一、土地市场

　　2015年1-3月长沙土地供应57宗（2739亩），土地成交63宗（3289亩），公布成交总金额571747万元，一季度共有2宗土地流拍。其中，宁乡县供应土地820.59亩，成交928.69亩中，在一季度各县区供应成交排名方面均为第一。

　　1、住宅土地市场情况

　　2015年3月长沙住宅及住宅兼容商业土地供应1宗（106.01亩），成交5宗（332.29亩），其中公布成交金额土地3宗，总金额10766.0万元。

　　2、商业土地市场情况

　　2015年3月长沙商业及商业兼容住宅土地供应7宗（238.68亩），成交4宗（192.63亩），其中公布成交金额土地4宗，总金额30058.0万元。

　　3、工业土地市场情况

　　2015年3月长沙工业土地供应11宗（686.65亩），成交13宗（806.47亩），其中公布成交金额土地13宗，总金额25806.0万元。

　　二、新房住宅

　　1、供应情况

　　2015年1-3月长沙市内五区商品住宅累计批准预售188.99万平米，其中3月新建商品住宅批准预售34.30万平米。3月供应环比下跌46.60%，同比下跌50.63%；整个一季度环比下降58.00%，同比下跌8.20%。

　　2015年1-3月四县市商品住宅累计批准预售106.48万平米，其中3月新建商品住宅批准预售10.73万平米。3月供应环比下跌51.77%，同比下跌83.35%。整个一季度环比下跌50.20%，同比下跌38.88%。

　　2、成交情况

　　2015年1-3月长沙内五区商品住宅累计网签249.39万平，其中3月网签68.20万平，环比下跌13.10%，同比上涨58.16%。春节过后首月，内五区住宅环比成交量下跌，但显著高于去年同期。整个一季度环比下跌15.31%，同比上涨50.19%。

　　2015年长沙四县市住宅累计网签成交162.04万平米，其中3月网签63.81万平米，环比上涨150.24%，同比上涨57.05%，成交反弹显著，近一年来成交仅低于去年11月与今年1月。整个一季度环比下降12.87%，同比上涨0.70%。

　　3、价格走势

　　2015年3月，长沙内五区住宅成交均价为6347元/平米，环比下降3.31%，同比下降9.93%。3月长沙主城区住宅成交量略微下滑，同时价格仍处在低位。这显示出整个市场在高库存的压力下，整体销售并没有太大起色。虽然有政策面的多项利好，但仍不足以改变购房者对楼市价格的低预期。

　　同期，长沙四县市住宅成交均价为4015元/平方米，环比下降3.69% 同比下降6.41%。整体来说，四县市与主城区的价格走势基本保持一致。

　　4、供销比走势

　　2015年3月，长沙市（含五区四县市）新建商品住宅供销比为0.34，由于供应量减少，而同月新建商品住宅网签量增长，因而供销比本月大幅跌落。

　　5、待销分析

　　截至2015年3月，长沙内六区已取得批准预售且未销售的商品住宅面积为1639.70万平米，其中，岳麓区商品住宅待售量最高，达503.40万平米，芙蓉区待售量最低，为66.24万平米。

　　根据目前的去化速度，长沙市内六区商品住宅的去化周期约为13个月，略微下降。

　　6、各区县情况

　　从区域供应和成交量来看，一季度月住宅供应面积最多的是雨花区，新增批准预售83.29万平米，芙蓉区和天心区新增批准预售最少，分别为8.91和10.59万平米；成交方面，一季度岳麓区成交最多，网签130.42万平米，芙蓉区成交面积最小，仅12.74万平米。

　　从区域成交价格来看，2015年3月，长沙市开福区成交均价最高，为7306元/平米，宁乡县成交价格最低，为3308元/平米。

　　环比方面，本月主城区中，芙蓉区价格环比上涨0.53%，其余四区出现不同程度下跌；四县市中，宁乡县价格环比涨幅最高，为2.99%。

　　与去年同期相比，除望城区外，其余区县住宅成交价格均出现下滑；其中岳麓区最为显著，价格同比下降23.33%。

　　三、商品非住宅（内六区）

　　1、写字楼

　　2015年1-3月长沙市内六区写字楼成交面积13.20万平米，同比增长0.04%。共成交1349套，同比增长6.81%。其中，2015年3月成交2.94万平米，同比下降4.22%，成交300套，同比下降20.00%。近一年来，除去年6月、12月和今年5月成交量之外，其余月份都小于5万方。今年一季度写字楼办公成交面积的前三位分别为陆都小区、满庭芳和达美苑。从一季度看，写字楼成交集中在内五区，望城区一季度零成交。

　　价格方面，2015年3月写字楼的成交均价为8920元/平方米，为近一年新低。主要由于3月成交主力玛依拉山庄项目网签价格极低，拉低了3月的整体成交均价。

　　2、商业用房市场

　　1-3月长沙市内六区商业用房成交面积31.88万平方米，同比增长109.03%，成交4459套，同比增加147.58%。其中2015年3月成交面积5.48万平方米，同比增长34.96%，成交706套，同比增长79.64%。从近一年成交的情况来看，内六区商业地产发展势头强劲，去年10月至今年2月月均成交近10万平方米。今年以来成交面积前三的项目为金桥市场集群、高岭国际商贸城一期4号、高星物流园，成交面积均超过3万平方米。

　　价格方面，2015年1-3月，长沙市内六区新建商业网签均价为12969元/平方米。近一年来长沙市内六区新建商业用房成交均价都在10000元/平方米以上，其中2015年3月成交均价13833元/平方米。

　　四、二手房市场

　　1、成交情况

　　2015年1-3月，全市内五区二手住宅成交56.27万平米，同比上升11.4%。同期，长沙内五区二手非住宅成交6.06万平米， 同比下降17..22%。其中，3月份二手住宅成交26.25万平米，同比上升59.28%，环比上升74.07%；二手非住宅成交4.75万方，同比上8.6%，环比上升193.2%。3月二手房成交回升非常明显，成交达到近一年的最高值。  

　　2015年1-3月，内五区一、二级市场成交比值为4.43：1，其中岳麓区一、二手房交易量差距最大，比值为10.43:1，芙蓉区差距最小仅为1.35:1。

　　2.交易税费成本

　　注：①个人购买90平米（含）以下唯一住房，按1%征收契税。

　　②个人购房时间以契税完税证明或房屋权证上时间为准，按“孰先”原则。

　　③个人购买或转让非住宅按0.05%征收印花税。

　　④俱通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直接亲属赠与方式取得房产，不按“偶然所得”征收20%的个人所得税。

　　⑤车库、杂屋暂免征营业税。

　　⑥3月底，两部委正式发文政策刺激楼市，其中二手房营业税免征期限由5年改成2年。

　　五、0731地产研究院观点

　　◎ 土地市场

　　1-3月长沙全市共成交土地57宗，相较去年四季度环比下降，主要是受春节假期和在建土地高库存的影响，这将对后期商品房的供应量产生一定影响。一季度延续了2014年底以来土地成交均以工业用地为主的趋势，工业土地成交3262亩；纯住宅用地成交最少，仅272亩。这显示企业对住宅高库存的清醒认识，拿地极为谨慎。同时，本季度还有两宗土地流拍，也从侧面反映出土地市场整体仍比较低迷。预计在4-5月新房成交回升，去化提速的基础上，土地成交特别是住宅和商住土地的供应和成交均会有所反弹。

　　◎ 新房住宅

　　1-3月住宅市场的供应同比大幅减少，供销比达到近一年的新低，各个套型同期均供小于求，显示市场正在加快自身结构调整，通过少拿地，少开发，放慢节奏等方式抑制供应量的增加。同期市场的定向房交易量偏大，也导致了市场供求关系的调整，如八方小区牢牢保持住了整个一季度住宅成交的首位。

　　从价格上来看，一季度住宅的价格仍在低位震荡，低于去年同期水平。开发企业低价跑量仍在持续，上半年难以看到房价大幅度反弹的迹象。3月底，政策面的一系列利好让人看到政府托底楼市的决心，相信接下来的二季度成交仍会有所回升。目前长沙房价格渐趋稳定，在库存量没有明显变化的前提下，房价难有大的波动。

　　◎ 非住宅市场

　　写字楼方面，整个一季度写字楼成交落差较大。1月为近一年的写字楼成交高峰，随后的2、3月成交量急速下滑，写字楼市场受春节的影响显著，春节过后的3月也没有明显回复的迹象。虽然政策面不断刺激，但目前市场上许多客户成交都来源于楼盘优惠的活动，而并非是受到楼市新政促使，新政对楼市的影响并非会在短时间内显现。

　　1-3月，商业用房成交面积逐月递减，显示出楼市投资关注和资金正在减少。这与近两个月股市的连续走高相关，居民投资兴趣点有所转移。随着股市的持续火热，预计4月份商业用房的成交仍将维持较低的成交水平，价格难有大的波动。

　　◎ 二手房市场

　　二手房成交量在3月获得大幅回升，同比环比提升较为明显。这显示市场已经完全摆脱春节假日和新房市场低迷的影响，开始获得购房者的关注。3月底的楼市新政二手房营业税减免年限5改2，直接刺激了买方市场，相信在接下来的二季度二手房成交还会获得、提升，新政的影响将逐步显现。二手房的回暖会导流部分新房购房者，这对于新房市场的成交将会造成一定影响。

　　总的来说，一季度新房市场成交量处于低位，去化速度较去年四季度有所放缓，价格低位盘整成为常态。而二手房市场经过330新政的刺激，成交有望快速上升，3月的二手房市场已经开始翘尾。从目前的情况看，新政的刺激效果对新房市场而言还有待观察，但楼市整体渐趋稳定，改善型需求在多重利好的刺激下有望释放。受高库存的影响，新房市场价格不会有大幅度上涨，更有可能继续维持现有水平，开发商仍然倾向于以较低的价格跑量。基于此，我们建议开发企业在上半年仍要采取灵活的销售策略，减少资金链压力，控制风险，迅速走量；而对于购房者而言，今年上半年仍是购房的较好时机。