PART 1    经济环境

2015年，新常态形势进一步凸显，中国经济结构进入深度转型期，经济仍将以质量换速度。2015年预计全年GDP增速7% 。

2012年至今，中国GDP平均增速低于9%。2014年GDP同比增速7.4%，较2013年全年下降0.3%，经济下滑已低于年度目标(7.5%)。

经济增速下滑具象于三驾马车滑坡下行，保增长压力越来越大。2015年，拉动内需，加强投资，刺激进出口是稳增长的主要任务，其中投资是重头。2015年面临通缩风险，CPI、PPI持续走低，需求方对价格提升的助力作用有限。春节临近，食品及非食品价格将出现企稳向上，但仍很难改变2015年通缩风险严峻的现实。

CPI方面，及至2014年11月，CPI同比仅上涨1.4% ，环比下降0.2%，创近五年来最低，连续三个月维持在1%水平。分类价格显示，食品价格指数下滑至3%以下，导致CPI涨势再次放缓。

PPI方面，11月PPI同比下降2.7% ，降幅扩大0.5% ，连续5个月走下坡路，表明企业定价能力仍然脆弱。未来几个月，天气依然较冷，对煤炭需求将有所支撑，PPI走弱状态或将得到一定程度缓冲，但无法改变短期内徘徊下行的轨迹。

PART 2    政策环境

总体特征：2014年中国经济迈入新常态，2015年中央政府将继续探寻分类调控空间。分类调控给予了地方政府更多自主权，“一刀切”成为历史，房地产调控由强力行政干预走向市场化。

2015年，楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松。而在长效调控机制尚未出台之前，行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存，但前者将会日益弱化，后两种手段会逐渐突出。

新型城镇化：2014年3月末，国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，新型城镇化将带来新增住房需求，对楼市有一定利好。住建部政策研究中心主任秦虹分析认为，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》可能会给房地产业带来3个新变化：

1. 房地产市场分化明显，有的地方上涨、有的地方平衡、有的地方低迷甚至负增长；

2. 新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加；

3. 商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇。

不动产登记出台：《不动产登记暂行条例》在延迟半年后于2014年底终于出台，自2015年3月1日起施行。不动产登记制度的推进，有利于清晰把握不动产目前的存量和潜在供应，但其本身并非房地产调控工具，不涉及房地产市场整体供求，也不会撼动当前市场基本面。

限购取消：面对房地产市场不断下滑的趋势，国内不少城市陆续取消房屋限购政策，开启“救市”新篇章，目前全国仅北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市尚未取消限购。鉴于目前中国一线城市的现状，预计2015年一线城市限购仍将持续。

资金面：各地松绑限贷，调整公积金购房政策以及2014年尾的降息，以及930新政后的各项刺激，从短期看有利于楼市，但中长期无法改变基本面。

调控模式预测：2015年可能采取三大调控模式

1.货币政策。新常态结束了鲁莽的“衰降盛升”的频繁调整利率时期；2015年，继续使用结构化的政策。比如将非存款类金融机构存款纳入存款统计口径、定向降准、非对称降息、逆回购等。

2.税收政策。继续推进不动产统一登记平台搭建前期工作，2015年3月开始登记；推进房产税立法工作，后期与不动产登记接轨。

3.信贷政策。商业贷款和公积金贷款双渠道利惠购房者；2015年，信贷继续由之前“鼓励刚需”向“支持改善”倾斜。公积金异地购房在提高可贷额度及放宽使用条件方面将逐步落地实施。

PART 3    行业走势分析

楼市资金面趋紧: 2014年全年资金流动性不及2013年，房地产行业影响明显。2015年，在宏观环境各种变数影响下，流动性难言完全畅通，将牵连楼市。

下图显示，自2013下半年以来，市场流动性持续偏紧，房地产作为资金密集型行业，受影响明显。出于对房产景气度预期判断及资金链担忧，2014年，部分银行收紧房地产贷款业务，融资环境持续恶化。分项资金来源累计同比增速严重下挫，其中定金及预收款与个人按揭贷款连续7个月同比负增长。

整体回温承受较大压力：固定资产投资同比增速滑坡下行，带动国房景气指数持续走低，房地产新施工进度放缓，竣工面积同位徘徊，房地产企业面临严峻考验。

房地产投资增速放缓：由下图可以看出，长沙市当期住宅销量的增减影响下一期房地产开发投资增幅的升降，销量对开发投资具有明显的延迟刺激效应。由于2014年住宅销量同比萎缩，存量高筑，基于销量和库存对房地产开发投资带来滞后影响，预计2015年全市房产投资增速回落。

去库存任务艰巨：2014年住宅库存量超过1400万方，消化周期延长一倍，历史之最，加重2015年去化负担。

行业走势总结：楼市难有质变，市场仍将低迷。

随着房地产市场下滑趋势不断加剧，购房者的观望情绪愈演愈烈，2014下半年中央和地方政府都在积极调整政策，尤其是近两个月多项举措组合出击。限购限贷放松、央行降息、公积金调整及补贴税费调整等政策对市场或有短时刺激作用，加速房地产市场回稳筑底进程，但整个房地产市场供求矛盾并未解决，市场缺乏长期回稳的动力。长沙房地产市场供过于求的基本格局已经形成，加之房企融资环境持续恶化，股市回牛导流楼市资金，本已紧张的现金流压力加大。这些问题在短期内很难有实质改变。2015年整个房地产市场量价仍将在低位盘整，前景并不乐观。

PART 4    供应指标预测

2015年短期供应指数预测：

通过对内六区商品住宅新开工转化速度的计算，2014年下半年的新开工量为695.03万方，在之后6-8个月内将变成供应量上市。按近三年开工变现率低值计算（65%），未来6个月的供应量将为451.770万方。而按近两年平均变现率(89%)计算，则2015年上半年预计新增供应618.577万方。综合来看，2015年上半年内六区的商品住宅供应约为451.779万方-618.577万方之间。通过新开工变现法，综合预计2015年全年内六区住宅市场新增供应量应在989.37—1354.68万方。

近三年中长期新增供应预测：

土地待开发量——2011-2014年内六区成交但尚未开发土地建面共2442.92万方，将陆续成为今后三年的新增供应，其中商业供应显著增高。

近四年，土地待开发率递增，2014年为64%，截至目前大部分土地尚未开发。商办类待开发面积逐年增多，2014年这一比重超过六成。近三年商办和居住类用地未开发总建面基本呈现“五五开”。

2015年住宅成交指数预测：

2014年长沙内六区商品住宅供应面积为1501.08万平米，销售面积为958.79万平米，2015年累计供应面积预计将达2500万平米。在宏观经济增速继续下滑，市场购买需求不足的情况下，预计2015年长沙内六区的商品住宅成交面积，同比2014年最高可能下降30%。