PART 1    2014年全国房地产宏观政策解读

　　一、新特点

　　（一）经济全面转型，“慢下来”成为新特点

　　2014年是中国经济跌宕起伏的一年，前三季度GDP仅7.4，创下24年来新低，“慢下来”成为中国经济新特点。自习李政府上台后，改革成为出现频次最高的词汇，国有企业要改，城乡二元要改，金融机构要改，收入分配制度要改，而各方面的变革伴随经济增速的放缓，必然带来阵痛。不同于往年“保八”“冲九”等GDP口号，李克强总理在多个场合表示未来的经济目标是有弹性的，说明在宏观经济放缓的大环境下，转型提质成为现在乃至今后发展经济的着力点。

　　（二）经济失速与楼市下滑相生相伴

　　据住建部公布数据，2013年房地产占全国税收比重接近两成，占GDP比重达5.9%，其与中国经济损荣共存。2014年中国经济的下滑，也基本反映了楼市下行的整体局面。数据显示，2014年1-11月全国房地产投资额、土地购置面积、商品房销售面积等指标均出现重挫，全国性的房地产拐点已然到来，“黄金十年”远去，业内人士所期待的“白银十年”，是否到来，还需看后市表现。

　　二、新常态

　　（一）调控思路变化

　　2013年是房地产调控思路分水岭，在此之前，每年中央经济工作会议都会赋予下一年度楼市调整的工作重点，因此，房地产市场被定义为政策市。近两年，中央经济工作会议一改常态，只字不提楼市调控，政府转将工作重心放到保障房和棚改上，商品房逐步由行政调控过渡到市场调节。

　　如果说2013年是楼市的调整年，2014年绝对是楼市调控新常态开启元年，这一年，政府基本放手商品房市场，在遵循“保障房归政府，商品房归市场”大原则基础上，逐步建立不动产登记、房地产税、公积金和保障房新政体系，也是在这一年，政府放手了实施4年有余的房产限购并取消银行限贷，楼市调整就此步入“新常态”。

　　（二）不动产登记全面铺开

　　2014年不动产统一登记工作的各级职责整合和基础制度建设基本完成，不动产实行统一登记直接目的在于摸清家底，提高国家治理能力，制定与社会经济改革相匹配的规则，并不是单纯为调控楼市的专门文件，但由于条例本身是房地产市场化改革中的一环，所以未来还将对房地产产生如下影响：

　　1、短期来看，二手房市场受影响最大，新房销售影响基本停留在心理层面

　　不动产统一登记的每个时间节点都将伴随着一波二手房源的放盘潮，其主力或将是公务员群体，尤其在多部门联合信息连通，打破了以往房产信息查询的瓶颈后，公务员群体持有多套房产的压力将越来越大，预计到2018年平台运行这段时间内，二手房市场将一直是受影响最大的板块。而新房销售影响上，本次不动产统一登记制度公开征询，或将使得购房者观望周期进一步延长，在一定程度上降低新房市场房价上涨预期，对估值形成一定制约。

　　2、长期来看，将为房产税征收创造条件，或将成为长效调控一部分。

　　从长期来看，不动产确权及全国联网，完善以往缺失的不动产基础数据，将有利于重新梳理土地制度和房地产税费体系，为房产税征收创造条件。但我们也看到，要实现基于不动产统一登记和房产税开征的楼市调控，基本上相当于将现有制度推翻重来，从何调整、法律框架完善、各方权责统一，都将是一道又一道需待解决的难题。综合来看，不动产统一登记引发的对房地产的长效调控效用，或将是多年以后的故事，而近段时间急于出台，更多是为配合国家反腐之需，重点并不在房地产市场。

　　三、新动向

　　（一）房地产税试点改立法

　　2011年曾在重庆和上海开始试点的房产税由于没有不动产登记作为基础，只能在购置环节加征税率，而非持有阶段，且加征的税费并未对楼市格局产生影响，反而成为推高房价和房屋租金的推手。至此，政府已深刻认识到在没有摸清家底情况下，对交易环节征税，而不对持有环节征税，完全达不到其实施的根本目的。所以2014年改变思路，先立法。

　　2014年3月份财政部官员便表示，现在还没有扩大试点的安排。到12月，中国房地产业协会名誉会长朱中一则透露，有关部门正在抓紧推进立法工作，按时间表，有望在2到3年内完成。所以，房地产税的开征还需从法理上理清关系，从长计议。

　　同时开征房产税需伴随税收结构调整：目前房地产总体税种多税负重，除了房产税，还有契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、土地增值税等，全面征收房产税应以现有税种减少和合并为对冲，而非增加整体税负；其次，地方土地财政依赖短期难改，在其约束下，房产税向增量征收还是存量征收，免税条件及税率等核心条款的制订，均是地方政府要根据自身钱袋拿捏的标准，也是判断房产税对房地产市场影响大小的关键。

　　（二）保障房成施政重点

　　李克强总理在2014年政府工作报告中提出“三个一亿人”的城镇化目标，其中一个便是“改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村”，政府将棚改提升到前所未有的高度。2014年保障房领域从建设计划，到理顺保障房关系，再到资金保障，已经初步形成完整的产业链，未来，作为政府施政的重点，保障房立体建设将会更加趋于完善和科学。

　　（三）公积金全面松绑

　　自2014年8月开始，全国多个省、市和自治区放松公积金，或是提高贷款额度，或是降低二套首付比例，或是租房提取门槛降低，或是调低利率，或是减免手续费，通过各种途径给公积金松绑。

　　到了10月9日，国家层面针对公积金也有所动作，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，《通知》规定，职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。同时，《通知》强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。此外，为适应职工流动性需要，《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。    

　　不管地方还是中央，在面对下滑的楼市，其实并无过多施政空间，而公积金成为调整首选，所以，下半年迎来了全面放松。

　　（四）限购取消是大势

　　始于2010年的住房限购措施持续四年多后，终于在2014年被基本取消。限购措施执行的范围包括各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，基本覆盖了全国房地产市场的所有主要城市，因而对整个市场影响显著。

　　据监测，全国约有47个城市曾执行了住房限购措施，而至2014年末，除了一线城市北上广深以及三亚等5城市之外，全国其余城市均已基本取消限购。住房限购措施作为带有明显行政干预色彩的调控手段，在过去四年中对抑制房价过快上涨的确起到了重要作用。然而，随着宏观经济及房地产市场环境的变化，中央的调控思路也适时转变，限购取消是大势所趋。

　　（五）降息利好限贷放松

　　在整体融资成本走高的情况下，时隔两年，央行11月21日再度宣布降息。虽然降息并非专门针对房地产业，但随之带来的信贷环境变化对房地产市场的影响举足轻重，因为房贷的松紧与住房销售的荣衰休戚相关。房贷利率下限自2008年10月起调整为基准利率的0.7倍，实际利率折扣维持了一年多的较低水平后逐步走高。上一轮（2012年6月、7月）降息后，实际利率折扣回落到0.85倍左右。2014年初起至第三季度，市场实际利率达到基准利率的1.06倍的高位水平。2014年11月的降息通道启动后，房贷实际利率有望从阶段性高位逐步回落。

　　PART 2    2014年长沙楼市宏观环境解读

　　一、长沙在中部经济领导地位依旧

　　尽管前三季度经济增速有所放缓，但长沙市GDP总量依然稳居中部第二，赶超第三名819.31亿元，GDP同比增速10%，居中部第一位，远超7.4%的全国平均水平，国民经济继续运行在合理区间。

　　前三季度中部六省固定资产投资增幅均超全国，长沙市增幅达19%，稳居中部第二，绝对值来看，长沙市位居中部第三，与第二名差距仅57亿元。

　　中部崛起与长江经济带，奠定中部潜力股位置，而长沙一直处于中部第一梯队，短期内地位不可撼动。

　　二、量价齐跌，地方救市

　　就中部地区来看，长沙楼市量价齐跌态势非常明显，地方政府亦使出浑身解数，曲线救市，其中棚改、公积金、限购放松和政府补贴成为救市四大利器。

　　（一）长沙棚改目标

　　长沙未来4年棚改目标，总量950万㎡，8.67万户，在促进城市更新、城镇化推进过程中带动楼市向前发展。

　　（二）长沙两公积金放松

　　【湖南省直公积金调整（10.30）】

　　湖南省直公积金调整主要是：首套首付低至两成；恢复省内公积金异地贷款业务，异地贷款政策参照长沙中心贷款政策执行；人均住房面积未达全市标准再购房，首付比例降低为40%，利率上浮10%；精装修首套，首付比例不得低于40%，二套首付比例不得低于50%；取消再次申请住房公积金贷款须在前一笔住房公积金贷款结清后6个月后的时间限制。

　　【长沙市公积金调整（11.18）】

　　长沙市公积金调整主要是：连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金贷款，且可转移异地公积金合并计算；取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目；无房户提取公积金付房租，不再需要提供租房合同；购房、建房者提取公积金，申请时限均从1年延长到2年；还贷提取的申请时限则从半年延长到1年。

　　一个月内，长沙市和省直公积金相继从首付比例、额度、年限、异地互认、手续费等多方面放松，配合限购限贷放松，对成交有一定刺激作用。

　　（三）“湘五条”出台

　　8月出台，虽未直提解除限购，但以省级文件形式从政策、客户和开发商三角度扶持楼市，做足姿态，救市意愿不言而喻。

　　（四）各区多样性补贴

　　各区域根据实际情况出台补贴措施，落地情况各异，但整体来看，对客户心理层面有正面作用，尤其部分执行到位政策，更有促成交之作用。

　　三、地铁建设全面提速

　　长沙地铁远景规划由12条线路组成，总长约456公里；预计2020年，长沙轨道交通通车里程将达234.3千米，届时，轨道交通占公共交通出行量的40%。地铁1号线正在如火如荼建设之中，预计2016年初投入运营使用。

　　2014地铁元年开启，二号线开通，一号线在建，三四号线开建，长沙迎来轨道交通爆发时期，城市竞争力与凝聚力有了巨大提升。