文/长沙市房产研究中心

　　2014年前三季度长沙市内六区新建商品住宅及二手住宅市场成交量均低于去年同期。长沙市内六区新建商品住宅成交57303套，同比下降31.89%；成交面积615.73万平方米，同比下降29.96%；成交金额374.51亿元，同比下降33.33%。长沙市内六区二手住宅成交18531套，同比下降9.09%，成交面积179.09万平方米，同比下降12.15%，成交金额103.54亿元，同比下降2.86%。

　　Part1 新建商品住宅消费特征分析

　　购房者特征分析

　　1、年龄构成

　　25-35岁人群是主力军，占比46.51%

　　2014年前三季度内六区新建商品住宅购房者年龄构成

　　从购房者年龄来看，25-35岁和35-45岁年龄段的购房人群为长沙新建商品住宅市场的主要支撑，占比超过六成，其中，25-35岁年龄段属于基础性刚需人群，需求最旺，占比46.51%。35-45岁年龄段购买力较强，以改善型刚需为主，占比20.41%。

　　与去年同期相比，25岁以下和25-35岁年龄段占比提升 

　　2014年前三季度内六区新建商品住宅购房者年龄构成对比分析图（单位：岁）

　　从上图可看出，25岁以下和25-35岁年龄段的购房人群比重分别提升1.11%、2.08%，置业人群有年轻化趋势。其余年龄段的购房人群占比均有下降，其中35-45岁年龄段购房人群下降最大为2.57%。

　　2、套均面积

　　45-55岁人群购房套均面积最大，为116.18 m2/套

　　2014年前三季度内六区各年龄段购房套均面积情况（单位：m2/套）

　　从各年龄段购房套均面积来看，各年龄段购房套均面积均超过100 m2，其中，45-55岁年龄段购房套均面积最大，为116.18m2/套，35-45岁年龄段其次，为115.82m2/套，高于总套均面积（108.91m2）。

　　与去年同期相比，各年龄段购房套均面积均有增大。

　　2014年前三季度内六区年龄段购房套均面积对比分析情况（单位：m2/套）

　　与2013年前三季度购房者套均面积相比，各年龄段购房套均面积都有不同程度的增大，其中55岁以上年龄段购房人群套均面积增大最多为11.75m2/套。

　　3、来源地构成

　　本省购房者为主，占比超八成

　　2014年前三季度内六区新建商品住宅购房者来源地构成

　　从购房者来源地来看，本省购房者为主，占比88.39%，其中长沙市占比45.05%，“长株潭”城市群占比51.26%，“3+5”城市群占75.53%。

　　2014年前三季度内六区新建商品住宅购房者来源地排行榜

　　序号前十位本省外市占比前十位外省市占比

　　1益阳市5.95%广东省2.12%

　　2邵阳市5.80%湖北省1.84%

　　3岳阳市5.82%北京市1.09%

　　4常德市5.41%江西省0.96%

　　5衡阳市3.88%浙江省0.53%

　　6湘潭市3.39%河南省0.56%

　　7娄底市3.21%福建省0.49%

　　8株洲市2.82%江苏省0.39%

　　9永州市2.47%四川省0.38%

　　10郴州市1.64%贵州省0.33%

　　从排行榜来看，本省外市占比前三的为益阳市、邵阳市、岳阳市，合计占比17.57%，广东省、湖北省、北京市为外省市中占比前三的省份，合计占比5.05%。

　　置业特征分析

　　1、置业次数

　　在长沙首次置业为主，占比近九成

　　2014年前三季度内六区新建商品住宅购房者置业次数

　　从购房者置业次数来看，长沙住宅市场仍以刚需为主，在长沙首次置业的购房人群占比87.02%，3次及以上置业人群占比5.66%。与2013年前三季度相比，在长沙首次置业人群占比微降，2次置业人群占比微升。

　　2、置业区域

　　岳麓区和雨花区是置业首选，合计占比超五成

　　2014年前三季度内六区新建商品住宅购房者行政区选择

　　从购房人群区域选择来看，岳麓区、雨花区是置业的首选区域，分别占总量的33.41%、21.48%，其次是望城区、开福区、天心区占比超过10%，芙蓉区占比6.63%，居于末位。

　　2014年和2013年前三季度内六区新建商品住宅购房者行政区选择对比分析

　　如图可知，与2013年前三季度相比，芙蓉区、岳麓区、望城区占比有所上升，天心区、开福区、雨花区占比有所下降，其中，上升幅度最大的为岳麓区，为3.38%，下降幅度最大的为雨花区，为2.43%。

　　河西和新南城板块为置业热门板块，占比超一半

　　2014年前三季度内六区新建商品住宅购房者板块选择

　　从购房人群板块选择来看，河西、新南城板块为置业的热门板块，分别占比33.27%、22.05%，与去年同期相比，河西板块占比增加较大、中心板块占比下降较大。

　　3、户型特征

　　二居室、三居室为主力户型，占比接近八成

　　2014年前三季度内内六区新建商品住宅成交户型结构

　　从购房户型来看，二居室、三居室是住宅成交的主力户型，分别占总量的33.28%、44.09%，其次是一居室，占比11.50%。与去年同期相比，一居室、二居室户型占比微降，其它户型占比微增。

　　60-120平方米户型为主，占比近六成

　　2014年前三季度内内六区新建商品住宅成交面积结构 （单位：m2）

　　从单套住宅面积来看，住宅成交主要集中在90-120平方米、60-90平方米，分别占比35.63%、23.86%，其次为120-144平方米户型，占比21.70%。

　　价格及付款方式分析

　　1、单价结构

　　5500元/ m2以下和5500-7000元/m2为主力单价区间，占比74.89%

　　2014年前三季度内六区新建商品住宅单价结构（单位：元/m2）

　　从住宅成交的单价来看，5500元/ m2以下是主力价位区间，占比达42.21%，其次是5500-7000元/m2以下占比32.69%，7000-8500元/m2占比16.62%，8500-10000元/ m2占比4.86%，10000元/ m2以上占比3.63%。

　　2、总价结构

　　40-60万元为主力总价区间，占比为31.51%

　　2014年前三季度内六区新建商品住宅总价结构（单位：万元）

　　从套成交总价来看，总价40万元以下，占比22.81%，总价在40万以上时与成交量呈负相关关系，总价在40-60万元区间，占比达31.51%，100万元以上占比9.66%。

　　外省市购房者偏好总价100万元以上

　　2014年前三季度内六区新建商品住宅总价在100万以上的来源地构成

　　从总价在100万元以上的购房来源地来看，外省市购房人群占比14.30%，而所有总价段中外省市购房的人群占比仅11.59%，表明外省市购房者偏好总价100万元以上的新建商品住宅。

　　3、付款方式

　　银行按揭为主，占比56.28%

　　2014年前三季度内六区新建商品住宅购房者付款方式

　　从付款方式来看，银行按揭为主要的支付方式，占比56.28%，其次为一次性付款占比31.29%，公积金贷款占比10.66%。与去年同期相比，一次性付款占比有所提升，银行按揭占比有所下降。

　　不同来源地的购房人群付款方式占比差异明显

　　2014年前三季度内六区新建商品住宅按来源地区分付款方式

　　籍贯付款方式银行按揭一次性付款公积金分期付款

　　长沙市41.08%43.96%12.52%2.44%

　　本省外市72.77%17.10%9.00%1.14%

　　外省市52.84%35.38%10.18%1.60%

　　境  外8.33%83.33%0.00%8.33%

　　除境外、本市购房人群主要选择一次性付款购房外，银行按揭为其它来源地最主要付款方式。来源地为长沙市的购房人群中一次性付款占比超过银行按揭占比，外省市用公积金贷款买房的占比为10.18%。

　　不同面积段的购房人群付款方式占比差异明显

　　2014年前三季度内六区新建商品住宅按面积段区分付款方式

　　面积段付款方式按揭付款一次性付款公积金分期付款

　　90 m2以下49.98%37.27%11.19%1.56%

　　90-144m263.00%24.58%11.35%1.07%

　　144以上m237.48%51.19%4.51%6.82%

　　银行按揭付款方式以90-144平方米面积段的购房人群占比最大，为63.00%，一次性付款以144平方米以上面积段的购房人群占比最大，为51.19%，公积金付款以144平方米以上面积段的购房人群占比最小，为4.51%。

　　Part2 二手住宅交易特征分析

　　购房者特征分析

　　1、年龄构成

　　25-45岁年龄段为购房主力，占比63.12%

　　2014年前三季度内六区二手住宅购房者年龄构成

　　从二手住宅购买者年龄来看，25-35岁、35-45岁年龄段是主要购房人群，分别占比37.66%、25.46%，55岁以上、25岁以下购房人群占比较低，分别为10.76%、13.37%。

　　2、来源地构成

　　本省购房者占绝对主力，超九成

　　2014年前三季度长沙市内六区二手住宅购房者籍贯构成

　　从二手住宅购房者来源地来看，本省本市与本省外市占比均超过四成，为二手住宅的购房主力军，外省市购房人群占比9.68%。

　　交易特征分析

　　1、交易区域

　　雨花区成交活跃，望城区居于末位

　　2014年前三季度内六区二手住宅购房者行政区选择

　　从二手住宅交易区域来看，雨花区成交最为活跃，占比39.04%，芙蓉区、天心区、开福区、岳麓区成交比例相当，占15%左右，望城占比3.48%，居末位。

　　2、面积结构

　　60-90 m2面积段成交量最大，占比27.17%

　　2014年前三季度内六区二手住宅成交面积结构（单位：平方米）

　　从二手住宅成交套面积来看，除60-90 m2成交量占比近30%外，其余各面积段分布较均匀，其中90 m2以下的面积段占42.96%，90 m2以上的面积段占57.04%。

　　付款特征分析

　　1、付款方式

　　一次性付款为主，占比69.95%

　　2014年前三季度长沙市内六区二手住宅支付方式

　　从二手住宅的支付方式来看，由于二手房贷款难，一次性付款成为二手房主要的支付方式，占比69.95%，其次为银行按揭占比25.92%。

　　2、贷款发放情况

　　邮政银行是二手房贷的主要资金来源，占比9.97%

　　2014年前三季度内六区二手住宅贷款发放量前十的单位

　　序号发放单位业务宗数占比序号发放单位业务宗数占比

　　1中国邮政储蓄银行18479.97%6市公积金中心3171.71%

　　2交通银行8234.44%7农村商业银行2081.12%

　　3光大银行5222.82%8招商银行2041.10%

　　4工商银行4602.48%9长沙银行2031.10%

　　5省直公积金中心3932.12%10中国银行1070.58%

　　从二手住宅贷款的发放单位来看，中国邮政储蓄银行是二手房按揭的主要资金来源，占比9.97%，其他单位的贷款占比均低于5%。公积金贷款占比3.83%，其中省直公积金占比2.12%，市公积金占比1.71%。

　　3、成交方式

　　自助交易为主，占比95.96%

　　从二手住宅的成交方式来看，自助交易为主，占比95.96%，中介机构业务量占比4.04%，共有9家中介机构有业务量，其中湖南省湘诚置业担保有限责任公司为业务量最多的中介机构，占比2.11%。

　　Part3 小结

　　2014年前三季度内六区住宅市场低迷，无论新建住宅市场还是二手住宅市场，成交量较去年同期明显下滑。主要消费特征如下：

　　新建商品住宅消费特征

　　1、购房者特征：25-35岁人群为购买新建商品住宅的主力军，占比46.51%；从套均面积来看，45-55岁人群购房套均面积最大，为116.18m2/套；从来源地来看，本省购房者为主，占比超八成。

　　2、置业特征：从置业次数来看，长沙首次置业人群为主，占比近九成；岳麓区和雨花区是置业的首选区域，河西和新南城板块为置业热门板块，合计占比超一半。

　　3、户型特征：购房者户型偏好二居室和三居室，占比近八成；面积段更倾向90-120 m2、60-90 m2，占比近六成。

　　4、价格特征：5500元/ m2以下是主力价位区间，占比达42.21%；40-60万元为主力总价区间，占比为31.51%，其中外省市来源地购房者偏好总价100万元以上的住宅。

　　5、付款特征：银行按揭为主要的支付方式，占比56.28%，不同来源地的购房人群付款方式占比差异明显，不同面积段的购房人群付款方式占比差异明显。

　　二手住宅交易特征

　　1、购房者特征：25-45岁年龄段人群为内六区二手住宅购买的主力，占比63.12%；从来源地来看，本省购房者为主，占比超九成。

　　2、交易特征：从二手住宅交易区域来看，雨花区成交最为活跃，占比39.04%，望城占比3.48%，居末位；60-90 m2面积段成交量最大，占比27.17%。

　　3、付款特征：由于二手房贷款难，一次性付款成为最主要的支付方式，占比69.95%，邮政银行是二手房贷的主要资金来源，占比9.97%；自助交易为主，占比95.96%。