PART 1    投资与开发

　　房地产投资增速回升，投资增幅明显。2014年房地产开发投资增长稳定，相较2013年有了明显提升。2014年1-12月，长沙房地产市场完成投资1310.50亿元，同比增长13.60%，增幅较2013年同期上升0.02个百分点。

　　施工方面，2014年1-12月全市商品房施工9647.15万㎡，同比增长11.29%，增幅较2013年同期回落5.91个百分点；新开工回落较为明显，受2014年市场回调的影响，2014年上半年新开工规模大幅回落，在下半年政策持续刺激下，新开工有所回升。2014年1-12月，全市商品房新开工面积2582.90万㎡，同比下降7.18%；其中住宅为1635.47万㎡，同比下降17.57%；竣工方面，规模同比扩大，2014年1-12月，长沙商品楼盘竣工面积为1438.85万㎡，同比提升2.75%。

　　PART 2    供应情况

　　一、总体特征，全年供应面积持续稳增，内六区放量明显。2014年，全市新建商品房批准预售2711.58万㎡，同比增长21.36%，累计批准预售243393套，同比增长18.64%；其中内六区累计批准预售2026.25万㎡，同比大幅增长34.63%。

　　二、分区域看，岳麓区的批准预售量最大，达732.63万㎡，同比上升51.84%。芙蓉区供应量最小，达89.36万㎡。除长沙县和宁乡县供应同比有所下降外，其余区县同比均有不同幅度的增长。

　　三、从各月走势来看，除2月受春节假期影响外，其余各月批准预售面积均保持在158万㎡以上，其中12月为年内最高值，达到了341万㎡，同比增长23.14%，环比增长31.39%，创历史新高。 

　　楼市排行

　　预售许可排行榜

　　2014年度长沙楼市批准预售十强楼盘

　　排名项目名称开发公司名称所在区批售预售面积（万m2）

　　1华远·华中心长沙橘韵投资有限公司天心39.69

　　2北辰三角洲长沙北辰房地产开发有限公司开福37.11

　　3中海国际社区长沙中海兴业房地产有限公司岳麓36.14

　　4江山帝景湖南楚盛园置业发展有限公司岳麓24.22

　　5金鹏名都长沙盛地置业有限公司长沙县23.20

　　6麓谷钰园长沙麓谷实业投资有限公司岳麓22.68

　　7天麓·尚层长沙高鑫房地产开发有限公司岳麓21.00

　　8中国电建·湘熙水郡中国电建建设集团房地产（长沙）有限公司岳麓20.10

　　9金茂广场长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司岳麓19.96

　　10华创国际广场长沙华创房地产开发有限公司开福19.39

　　PART 3    销售情况

　　一、总体特征：成交量显著降低。

　　2014年长沙新房市场，受到宏观经济下行等因素的影响，成交量自1月后持续走低。从商品房成交面积上看，除了2014年的第四季度，其余各月的成交面积均低于2013年同期水平。年尾在政策调整、开发商以价换量，以及传统成交黄金期等利好的共同刺激下，楼市成交量在四季度快速回升，全年呈现明显的两头高、中间低的成交态势。

　　二、从月度数据来看，2014年长沙市新建商品房成交量为1698.59万㎡/156291套，同比分别下降13.64%、16.46%。具体到月，成交面积的峰值出现在10月，成交量为196.12万㎡，同比增幅为全年最高，为11.25%；成交量最低值出现在2月，成交面积为96.74万㎡。除上述两个月，1月和11月、12月超过了190万㎡，5月受拆迁安置项目成交的带动，成交量接近150万㎡，其它月份成交量均在110-120万㎡之间。

　　三、从各行政区域看，成交量最大的为岳麓区，成交面积356.40万㎡，占全市成交总量的20.98%；成交量最低的区域为芙蓉区，成交面积为62.9万㎡，占全市成交总面积3.70%；除浏阳市外，其余区县成交面积同比均为下降，成交面积同比增幅前三的区域分别是浏阳市、开福区和长沙县，同比分别为32.08%、-4.36%和-6.87%。

　　PART 4    价格情况

　　一、总体特征：2014年是长沙商品房市场量、价双降的一年。从物业类型看，住宅的均价下跌较为明显，非住宅则轻微下跌。

　　二、从月份看，2014年全年成交均价为6319元/㎡，同比下降3.3%。分月看，全市商品房均价在5、9、11三个月跌破6000元/㎡，而峰值出现在12月，均价为6850元/㎡，此外7月的均价也超过了6800元/㎡。

　　三、分区域看，2014年内六区新建商品房网签价为6940元/㎡。天心区网签均价最高，为8327元/㎡；芙蓉区紧随其后，以8144元/㎡的价格位居第二。宁乡县网签最低,均价为4699元/㎡。

　　四、分物业形态看，2014年全市新建商品住宅均价明显下行，导致整体均价低位徘徊，四季度商品房网签增加，定向房签约占比减少，价格稳步回升，趋近市场正常水平。全年商品住宅成交均价为5451元/㎡，同比下跌6.94%；非住宅全年网签均价为10927元/㎡，同比下跌1.06%。内六区新建商品住宅网签均价为5993元/㎡，非住宅11837元/㎡，同比分别下跌6.74%、1.76%。

　　楼市排行

　　累计销售排行榜

　　2014年度长沙楼市普通商品房累计销售业绩十强楼盘

　　项目名称开发企业所在区

　　北辰三角洲长沙北辰房地产开发有限公司开福区

　　华远·华中心长沙橘韵投资有限公司天心区

　　五矿·万境水岸湖南东润房地产开发有限责任公司雨花区

　　当代满庭春MOMΛ当代置业（湖南）有限公司开福区

　　恒大雅苑长沙宝瑞房地产开发有限公司开福区

　　中建·芙蓉嘉苑湖南中建信和芙蓉置业有限公司天心区

　　运达中央广场长沙宝瑞房地产开发有限公司雨花区

　　五矿·紫湖香醍五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司长沙县

　　珠江郦城湖南珠江实业投资有限公司开福区

　　江河·东澜湾长沙市江河水利置业投资发展有限公司雨花区

　　入榜剖析：

　　口碑名盘再创销售佳绩

　　2014年长沙楼市平稳发展，在开发商各种层出不穷的宣传攻势及政策不断微调下，购房者愈加理性决策，市场反响良好的楼盘，往往更受购房者青睐，口碑效应显著。从2014年度长沙楼市普通商品房累计销售业绩十强楼盘榜单来看，北辰三角洲、运达中央广场、五矿·万境水岸、中建·芙蓉嘉苑等均是已在长沙分期销售多年，长期雄踞各大榜单耀眼位置的实力大盘。这些楼盘凭借其过硬的品质及在长沙多年的实战经验，2014年再度发力，创销售佳绩。

　　开福区“一枝独秀”领跑

　　从2014年度长沙楼市普通商品房累计销售业绩十强楼盘所在区域的分布来看，开福区上榜楼盘数最多，有4个项目上榜。此外，雨花区有3个楼盘入榜，天心区有2个楼盘入榜，长沙县1个楼盘入榜。天心区的华远·华中心作为占据市中心绝版地段位置上的百万平方米地标综合体，在2014年赢得不俗业绩。五矿·紫湖香醍倾力打造长沙南城唯一百万平米山湖公园生态住宅公寓，吸引了不少追求社区品质购房者的目光。运达中央广场双国际白金五星级酒店领衔、长沙首个真正直通地铁的低碳豪宅，以高品质、高品位、大品牌为立足点，卖点十足。

　　累计销售排行榜

　　2014年度长沙楼市商业地产累计销售业绩三强楼盘

　　项目名称开发企业所在区

　　高岭国际商贸城长沙香江商贸物流城开发有限公司开福区

　　湾田国际建材城长沙港湾置业有限公司开福区

　　湖南高星物流园湖南中南鑫邦置业有限公司望城区

　　入榜剖析：

　　相比住宅和土地市场，长沙高端商业地产迎来了新的生机和活力。从上榜楼盘所在区域分布来看，开福区有二席楼盘入榜，占据榜单七成位置。得益于开福区政府加大力度进行旧城改造，定位于高端服务产业，该片区逐渐发展成为吸纳商业地产项目的“沃土”。由政府携手五大龙头企业共同打造的高岭国际商贸城，首家独创“产业带电商+市场集群”商业模式，未来将打造中国首个“商贸产业生态圈”。而由湖南湾田集团斥巨资倾力打造的湾田国际建材城，则定位为全国建材的营销总部基地，项目建成后将成为中南地区唯一超大型批零专业市场。湖南高星物流园旨在打造中部地区超大规模钢材物流集散中心，其二期推出免租39个月、斥3.2亿培育市场等政策十分吸引投资眼球。

　　累计销售排行榜

　　2014年度长沙楼市别墅累计销售业绩三强楼盘

　　项目名称开发企业所在区

　　龙湖·湘风原著长沙龙湖房地产开发有限公司望城区

　　佳兆业8号湖南佳兆业房地产开发有限公司长沙县

　　绿城·青竹园湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司开福区

　　入榜剖析：

　　2014年，长沙别墅市场受到大环境的影响，开始告别“遍地开花”的粗放发展，转而走向差异化的品质之路。山水、度假、经济、城市等别墅类型不断涌现，别墅产品和价格体系构成也日趋丰富和多元化。从榜单来看，位于望城区的龙湖·湘风原著继2013年首度入湘即锁定别墅销冠，连续蝉联长沙别墅销售冠军，其“龙湖橘洲彩跑”等活动的举办，不仅提高龙湖地产在湖南的品牌美誉度，也同时带来可观销量。佳兆业8号是中国房企TOP20强佳兆业集团在长沙的唯一创新独栋产品，坐拥国家级景区的绝版区位，打造出山湖假日纯别墅。而荣膺“亚洲十大超级豪宅”的绿城·青竹园，则致力于打造湖南最高端圈层生活区，其自身定位和理念颇受新贵名流青睐。

　　PART 5    供销比分析

　　一、总体特征：供应放量，市场成交低迷，供需市场结构失衡。

　　2014年长沙市新建商品房准预售2711.58万㎡/243393套，销售面积1698.58万㎡/156291套，销售面积、套数供销比为1.60、1.56，相较2013年1.12和1.10大幅提升，供大于求的形势十分明显。2014年长沙全年库存暴增1013万㎡/87102套。

　　二、分区域看，除宁乡县供求基本平衡以外，区域区县均有不同程度的供过于求的现象。其中岳麓区供过于求的现象最为严重，面积供销比达2.17，芙蓉区和长沙县的供求比均为1.31，其余区县的供求指数均超过了1.55。

　　三、从月份看，除2014年2、3月受春节影响供求比为0.93、1.07之外，4月起供求指数开始攀升，并在10月达到峰值3.06，已处于异常区间。除10月外，9月指数为2.67，也已达到预警线。10月后，供求关系有所缓和。

　　PART 6    待销分析

　　2014年长沙各区县商品房新增库存最高的是岳麓区，共增加库存356.40万㎡/29022套。

　　近三年的数据显示，长沙内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为2412.35万㎡，211665套。其中住宅1613.41万㎡，146499套，占66.88%；非住宅798.94万㎡，65166套，占33.12%。分行政区来看，岳麓区商品房住宅待售量最高超过550万㎡，其次是雨花区待售量约335万㎡；分面积段来看，120-144㎡户型的商品住宅待售量最高约450万㎡，其次是90-120万㎡户型待售量为415万㎡，144㎡以上户型待售量接近400万㎡。

　　楼市排行

　　销售率排行榜

　　2014年度长沙楼市综合销售率十强楼盘

　　项目名称开发企业所在区

　　高岭国际商贸城长沙香江商贸物流城开发有限公司开福区

　　北辰三角洲长沙北辰房地产开发有限公司开福区

　　汇一城东业地产（长沙）有限公司芙蓉区

　　佳兆业·云顶梅溪湖湖南鼎诚达房地产开发有限公司岳麓区

　　丽发新城湖南同发投资有限公司长沙县

　　荣悦台湖南金基投资置业有限公司天心区

　　鑫远·和城湖南鑫远投资集团有限公司天心区

　　华润·橡树湾华润置地（湖南）发展有限公司岳麓区

　　通用时代·国际社区通用地产长沙有限公司天心区

　　中国铁建·山语城中铁房地产集团长沙置业有限公司开福区

　　入榜剖析：

　　从2014年长沙楼市综合销售率十强榜单来看，天心区、开福区分别以3个入榜楼盘领跑，其他两区一县各显身手，不分伯仲。长沙县丽发新城销售率撼动全城，提振市场信心；天心区荣悦台、鑫远·和城、通用时代·国际社区以畅销实力、良好口碑纷纷入榜；开福区高岭国际商贸城、北辰三角洲、中国铁建·山语城三上榜楼盘皆是市场细分领域佼佼者；芙蓉区汇一城九次开盘次次热销，实力非凡；岳麓区尽显大将之风，以佳兆业、华润两大品牌地产项目上榜。

　　2014年，长沙房地产市场跌宕起伏，经历了低位徘徊到利好政策刺激带来的升温。相比以往，开发商的“暴利时代”逐步远去，在市场低迷的艰难环境下，各楼盘使出浑身解数力图成功突围，以期在地产市场上杀出一条血路。细看各上榜楼盘，皆是品质大盘且特点鲜明，竞争力十足，能在淡市热销也属情理之中。

　　PART 7    分类产品

　　一、住宅市场情况

　　（一）供求走势

　　长沙商品住宅自2009年成交达到顶峰后，开发商持续高位推货，近3年推货量与09-11年持平，但成交下跌三成，逐年萎缩，市场容量缩水。

　　从上图可以看出，市场主动权转变。本轮市场调整较上次相比，供销矛盾开始凸显，除2012年外，供销比均超过1，主动权已由卖方向买方转移。

　　2009年市场升温之后，开发商推货热情持续高涨，近三年供应量与上一轮相比基本持平，但成交量同比减少三成，市场容量急剧下降，预计后期客源争夺战将更加惨烈。

　　由于买卖双方预期错位，供销跛腿前行，2014年有10个月供销比大于1，致使年度供销比高达1.49，存量累积，导致短期去化压力剧增。

　　从趋势看，供需矛盾开始凸显。2013年全年住宅供销比为1.07，市场基本饱和；2014年住宅供销比扩大为1.49，供过于求现象明显，供需矛盾加大。2014年10个月供销比大于1，供需矛盾异常突出，市场严峻程度可想而知。第四季度成交上升，供需紧张程度有所缓解，但库存高企，竞争依然激烈。

　　（二）内六区存量情况

　　从内六区存量来看，存量持续累积，市场压力倍增。截至2014年11月底，内六区住宅存量超1400万方，吸纳周期将近19个月，较2013年同期延长近9个月。

　　从上表看，吸纳周期到达历史顶峰：截至2014年11月底，内六区住宅可售面积达到1409.10万，吸纳周期将近19个月，其中天心区短期内压力最大，吸纳周期达29个月，其它各区基本保持在17-18个月之间。可售面积全线上涨：较2013年同期相比，内六区可售面积均涨，其中以岳麓区堆积速度最快，上涨近1.2倍，开福区上涨最少，且吸纳周期也低于整体水平。

　　（三）住宅供应特征

　　从住宅供应特征来看，受前期市场预期乐观和土地成交大增影响，2014年住宅供应同比上涨10%，其中以“金九银十”增幅最为突出，同比上涨33.27%，高位供应量2015年或将持续。

　　（四）区域住宅供应情况

　　各行政区域供应可以分为个三梯队，之间分化明显。岳麓区独占鳌头，全年供应量524万方，且涨幅居首位。从变化趋势看，除开福、望城两区下跌，其他各区均浮动上扬。从各区年度数据来看，除开福、望城两区下跌外，其它四区同比均上涨，芙蓉区基数最小，涨幅最大，达到46.15%。

　　（五）住宅成交特征

　　2014年长沙内六区商品住宅成交面积同比下降两成，上半年受限购限贷调控影响，成交萎靡不振，前三季度成交量均低于2013年同期；9月底限贷放松，刺激效果明显。四季度成交量349.15万方，同比小幅上升，楼市企稳回升，系列政策叠加托底效果明显。

　　（六）区域住宅成交情况

　　住宅成交分区来看，成交集中在岳麓、雨花、望城三区，占总成交量的70%。受政策影响，2014年四季度各区回升趋势明显。

　　成交集中度分析来看，从2014年全年数据来看，岳麓、望城、雨花三区成交量合计为664万方，占内六区成交量的70%，其中岳麓区是唯一突破300万的成交大区。

　　2014年受政策影响效果突出，内六区成交均有不同幅度地下滑，芙蓉区跌幅最大，但四季度受限贷放松影响，各区均有不同幅度上升，其中岳麓区效果最明显。

　　（七）商品住宅户型成交情况

　　从住宅成交户型来看，80-120㎡套型依然占据主力，投资型产品比例降低，改善型需求扩增。         

　　受下半年各项政策出台的影响，改善型需求扩增，与2013年同期相比，100-120㎡及120-144㎡两种户型销量占比均微幅扩大。

　　小户型存在机会点。受限购政策影响，2014年小户型投资型产品成交受阻，随着限购限贷的放开，成熟片区的投资型产品存在机会点，可适当增加供应量。

　　(八)商品房住宅成交均价情况

　　楼市下行，导致整体均价低位徘徊，2014年四季度商品住宅网签面积增加，且定向房签约占比减少，阻碍价格上涨的力度减弱，价格稳步回升，趋近市场正常水平。 

　　从月度均价来看，价格先抑后稳。从上图可以看出，2014年前11月震荡向下，12月陡然上升。二、三季度，楼市逐渐下行，大量限价项目集中网签，将均价直接拽至谷底。四季度商品住宅签约量占比增加，价格稳步回升。

　　从上图看出，年度均价下挫明显。2014年均价5993元/㎡，同比下跌7.11%，楼市低迷，众多项目期待“以价换量”，价格下探明显，年度均价与2012年基本持平。

　　（九）区域住宅价格特征

　　2014年，7000元/㎡以上区域已经绝迹。在内六区中，除了王牌强区芙蓉区外，其余各区成交均价同比均跌。而望城区稳坐价格洼地，拉低了整体均价。

　　各区价格对比来看，内六区同比均价中五区下跌。年度数据显示，2014年内六区均价均未超过7000元/㎡，五区均价维持在6000-7000元/㎡。作为传统成熟区域，芙蓉区价格依旧坚挺，上涨4.16%，其它五区均有不同程度的下跌。

　　（十）2014年长沙商品房住宅市场总结

　　2014年住宅市场供求持续失衡，存量不断累积，未来销售压力巨大。价格方面，先抑后稳，逐渐回到正常水平。预计未来楼市整体将呈现量价平稳的状态。

　　1.供求持续失衡，未来压力倍增。买卖双方预期错位，致使供销跛腿前行，在这个过程中存量不断累积，短期去化压力持续增加。截至11月底，内六区住宅存量超1400万方，吸纳周期将近19个月。

　　2.成交持续低迷，岳麓区独占鳌头。上半年受限贷调控影响，整体成交低位运行。9月底限贷放松，刺激效果明显，楼市企稳回升，但整体成交同比仍下跌超两成。

　　3.同比量价均跌，均价先抑后稳。前三季度，楼市下行，定向房签约占比上升，对价格影响加强，整体均价低位徘徊，四季度定向房源签约减少，价格稳步回升。

　　二、写字楼市场情况

　　（一）供应方面，2013年写字楼供销比为0.98，供求平衡；但2014年供销比猛增至2.08。供应远高于往年，而去化无明显起色，除3、4、5月外，各月供销比基本大于1，供过于求状况愈发严重。

　　从下图看，写字楼2014年1-11月供应120.65万方，较2013年全年上涨39.72%，受市场下行影响，上半年仅占1-11月供应量的1/3，下半年市场有所好转，办公物业呈现集中供应态势。

　　2014年1-11月，内六区办公供应量120.65万方，较2013年全年上涨39.72%，受市场低迷影响，上半年仅占1-11月供应量的1/3，下半年市场有所好转，办公物业呈现集中供应态势。    

　　（二）就项目来看，主要集中在华创国际广场、华远华中心、柏宁地王广场、双塔国际广场、楷林国际等写字楼项目。

　　（三）从成交面积来看，2014年1-11月办公成交面积57.95万方，较2013年全年下滑34.24%，2014年新推办公物业定价过高、市场接受度不足等均是原因。

　　2013年为长沙写字楼爆发的一年，借市场大好趋势，开福万达广场、绿地中央广场、喜盈门范城均大量出货，推高当年成交量；而进入2014年，市场颓势，新上市写字楼定价过高、市场接受度不足，且前期消化大量客户都成为成交下滑主因。

　　（四）从成交价格来看，2014年1-11月办公成交均价10916元/㎡，较2013年下跌8.95%。

　　（五）2014年长沙写字楼市场总结

　　2014年长沙市内六区办公物业供应上涨四成，但需求下滑34%，办公物业在经历2013年的爆发后，2014年进入瓶颈期，入市产品走高端高配路线，但客户对价格与产品预期均未提高，供求不对等，造成写字楼有价无市，市面上鲜有如万达广场般大品牌，低价格产品出现，市场萎缩，价格不振。

　　三、商业综合体情况

　　自2012年起，长沙综合体项目大量上市，其中不乏众多大体量项目。长沙商业综合体主要集中在河东，以市中心和城南分布最多。在以商业为主导的综合体物业中，购物中心及商铺占比较高，最高占比达到80%。以商业拉动整个项目的形象与价值。长沙市综合体商业主要采取“总体统一运营，允许部分自主经营”的运营模式。长沙商业综合体自持比例极高，最高自持比例达98%。运营公司在综合体商业发展中起到了关键作用，负责商业的统一招租，为后续经营提供统一服务等，充分学习了国内较为优秀的商业运营如万达等公司的经验。

　　城市综合体由于良好的运营能力和相当优越的地利优势，其投资回报率在目前长沙商业地产投资回报率中最高，截至2014年，长沙商业综合体的平均投资回报率为5.40%。

　　四、二手房市场情况

　　（一）总体特征：2014年楼市回调也影响到了二手房市场，成交量回落较为明显。2014年1-12月全市二手房成交面积417.66万㎡，成交套数为36261套，同比分别减少20.54%、7.45%；其中住宅成交面积327.35万㎡，成交套数为31778套，同比分别减少11.18%、9.46%。分区域来看，内六区二手房成交面积284.95万㎡，成交套数为27154套，同比分别减少11.34%、5.54%，其中住宅成交面积236.90万㎡，成交套数为24325套。

　　（二）从走势看，2014年除2月、10月外，全年各月二手房成交面积均高于33万㎡，各月成交较为平均，月均值为34.80万㎡，7月成交量最大，成交面积为39.15万㎡；分季度看，前三季度逐季走高，第四季度略有回落，第三季度成交面积最大，达113.43万㎡。

　　（三）从房产一、二级市场对比来看，2014年1-12月全市房产一、二级市场累计交易量比为3.91：1，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为3.98：1，比2013年全年比值分别增大0.20、-0.35。从比值看出，全年全市房产一、二级市场之比整体基本正常。从各区看，岳麓区、望城区等河西区域一、二级市场交易量差距较大，新房交易量超过二手房交易量达7倍以上。在“湘江新区”的政策利好下，房地产开发、消费西进已经成2014年最明显的趋势。