公积金贷款门槛，职工公积金可贷额度从现行规定的账户余额12倍提高到14倍。现行可贷额度的其他条件保持不变，可贷最高额度仍为家庭90万元、个人50万元。业内认为，这次公积金政策的调整将会对刚需市场带来一定促进作用，会扩大潜在客户群的数量。

　　广州

　　公积金新政：首套房贷还清再贷首付或可三成

　　广州住房公积金管理中心透露，包括公积金二套房首付降低、贴息商业等一系列的新政将在近期召开的管委会上进行商议，“对首套房贷已经结清并二次购房的贷款买家首付最低可三成”预计将在短期内落地执行。而目前广州公积金的贷款政策是，购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以下的家庭首付款比例不低于20%，购买90平以上的家庭首付款比例不低于30%；对购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%。

　　长沙

　　公积金新政酝酿中   推出只是时间问题

　　自住建部部长陈政高3月20日在住建部召开了全国电视电话会议要求各地进一步降低公积金门槛后，一位接近湖南省住建部门公积金监管处的消息人士透露，湖南版的公积金新政正在酝酿中，新政出台只是时间问题。虽然省级层面的新政暂未推动，但湘潭、岳阳等地已陆续推出地方版公积金新政。3月20日，岳阳发布新政将岳阳市的贷款额度提高至60万，其下辖县市最高额度变为50万。3月31日，湘潭也推出了新政，夫妻双方缴存公积金，个人住房贷款提高至50万，个人贷款额度最高40万。

　　专家点评

　　中国社科院财经战略研究院研究员    杨志勇

　　从近期多地住房公积金调整的情况看，可以减少购房者的压力、稳定楼市、促进房地产市场健康发展，同时还能让住房公积金发挥其他应有作用。

　　营业税“5改2”

　　◎事件回放

　　3月30日，财政部发布新政，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　北京：

　　二手房新政首周 北京房屋交易营业税免征近1.6亿

　　《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》新政发布后的一周，北京在房屋交易中的营业税共免征1.6亿元。此外，北京共有1833户销售购买2年以上（含2年）的普通住房。数据显示，自新政实施以来，北京现在每天的过户量都在650-700套左右，而之前工作日基本在400套左右。多家中介机构表示，二手房市场交易量出现明显上升，预计新政对房地产市场的利好作用也将持续一段时间。

　　苏州：

　　新政释放红利 二手房交易量涨幅明显

　　自个人住房转让税收新政实施以来，有不少市民享受到了政策利好。来自苏州地税局的最新统计数据显示，在半个月左右的时间里，已有932套二手住房获减免营业税3700多万元。此外，截至4月14日，全市地税窗口受理个人转让二手住房纳税申报业务日均314套，与今年3月新政出台前受理量日均224套相比，日均成交量增加90套，增幅为40.18%，二手房交易量涨幅明显。

　　上海：

　　新政效果大于二套房信贷政策楼市成交价增量涨

　　据中国指数研究院最新统计，4月上半月，上海楼市成交量连续上涨，新政后一周商品住宅成交3909套，成交面积38.45万平方米，环比上涨4.95%，同比上涨82.07%。成交均价约30000元/平方米，相比3月上半月约27400元/平方米上涨近10%。与此同时，上海二手住宅新增挂牌量价齐升。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦认为，从市场反应看，二手房交易情况明显好于新房市场，表明税收“5改2”效果优于二套房信贷政策。

　　长沙：

　　营业税“五改二”落地 长沙部分卖家临时要求涨价

　　楼市新政之一的营业税“五改二”落地一周，二手房市场对新政的反应逐步显现。根据数据，新政实施后首周长沙内六区二手房成交469套，合计4.87万平方米，套数环比上涨14.67%。

　　此外，受新政影响，在市场活跃的情况下卖房者希望适度抬高售价的愿望变得强烈。某房产中介公司工作人员表示，新政下来后，来咨询买房的人多了，有房主突然说要涨2万元，购房者考虑到这房子看中已久，而且加的价还是比营业税要低，还是决定买了。

　　专家点评

　　长沙市房地产中介协会秘书长    刘元林

　　这对于促进二手房市场发展是重大利好。该政策出台的背景是目前全国房屋存有量已经很大了，大量房源空置造成社会资源浪费，国家将重点盘活存量，提高资源有效利用，推动楼市健康良性发展。

　　房贷新政

　　◎事件回放

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

　　北京：

　　房贷新政落地各不同  北京二套房首付5成是主流

　　新政甫一出台，很多商业银行立即作出承诺，表示严格按照新政要求执行，但是在具体执行过程中，北京二套房贷首付比例5成是主流，利率普遍为基准利率上浮10%。从市场反馈来看，截至4月12日，北京市二手住宅网签量为4553套，较上月同期增加53.6%。从房价看，成交均价也从去年“9·30新政”后开始延续出现半年的上涨。随着市场热度提升，北京未来网签量有望进一步上升。

　　上海：

　　二套房首付4成落地受阻  仅部分银行执行新政

　　“3.30”房贷新政落地以来，目前上海仅少数银行执行二套房首付4成政策，分别是邮政储蓄、北京银行、兴业银行、浙商银行、友利银行、民生银行和上海农商行等。利率方面，大多数银行并未推出利率优惠，仍保持基础利率上浮10%的水平，仅有个别银行可以有7折优惠，但也仅限购买合作楼盘（非二手房）。

　　南京：

　　多家银行已执行二套房首付4.5成新政

　　4月11日，中国人民银行南京分行发文表示，江苏省金融机构执行二套房首付比例标准出台，南京、苏州两市的二套房最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，贷款利率依旧上浮1.1倍。这一机制涵盖南京地区所有银行，是众银行协商后得出的市场化结果。目前，南京工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等十余家银行均已执行新政。

　　长沙：

　　多家银行落地房贷新政  二套房普遍调低到首付四成

　　距3月30日央行发布房贷新政已过去一个月时间，继建行、邮储之后，长沙工行、浦发、兴业、光大等多家银行也加入二套房首付最低四成的队伍。对于购房者普遍关注的二套房利率，星城银行仍多“执行基准利率上浮10%”的规定，部分银行则表示执行差异化的二套房房贷政策。而受牛市等多因素影响，二手房市场并未出现井喷。

　　专家点评

　　0731地产研究院副院长   黄拓夫

　　对长沙楼市而言，此次的政策出台配合银行的降息降准的利好，今年的政策刺激将对刚需和改善型需求全面覆盖，对楼市信心有所提升。预计上半年成交规模会有一定提升。

　　结语

　　2015年，楼市新政一波接一波的密集出台，使得楼市买气大增，让不少楼盘、二手房卖家看到了提价希望。不过在当前楼市格局下，房价已经不再具备大幅上涨条件。对于开发商而言，通过恰当的营销策略，加快去存货节奏仍是主要任务。