2014年楼市低迷，成交一片哀嚎，房价更是低位徘徊，开发商均采取了稳健的发展策略，谨慎拿地，土地市场供应量及成交量均萎缩三成，市场调整迹象明显。

　　PART 1    总量分析

　　一、土地供应——楼市供过于求，土地推量跌至近三年最低。

　　2014年长沙内六区供应土地107宗，同比下跌28.19%；供应面积605万方，同比下跌23.84%，较2012年下跌8.05%。2014年，土地年度出让计划公布权划归地方，自行调节空间加大，按需供地。楼市降温波及土地市场，供应量明显回调，跌至近三年以来新低。

　　二、土地成交——开发商拿地热情趋冷，土地成交萎缩三成。

　　2014年长沙内六区成交土地86宗，同比下跌34.35%；成交面积499万方，同比下跌31.33%。2014年，长沙楼市急速降温，成交量整体跌幅超过两成，在客户观望楼市同时，开发商也呈现观望姿态，拿地更为理性，市场整体低迷。成交量同时也受制于供应量的萎缩，整体的容积率由2013年的3.13降低至2.82。

　　三、土地成交用途类型——商业体量占比过半，未来开发风险集中。

　　2014年成交土地面积499万方，其中49%为商住用地、40%为商业用地、11%为住宅用地。成交建筑面积1408万方，其中商业体量占比55.98%，住宅体量占比44.02%。2014年成交用地商业体量占比过半，因住宅市场遇冷，推地重点转向商业，而如此大的商业用地出让，未来运营压力和风险随之增加。

　　PART 2    综合地价

　　一、土地价格——地价震荡盘整，连续7个月溢价率维持零，开发商拿地激情降至冰点。

　　长沙土地楼面地价近六年一直处于波动上扬的态势。2014年长沙内六区宗地楼面地价1834元/㎡，同比下降8.41%。随着2014年楼市的遇冷，土地供应相对减少，且多地块综合开发价值相对较低，多以底价成交，拉低影响了整体楼面价格。

　　2014年长沙内六区土地成交溢价率下滑至六年来的第二低位，下半年成交的47宗地中，仅1宗地溢价成交，开发商拿地积极性可见一斑。从各成交宗地溢价空间来看，2014年溢价50%以上地块交易量与2013年相比减少9个百分点，底价成交占九成。近乎克制的理性导致开发商拿地频次减少，扎堆哄抢的火爆局面濒临绝迹。

　　二、土地收入贡献率——受制于成交量减少和溢价率降低，成交金额显著下跌，政府土地收入锐减，财政收入下滑明显。

　　2014年长沙内六区土地成交总金额为258亿元，同比下降43.40%。自2013年的地价升至六年峰值之后，2014年的地价下滑主要因多数成交地块相对偏远，其中，望城区地价低且成交量占比接近一半，导致整体价格较低，政府土地收入锐减。

　　PART 3    区位分布

　　一、区域土地成交——河西依旧占主力

　　2014年望城区成交228万方、岳麓区154万方、雨花区51万方、天心区7万方、开福区37万方、芙蓉区23万方。其中岳麓、望城区土地成交面积占内六区的76%，与2013年持平，而雨花区、天心区、开福区占比分别下跌不到1个百分点。土地成交量各区较往年均有所下跌，但主力区域依然分布在岳麓、望城两区，河西土地市场区域集中度依旧。

　　二、区域土地价格——两涨四跌，溢价集中

　　区域楼面地价两涨四跌，溢价集中。芙蓉区优质稀缺地块成交遭争抢，拉升楼面地价，居内六区之首；开福区为发展物流业让路，地价下滑幅度最大。

　　开福区成交3宗地块均为商业用地，其中两宗地预计将用于物流园的建设，规划条件限制使得零溢价成交。雨花区地价的下滑，主要受成交地块位置相对较偏，地块配套和资源相对较差影响。岳麓区梅溪湖、滨江新城和洋湖垸土地成交占区域一半，热点板块地价的支撑，保证了区域地价平稳。望城区依旧处于价格洼地，但发展势头良好，地价稳中有升。天心芙蓉两区位于传统城市核心，土地资源日渐稀缺，价格将稳步攀升，溢价情况可观。目前岳麓、望城两区房价相比其他四区，均处于较低水平，价格优势及得天独厚的自然资源是河西房地产市场成交火热的主因，但是由于供应的不断增长，其竞争愈演愈烈，三大热点板块呈三足鼎力之势，板块内众名家房企争奇斗艳，竞争火热程度不言而喻。