2014年全国楼市走得像过山车般跌宕起伏。上半年楼市整体在下行压力下缓慢前进，下半年“9·30新政”出台，央行降息两支强心剂注入，部分城市的房地产市场才开始呈现复苏迹象。政策风云变幻，楼市跌宕起伏。2014年楼市究竟是进入下行通道，还是回归正常状态？本期《楼市观察家》将带您一同回顾2014年楼市轨迹，探测2015年楼市新走势。

　　以价换量

　　◎事件回放

　　2014年，全国楼市在降价中开局。2月18日，杭州城北一楼盘宣布以每平方米直降3000元的价格“清盘”，开启“马年首降”，引发全国多地连锁反应。此后，“以价换量”成为贯穿这一年楼市的关键词。由国家统计局每月公布的70个大中城市房价变动情况显示，加入房价下跌城市数量逐月增多，截至2014年11月增加到68个，楼市呈普跌格局。

　　北京：

　　新房二手房成交全线下滑   以价换量贯穿全年

　　2014年，受自住房、信贷等多重因素的叠加影响，北京楼市成交量和房价双双下滑。为拉动成交，“以价换量”成为房企贯穿全年的销售思路。亚豪机构统计数据显示，截至2014年12月10日，2014全年北京商品住宅（扣除保障房、包含自住房及商改住）共成交70558套，总成交面积为731.22万平方米，与去年同期相比分别下降37%、39%。中原地产市场研究部统计数据显示，截至12月9日，北京二手房住宅网签94048套，预计全年成交量在10.2万套左右，相比2013年环比下调幅度达到了37.3%。

　　上海：

　　上半年房价持续阴跌   下半年“以价换量”范围蔓延

　　2014年4月，上海楼市不少楼盘打着“特价房”的旗帜，悄然降价。一家香港上市房企上海事业部相关负责人表示，上海的房价虽然没有像二三线城市那样出现“大幅跳水”，但事实上一直在阴跌。8月，上海近郊楼盘的降价更加明显。在沪上几个存量较大的区域，如嘉定区、松江区等，出现降价销售的楼盘在逐渐增多，降幅也较为明显，大部分在10%以上。业内表示，2014年市场整体进入调整期，“以价换量”是最好的促销手段。

　　成都：

　　上半年“降价潮”来袭开发商以价换量

　　下半年跌势未止

　　2014年3月，成都铂雅苑率先大幅降价，给平静的成都楼市带来新的冲击。除此之外，万科金色乐府、龙湖小院青城等多个项目都出现不同程度的降价。2014上半年，成都楼市到处充斥着低价、热销一类的字眼。下半年，成都房价仍与众多城市一样处于下行态势中。媒体报道，成都市新建住宅销售价格从5月开始下降，跌势持续到11月。为了完成年度销售任务，下半年成都许多房企依旧采用“以价换量”的营销策略。

　　长沙：

　　库存高企 “以价换量”成房企共识

　　2014年年初，蓝光COCO蜜城“每平方米直降2000元”，3月，勤诚达新界“2字头”房价重出江湖，洋湖板块、金星北板块价格战打响。接着，降价潮迅速蔓延。7月，长株潭融城核心内一楼盘亏本打出“秒杀一口价2980元/平米起”口号，鑫远和城、鑫远御文台、中信凯旋城等纷纷推出单价让利达千元的优惠活动，长沙楼市让利跑量成风。2014年长沙楼市供应量持续上涨，在销售业绩压力下，“以价换量”成不少房企开出的“快跑”药方。

　　专家点评

　　恒大地产集团总裁    夏海钧

　　去库存增销量，以价换量，中国的房地产行业才能度过现在的寒冬。从2014年到2015年，房地产的价格应该是维持在一个平稳的状态，但量会有上升。

　　限购松绑

　　◎事件回放

　　2014年6月25日，呼和浩特市正式发文取消限购，拉开了各地实施楼市限购松绑的序幕。此后，楼市“松限潮”更是如同洪水猛兽，一发不可收拾，演变到最后，当初实施“限购令”的几十个城市几乎都干脆取消了这一政策，变“松限”为“解限”。截至2014年底，全国46个限购城市中，只剩下北京、上海、广州、深圳、三亚五个城市仍在坚守限购政策。

　　北京：

　　楼市限购政策暂不退出 普宅税收优惠面已扩大

　　2014下半年，一则“北京限购退出方案已提交高层”传言不胫而走。然而，该消息很快得到北京市住建委方面辟谣，北京市住建委相关负责人表示，北京作为特大型城市，从首都功能定位和人口资源环境可持续发展的需要出发，房地产限购政策现阶段仍将继续执行，不会退出。同时，该负责人指出，北京实施的“普通住房认定标准调整”，使得享受税收优惠政策的普通住宅覆盖面扩大，减轻了百姓购房的税费负担。

　　珠海：

　　楼市限购政策“部分松绑” 主城区144平米以下仍限购

　　2014年9月26日22点14分，珠海市住房和城乡规划建设信息网挂出一条消息，对限购政策进行调整。其中，在城区购买144平方米以上户型及在新城新区购买商品房不需要再提供社保或纳税证明，并将放宽对外地人在珠海购房的贷款限制。珠海市住房和城乡规划建设局党组成员、调研员朱存文表示，珠海对主城区144平方米以下的一手房仍采取限购措施，希望在住房面积不变的情况下，引导人口往西区等新城区发展。

　　呼和浩特：

　　发文放开楼市 打响取消限购“第一枪”

　　2014年6月24日，呼和浩特第一次公布了一份涉及取消限购、对外来人口放开、调整公积金政策的楼市文件。但当天下午文件链接就失效了，官方给出的原因是“打印错误”。6月27日上午9时左右，呼和浩特房地产开发监督管理处又发表“更正声明”称：《呼和浩特市人民政府办公厅关于印发的通知》中，第七项第二行括号内“含二套住房”应为“含二手住房”。至此，呼和浩特放开限购，成全国首个正式发文确定放开限购的城市。

　　长沙：

　　限购悄然松绑 90平米以下户型销售取消限制

　　2014年8月6日，长沙市住建委对外宣称，长沙已正式解除楼市限购令。不过，由于长沙限购令只涉及90平方米以下的商品房，面不宽，解控相对简单，因此没有关于“限购令解除”的正式文件。“取消限购更重要的是让行政方式退出，而以市场供求关系自发调节。”业内表示，长沙原本的限购政策就相对温柔，取消限购，对于市场更多的也仅仅只是信心的恢复。

　　专家点评

　　住建部政策研究中心综合研究处处长    赵路兴

　　部分二三线城市新增供应量过大，消耗遇到阻碍，供求关系畸变，政府出台相关政策促进楼市走量也属正常，但限购放松的市场效应，仍然需要较长的反应期和消化期。

　　9·30新政

　　◎事件回放

　　2014年9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(简称“9·30房贷新政”)，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；多套房在非限购城市结清贷款,也可以发放贷款。

　　北京：

　　9·30新政实施市场释放回暖信号 整体仍面临高库存压力

　　9·30新政出台以后，北京楼市在国庆假期的网签量依然走低。在9·30新政满月之际，北京楼市成交终于出现触底反弹，新房和二手房市场短期成交情况明显改善。北京市住房和城乡建设委员会公布的数据显示，10月20日以后，北京二手房单日网签量连续5天在450套以上，在2014年内尚属首次。值得一提的是，9·30房贷新政在一定程度上刺激需求入市，但北京新房市场供大于求矛盾依旧突出，整体仍面临高库存压力。

　　上海：

　　央行出台9·30房贷新政后 楼市回暖明显 

　　9·30房贷新政实施后，上海市民的购房热情很快就被带动起来。根据德佑地产市场研究部监控数据显示，9·30新政满月后，上海商品住宅的成交量突破了100万平方米的大关，也创了2014年以来月度成交量的最高值。另外，10月初至中旬，上海部分房产中介门店来客量、带看量激增20%-50%，客户购房积极性提升，出手速度加快，推动交易量显著上升，外环内多个区域成交环比增幅在30%以上。

　　广州：

　　9·30新政令穗楼市提升 改善型产品迎契机

　　9·30新政后广州楼市明显有了改善和提升。合富辉煌(中国)市场研究中心调查显示，9·30新政后，广州全市客户上门量普遍有15~30%的上涨，成交量普遍有10~20%的上涨，市场总体有一定改善。成交量方面，有三分之一楼盘涨幅为10~20%，两成楼盘涨幅超100%。另外，据中原地产中海康城分行营业经理罗超斌透露，自9·30房贷新政出台后，广州楼市的成交量有所回升，但以改善型的置换客户为主。

　　长沙：

　　9·30新政后新房网签连续三周上涨 楼市回暖明显

　　9·30新政出台后，提振了购房者信心，长沙市内六区新房网签量连续三周环比上涨。长沙市房产研究中心数据显示，2014年10月，长沙市内六区新房网签140.98万㎡，环比增90.03%。2014年以来，受紧缩货币政策和限购令的影响，刚需贷款审批难度加大、审批时限加长，同时也抑制了改善性等合理住房需求。而9·30新政出台，直接刺激了改善型需求的释放，使得长沙楼市回暖明显。

　　专家点评

　　中原地产首席分析师    张大伟

　　这是2014年各种松绑政策中影响最大的一个。从整体效果看，这一救市政策立竿见影，止跌已经明确，但反弹的幅度实际结果依然要看后续各种信贷释放情况。

　　央行降息

　　◎事件回放

　　2014年11月21日，中国人民银行宣布，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

　　北京：

　　降息催楼市暖冬 二手房升温加价成趋势

　　2014年11月21日，央行宣布非对称性降息，引发北京楼市一片哗然，对政策变化感知最为敏感的二手房交易市场更是“热闹非凡”。北京市各大中介门店普遍反应，央行宣布降息后，已经委托房源的业主开始小幅加价，购房者由观望开始变为适时出手，咨询量更是翻番。亚豪机构统计显示，在扣除保障房和自住房后，11月最后一周北京纯商品住宅累计成交2360套，环比涨54%。

　　上海：

　　央行降息满月 楼市呈现先扬后抑 

　　在央行降息后的一个月里，上海楼市总体上先扬后抑，表现出后劲不足的情形。易居房地产研究院数据显示，降息后首周，上海楼市成交面积达36.8万平方米，较降息前一周环比上涨45%左右。然而这之后的三周，上海楼市成交面积开始出现下滑，与降息前的成交数据近似。业内表示，从2008年和2012年两次降息后的楼市走势来看，也都出现了高开低走的情况，降息的刺激作用只是波动性的，对楼市大方向的改变作用不大。

　　广州：

　　降息利好助楼市成交 楼盘忙推货

　　2014年11月21日，央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。降息消息一落地，广州便迎来“推盘大战”。除了位于金沙洲板块的佛山盘金沙半岛“抢跑”当晚开盘之外，光是周末开盘或加推的盘源就达到9个，场面明显比前几个星期火爆。由于利好政策和规划的持续发酵，开发商和买家的热情都比之前高涨。另外，降息成为不少中介经纪推销房产的“招牌”，部分中介行甚至在门口贴上了“降息”的海报以招揽顾客。

　　长沙：

　　央行降息后 长沙银行存款利率“上浮至顶”

　　央行宣布降息后，本土银行长沙银行反应迅速，长沙银行董事长朱玉国表示，2014年11月22日起该行储蓄存款浮动区间的上限由基准利率的1.1倍调整为1.2倍，一浮到顶。长沙市房产研究中心数据显示，央行宣布降息那一周（2014.11.23—2014.11.29）长沙市内六区新房网签2596套，这与11月一直保持的两千余套的周成交量并无较大的涨幅。虽然降息使贷款成本有所减少，但购房者更关注的还是房价，新政对于长沙楼市似乎并未起到立竿见影的作用。

　　专家点评

　　清华大学经济管理学院中国与世界经济研究中心主任    李稻葵

　　此次不对称降息是金融改革的一部分，是改革与调节相结合，将降低企业融资成本，利好楼市和买房者，利好基建投资，增加了银行的自主定价空间。

　　不动产登记

　　◎事件回放

　　一直以来，不动产登记制度都是大家讨论的热门话题。2014年3月，“不动产登记工作部际联席会议第一次会议”召开，明确用3年左右时间全面实施不动产统一登记制度。之后不动产统一登记制度一直在加速推进之中。2014年12月22日，国务院正式对外发布《不动产登记暂行条例》，并将于2015年3月1日起正式实施。

　　广州：

　　推进不动产登记 将制定落地操作细则

　　据悉，广州市国土房管局为不动产统一登记“落地”做了不少谋划，起草了局内工作方案，成立了局不动产统一登记工作领导小组及办公室；并就建立广州市不动产登记工作部门联席会议制度，与市各职能相关部门进行了积极的沟通协商，取得了初步进展。2014年12月23日，广州市国土房管局有关人士透露，《不动产登记暂行条例》的征询意见稿此前曾向各省市地区下放，征询实操意见，接下来将对正式发布的条例研究后，制定广州的落地操作细则。

　　武汉：

　　完成新建数据库住房登记系统  多套房者初现过户潮

　　2014年12月23日，湖北省国土部门表示，湖北省已启动不动产登记相关工作，将成立不动产统一登记机构。武汉市房管部门表示，2014年武汉市房屋权属登记档案数据库建设项目通过住建部科技示范工程验收，为不动产统一登记信息平台提供了房屋产权登记数据基础。另外，武汉多家房产中介表示，《不动产登记暂行条例》出台后，客户中有房东一次出售两套、甚至三套房屋的，还有的多套房持有者则筹划将名下4套房分别过户给子女。

　　成都：

　　积极推进工作 未来3年将实施不动产登记

　　2014年，成都市国土局已形成《建立城乡统一的不动产登记制度实施方案》，并按照成都市政府工作要求拟成立不动产统一登记工作小组。据悉，为组建成都市不动产统一登记工作小组，成都市国土局专门组织成都市委编办、市房管局等相关市级部门，召开不动产统一登记工作协调会。未来将用3年左右时间全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。

　　长沙：

　　将成立不动产登记事务中心 最迟2016年全面启动不动产登记

　　“根据我们初步考虑，将在湖南省国土资源厅加挂不动产统一登记的牌子。”，湖南省国土资源厅厅长方先知表示，“增加相应的行政管理处室，成立不动产登记事务中心。”另外，长沙市国土资源局回应：现在不动产登记还处于省厅展开试点工作的阶段，市级国土资源局还未正式运作。未来长沙市国土资源局将成立不动产登记处，下辖不动产登记中心。从国家推进的时间表来看，长沙最迟2016年会全面启动不动产登记。

　　专家点评

　　住建部住房政策专家委员会副主任    顾云昌

　　不动产登记制度并不直接影响房价，影响房价的因素很多，最主要的是市场供求关系，还有税收法律、国家宏观经济走向等。2015年3月开始登记，完成登记还要好几年，现在谈对房价的影响还为时过早。 

　　公积金

　　◎事件回放

　　2014年10月9日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》要求各地放松公积金贷款条件，今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认。新规定提出，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。

　　北京：

　　上调公积金贷款   政策红利或有利楼市复苏

　　2014年12月31日下午，北京住房公积金管理中心发布该地区公积金贷款调整政策：2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或建筑面积90平方米（含）以下的首套自住住房，个人贷款最高额度调整为120万元。根据新政，住房公积金在保证缴存职工提取的前提下，优先满足购买首套自住住房的贷款需求。此次还规定京籍职工在外地缴存公积金，也可在北京申请贷款。业内人士分析，2014年的最后一个政策红利，或有利北京楼市继续复苏。

　　上海：

　　公积金个贷出新政   还清贷款再贷款算首套

　　2014年11月7日傍晚，上海市公积金管理中心公布公积金新政。新政表示：有1套住房并已结清公积金贷款，为改善居住条件再次申请公积金贷款以购买普通商品住房的，参照首套房贷款政策，即首付3成、每户最高贷款限额60万元，有补充公积金的80万元。业内分析，上海这次政策调整仍然是保持在一定限度以内，上海对购买第三套及以上住房的限制并没有取消。因此，上海的公积金房贷新政只能算是一种微调。

　　广州：

　　政策依旧收紧   不能两次使用住房公积金贷款

　　在各地对公积金贷款的态度当中，广州像是一个特例，是目前为数不多的收紧公积金政策的城市之一。2014年10月11日，《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》获住房公积金管委会通过，只需要再经过广州市政府审批同意后就能实施。新的办法规定，不能两次使用住房公积金贷款，即已经使用过一次公积金贷款的购房者，不得再申请公积金贷款。广州某知名房企高层表示，现在广州很多楼盘要进行公积金贷款方式置业越来越难。

　　长沙：

　　住房公积金新政相继落地   取消个人贷款担保费用

　　2014年10月30日，湖南省直单位住房公积金管理中心公布了《关于调整省直住房公积金贷款有关政策的通知》，规定“取消公积金贷款买首套房的面积限制，统一享受首付最低两成”等内容。11月18日，长沙住房公积金管委会下发通知，调整公积金提取及贷款政策，取消贷款担保收费，并将申请贷款缴存时限缩短为六个月等。另外，自2015年1月1日起，武汉、长沙、合肥和南昌4个长江中游城市之间的住房公积金缴存将实行异地互认和转移接续。

　　专家点评

　　中国房地产学会副会长    陈国强

　　此次贷款门槛的降低，可与之前松绑房贷的政策起到一个“叠加效应”，对楼市起到一个加温、助热的效果。

　　结语

　　经过2014年的起落沉浮，去行政化、趋市场化的楼市新常态逐渐确立，楼市更趋成熟、理性。新的一年已经到来，楼市又将面临着新的机遇和挑战，对于房企来说，积极修炼内功，顺势而为，迎接改变，或许是迎接未来的最好方式！