Part 1   各区棚改全面展开

截至3月底，长沙市内五区列入2015年棚改计划的35个项目中，除了三汊矶、火车北站、伍家岭片区三个项目外，其他32个项目的棚改立项、发改立项、规划蓝线、土地红线等前期手续已基本完成，10个项目进入签约征收阶段，4个有机改造项目已正式施工，11个项目正在发布征收公告。

截至3月底，长沙内内五区共完成改造2233户，达到年度任务的17.22%；完成面积16.29万平米，达到年度任务的9.34%；完成投资4.33亿元，已发放国开行贷款22.03亿元。

列入长沙市重大项目的棚改项目中，朝正垸城中村改造项目已完成征收签约100户；黄兴北路棚改项目已完成征收签约100户；清水塘炮后街棚改项目已完成征收签约245户；新下河街棚改项目已发第三公告；火车北站棚改二期（汽电及潘家坪路以北）项目预计7月发布征收公告；黄土塘棚改项目已发第一公告。

芙蓉区

2015年棚户区改造任务为实施7个项目，改造总户数2359户，完成34.25万平米。截止3月底，共完成改造192户，达到年度任务的8.14%；完成面积1.76万平米，达到年度任务的5.15%；完成投资6613.63万元，达到年度任务的2.07%。

火炬村计划投入金额：8亿元 ；计划改造面积：13.36万平米；涉及638户业主；进度：已进入签约征收阶段。

金朝阳计划投入金额：0.84亿元；计划改造面积：0.77万平米；涉及48户业主；进度：已进入签约征收阶段。

远大路计划投入金额：0.2亿元；计划改造面积：0.07万平米；涉及20户业主.；进度：已进入签约征收阶段。

都正街计划投入金额：1亿元；计划改造面积：2万平米；涉及260户业主；进度：已正式实施有机改造。

友谊商店东边地块计划投入金额：8.2亿元 ；计划改造面积：8.7万平米；涉及516户业主；进度：已发第三次公告。

黄土塘项目计划投入金额：10亿元；计划改造面积：10万平米；涉及1000户业主；进度：已发第一次公告。

迪马公司及周边改造项目计划投入金额：3.7亿元； 计划改造面积：2.1万平米；涉及3户业主；进度：预计4月份发布第一公告。

天心区

2015年棚户区改造任务实施6个项目、改造项目总户数2410户，完成36.62万平方米。截止3月底，2015年计划实施的6个项目共完成66户，达到年度任务的2.74%；完成面积0.57万平方米，达到年度任务的1.56%；完成投资6000万元，达到年度任务的1.32%。

南门口计划投入金额：2亿元 ；计划改造面积：0.7万平米；涉及100户业主；进度：进入签约征收阶段。

南湖片区八期（续建及碧湘街一期）计划投入金额：9.5亿元；计划改造面积：5.05万平米；涉及450户业主；进度：进入签约征收阶段。

天心阁周边（高正街）计划投入金额：0.25亿元；计划改造面积：0.52万平米；涉及50户业主；进度：地块已正式实施有机改造。

新下河街地块计划投入金额：6亿元；计划改造面积：3万平米；涉及100户业主；进度：已发第三次公告。

新建西路零星地块项目计划投入金额：7.8亿元； 计划改造面积：7.35万平米；涉及650户业主；进度：预计4月份发布第一次公告。

长沙机床厂及周边零星地块项目计划投入金额：20亿元；计划改造面积：20万平米；涉及1060户业主；进度：预计4月份发布第一次公告。

岳麓区（含湘江新区）

2015年棚户改造任务为实施3个项目，改造项目总户数2600户，完成21.11万平米。截止3月底，共完成99户，达到年度任务的3.81%，完成面积0.6453万平方米，达到年度任务的3.05%，完成投资4100万元，达到年度任务的1.18%.

坪塘片区计划投入金额：8亿元 ；计划改造面积：5.6万平米；涉及600户业主；进度：已进入签约征收阶段.。

桐梓坡大板房项目计划投入金额：25亿元；计划改造面积：13.89万平米；涉及1950户业主；进度：已发第二次公告.。

三汊矶项目计划投入金额：1.8亿元；计划改造面积：1.62万平米；涉及50户业主；进度：正在办理国土红线。

开福区

2015年棚户区改造任务为实施6个项目，改造项目总户数2800户，完成55.76万平方米。截止3月底，共完成545户，达到年度任务的19.46%；完成面积2.26万平方米，达到年度任务的3.98%；完成投资21101万元，达到年度任务的4.38%。

黄兴北路计划投入金额：7亿元；计划改造面积：7万平米；涉及700户业主；进度：进入签约征收阶段。

朝正垸计划投入金额：23.1亿元；计划改造面积：28万平米；涉及400户业主；进度；进入签约征收阶段。

清水塘炮后街计划投入金额：3.4亿元；计划改造面积：4.76万平米；涉及500户业主；进度：进入签约征收阶段。

开福寺周边计划投入金额：4.2亿元；计划改造面积：5万平米；涉及400户业主；进度；地块已发布第一次公告.。

火车北站2期计划投入金额：5.5亿元；计划改造面积：6万平米；涉及400户业主；进度：计划7月份发布公告。

伍家岭片区项目计划投入金额：5亿元；计划改造面积：5万平米.；涉及500户业主.；进度：计划7月份发布公告。

雨花区

2015年棚户区改造任务为13个项目，改造项目总户数2798户，完成25.67万平方米。截止3月底，共开工1331户，达到年度任务的47.57%，完成面积11.05万平方米，达到年度任务的43.05%；完成投资5479万元，达到年度任务的1.77%。

妹子山项目计划投入金额：10亿元； 计划改造面积：2.53万平米；涉及198户业主；进度：已进入签约征收阶段。

维一公司棚改计划投入金额：0.85亿元； 计划改造面积：0.88万平米.；涉及120户业主.；进度：已发第四次公告。

长钢新老11栋计划投入金额：0.33亿元 ；计划改造面积：0.31万平米.；涉及208户业主；进度；已发第四次公告。

华狮棚改计划投入金额：5.89亿元；计划改造面积：4.52万平米；涉及90户业主；进度：已发第三次公告。

长城信息进度：已发第三次公告。

长沙橡胶厂及周边地块计划投入金额：5亿元；计划改造面积：1.49万平米；涉及300户业主；进度：已发第一次公告。

省话剧团棚改计划投入金额：0.76亿元；计划改造面积：0.46万平米；涉及50户业主；进度：已发第一次公告。

内贸行管办食品厂宿舍计划投入金额：0.31亿元；计划改造面积：0.37万平米；涉及60户业主；进度：计划4月份发布公告。

小林子冲计划投入金额：2.75亿元；计划改造面积：1.51万平米；涉及100户业主；进度；计划4月份发布公告。

梨子山长电宿舍及省苎麻计划投入金额：2.22亿元；计划改造面积：1.45万平米；涉及150户业主；进度：预计6月份发布公告。

茶园坡社区、牛婆塘社区综合整治项目已正式动工。

小贴士1： 政 策

长沙积极鼓励货币安置

近几年来，长沙市在棚改征收工作中，灵活采取多种安置方式，在保障就近、就地实物安置的同时，积极鼓励货币安置，尊重被征收对象意愿，让被征收对象通过自主购房更好地改善住房条件，既提高了居民居住水平，又提升了城市品质，取得了较好的综合效益。

2011年，我市出台了《长沙市国有土地上房屋征收和补偿实施办法》和《长沙市国有土地上房屋征收奖励和补助办法》，推出了一系列惠民措施，对于私有住宅房屋被征收人选择货币补偿的，给予适当奖励。主要包括：成新奖励，对被征收房屋按房屋实际成新提高两个成新后计算补偿，如房屋提高两个成新后仍不足六成新的，可以按六成新计算补偿；上浮奖励，对被征收房屋在提高成新的基础上，可再根据评估报告测算出的征收补偿单价给予不超过15%的上浮比例；选择货币补偿奖励，对在房屋征收决定公告发布之日起60日内签订补偿协议，并按协议约定期限搬迁的被征收人，可按被征收房屋的合法建筑面积给予200元/平方米的选择货币补偿奖励，但每户最高不超过20000元；提前搬迁奖励，根据被征收人的搬迁时间，分阶段、分档次、按被征收房屋的合法建筑面积给予不超过200元/平方米的提前搬迁奖励；寻找房源奖励，对被征收人给予寻找房源奖励每户（以房屋所有权证为准，共有产不得分开计算）10000元。通过奖励、补助、保底等方式，主城区棚户区房屋每平方米补偿价格达到9000元左右，棚户区被征收对象持币自主选择空间大，住房购买能力和居住品质得到有效保障。

此外，我市从2008年起对棚户区改造中的中低收入住房困难群体实施棚户区改造安置补贴，对棚户区改造征收对象累计发放6750户。发放对象为在棚户区改造和其他市级以上重点工程征收中选择货币补偿、在规定期限内签订征收补偿协议且他处无房、未申请其他住房保障的征收对象，包括被征收房屋产权人，落户长沙三年以上、户口在征收范围、符合低收入条件的被征收房屋关系人（指被征收房屋产权人的父母和子女），直管公房住宅和单位自管房住宅合法承租人。从2014年开始，补贴标准由原来的5万或8万元调整至15万元，补贴资金列入项目成本。

小贴士2： 他 城

创新为棚改注入新活力

“创新棚改体制机制”，是全国棚户区改造经验交流会对各地提出的要求。结合房地产市场存在高库存的情况，今年，广西、江西等地纷纷开始试水棚改新模式，从以建设定向安置为主转向实物安置和货币补偿相结合，使政府购买或长期租赁符合条件的商品住房成为拓宽保障性住房房源的一种新渠道。这种新模式不仅可以缩短建设周期、提高补偿安置效率、消化相当一部分存量商品住房，还可以为当地房地产市场健康平稳发展提供动力。

广西推行“以购代建”棚改模式

今年，广西棚户区改造拟实施“以购代建”模式。各市县可按照房地产市场情况及棚户区改造、保障性住房建设计划，收储一定数量的中小套型商品住房，作为城镇保障性住房，满足棚户区居民多元化安置需求。

目前，自治区住房城乡建设厅已将推行棚户区改造“以购代建”工作纳入推进2015年广西住房保障工作实施方案中，待自治区政府审批后组织实施。

陕西货币化安置率拟超40%

今年，陕西省将继续提高棚户区改造工作效率，强力推进货币化安置。陕西省将研究出台推进棚户区改造货币化安置指导意见，通过实施减免费用、搭建定向交易平台等配套政策，引导群众选择货币化安置方式，消化社会存量房，使棚户区货币化安置率达到40%以上。同时，该省还要求各地按照“科学合理、依法有序、公开公平”的原则，结合当地经济发展水平和征迁户实际情况，制订切实可行的征收补偿方案，依法确定工作程序，公开操作流程，确保征迁工作和谐、顺利进行。

江西不再集中新建公租房

根据江西省住房城乡建设厅出台的推进公共租赁住房以购以租代建的实施办法，今年，江西省有条件的地方，公共租赁住房建设任务全部实行以购以租代建，原则上不再集中新建。

各地可在当地存量商品住房（含二手商品住房）中，批量或零星购买单套建筑面积在50平方米左右、最高不超过80平方米的商品住房（控制在总量15%以内），作为当年公共租赁住房房源。同时，也可在当地房屋租赁市场长期租赁单套建筑面积50平方米左右、最高不超过80平方米且具备入住条件的新建商品住房、存量商品住房、安置住房等，作为当年公共租赁住房房源，并在3个月内向社会公开配租。

Part 2   棚改购房大集市助力幸福安家

按照规划，长沙将用四年左右的时间基本完成集中成片棚户区改造。此举将有数目巨大的棚改户持币买房。

一边是大量的想买新房的棚改户，一边是急着想抓紧去化库存的开发商，他们之间如何才能有效对接达到双赢？

0731房产网从3月份开始推出了“2015长沙棚改购房大集市”活动，此活动通过品牌楼盘走进棚改社区以及棚改看房班车进售楼部等形式，在准购房人群和开发商之间架起了一座桥，受到了各方好评。

虽然“2015长沙棚改购房大集市”活动第一阶段已经结束，但是即将在5月份开始的“2015长沙棚改购房大集市”第二阶段才是真正的高潮，5月份上旬，2015长沙棚改购房大集市将首先走进碧湘街；随后，5月中下旬，今年上半年规模最大，参展楼盘最多，面向长沙市所有棚改户的“购房大集市”将在雨花亭举行，引爆2015上半年大长沙棚改置业热潮。

长沙棚改购房大集市走进炮后街

3月24日到25日，“2015长沙棚改购房大集市”首站走进开福区清水塘炮后街棚改社区，针对针对该区800余户棚改购房者提供选房、看房、购房一站式服务。北辰三角洲、纳爱斯·阳光丽城、盛世·耀凯、南山·雍江汇、新华都长沙天地、湘诚·德峰小区、金色溪泉湾、华润·橡树湾等参展楼盘纷纷推出了独家棚改购房特惠。仅仅两天，优惠房源意向登记约400组，意向成交80余套。

首站活动由开福区住房保障局主办，开福区清水塘炮后街棚改征收工作指挥部承办，0731房产网、《长沙楼市》执行，旨在集中释放今年首波购房钜恵，为棚改购房人群推荐值得购买的优质房源。 

除了把精品楼盘搬到社区，“2015长沙棚改购房大集市”还组织棚改户看房团。4月11日到12日，“2015长沙棚改购房大集市”首场看房车分为城北和河西两线，可谓“双线齐发”，共有80余组棚改置业者们参与了看房团。依次前往“北辰三角洲—德峰小区—金色溪泉湾—新华都长沙天地”和“南山·雍江汇-纳爱斯·阳光丽城-盛世·耀凯-华润·橡树湾”8大品质楼盘看房选房。

看房途中，来自清水塘炮后街棚改区的待拆迁户们有说有笑，每到一处，都留有这群棚改刚需的置业热情。记者观察发现，参与本次看房车活动的棚改户们对90-120平的两三房最感兴趣，此外，在价格方面，棚改购房者普遍能接受的价格区间在5000-6000元/平米左右，同时各种配套都是看房者所关心的。

棚改户买房好时机

值得一提的是，在首站走进开福区清水塘街道之后，“2015长沙棚改购房大集市”还将深入长沙更多的棚改社区，为棚改刚需置业者提供“品牌楼盘走进棚改社区”-“棚改看房班车进售楼部”-“内部房源对接会”三个层面置业服务，为棚改购房者在选房、看房、策价等环节提供全方位贴心专业的置业指导。

5月份2015长沙棚改购房大集市将会迎来高潮，5月9日、10日，2015长沙棚改购房大集市走进碧湘街；包括中信新城、中建信和城、湘江锦绣、万科魅力之城、金色溪泉湾、北辰中央公园、园康星都荟和怡海星城在内的众多优质品牌楼盘，参与了此次改购房集市，得到了政府、开发商、棚改户的一致点赞。

5月中下旬，“2015长沙棚改购房大集市”还将在雨花亭为棚改户上演今年上半年最具规模，最有影响力的淘房“大戏”，此举将引爆2015上半年大长沙棚改置业热潮。

“棚改项目对于长沙城市发展具有重要意义。”0731地产研究院首席研究员黄拓夫表示，除了有效改善了老城区困难群众住房条件、缓解城市内部二元矛盾之外，还能有效提升城镇的综合承载能力。而目前长沙楼市还在低位盘整，也正是棚改刚需一族购房的合适时机。

Part 3 各界看棚改

全国两会上，李克强总理明确表示要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，提出今年新安排保障性安居工程740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，并且还提出，要把城市危房改造也纳入棚改政策范围。此外，还将完成农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。根据规划，到2017年时，将要完成棚户区改造1500万套。

作为改善民生、拉动经济的抓手，推进棚户区改造工作在2015年政府工作报告中被再度明确。近年来，随着城市化进程的加快，长沙棚户区改造工程也在加速稳健推进中。按照计划，长沙市将用4年左右时间，按照“四增两减”（增加公共绿地、公共空间、配套设施、支路网密度，减少居住人口密度，减少开发强度）的要求，基本完成城区集中成片棚户区改造，增强中心城区的承载能力。

棚改，正在将越来越多的刚需或刚改型客户持续释放，在楼市新政利好和央行信贷放松的双重刺激下，转化成实际购买力。而在楼市库存高企、去化压力大的当下，长沙棚改会带来多大程度新的居住或改善型需求入市？对未来几年长沙楼市住房供应结构和销售结构是否会产生影响？从长远来看，棚改对长沙城市发展有何作用？在各位专家和社会各界的眼里，棚改对于房地产，也许不仅是带来了发展机遇，如何把握住这一轮城市化发展的浪潮迎头而上，也许是更值得深思的问题。

专家观点

短期内棚改能拉动经济增长积极带动楼市去化

湖南省房地产开发协会首席经济学家、宏观经济研究领域专家  王义高

长沙市2009年以来，按照“政府棚改公司为主、集中改造”的模式，先后组织实施以南湖、滨江、三角洲、中山西路、黄兴北路5大片区为重点的棚户区改造工程。从2009年至2014年底，长沙市共改造659万平方米，这些成绩斐然的业绩并不全是住宅，大部分仍然是商业地产，每年搬迁的市民大约只有1万人，显然工厂矿区和城市周边的棚户区改造并不那么迫切。

棚户区改造过程中，绝大部分被改造市民无法回到他们熟悉的地方，假如是厂矿和郊外那会这样吗？政府采用货币补贴方式，让市民去购买商品房，客观上帮助了开发商促销，增加市场商品房销售。六年来，所谓棚户区改造中的六万多户居民圆了一个又一个家庭的住房梦的方式最大收益并不是棚户区居民，他们只是客观上有了新房。

棚户区改造最容易和一个城市总体改造相关联。长沙老城区经过文夕大火，半个世纪基本上是私搭乱建，现代城市的基本功能无法体现，而现代城市的诉求越来越多，已不是拥有住房居住那么简单。长沙老城区严重制约城市品位提升，交通拥堵疏导和商业发展。

棚户区改造是一个新探索。当新土地上的房地产供给过剩的时候，我们需要注意到这个重要变化，特别值得开发所予以关注。我们来比较一下，中央明确提出来把棚户区改造的政策范围扩大，今年要建740万套保障房，其中580万套是棚户区改造。因此，我们认为，这不仅意味着一贯思维上的低端保障房的重心有所调整，也让保障性住房的多元化模式逐步让地方政府找到了出路，而且意味着城市化的路径从原来的外延扩张进一步加强对老旧城区的改造，让老城区改造提质城市现代化水准成为市政的重要任务。因此，棚户区改造的重要性不仅仅是所谓圆老百姓的住房梦，而是让整个城市人口享受现代都市生活。

棚户区改造背后隐含着几个重要的房地产发展的变化。我们看到这不仅是城市棚户区改造，而且棚户区改造最容易和基础设施，重新设计改造和城市新功能配套联系起来，特别是交通道路改造联系起来。老城区全面升级，去交通拥堵化成为首先考虑的问题，解决街头巷尾缺损配套设施来促进商业业态的升级，城市产业结构调整。因此，改造多少面积并不重要，解决好现代城市的问题才至关重要。我认为棚户区改造的基本意义在于：

（1）棚户区改造可以有效改善居民住房条件。住房制度改革以来，房地产开发发展迅速，人民群众通过购买商品房、政府大院不断改善居住环境，条件和居住面积，但是棚户区居民大多数都是低收入困难群体，虽有老城区经商户，不过是以自雇方式维持生计，他们内心要求改善居住条件的愿望十分强烈，尽管他们在改造中会与开发商和政府讨价还价。通过棚户区改造，能够有效改善困难户的住房环境和条件，以增强城市社会的凝聚力，促进和谐和稳定，达到让普通老百姓安居乐业的目的，体现棚户区改造的政治功能。

（2）棚户区改造是推进城市化进程的必然要求。棚户区几乎都是平房，或者缺乏功能配套的多层楼房，土地利用率很低，街道狭窄，消防安全隐患很多，内涝常有发生。通过棚户区改造可提高建筑容积率至少2～3倍，提高了土地使用价值，盘活了存量土地，为城市楼宇经济，总部经济和商业服务业发展提供了空间。棚户区改造不仅完善了城市功能，改善了居民居住环境，而且改善了城市基础设施条件，提升了城市的形象和品位。

（3）棚户区改造是落实房地产宏观调控的有效途径。棚户区改造除解决了棚户区居民的住房条件外，还直接增加了住宅土地供应，增加了住宅有效供给，缓解了住房供需矛盾，稳定了住房价格。棚户区改造还能带动建筑业、建材业等相关产业发展，在住宅开发逐渐饱和的转型时期，无疑弥补了土地财政下滑局面，对于利用土地开发进行产业结构调整、扩大内需发挥了决定性的积极的作用。

只有我们遵循现代城市的标准和一切应有的基本功能，以及满足富裕起来的城市居民的基本生活方式，棚户区改造的功利主义倾向必然少很多。

加快棚户区改造是实现老百姓幸福安居的重要内容

湖南师范大学区域社会与经济发展研究中心主任、教授、博士生导师朱翔

棚改项目既是一项改善城市面貌的重大基础设施工程，也是一项涉及数千户家庭住房解困的民生工程，还是拉动经济增长的重大发展工程。

加快棚户区改造，是实现老百姓幸福安居的重要内容。推进棚户区改造，不仅能提升群众生活质量，扩大消费，改善城市面貌，而且是宏观调控的重要举措，能释放刚性需求，有利于房地产健康发展，有利于保持经济平稳较快发展和调整产业结构。这也预示着，未来房地产业必须更加兼顾经济发展和民生问题，实现保障和市场“两条腿走路”。

棚改有助于房地产去库存催生新增购房需求

中原地产湖南分公司总经理  胡治钢

自从习李政府上台以来，尤其是新任住建部部长陈政高履职后，棚改被赋予了多重意义，它既是城镇化的重要组成，也是稳经济的手段。2014年，楼市全面下行，棚改还被赋予了房地产去库存的使命。

就长沙来看，棚改对于商品房需求拉动作用到底有多大，我们先来看几个数，2015年内五区计划棚改项目35个，12967户，一季度共完成了32个项目的立项等工作，完成改造2233户，完成进度17.22%。如果今年能够按照这个计划全部拆迁到位，理论上可催生158万方的置业需求，我们按照货币补贴与实物补贴各占一半来算也有79万方的需求，而这个量占到去年五区住宅去化的1/10，所以我个人认为，随着棚改的持续推进与深入，棚改客源的逐步释放，对于长沙楼市的影响只会越来越大。

基础设施的密集建设与逐步完善能加快城市发展，基于此，区域房地产市场住宅供销结构的变化是必然的。首先，从最近五年来看，长沙市住宅户型供销方面一个明显特征：由极刚需向偏改善型转变，2014年内六区90-120㎡产品成交30520套，占有率34.8%，较2011年上涨10.6%，而与之相对的是60-90㎡极刚需型产品成交占比下滑3.5个百分点。其次，棚改区家庭至少是三代同堂，从换房需求和心理来看，更偏向于三室及以上套型，所以，销售方面，中大及大面积房源占比增大是长沙楼市的趋势。

综上，对于城市发展来说，棚改能够改变城市面貌，促进城市升级与提质发展；对外，有利于吸引外来各行业企业与投资方进入，拉动投资；对内，能够定位调整区域功能，棚改区多占据各行政区的中心位置，由以前的居住区向现在的商务区转变；最后，棚改还能拉动经济增长。而对于房地产行业来说，棚改能催生内在新增需求，加快去化，盘活库存，推动复苏；此外还能促进城市形象的提升，使地州市及外来客户的吸附力增加、购买力增强；棚改带来的需求多样化将从长远意义上影响楼市发展格局。

棚改利好开发商将成楼市未来常态

原华远地产董事长、现任中国房地产业协会和中国房地产研究会副会长、全联房地产商会执行会长、阿拉善SEE生态协会会长、中国金融博物馆书院主席   任志强

棚改就像“强制拆迁”，现在的棚改其实很多是旧城区改造，里面有很多好房子，把这些好房子都拆了，再过30年还是要拆了重盖，因为它不能满足市场的需要。也许棚改对房地产开发商最有益处，开发商可以借机拿到低息贷款，并且资金回笼快。1万亿的棚改意味着4万亿的拉动投资，现在已经完成了960万套保障房，投入了1万亿，若再加上4万亿，未来几年可能出现的常态就是所有开发商跟着政府保障房走，因为资金回笼最快，而完全市场化的会逐步退出。

和房地产关系最密切的就是城镇化。如果中国的城镇化速度已经到了一个截止的地步，就会出现房地产过剩的问题，或者说从预售市场转入二手市场，但是现在来看并没有这样。我们国家目前严格来说，也只是第一第二个阶段，是从农村进入城市，从小城市进入大城市的阶段，还没有进入第三阶段——郊区城镇化形成大城市圈。

目前的房地产有两个影响最大的政策，一个是利率的挤出效应，还有保障性住房的挤出效应。“今年整体市场的消费需求并没有减少，而是在持续增长。但是保障性住房在冲击市场，另外一个冲击更可怕，就是棚改。”

其他观点：

湖南长沙市征收办副主任 符美田：

2006年以来，长沙市棚户区征迁住户中选择货币补偿的占总数的77.45%。一些安置房建设周期存在很大的不确定性，有的会导致安置过渡期延长，维稳压力大，后续费用多，安置成本高。安置到位后，安置房水、电、物业管理、产权办理、房屋质量等后续问题也比较多。如果交给市场解决，市场中的商品房之间就可以形成竞争，安置群众会选择口碑好、管理优的商品房。

长沙中盛行房地产代理有限公司总经理 谢晟：

长沙楼市出现“现金为王，以价换量”的市场主旋律后，各个大小开发商推盘日趋谨慎，而购房者观望情绪逐渐加重，买涨不买跌的心态持续升温，商品房交易进入买方市场。棚改项目将为长沙带来一个数量不小的需求，对长沙楼市的影响不容小觑。2015年全年，长沙或将会有一个全新的购房群体集中井喷。

长沙新路标房地产经纪有限公司副总经理 高铁强：

受政府财力和市场低迷限制，长沙棚改对未来楼市供应结构产生的影响极小。高铁强分析，目前长沙棚改区住房大部分属于租赁性质，原住民基本已完成搬迁，在棚改区原住民中再释放出新的购房需求已经十分有限。

总   结

历史的经验告诉我们，房地产市场一直是政策导向，每一次的涨跌都伴随政策的出台，在即将到来的多重利好政策背景下，作为区域中心，湖南省会的长沙，其楼市发展远不会就此止步，熬过库存的冬天，才会迎来房地产的春天。