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　　产权登记问题

　　潘小姐问：我和老公买了一套二手房，房产证上只写了他一个人的名字，我们领结婚证的日期在房产证发放的日期之前，这套房屋算不算我们的婚后财产，是否属两人共有的？

　　佳佳解答：您好！从产权登记的角度来讲，房屋产权登记在谁的名下，谁就可以凭房屋产权证处分自己名下的房产，包括买卖、抵押等；至于婚前财产或婚后财产是否属于两人共有，应当根据双方的约定或按照法律的规定处理。如果约定属于双方共有，当事人应及时到房地产登记部门办理转移登记手续。感谢您的参与！

　　张女士问：我住在荷花园附近的一个小区内,是2008年入住，原其地下层为车库，一直是租赁。现开发商强行要对地下层售卖,否则不能入内停车。开发商口头承诺可办产权,但未提供任何资料。请问一下像这样的车库能买嘛？

　　佳佳解答：您好！车库能否买卖，首先要看车库是否属于法律规定的不得转让的范畴，主要包括房屋没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；房屋权属没有争议；共有房地产经其他共有人书面同意转让等；其次要明确车库的权属关系。按照相关法律规定以及开发商和业主的约定，若车库的所有权归开发商，开发商有权对外销售；如果车库属于全体业主所有，开发商无权对外销售。再次，还应当考虑其他租赁业主是否放弃优先购买权。根据您反映的情况，车库都是租赁，如果有业主租赁了该车库，只有承租人放弃优先购买权才能购买。至于能否办理产权证，只要车库符合规划要求，按规定报建，层高不低于2.2米，那么，这类车库是可以申请办理产权登记的；否则，就只有使用权。感谢您的参与！

　　姚女士问：在2010年买的房屋，购房时房屋的产权写的是我丈夫的名字。2012年丈夫去世。现在我想将房屋出售，应该怎么办理手续？

　　佳佳解答：您好！要处分房产，必须该房产属于您所有或您有处分权。您丈夫去世后，您丈夫的遗产要发生继承。如果有遗嘱且不违背法律的规定，则按遗嘱发生继承；没有遗嘱，其遗产按法定继承方式发生继承，只有在其他法定继承人放弃继承权、而您没有丧失继承权的情况下，房产才能全部归您所有。申请办理过户手续前，合法继承人应当凭继承公证书或其他生效的法律文书先将房屋所有权证办理至合法继承人的名下。之后，产权人才能凭房产证、买卖合同及当事人的身份证明等相关转让资料申请办理过户手续。感谢您的参与！

　　公积金和房贷问题

　　胡先生问：公积金贷款买房，贷款期限较长为10年，如在还款期限内辞职或者被公司辞退，而没有新的工作单位或者转为自由职业者，是否可以继续按照公积金贷款缴贷，还是必须转为商业贷款？公积金帐户是否会被封存，是否可以自行进行缴纳公积金？ 

　　佳佳解答：您好！您在辞职后还是可以按照住房公积金贷款缴贷，只需每月准时到银行还贷便可。同时您的住房公积金账户也会被封存。您也可以到公积金中心询问自行缴纳住房公积金的流程。感谢您的参与！

　　谭先生问：我刚买了一套二手房，想用公积金贷款，我不想委托中介公司自己能办理吗？如果可以，最多能贷款多少？最长贷款年限多久？

　　佳佳解答：您好！您购买二手房当然可以自己办理公积金贷款的手续。住房公积金可贷款额度=（住房公积金月缴存额×12×未来可缴存年限＋住房公积金个人账户余额）×2，借款申请人及配偶都已参加住房公积金的，按双方可贷款额度之和测算，但最高不超过50万。贷款年限最长为30年，且借款截止年限不超过借款人法定退休年龄（男士六十岁，女士五十岁）。感谢您的参与！

　　李小姐问：外地退休的父亲与女儿要在长沙购房，贷款30万，分20年，女儿在长沙工作收入在5000元左右的基础上，父亲最少要开多少钱的收入证明才可以呢？

　　佳佳解答：您好！首先告诉您，您的收入基本符合银行按揭的收入要求。特别提醒：一是已经退休的父亲不能办理银行按揭，二是借款最长年限原则上不超过借款人法定退休年龄，三是收入证明应为实际收入的证明不得虚高。您应当根据您真实的收入情况办理银行贷款，以免因为还款能力不够造成不必要的麻烦。感谢您的参与！

　　王女士问：自由职业者，没有固定单位，请问一下我要如何申请房屋贷款?  

　　佳佳解答：您好！您只要能提供有还款能力的证明，自由职业者也可以获取住房贷款。由于没有固定的工作单位，不能获得盖有单位公章的收入证明，自由职业者可以通过以下方式来证明自己的具备还款能力：1、提交相关材料借以证明自己收入能力。如出租车司机、可以用行车证、养路费单据等；有营业执照的个体工商户、私营企业的法人代表，可以提交税收凭证及收入账目；小商小贩可以由市场主管部门来出具收入证明。贷款银行凭借这些材料，对借款人的还款能力进行审核，然后再向符合条件的自由职业者发放贷款。 2、利用不动产抵押贷款。如抵押人有权自主支配的房产和其他地上定着物；抵押人依法取得国有土地使用权；银行认可的其他财产，可供银行确认其个人的资产实力，正确地评估其还款能力。 3、找一位有担保能力的担保人进行担保。感谢您的参与！

　　其它问题

　　罗先生问：我想和两个同事合购一间商铺，请问一下我应该注意哪些问题?

　　佳佳解答：您好！购买商铺，应注意的事项很多，主要包括几个方面，一是投资风险分析；二是你们与出卖人之间的协议；三是你们几个购房人之间的协议，如购买人之间的投资、收益和费用等权利义务，房产使用、管理和处置等事项，包括产权证的持有人和共有人登记等等。商铺有风险，投资应慎重。感谢您的参与！

　　徐先生问：物业想改造我们小区，包括三楼的花园，而且他们不再召开业主大会，因为去年曾提出一次要改造，被业主一致否定了。今年他们发了挂号信寄选票，如果没有及时投票的就被视为同意。现在他们发出的通知上面也没有投票结果，只有说大多数业主同意。我想请问要维护业主的权益应该找那个部门？

　　佳佳解答：您好！物业公司是由业主选定的代表小区业主管理小区物业的单位，双方是一种委托关系。因此，对小区的改造，必须经业主大会表决，物业公司无权擅自改造。小区业主也可以通过业主委员会维护自己的权益，没有成立的话，可征求三分之二以上业主的意见，也可与该物业公司解除委托关系。您们也可以向物业管理主管部门投诉，或通过诉讼解决。感谢您的参与！