开年以来，中央推出一系列“组合拳”稳定楼市，无论是顶层设计还是金融政策，都为长沙的房地产市场走势指明了方向。

Part 1 顶层设计红利

两会前后，中央一系列统揽全局发展的顶层设计陆续出台，无论是“一带一路” 文件的发布还是“长江中下游城市发展群”的批复， 都预示着长沙这个传统的中部经济重镇或将迎来新的重要机遇期。

一带一路 

3月28日，国家发展改革委、外交部、商务部28日联合发布了《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，即所谓的“一带一路”。“一带一路”贯穿亚欧非大陆，一头是活跃的东亚经济圈，一头是发达的欧洲经济圈，中间广大腹地国家经济发展潜力巨大。丝绸之路经济带重点畅通中国经中亚、俄罗斯至欧洲（波罗的海）；中国经中亚、西亚至波斯湾、地中海；中国至东南亚、南亚、印度洋。21世纪海上丝绸之路重点方向是从中国沿海港口过南海到印度洋，延伸至欧洲；从中国沿海港口过南海到南太平洋。

文件中指出，内陆地区须利用内陆纵深广阔、人力资源丰富、产业基础较好优势，依托长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群、呼包鄂榆城市群、哈长城市群等重点区域，推动区域互动合作和产业集聚发展，打造重庆西部开发开放重要支撑和成都、郑州、武汉、长沙、南昌、合肥等内陆开放型经济高地。加快推动长江中上游地区和俄罗斯伏尔加河沿岸联邦区的合作。建立中欧通道铁路运输、口岸通关协调机制，打造“中欧班列”品牌，建设沟通境内外、连接东中西的运输通道。支持郑州、西安等内陆城市建设航空港、国际陆港，加强内陆口岸与沿海、沿边口岸通关合作，开展跨境贸易电子商务服务试点。优化海关特殊监管区域布局，创新加工贸易模式，深化与沿线国家的产业合作。

我国GDP今年增长目标7%左右

2015年对于中国经济而言注定是不平凡的一年，国际经济复苏乏力，国内经济增速放缓。中国已进入“经济中高速发展，经济结构不断优化”的“新常态”。在今年的全国两会上，国务院总理李克强在作政府工作报告时表示，2015年GDP增长目标在7%左右，CPI目标在3%左右，城镇登记失业率目标在4.5%以内。

在宏观经济下行的现实语境下，各级政府也正在放松对楼市的“打压”，李克强总理指出要“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”；长沙市也提出要"加快棚户区和城中村改造"。

通过总理的讲话，我们可以看出在整体经济下滑明显的情况下，房地产作用将比去年更重要。政府工作报告对于房地产的表述方式用“支持促进”代替了“调控抑制”；稳定住房消费将成为加快培育消费增长点的重要组成部分。中央对房地产稳定消费的表态，有利于稳定市场预期，提振市场信心。

长江中下游城市发展群

4月5日，长江中下游城市群规划获国家批复，由此，中国国家级城市群由原来的3个扩展至5个（另一个是成渝城市群）。长江中下游城市群规划获批对于加快中部地区全面崛起、探索新型城镇化道路具有重大意义。长江中下游城市群面积是长三角城市群的3倍，珠三角的5倍，面积为世界之最，具有举足轻重的战略地位。

国家批复长江中下游城市群规划成世界最大城市群长江中游城市群，也称“中三角”，是以武汉、南昌、长沙中心城市，涵盖武汉城市圈、长株潭城市群、环鄱阳湖经济圈等中国中部经济发展地区，以浙赣线、长江中下游交通走廊为主轴，向东向南分别呼应长江三角洲和珠江三角洲，打造国家规划重点地区和中国经济增长“第四极”。

两部委发文要求优化住房供应规模

3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，要求各地合理安排住房及其用地供应规模，优化住房及用地供应结构，统筹保障性安居工程建设，加大市场秩序和供应实施监督力度。 

这一文件的出台实际是对2015年政府工作报告的一个落实，是原则性、指导性的意见，主要是对土地和住宅供应市场的调整，利于缓解楼市供需矛盾，客观上会影响市场的预期及成交情况，对房地产市场能够起到积极的作用。但相关政策的落地还要看各地出台的政策及落实情况，短时期内，各地库存高企的现状恐怕难以改变。

《通知》要求，要合理安排住房和其用地供应规模。省级住房城乡建设主管部门要加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。

另外，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

文件中提出要限制供应过剩地区的住房及土地供应规模，这表示，政府一方面要控制房地产市场的进口，即减少土地供应，另一方面打开市场的出口，即满足居民自住和改善型需求，这样有利于逐步缓解区域房地产市场的供需矛盾。但是，在住房供应明显过量的城市，即使住房和土地结构调整，需求也不会很快增加，库存的消化问题短时期内仍难以解决。

《通知》还要求地方政府压缩土地供应，这意味着地方政府会减少土地出让收入，对于地方财政收入过度依赖土地出让金的城市来说，能否按照部委的要求落实执行还是一个未知数。

《通知》还提到，要优化住房供应套型，促进用地结构调整。对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。

这条规定为滞销地块及项目提供了新的机会，开发商摘得的高风险地块可以申请改变产品类型，滞销项目可以申请调整户型产品，从而打破面临的市场困局。

另外，文件还提到，要进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。

面对很多城市高库存的压力，同时，一些城市存在大量的棚户区、危旧房改造的要求，政府通过把一些商品房转化为安置房和公租房，和去库存、调结构相结合，可以减少社会总的财富的浪费，这是比较合理的。

国务院下军令状稳楼市：

15部委促进房地产健康发展

4月10日国务院发布落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见，意见指出，推进新型城镇化取得了新突破，应坚持以人为核心，发挥好城镇化对现代化的支撑作用。

意见认为，需加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

意见强调，用改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口，以居住证为载体提供相应基本公共服务，取消居住证收费。建立财政转移支付与市民化挂钩机制，合理分担农民工市民化成本；建立规范多元可持续的城市建设投融资机制；坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点；加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。

Part 2 市场政策红利

两会后，关于房地产的利好政策一波接着一波。规模庞大的棚改规划、逐渐放松的公积金贷款新政以及进入下降通道的基准利率，都在为刚刚经历了寒冬的长沙楼市注入了活力。

长沙棚改规划

根据中央的部署，今年全国保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。

今年1月2日，长沙市《关于加快推进城中村改造工作的意见》。文件提到，长沙将用5年左右的时间，通过城中村改造，全面实现农村村委会转变为社区居委会、集体土地转变为国有土地、村民转变为市民、村民转变为股东。到2018年左右，力争三环以内84个城中村中经自主申报纳入改造范围的村全面实现改造，并形成较为成熟的城中村改造模式。

2015年，长沙将以全面加快棚户区改造为重点，持续改善民生，全力以赴推进项目建设。2015年各区将重点做好统贷平台项目的启动和推进，集中力量，按照“四增两减”的要求，重点实施黄土塘、南湖、火车北站、桐梓坡、雅塘、长机、新建西路等棚户区改造，加快火炬、石人、茶子山、朝正垸、天华等城中村改造。

为了让居民早日实现“拆得好、搬得好”的安家置业梦想，长沙各个区都在因地制宜为棚改户送去最周到的服务。3月，清水塘炮后街棚改社区举办了2015年长沙棚改购房大集市活动，为800余户棚改购房者提供选房、看房、购房一站式服务。黄兴北路棚改项目积极探索安居工作，推出一系列公益活动，为棚改被征收户搭建更实惠、更便捷的服务平台，并将组织相关职能部门进行全程监管。

此外，今年启动的碧湘街棚改项目建立了天心区首个征拆项目微信公众服务平台，完善棚改信息查询系统。芙蓉区黄土塘、九如巷棚改项目拟采用完善基础设施配套、加大教育配套力度、增加城市中心绿地面积、就近实物安置为主等棚改工作思路。

最新信贷政策

央行宣布，自2015年3月1日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。

央行称，此次利率调整的重点就是要继续发挥好基准利率的引导作用，进一步巩固社会融资成本下行的成果，为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境。分析人士指出，在经济下行压力较大、通缩风险加剧的宏观背景下，“松紧适度”的货币政策将更偏松，货币政策将进入降息降准的通道。而为了更好地拉动经济增长，货币政策之外，财政政策也应更为积极。 

目前，长沙所有银行都已经执行新的贷款利率，多数银行仍是基准利率，但是对于部分在银行有存款的优质客户，可以享受到9折的优惠。

但是，此次降息对购房成本来说影响不大， 按商业银行住房贷款总额100万元期限30年计算，贷款利率从6.15%下调至5.90%后，每个月还款额度从6092元变成了5931元，才减少161元。长沙目前的房价，普通购房者很少贷到100万，所以就购房成本来说影响甚微。

多位金融人士预测，2015年还将有1-2次降息可能。

二套房首付降低

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，调低二套房首付比例，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。

二套房商贷首付降至最低4成，多家银行的个贷人士，被告知“消息来得太突然，且下调幅度比预期更大，算是一个利好消息。但操作上何时落地到长沙，还要等待总行的进一步通知。”

此前，长沙地区银行对二套房商业贷款需求执行的政策普遍是首付6成，贷款利率在基准基础上有不同程度的上浮。

有银行个贷人士透露，新政策中虽明确了二套房首付将下调，但贷款利率并没有明确，参考银行的同行做法，利率上浮仍难以避免。具体上浮多少，则要看购房人的资质、征信等综合情况。

公积金贷款调整二套房首付

3月30日，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

新政中“使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%”的规定，其实在长沙早已施行。根据长沙公积金现行政策，缴存职工家庭购买首套房且面积在90平方米以下的，首付比例最低就是两成。

对于结清贷款后购买二套房“再次申请住房公积金购房最低首付30%”的政策，长沙住房公积金管理中心表示，其实相当于购买首套房的首付比例。长沙的具体政策也会在研究后再调整。

另一条好消息是，长沙、武汉、合肥、南昌四省会城市正在加快推进住房公积金异地使用合作机制。目前，这项工作已进入了对接实施阶段。

四城市提出，将加快建立住房公积金异地使用合作机制，实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。职工在就业地缴存公积金、在户籍地购买自住住房的，可向户籍地公积金中心申请公积金个人住房贷款。异地购房贷款执行贷款地住房公积金贷款政策规定；职工及配偶未使用住房公积金贷款的，异地购房可提取公积金用于购买户籍地首套自住住房或偿还商业住房贷款。贷款额度、贷款要求均按照户籍地公积金相关政策执行。

松绑二手房买卖

3月30日，财政部、国家税务总局下发的通知规定：自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。据长沙市二手房交易中心地税窗口负责人称，新政变化主要是个人住房转让营业税的免征年限，由“购买满5年”变为了“购买满2年”，其他条件依然如故。

长沙市地方税务局介绍，长沙市已按财政部、国家税务总局联合下发的财税[2015]39号《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》开始执行，这意味着，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

从规定中可看出，住房分普通住房和非普通住房。那么，怎样的住房是普通住房？长沙市地税局表示，根据《湖南省人民政府办公厅关于做好稳定住房价格工作的通知》（湘政办发[2005]23号）中关于普通住宅的认定标准，普通住房原则上应同时满足以下三个条件：小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1.2倍以下。

目前二手房交易执行的营业税税率为5%。按照规定，同时还应征收城市维护建设税和教育费附加，税率分别为营业税的7%和3%。营业税及附加的税率总计为5.5%。

长沙15个试点镇全面放开落户条件

近日，《中共长沙市委长沙市人民政府关于统筹推进城乡融合发展的意见》出炉，《意见》明确，通过三年努力（2015年—2017年），以15个试点镇和长沙现代农业综合配套改革试验区为基础，长沙将在长沙县、望城区、浏阳市、宁乡县各提升打造1个以上经济繁荣、设施完善、规模适度、生态两型、品质卓越、全国闻名的样板镇。

长沙15个试点镇是：暮云、大瑶、永安、灰汤、铜官、金井、沿溪、镇头、流沙河、花明楼、开慧、乔口、沩山、大围山、莲花。

《意见》明确，凡在试点镇规划区内有合法职业、固定住所（含租住房）的农民及其共同生活的直系亲属，均可登记为城镇户口，享受与当地城镇居民同等待遇。

有专家测算出，每个农民进城落户需要公共配套投入10万元，1亿农民进城落户就需要投入10万亿元，因此将给公共财政造成巨大压力。为了破解新型城镇化建设“钱从哪来”的问题，长沙在全国首次提出了探索组建“长沙市统筹推进城乡融合发展投资控股有限公司”。

长沙市农业委员会相关负责人说，这一公司化运营，是加强融资运作的重要举措，实现试点镇资源资产捆绑滚动运营及政府资金、资产保值增值和服务转型，同时，长沙还将拓展城乡建设投融资渠道，探索发行长沙市统筹推进城乡融合发展市政债。