今年上半年，全国楼市调控趋紧、信贷收缩，房地产销售持续下滑。在楼市长期遇冷之后，“黄金周”前央行和银监会出台的“认贷不认房”新政引发楼市一片躁动，经历“十一”长假的休整，楼市博弈中各方已然蠢蠢欲动。这其中，有人欢喜不已，有人坐立不安，也有人举棋不定。从开发商到购房者，再到银行，演绎出了许多欢喜悲愁的众生相。

　　那么，今年楼市“金九银十”究竟成色几何？购房者最佳抄底时机是否来临？下半年楼市走势又将如何？本期观察家将为您一一解读。

　　北京：楼市“金九”失色 “银十”平淡开局

　　市场现象：“金九”期间，北京楼市并未明显复苏。据世联数据统计显示，2014年9月，北京商品住宅成交5026套，环比下降36.76%，同比下降52.76%；成交金额152.73亿元，环比下降15.47%，同比下降44.05%。根据北京市住建委网签数据统计，10月上旬，北京市住宅网签总量为1753套，环比下滑75%，同比下滑50.9%。虽然网签量受假期因素影响有所下滑，但是，在中国人民银行等部门9月30日下发的房贷新政和北京市调整普通住宅标准等利好消息的影响下，北京楼市呈现出微妙变化，专家预计四季度北京楼市的交易量有望进一步复苏。

　　政府：北京市住建委10月9日18时45分发布消息称，北京作为特大型城市，从首都功能定位和人口资源环境可持续发展的需要出发，房地产限购政策现阶段仍将继续执行。北京市住房城乡建设委相关负责人表示，北京刚刚实施的普通住房认定标准的调整，使得享受税收优惠政策的普通住宅覆盖面扩大，已经起到了支持普通家庭购买中小户型、中低价位普通住房，进一步减轻百姓购房的税费负担的作用。

　　开发商：9月，北京地区几乎全部刚需项目都推出打折促销的活动，且力度远超以往，而此前价格较为坚挺的高端项目，也有部分加入了降价促销的阵营。10月份，房企在高库存以及全年销售业绩等因素影响下，楼盘仍以“跑量”为主。

　　专家：北京房协秘书长陈志表示，客观来看，现在是房价调整的时候。如果以投资的角度去看，房地产投资属性在北京而言，仍然是过强的。房价上涨最本质的因素是供需关系问题。北京住宅的供应高峰已经过去了，未来的住宅土地供应肯定会减少。从需求角度看，北京作为重要的经济中心、文化中心、政治中心，它聚集大量的人群，房地产仍然是需求旺盛的一个点，或者从结构上来说，对房地产的依赖基本改变不了。

　　购房者：当前北京购房者观望依然为主流，但购房者入市的积极性在提高，房贷新政导致部分刚需购房者开始集中看房。“我一直关注的几个项目，最近折扣力度有所增大。”刘先生表示，他近期将会带着家人利用周末时间多去几家楼盘看房，一旦遇到合适的房源，他们会考虑出手买房。

　　上海：“金九”高端住宅表现抢眼 10月楼市现回暖迹象

　　市场现象：德佑地产市场研究部监控数据显示,2014年9月，上海全市单价在5万元/平方米以上的高端商品住宅的成交面积为6.6万平方米，环比上涨37.8%，同比上涨7.7%。尽管今年商品住宅整体市场的成交比较低迷，但9月份高端市场仍然表现强劲，6.6万平方米的成交量仅次于今年3月，且71664元/平方米的成交均价也达到21个月以来的最高值。央行“9·30房贷新政”出台半个多月以来，上海楼市成交明显上扬。10月第三周上海市一手商品住宅成交面积为27.95万平方米，相比前一周上涨13.06%，创下了自去年11月11日以来最近49周的新高。

　　政府：9月4日，上海市静安、长宁两个中心城区对二手房交易税征收标准进行调整，该交易税调整后，购房者的购房成本有所降低。另外，针对有关上海楼市限购政策或将“松绑”的传闻，上海市政府新闻发言人辟谣，称上海一直以来严格执行有关房地产政策，不存在放松限购的问题。 

　　开发商：由于开发商们面临着种种压力，如资金回笼、库存压力等，“金九银十”期间，“以价换量”的情况已经蔓延。上海几个存量较大的区域，如嘉定区、松江区等，出现降价销售的楼盘在逐渐增多，降幅也较为明显，大部分在10%以上。

　　专家：德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，今年市场整体进入调整期，成交量持续走低，目前“金九银十”是开发商抢收业绩的最佳时间点，对于存量较大、去化压力较大，尤其是刚需产品非常集中的区域来说，“以价换量”是最好的促销手段，且至少10%以上的降幅才能换得大幅成交，在接下来的一段时间，出现降价的项目增多的可能性非常大，一些今年积压的需求将得到快速释放。

　　购房者：由于央行新政在“十一”长假前一天发布，使得今年“十一”假日期间上海楼市参观客流明显增加，前三日总客流突破12万人次。在二手房市场，房产中介也迎来久违的带看高峰，中原、德佑、信义等公司反映，长假里看房人数比去年同期增长超过20％，部分区域甚至出现50％的大涨。

　　广州：9月楼市量价齐跌 房贷新政后楼市成交量大涨

　　市场现象：10月21日，广州市国土房管局发布了9月份的楼市运行情况，9月，广州市(包括市辖10区、从化和增城2县级市，下同)新建商品住宅网签面积53.59万平方米，环比跌1.2%；一手房网签均价14897元/平方米，继8月下降1%后，环比再降3%，并且降幅扩大。虽然9月广州楼市成交比较低迷，但是受央行新政刺激的影响，10月前三周广州楼市成交已经出现复苏。根据阳光家缘数据显示，截至10月21日，10月份前三周,广州新建商品住宅网签量已经达到4074套,仅比9月份全月少648套，全月超过9月份的成交套数已无悬念。

　　政府：9月29日，《广州日报》记者从广州市国土房管部门了解到，广州房产过户无需再签署限购承诺书，免除单独签署限购承诺书是在今年9月初开始实施的。广州国土房管局将继续执行国家和市政府的限购政策，有关业务规则并无改变。10月11日，广州市住房公积金管理委员会对《广州市住房公积金个人购房贷款实施办法》进行审议，“最严公积金新政”获得原则性通过，将在通过市政府审批后实施。新政将禁止公积金第二次贷款，并基本确定2015年公积金的贷款额度为140亿元。

　　开发商：面对楼市成交明显下行的压力，“金九银十”期间，广州楼市以“优惠”的名义实施降价已成为大势所趋。此前不愿降低身价的市区盘，也推出优惠吸引购房者。而郊区不少楼盘此前已经通过调价的方式进行了让利。

　　专家：亚太城市房地产协会会长、亚太城市房地产研究院院长、美国GLG首席经济学家、国家住建部政策咨询专家谢逸枫分析，目前广州楼市仍在探底阶段，市场处于深度调整期。今年广州楼市“金九银十”绝对不会是历年最差，也不会是历年最好，总体形势是平稳、平淡，成交呈现小幅度上升。

　　购房者：家住广州荔湾区的王女士此前已拥有两套房产，但两套房子面积都太小，计划再换套更大的房子。要买新房，卖掉两套旧房，才能凑足全部房款。王女士告诉记者，房贷新政出台后，既有购房资格，也拥有贷款资格，甚至可以享受房贷利率。“只需要卖掉一套房子，还可保留一套房子。”王女士表示，她近期看到合适房源会考虑出手买房。

　　深圳：9月新房成交突破3000套 房贷新政或促“银十”楼市回暖

　　市场现象：据深圳市规土委公布的统计数据，9月深圳一手住宅价格为22799元/平方米，环比上涨2.1%，结束了连续三个月的下跌；成交量达到了3113套，为今年首次站上了三千套关口，环比涨幅7.8%。9月30日，央行和银监会出台房贷新政，让原本平淡的楼市瞬间激活。根据中联地产成交系统数据显示，截至10月19日，深圳购房新增需求同比9月增长45%，成交量同比增长50%。成交面积方面，90～144平方米改善型住宅成交占比为31.5%，创下近一年多改善型住宅成交占比新高。同时，酝酿已久的楼市推盘热潮也随之而来。据美联物业预计，10月深圳有多达24个项目开盘，类型包括刚需、改善和高端楼盘，市场表现值得期待。

　　政府：9月9日，《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理暂行办法（征求意见稿）》提出，经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳增值收益。这意味着，只要缴纳一半的收益，满足一定期限的经适房就可以变成商品房。该办法一经确定，或将影响上万户经济适用房家庭。

　　开发商：房贷新政以后，深圳开发商虽一定程度上加大了项目的推介力度，但在推盘节奏上相对谨慎，依然以小批量推盘为主。10月第三周，深圳新开盘及加推的几大项目中，推盘量不约而同地保持在300套以内，折射出开发商对后市仍持较谨慎的心态。

　　专家：“四季度交易量很难有大幅改善，没有量的支撑，涨价也就不存在基础。”深圳市都会城市研究院院长高海燕表示：“除非限购解除，或者出现区域红利，扩大了购房者的置业半径，否则，深圳房价很难大幅上涨。”

　　购房者：“趁着周末休息看了几个楼盘，一来看看价格有没有下降；二来了解房贷是否真的有折扣。”在深圳龙华某楼盘现场，记者遇到前来看房的市民段女士一家。她告诉记者，这些天他们一家人看了位于龙华、布吉的多个楼盘，始终没有下手。段女士说，开发商似乎对后市仍有涨价预期，楼盘推出的优惠并没有预期中的幅度大，所以她还想看看后期房贷政策细则。

　　重庆：“金九”楼市表现不俗 房贷松绑或助推银十成交回升

　　市场现象：9月的重庆楼市，虽然并没有往年那样的火热，但是却呈现出“阶梯式上升”势头。根据重庆有关机构的统计数据，9月，重庆主城成交商品房24839套，环比8月份上涨约32%；成交面积205.94万方，环比上涨约29%，同比2013年9月上涨约22%。而国庆前夕央行出台的房贷新政，直接拉动了国庆7天黄金周的成交量。重庆市国土房管局监控数据显示，10月上旬，全市商品住房批准上市量达到63.79万平方米，同比增长一倍以上。其中主城区和远郊区县分别为37.01万平方米和26.77万平方米，同比分别增长7.65万平方米和25.11万平方米，全市商品住房成交建面均价5073元/平方米，其中主城6146元/平方米，远郊区县4375元/平方米。

　　政府：重庆市国土房管局市场处处长文星在2014重庆秋交会通气会上表示，国家和地方政府相继出台“救市”政策，宽松的政策环境促使重庆楼市逐步回暖，秋交会是今年购房的好时机。同时，重庆的限外政策也正式取消，境外人士、机构可在渝置房。

　　开发商：“金九银十”期间，重庆不少开发商频出奇招得以加速走量。9月金科创新推出“套餐”卖房模式，总价优惠从10万到60万元不等。除此之外，其他房企也在寻求各种营销模式，力求快速卖房，达成年度销售目标。10月份，在2014重庆秋交会上，各大房企都携旗下全线产品参展，推出了今年以来最大的促销活动和折扣力度。

　　专家：“以价换量将成为楼市主旋律。”针对当前的楼市，重庆房地产行业协会会长莫元春表示，经过9月持续回升的楼市，尤其是在信贷松绑等利好政策的推动之下，接下来的楼市将进一步回升。

　　购房者：家住重庆南岸区的吴女士计划在弹子石片区为儿子置办一套婚房，面对不明朗的楼市，吴女士一直没有下定决心购房。在央行、银监会于9月最后一天出台了松绑楼市限贷的新政后，吴女士表示，此次政府出台了放松房贷的政策，她担心市场行情水涨船高，房价会突然上涨。“近期，如果看到合适的房源，我会积极出手买房。”

　　西安：“金九”住宅销售同比增长53.12%   10月房企上演拼“跌”战 

　　市场现象：《西安晚报》记者从西安市房管局获悉，9月西安楼市商品房销量大幅攀升，其中住宅销量达165.14万平方米，同比增长53.12%，环比增长48.49%。国庆节前一日，央行出台新政放松限贷，加之8月底限购政策的全面松绑，这两大“重磅炸弹”为西安楼市注入了强心剂。据西安房地产信息网统计，10月西安新项目开盘量达58个，这会刺激10月的市场销量。随着市场供应量的不断增加开发商不断促销，买方也逐渐走出观望，四季度，刚性与改善性需求将呈放量之势。

　　政府：西安市住房保障与房屋管理局发布的《关于促进房地产市场持续健康发展有关问题的通知》，引起了业界的广泛关注。文件明确，自9月1日起，凡在西安市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。这是继7月28日取消60㎡以下住房限购之后，西安楼市松绑力度再度升级，至此，执行三年半的限购政策全面取消。

　　开发商：纵观西安市场，“降价跑量”无疑已经成了普遍现象，大部分开发商所面临的任务就是四个字——去库存量。9月底，大兴新区“太奥广场5折拍强势开启，3500元/㎡，总价22万封顶”，这一消息无疑让沉寂的西安楼市炸开了花。而一向价格坚挺，被定为楼市风向标的万科，也打出了“万科30年，全城房源88折优惠”的广告。10月份，房企新一轮的促销活动已经启动，在此前，西安楼市出现的小规模降价也是不绝于耳。

　　专家：独立房产评论人李连源认为，部分楼盘网签集中、个别房企以价换量、刚需人群适时出手等多重因素都是形成9月西安楼市销量出现大幅上涨主要原因；同时楼市限购政策的全面取消也对市场回暖起到了一定的助推作用。预计未来西安房价不会出现大幅上涨的情况，楼市仍以稳健发展为主。

　　购房者：市民王先生表示，现在虽然有房子住，但因为面积不大，一家四口人住着还是有点紧张，以前受限购影响买不了房，如今限购取消了，他们家就想换一个大点的房子。现在房贷“松绑”的新政消息也出来了，他想看看房价是不是还有下跌的空间，所以打算再等等看。

　　武汉：“金九”楼市价跌量升 开发商以价跑量效果好

　　市场现象：中国指数研究院数据显示，9月武汉住宅成交达1.68万套，比8月增加18%，这也是武汉楼市单月成交最高纪录。价格方面，武汉9月新房均价7972元/平，环比下跌1.39%，这是自今年5月以来连续第5个月环比出现下跌。受“限购”全面取消及放松“限贷”等利好的影响，国庆长假期间武汉楼市热度渐浓。据《长江商报》报道，武汉楼市成交量在10月上半场高歌猛进，国庆黄金周后，武汉楼市连续两周成交量达5000套。从各区域重点楼盘营销动态来看，现阶段，开发商不盲目涨价、以价换量的手法收效良好。

　　政府：9月23日下午，武汉市房管局正式对外发布消息称，经武汉市人民政府同意，自2014年9月24日起，凡在该市区域购买住房(含新建商品住房和二手住房)的，不再实行限购。相关部门在办理网上签约、合同备案及相关登记手续时，不再核查购房人住房情况、不再要求提供户籍、纳税或缴纳社会保险等相关证明。

　　开发商：“金九银十”之际，武汉房地产优惠促销活动走向“亢奋期”。位于青山区钢谷的和平·华中家具奥特莱斯项目，于9月份推出“白送铺，只有钢谷敢”的营销新招吸引大量人气。另外，10月初，武汉至少有8个楼盘宣称可给予7折利率优惠。值得注意的是，在这种促销方式之前，开发商有一批特价房推出，总价比平均水平低15%左右，其让利额度和所谓“7折利率”相当。

　　专家：湖北房地产经济学会常务理事、中指院华中分院市场总监李国政分析，利好政策刺激9月楼盘供应增加，导致市场供需矛盾短期内加剧，加上房企面临高库存、高负债的双重压力，部分楼盘延续打折促销方式跑量，在带动成交量上涨的同时，也导致价格进一步下行。尽管央行出台限贷松绑新政刺激国庆假期成交套数比去年同期上升，不少项目已经开始小幅调价探市，但银行七折利率落地可能性不大，加之武汉楼市库存目前销售周期接近12个月，去化压力仍较大，预计房价将保持总体稳定。

　　购房者：去年来武汉工作的汪先生告诉记者，今年初他就打算在武汉买房，但因为限购政策，他一直无法出手购房。就在9月底，汪先生接到楼盘置业顾问打来的电话，得知武汉已取消限购，于是，他决定尽快前往楼盘看户型。

　　长沙：“金九”楼市成交量微涨 多楼盘抢滩“银十”

　　市场现象：在全国楼市低迷的语境下，长沙楼市的“金九”也并不轻松。长沙市房产研究中心数据显示，9月长沙市内六区新建商品房新增网签74.19万㎡，环比增长2.27%。长沙地区新建商品房新增批准预售263.20万㎡，环比增长26.41%。其中，内六区新建商品房新增批准预售227.77万㎡，环比增长58.31%。在“9·30”楼市新政的叫好声中，长沙楼市信心得以有效提振，房地产业内普遍反应“上门量明显增加”，成交量回升明显。长沙市房产研究中心数据显示，10月前三周长沙楼市成交量呈阶梯式增长，尤其10月第三周长沙楼市单周成交量更是创下了年内最高的记录。另外，据0731房产网不完全统计，10月长沙有50余个项目推新。在年度销售目标的压力下，不少房企推出更为“接地气”的活动和优惠，价格和服务成为10月房企抢客的重头戏。

　　政府：10月初，长沙市政府发布《关于全面加快棚户区改造工作的意见》，提出从2014年开始，五年之内城区实施棚户区改造8.67万户、950万平方米，基本完成集中成片棚户区改造的目标。10月30日，湖南省直单位住房公积金管理中心公布了《关于调整省直住房公积金贷款有关政策的通知》(以下简称《通知》)，此政策加大了对职工购买首套和改善型自住住房的支持力度，推进异地贷款业务，进一步降低了申请门槛。此《通知》自2014年11月1日起执行。

　　开发商：为了在“金九银十”期间吸引购房者的眼球，长沙的房企们铆足了劲使出浑身解数。有赚人气型，也有让利跑量型，总之这一切都为了消库存，各个开发商也在暗自较劲。中天栖溪里推出了特价房30套，首付1.5成起；中国铁建·梅溪青秀推出了到访者交7元就可以参加抽奖活动；万科梅溪湖和万科金域滨江“两城联动”，幸运者可获得一张价值两百元的加油卡等。

　　专家：湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高分析，长沙楼市目前尚处于新政下的平稳过渡期。虽然央行松绑，但各行房贷政策细节还需要落地时间，消费者对新政的消化也需要时间。另外，面对大量的楼市促销优惠，购房者还应理性看待。应该综合考虑楼盘的品牌、户型、配套、环境、物业管理等因素，理性判断后再出手也不迟。

　　购房者：9月份，长沙购房者观望者居多。9月30日，房贷新政出台后，改善型置业者日渐活跃，多看好120㎡以上户型。“换房的压力减轻了。”一位想买140㎡大户型的张姓市民对新政表示欢迎，“现在问清楚，等具体政策出来就入手。”