PART 1    土地市场预警

一、土地类型预警

2014年成交用地商业体量占比过半，因住宅市场遇冷，推地重点转向商业，而如此大的商业用地出让，未来运营压力随之增加，开发纯商业用地风险增大。

预计2015土地供应仍以住兼商用地为主，此外在土地市场回暖的基础上，纯商业用地比例可能会有所上升。住宅兼商业用地是当前长沙预供应土地市场中的绝对主力；但随着住宅去化压力的持续，过去一年中相对而言增长快速的商业用地，在新的一年面市比例仍会增加。

二、拿地区域预警

主城及湘江新区部分板块、城南部分近郊区域的优质地块有可能成为争夺焦点，而价值较差的地块则仍然存在流拍的可能，远郊土地的市场风险仍较大。

PART 2    商品房供应和推盘预警

一、产品上市时段预警

对在售项目新开工至拿预售证日期进行抽样调查，时间间隔会随着政策的放松和收缩态势略有变化，但基本间隔在6-7个月，即项目新开工后需6-7个月左右能拿到预售证。因此，大部分2014年下半年的新开工项目预计将在2015年上半年上市，成为市场新增供应量。此时长沙住宅市场将迎来多个项目上市，该时段内销售压力较大。

二、产品开发类型预警

近三年，市场消化主力产品由刚需逐渐向改善型过渡。2014年，90-120㎡销量占比达到35%，近两年，该类型产品市场分额扩大速度加快。

2014年住宅产品单套大于90㎡产品消化量占2/3。2015年客户对产品需求转变已成定势。加上棚户区改造浪潮和单独两孩政策的推进，未来一年楼市主需求将继续向改善型产品倾斜。

从表中可以看出，单套120-144㎡、大于144㎡两种类型产品近两年销量提升，表明客户需求转移提速。相比之下，60㎡以下套型成交比例不足9%，原因有两个：其一，长沙市执行三年的“限小不限大”的限购令以来，该套型新增供应量有所下滑，成交受影响；其二，一次性到位的置业者比例增加。 

三、营销推广提示

从营销上看，2015年，渠道营销加码、升级，配合贴近市场的定价策略和产品价值力的传输，将是提高项目销量的制胜利器。光靠价格“拼跌”并不能带来销量的持续走高。“性价比”升级为衡量各类型产品线的高关注标准，不再是普通住宅的专属代名词。未来是对差异化产品价值和创新营销模式的考验。

2015年，电商、新媒体价值传播，转介等多渠道带来持续客源，结合真实惠的产品，成为持销的关键。

PART 3    价格定位预警

2014年，楼市低迷，定金及预收款占比同步下挫9%，但依旧是房企主要外来资金源。2015年，加快出货速度、提高定金及预收款、保证现金流、维系资金链是房企扩张和深耕的有力保障。

2014年下半年的股市大量吸金，也间接提升了楼市维持平稳现金流的难度，商品房价格难有上涨动力。新开项目价格应继续维持现有以价换量的态势，保证销量回流资金是为上策。

PART 4    区位板块预警

一、行政区域预警

望城土地储备量最大，将成为未来几年开发的要地。芙蓉、岳麓商办类用地待开发比重接近六成，建议开发前期做好区域同物业市场调研类工作。

尚未开发的土地中，也是望城占比最大。2011-2014年，内六区出让的年土地总量中，45%左右位于望城。该区近四年开发土地面积比重达到六区总和的66% ，未来区域房地产开发仍有较长周期，因而新项目进入该区应谨慎。

岳麓区和雨花区分别居第四位和第三位。商办性开发量占比在57.75%、54% 。相比来说，位居中心的芙蓉区商办类土地待开发比例最高，为59.36%。

二、各板块短期风险预警

各板块对市场销量贡献率分化明显。2015年，雷锋-金星北、省府红星、洋湖垸、梅溪湖、高铁新城、滨江新城将成为提升整体销量的主力区域。星沙作为一个独立板块，在售项目数量进领先于其余十三大板块，月均去化接近18万方。

从下表中看出，第二梯队四个板块成交量贡献率占一半。片区内在售项目大多处于货量充足、成交活跃期，预计2015年依旧成为销售主力区域。高铁新城、梅溪湖、滨江新城月均消化量在5万方左右。片区处于前期规划兑现期，未来一年将成为成交带动潜力区域。

第四梯队贡献率最小，区域楼市极端发展是主因，未来对整体成交的拉动作用较小。

从下表中可以看到，雷锋-金星北、星沙和高铁新城，市场容量大，目前在售项目数量和去化速度均在前位，发展潜力大，大市府、芙蓉-马王堆、麓谷和隆平高科库存低且去化少，短期内区域发展有一定局限性。

中心、梅溪湖、月湖城北、滨江等片区消化速度较缓慢，消化周期长于平均水平3-9个月。省府红星、含浦洋湖垸片区虽去化快，但存量也高于平均水平，压力大，短期风险值得关注。

雷锋-金星北、高铁新城、星沙去化速度快，2015年总可售房源量大，均在180万方以上。省府红星、洋湖垸去化速度快，但产品可售量处于高位，需留意短期风险。梅溪湖、中心板块、月湖城北竞争激烈，短期压力较大，应注意推售节奏和产品价值差异化。