2014上半年长沙商品房施工面积依然巨大，新增供应面积同比增长超三成，销售面积同比减少近两成，二手房交易同比减少超1/4，房地产市场整体表现平淡，供销失衡现象明显。那么，中部六省会城市房地产市场情况究竟怎样？长沙的对比状况又是如何？本文将基于中国部分省会城市房管局信息工作协作网络的内部数据，对武汉、郑州、长沙、合肥、南昌、太原等中部六省会城市房地产市场进行对比分析，以期从中找到答案。

　　一、城市发展情况比较

　　1、经济总量比较

　　GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

　　表1  2014上半年中部六省会GDP总量比较

　　（单位：亿元 %）

　　序号123456

　　城市武汉长沙郑州合肥南昌太原

　　GDP4560.793580.063129.502154.201582.391152.11

　　同比增长9.610.18.99.99.32.0

　　小结：上半年长沙GDP在中部六省会中居第二位，同比增幅居第一位，但相较去年同期增速有所放缓

　　从经济总量来看，上半年中部六省会GDP分布在4个千亿元等级：GDP超过4000亿元的仅有武汉； GDP在3000-4000亿元的有长沙、郑州； GDP在2000-3000亿元仅有合肥；GDP在1000-2000亿元的有南昌、太原。长沙2014上半年GDP为3580.06亿元，在中部六省会中居于第二位，比第一位武汉少980.73亿元。

　　从GDP同比增幅来看，除太原外，其余各市同比增幅均超过全国平均增幅（7.4%）。长沙同比增幅10.1%，超过全国增幅2.7个百分点，增幅在中部六省会中居第一位，但增速比去年同期下降1.5个百分点。

　　2、全社会固定资产投资比较

　　全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

　　表2  2014上半年中部六省会全社会固定资产投资额比较

　　（单位：亿元 %）

　　序号123456

　　城市武汉合肥长沙郑州南昌太原

　　固定资产投资额3321.892731.192573.042422.221473.11499.79

　　同比增长18.019.318.222.418.822.1

　　小结：上半年长沙全社会固定资产投资在中部六省会中居第三位，增幅滑落至倒数第二，但增速相较去年同期有较小提升

　　从固定资产投资规模来看，上半年中部六省会仅太原固投低于千亿，其余省会中，武汉固投超过3000亿元，合肥、长沙、郑州固投在2000-3000亿元，而南昌则低于1500亿元。长沙上半年全社会固定资产投资2573.04亿元，在中部六省会中居第三位，全社会固定资产投资比中部六省会第一位武汉低748.85亿元，比第二位合肥低158.15亿元。

　　从固定资产投资增长率来看，所有城市同比增幅均超过全国增幅（17.3%）。长沙同比增幅18.2%，超过全国增幅0.9个百分点，增幅在中部六省会中居第五位，增速比去年同期上升0.1个百分点。 

　　二、房地产市场情况比较

　　（一）市场预期指标

　　1.房地产开发投资额比较

　　开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

　　图1  2014上半年中部六省会房地产开发投资额比较

　　小结：上半年长沙房地产开发完成投资额、增幅在中部六省会中均居第三位

　　从房地产开发投资规模来看，上半年中部六省会城市中，武汉投资额超过1000亿元，远超各市；郑州第二位，投资额也达到780亿元；长沙、合肥基本相当，差距仅17.09亿元；南昌、太原相对较低，投资额低于200亿元。长沙房地产开发完成投资586.19亿元，在中部六省会中居第三位，投资比中部六省会第一位武汉少570.51亿元，比前一位郑州少194.29亿元。

　　从开发投资额增长率来看，上半年中部六省会城市中，仅南昌负增长、合肥微增长，其余城市同比增幅均超过7%，但与全国平均增幅（14.1%）比较来看，仅武汉、郑州高于全国增幅。长沙同比增幅11.8%，低于全国增幅2.3个百分点，增幅在中部六省会中居第三位，但同比增速提高了4.1个百分点。

　　2.房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

　　房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。

　　表3 2014上半年中部六省会房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比例

　　（单位：亿元 %）

　　序号123456

　　城市武汉郑州太原长沙合肥南昌

　　房地产开发完成投资1156.70780.48139.26586.19569.10166.18

　　固定资产投资3321.892422.22499.792573.042731.191473.11

　　房地产占固定投资比例34.8232.2227.8622.7820.8411.28

　　小结：上半年长沙房地产开发完成投资占固定资产投资比例为22.78%，处于正常状态

　　从以上数据我们可以看到，除南昌外，中部六省会城市房地产投资占固定资产投资比例均在基本正常以上（15%-37%）。长沙上半年房地产开发完成投资占固定资产投资比例为22.78%，处于正常状态。

　　3.商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

　　商品房新开工面积、施工面积、竣工面积是考察当前房地产开发规模及未来商品房市场供应的重要指标。因当前数据仅为上半年数据，故其间比例关系不能建立，这里仅考察其具体数值。

　　表4  2014上半年中部六省会城市商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

　　（单位：万㎡ %）

　　序 号123456

　　城 市武汉长沙合肥郑州南昌太原

　　新开工面积1263.011186.421043.21853.20246.48155.07

　　同比增长-11.2-4.2-1.9-34.8-42.9-11.4

　　施工面积8757.918535.755921.308470.603578.324041.52

　　同比增长25.621.11.77.912.810.9

　　竣工面积359.94618.38400.88524.60260.20-

　　同比增长19.828.8-14.118.568.4-

　　（注：按新开工面积排序，太原未取得竣工数据）

　　小结：上半年长沙竣工面积在中部六省会中居第一位，新开工面积、施工面积均居第二位

　　从新开工面积来看，上半年中部六省会半数城市新开工面积超过千万平米，分别为武汉、长沙、合肥，其余城市新开工面积低于千万平米，其中南昌、太原低于250万㎡。而从同比增幅来看，各市同比均为负值，其中南昌同比降幅最大，超过40%，合肥降幅最小，降幅为1.9%。长沙新开工面积及同比增幅在中部六省会中均居第二位。

　　从施工面积来看，截止2014年上半年，各市施工面积均超过3500万㎡，其中，武汉、长沙、郑州超过8000万㎡。而从同比增幅来看，各市同比均有增长，其中，武汉增幅最大，达25.6%，合肥增幅最小，仅1.7%。长沙施工面积及同比增幅在中部六省会中均居第二位。

　　从竣工面积来看，上半年中部五省会城市中（太原未取得竣工数据），长沙、郑州竣工面积超过500万㎡，合肥刚刚超过400万㎡，武汉、南昌则低于360万㎡。而从同比增幅来看，仅合肥同比负增长，其余城市中，南昌同比增幅较大，超过60%。长沙竣工面积在中部六省会中居第一位，增幅居第二位。

　　（二）市场即期指标

　　1.市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

　　商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

　　表5  2014上半年中部六省会房地产市场规模比较

　　（单位：万㎡  % ）

　　序号123456

　　城市武汉长沙郑州合肥南昌太原

　　批准预售面积1340.83796.74554.60548.30421.45321.13

　　同比73.9430.39-8.0814.0760.41-18.78

　　成交备案面积876.69585.70495.11799.81333.71268.83

　　同比-5.68-17.490.583.4532.4672.53

　　（注：均为市区数据，按批准预售面积排序）

　　小结：上半年长沙新增供应量在中部六省会中居第二位，成交备案量居第三位

　　从商品房新增供应量来看，上半年中部六省会城市中，武汉新增供应量最大，超过1300万㎡；长沙第二，接近800万㎡；郑州、合肥基本相当，均在550万㎡左右，差距仅6.30万㎡；南昌、太原相对较少，商品房新增供应低于500万㎡。同比增幅来看，郑州、太原同比负增长，其余城市中，武汉、南昌同比增幅超过60%。长沙新增批准预售量在中部六省会中居第二位，同比增幅居第三位，批准预售量比第一位武汉少554.09万㎡。

　　从商品房成交备案情况来看，上半年中部六省会城市中，武汉、合肥、长沙备案量超过500万㎡，其余城市中，太原备案量最低，仅268.83万㎡。同比增幅来看，上半年中部六省会仅武汉、长沙同比增幅为负。长沙成交备案量在中部六省会中居第三位，同比降幅最大，成交量比第一位武汉少290.99万㎡，比前一位合肥少214.11万㎡。

　　2.商品房供销比比较

　　即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际销售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

　　表6  2014上半年中部六省会商品房供销比

　　（单位：万㎡ ）

　　序号123456

　　城市武汉长沙南昌太原郑州合肥

　　批准预售面积1340.83796.74421.45321.13554.60548.30

　　成交备案

　　面积876.69585.70333.71268.83495.11799.81

　　供销比1.531.361.261.191.120.69

　　（注：均为市区数据）

　　小结：上半年除合肥外，其他城市供销比在1.1:1以上，长沙供销比为1.36:1

　　从数据来看，武汉、长沙、南昌供销比达1.2:1以上，同期供应出现较大过剩；其余城市中，太原、郑州同期供销基本正常，合肥同期供销出现供不应求现象。长沙供销比为1.36:1，供销已出现较大偏离。

　　3.房产一、二级市场成交量之比

　　反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

　　表7  2014上半年中部六省会房产一、二级市场成交量之比

　　（单位：万㎡ ）

　　序号123456

　　城市合肥太原长沙武汉南昌郑州

　　商品房799.81268.83585.70876.69333.71495.11

　　二手房151.8957.98136.58216.0285.83175.98

　　比值5.274.644.294.063.892.81

　　（注：均为市区数据）

　　小结：上半年长沙二手房成交量在中部六省会中居第四位，房产一、二级市场成交量之比居第三位

　　从上表数据来看，上半年中部六省会中武汉二手房交易量最大，超过200万㎡；郑州、合肥、长沙基本相当，成交量分布在136-176万㎡；南昌、太原交易量相对较低，低于90万㎡。长沙二手房成交量在中部六省会中居第四位，比第一位武汉少79.44万㎡，比前一位合肥少15.31万㎡。从房产一、二级市场比值来看，比值超过5的有合肥；4-5的有太原、长沙、武汉；低于4的有南昌、郑州。长沙比值为4.29:1，房产一、二级市场成交量差距在中部六省会中居于第三位，依据长沙市房地产市场健康评价标准，指标处于基本正常。

　　（三）市场价格指标

　　1.市场价格指数比较

　　该指数源自国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数，这里主要比较其环比价格指数趋势，以判断房价走势。

　　表8  2014上半年中部六省会城市新建商品住宅销售价格指数（环比）

　　序号123456

　　城  市武汉郑州长沙合肥南昌太原

　　一月100.5100.6100.5100.6100.2100.7

　　二月100.3100.4100.4100.4100.3100.4

　　三月100.4100.5100.3100.2100.1100.3

　　四月100.2100.1100.2100.2100.0100.1

　　五月100.0100.399.6100.099.8100.1

　　六月99.5100.099.199.699.599.6

　　月平均100.15100.32100.02100.1799.98100.20

　　小结：上半年长沙房价月平均指数为100.02，月环比指数已连续两次低于100

　　从上表来看，上半年中部六省会中，各市各月环比指数均呈逐月下降趋势，房价出现普遍下调。从长沙市情况来看，上半年长沙市房价月平均指数为100.02，指数已近乎止涨；从各月情况来看，环比指数逐月走低，且5月、6月指数已低于100，表明房价下行已日趋明显，且已体现到了指数层面。

　　三、对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

　　（一）上半年国民经济增速略低于去年同期，经济运行总体平稳；除太原外，中部省会增速均超全国。初步核算，上半年中国国内生产总值(GDP) 269044亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%。而从中部六省会来看，除太原外，各市GDP增幅均超过全国平均增幅，国民经济运行总体平稳。

　　（二）上半年中部六省会固定资产投资增幅均超全国增幅，但房地产增幅大多低于全国增幅。从数据来看，中部六省会固定资产投资增长率均超过全国增幅（17.3%），但仅武汉、郑州房地产开发完成投资同比增幅高于全国增幅（14.1%）；从房地产投资占全社会固定资产投资比例来看，除南昌外，各市房地产投资占固定资产投资比例均在基本正常以上，这表明当前各市房地产投资仍基本与其固定资产投资相匹配，但与全国平均水平比较来看，中部省会城市房地产投资已处降温状态。

　　（三）上半年中部六省会新开工面积同比均有下降，两城市降幅超三成；各市施工面积依然较大，半数城市施工规模超8000万㎡。从数据来看，上半年中部六省会城市商品房新开工面积同比均有下降，除合肥、长沙外，其余降幅均超一成，郑州、南昌降幅更是超过三成；但从施工面积来看，规模依然较大，武汉、长沙、郑州上半年施工面积就已超过8000万㎡，这表明虽然由于大环境影响，新开工面积有所降低，但同期施工面积依然高企，未来房地产销售仍面临压力。

　　（四）上半年中部六省会四城市商品房新增批准预售同比仍有较大增幅，但成交备案仅两城市增幅维持在10%以上。上半年武汉、南昌、长沙、合肥商品房新增批准预售量同比增幅超一成，其中，武汉、南昌增幅超六成；但成交备案仅有太原、南昌增幅超三成，合肥、郑州仅保持同比正增长，武汉、长沙更是出现负增长，这表明中部六省会多数城市商品房市场都出现了供销逆行状况。供销对比来看，武汉、长沙、南昌供销比达1.2:1以上，同期供应出现较大过剩。

　　（五）上半年中部六省会除太原外，二手房交易同比均有较大降幅，四城市房产一、二级市场交易量之比超过4:1。上半年中部六省会二手房交易除太原同比仍有增长外，其余城市同比均有不同程度下降，降幅在一成到四成之间；从房产一、二级市场交易量之比来看，中部六省会城市比值相较去年同期均有扩大，随着二手房交易恢复常态，商品房交易在各市房地产市场的主导地位更加凸显。

　　（六）上半年中部六省会房价月平均指数下行趋势明显，房价下行已体现到指数层面。从统计局发布的各城市价格指数来看，上半年中部六省会中，各市商品住宅月环比指数逐月走低，五城市单月指数已出现100以下值，房价下行日趋明显；从长沙市情况来看，上半年长沙市房价月环比指数逐月走低，5月、6月指数均已低于100，房价已呈现整体下行。

　　（七）上半年长沙房地产市场各项数据在中部六省会中处于中等，市场交易表现平淡，供销失衡。从各数据来看，长沙房地产开发投资居第三位，新开工面积、施工面积居第二位，竣工面积居第一位，商品房批准预售面积居第二位，成交备案面积居第三位，二手房交易面积居第四位，各项数据在中部六省会中处于中等；而从各数据同比来看，房地产投资低于全国平均增幅，新开工面积同比略有降幅，施工面积、竣工面积同比仍超两成，商品房批准预售同比增长三成，商品房交易同比降幅接近两成，二手房交易降幅超过1/4，同时，商品房供销比也达1.36:1，这都表明上半年长沙房地产市场出现了供应高增长，销售却下滑的供销失衡状况。下半年能否消化商品房滞销带来的高库存，我们仍将拭目以待。