| 2014年1-9月长沙市房地产市场分析报告 |
2014年1-9月长沙市房地产市场分析报告 2014年前三季度我市（含三县市）完成房地产开发投资966.26亿元，同比增长16.5%。商品房施工面积9126.65万㎡，其中新开工面积1988.18万㎡，同比增长14.7%、-1.0%；竣工面积895.81万㎡，同比增长10.0%。2014年前三季度我市（含三县市）累计批准预售1803.76万㎡，同比增长19.41%；实现商品房成交备案面积1208.04万㎡，备案金额739.80亿元，同比分别减少16.93%、17.87%。 PART 1新建商品房市场 一、新建商品房批准预售情况 表1 2014年1-9月长沙市新建商品房、住宅供应情况 区 域新 建 商 品 房其中：住 宅 批准预售面积 （万㎡）同比（%）批准预售面积 （万㎡）同比（%） 全 市1803.7619.411373.996.08 其中芙蓉区57.2528.7542.3912.48 天心区127.964.8797.65-0.25 岳麓区468.7964.22370.4956.37 开福区230.8165.94142.6413.62 雨花区238.4711.93188.2212.49 望城区181.30-7.24147.79-18.36 长沙县287.49-4.87244.33-11.21 浏阳市155.55138.5791.7288.65 宁乡县56.14-60.9148.76-61.03 小结：前三季度批准预售量逐季走高，同比增长近两成 2014年1-9月全市新建商品房累计批准预售1803.76万㎡，同比增长19.41%，其中住宅批准预售1373.99万㎡，同比增长6.08%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售1304.58万㎡，同比增长30.52%，其中住宅批准预售989.18万㎡，同比增长16.87%。从前三季度情况来看，批准预售量呈现逐季上扬，季度平均增长率为17.52%。 二、新建商品房网签情况 表2 2014年1-9月长沙市新建商品房、住宅网签情况 区 域新 建 商 品 房其中：住 宅 网签面积（万㎡）同比（%）网签面积（万㎡）同比（%） 全 市1115.92-22.81948.89-24.05 其中芙蓉区48.02-21.4736.71-31.68 天心区77.19-35.9463.83-31.88 岳麓区226.90-24.65197.45-24.07 开福区95.24-31.4976.02-33.79 雨花区165.97-30.42137.15-32.90 望城区113.60-33.08104.57-31.39 长沙县229.38-10.38211.88-11.41 浏阳市84.7023.6360.359.53 宁乡县74.93-17.8460.93-19.77 小结：前三季度全市新房网签量同比减少两成以上，内六区同比减少约三成 2014年1-9月全市新建商品房累计网签1115.92万㎡，同比减少22.81%，其中住宅网签948.89万㎡，同比减少24.05%。分区域来看，内六区新建商品房累计网签726.92万㎡，同比减少29.43%，其中住宅网签615.73万㎡，同比减少29.96%。从前三季度成交走势来看，1月成交量最高接近200万㎡，其次是5月受拆迁安置房项目成交的影响居第二位，成交量约150万㎡，2月、3月成交量最低，在100万㎡以下，4月、6月、7月、8月、9月成交量均在110-120万㎡之间，第三季度成交量呈慢速下滑的趋势。 三、新建商品房成交备案情况 表32014年1-9月长沙市新建商品房、住宅成交备案情况 区 域新 建 商 品 房其中：住 宅 备案面积（万㎡）同比（%）备案面积（万㎡）同比（%） 全 市1208.04-16.931044.36-16.46 其中芙蓉区52.68-27.0844.37-28.81 天心区87.95-33.2369.49-36.04 岳麓区259.77-12.06227.16-10.17 开福区102.96-32.3580.84-35.44 雨花区192.54-21.80155.87-25.42 望城区133.66-2.71126.529.05 长沙县224.54-13.02205.89-14.49 浏阳市68.206.5059.389.66 宁乡县85.74-11.5174.82-7.91 小结：前三季度成交备案量逐季下行，备案量不足去年同期的85% 2014年1-9月全市新建商品房累计成交备案1208.04万㎡，同比减少16.93%，其中住宅成交备案1044.36万㎡，同比减少16.46%。分区域来看，内六区新建商品房累计成交备案829.57万㎡，同比减少19.86%，其中住宅成交备案704.26万㎡，同比减少19.42%。从前三季度情况来看，成交备案量逐季下滑，季度平均增长率为-8.57%。 四、新建商品房网签均价 表4 2014年1-9月长沙市新建商品房网签均价 区 域住宅非住宅 网签均价（元/㎡）同比（%）网签均价（元/㎡）同比（%） 全 市5456-6.48112663.09 其中芙蓉区70133.461216717.21 天心区6549-10.151539528.13 岳麓区6186-2.951327319.76 开福区7437-0.3013019-20.87 雨花区6158-10.0411173-8.08 望城区4192-2.831050652.23 长沙县4586-5.718294-0.26 浏阳市3991-0.728247-1.76 宁乡县3596-4.49961136.40 小结：前三季度商品住宅量价齐跌，均价同比下跌6.48% 2014年1-9月全市新建商品住宅（含单位集资房等）网签均价为5456元/㎡，非住宅11266元/㎡，同比分别为-6.48%、3.09%；内六区新建商品住宅（含单位集资房等）网签均价为6082元/㎡，非住宅12603元/㎡，同比分别为-4.82%、6.48%。 五、二手房成交情况 表5 2014年1-9月长沙市二手房、住宅成交情况 区 域二 手 房其中：住 宅 成交面积（万㎡）同比（%）成交面积（万㎡）同比（%） 全 市316.14-22.95246.53-12.86 其中芙蓉区34.69-21.2827.51-11.80 天心区31.12-15.0325.13-19.90 岳麓区37.80-16.1030.55-11.78 开福区30.93-18.8327.89-20.35 雨花区72.536.2959.93-2.70 望城区14.43-1.638.07-19.74 长沙县52.08-47.5042.162.63 浏阳市24.50-38.6516.34-38.59 宁乡县18.06-26.038.94-21.29 小结：前三季度二手房成交量同比仍有20%以上降幅，但今年来看，各月交易表现平稳，且呈逐季上扬 2014年1-9月全市二手房成交面积316.14万㎡，成交套数为27720套，同比分别减少22.95%、7.74%；其中住宅成交246.53万㎡，成交套数为24043套，同比分别减少12.86%、10.24%。分区域来看，内六区二手房成交面积221.50万㎡，成交套数为20994套，同比分别减少10.24%、5.41%；其中住宅成交179.09万㎡，成交套数为18531套，同比分别减少12.15%、9.09%。从前三季度情况来看，交易量呈现逐季上扬，季度平均增长率为6.64%。 六、房产一、二级市场交易量对比分析 表6 2014年1-9月长沙市房产一、二级市场交易量对比 区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区长沙县浏阳市宁乡县全市 比 值1.522.836.873.332.659.264.312.784.753.82 小结：前三季度房产一、二级市场交易量差距在4：1以内，处于基本正常水平 房产一、二级市场对比来看，2014年1-9月全市房产一、二级市场累计交易量之比为3.82：1，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为3.75：1，比2013年全年比值分别增大0.11、-0.58。从比值来看，1-9月全市房产一、二级市场之比处于基本正常水平，除岳麓区、望城区差距超过6:1外，其余各区比值在1.52：1至4.75：1不等，也在基本正常区间。 七、银行抵押贷款情况 表72014年1-9月长沙市房屋抵押情况 区 域全 市同比（%）其中： 内六区同比（%） 房 屋 抵 押抵押笔数（笔）185806-3.68127673-7.22 其中：个人182685-3.89125670-7.37 抵押面积（万㎡）3284.810.321886.19-1.37 其中：个人2308.87-5.971411.89-7.56 贷款金额（亿元）1255.769.07910.916.14 其中：个人863.690.25632.61-2.25 在建工程抵押抵押笔数（笔）1314-17.67861-12.85 抵押面积（万㎡）1184.299.47840.8417.99 贷款金额（亿元）414.0330.09344.0535.16 小结：前三季度房地产市场供应大增，销售趋弱，使得房屋抵押与在建工程抵押出现冷热不均 2014年1-9月，全市办理抵押登记手续185806笔，抵押面积3284.81万㎡，贷款金额1255.76亿元，同比分别增长-3.68%、0.32%、9.07%，其中，办理个人抵押登记手续182685笔，抵押面积2308.87万㎡，贷款金额863.69亿元，同比分别增长-3.89%、-5.97%、0.25%。分区域来看，内六区共办理抵押登记手续127673笔，抵押面积1886.19万㎡，贷款金额910.91亿元，同比分别增长-7.22%、-1.37%、6.14%；其中，办理个人抵押登记手续125670笔，抵押面积1411.89万㎡，贷款金额632.61亿元，同比分别减少7.37%、7.56%、2.25%。 2014年1-9月，全市共办理在建工程抵押1314笔，抵押面积1184.29万㎡，贷款金额414.03亿元，同比分别增长-17.67%、9.47%、30.09%。其中，内六区共办理在建工程抵押861笔，抵押面积840.84万㎡，贷款金额344.05亿元，同比分别增长-12.85%、17.99%、35.16%。 从前三季度情况来看，由于商品房、二手房交易量同比仍有下跌，房屋抵押各指标同比也仍有下滑；而从在建工程抵押来看，抵押面积、取得贷款金额同比均有一定幅度增长，这也从侧面呼应了今年以来批准预售量的持续走高；从近几个月情况来看，在建工程抵押环比仍有较大增长，预计未来几个月商品房上市量仍可能保持在高位。 八、土地招拍挂情况 (数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统) 表8 2014年1-9月长沙市土地供应和交易情况 区 域挂牌情况成交情况 宗数面积（㎡）宗数面积（㎡）金额 （万元）综合地价水平值（元/㎡） 内六区芙蓉区4159154.625326705.142168886639 天心区255244.75255244.756201211225 岳麓区452785964.89392191679.508304883789 开福区12639121.0112660882.961361122060 雨花区11432762.3412584850.883373845769 望城区742985934.76652634598.223729631416 小 计1487058182.371356453961.4519558473030 郊县市长沙县773924197.94783795662.144919041296 浏阳市841700773.02591115062.0770704634 宁乡县822361986.53852408930.43223459928 小 计2437986957.492227319654.647860671074 全 市39115045139.8635713773616.0927419141991 表9 2014年1-9月长沙市各用途土地成交情况 用 途全 市其 中 商业（综合）住 宅工 业 成交宗数35713925193 成交面积（㎡）13773616.095321280.22 1057182.247395153.63 成交金额（万元）27419142070695 264670406549 综合地价水平值 (元/㎡)1991 38912504550 小结：三季度全市土地市场成交金额同比降幅较大，长沙县土地成交量最大 2014年1-9月，全市招拍挂出让土地挂牌391宗，土地面积1504.51万㎡。其中，商业（综合）用地挂牌168宗，土地面积644.09万㎡；住宅用地挂牌21宗，土地面积81.60万㎡；工业用地202宗，土地面积778.83万㎡。全市土地实际成交357宗，同比增加57宗；成交面积1377.36 万㎡，总金额2741914万元，同比分别增加3.00%、减少36.10%；综合地价水平值1991元/㎡，同比下跌37.96%。其中，商业用地成交面积532.13万㎡，成交金额2070695万元；住宅用地成交面积105.72万㎡，成交金额264670万元；工业用地成交面积739.52万㎡，成交金额406549 万元。 PART 2长沙市（内六区）房地产市场基本情况 九、长沙（内六区）新建商品住房供销套型结构分析（按套数计） 表102014年1-9月长沙内六区新建商品住宅户型供销关系分析表 面 积 段供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供销比 ≤60㎡58676.55 57668.83 1011.02 60-90㎡2074423.17 1629024.95 44541.27 90-120㎡3192335.65 2323335.59 86901.37 120-144㎡2186024.42 1347420.64 83861.62 ＞144㎡914010.21 65199.99 26211.40 合计89534100.00 65282100.00 242521.37 小结：前三季度商品房同期供销明显不平衡，除60㎡以下套型外，其余套型均出现供给过剩 2014年1-9月长沙内六区住宅供应套均面积为110.48㎡，比去年同期增大3.13%。从供销情况来看，1-9月住宅套数同期总供销比为1.37:1，各套型同期供应量均大于备案量，除60㎡以下套型外，其余套型供销比均超警戒线。1-9月主力供销套型为90-120㎡套型，供销所占总量比均超过35%。1-9月90㎡以下套型供应占比为29.72%，同比缩小6.25个百分点。 十、内六区新建商品房待销情况 小结：前三季度商品房供大于求，待售量超过2000万㎡ 近三年长沙内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为2159.51万㎡，186781套。其中住宅1486.70万㎡，135793套，占68.84%；非住宅672.81万㎡，50988套，占31.16%。分行政区划来看，岳麓区商品住宅待售量最高达470.10万㎡，其次是雨花区待售量为285.60万㎡，然后是开福区、望城区待售量在220万㎡以上；分面积段来看，144㎡以上、120-144㎡、90-120㎡户型商品住宅待售量较高，均在370-400万㎡之间。 PART 3 2014年第四季度长沙房地产市场走势预判 2014年前三季度，长沙房地产市场供应持续增加，需求萎靡不振，市场观望氛围浓厚。国家层面政策以稳为主，时至8月，长沙房地产市场因城施策，放开了限购政策，部分区域出台了相关优惠措施并鼓励创新性人才的置业等。政策的引导未出现显著影响，市场成交保持低迷的运行态势。作为本年度的最后一个季度，结合宏观经济形势，预计长沙房地产市场发展呈现如下趋势： （一）限购调控政策退出市场，不动产登记制度强力推进 自今年6月呼和浩特发文正式取消限购后，全国实行限购的大部分城市相继放开了政策，7月底长沙解除了楼市限购令，带有浓厚行政色彩的限购政策逐步退出了房地产市场，房地产市场调控坚持市场配置资源的基础作用进一步强化。在强调市场化的同时，长效机制建设大力推进，8月出台了《不动产登记暂行条例》（征求意见稿），同时，国务院要求省市县三级力争在今年完成不动产登记职责整合，第四季度将成为不动产登记职责整合的重要推进期。 （二）首套房贷款得以充分保障，适当放松限贷政策得以落实 伴随取消限购政策而来的，是市场中关于取消限贷的风声四起，部分地区明确提出放松首套贷款认定标准、落实首套贷款优惠、适当降低二套房首付比例等。前三季度紧缩的信贷政策，已让部分刚需贷款审批难度加大、审批时限加长，同时也抑制了改善性等合理住房需求，央行9月底发文适当放开限贷，积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。可以预见，第四季度对房地产业的金融支持力度将有所增大。就长沙情况来看，第四季度银行信贷特点将主要表现为积极贯彻落实央行政策，加大对首套房及改善性需求的支持，贷款利率逐步回归基准利率，甚至可能出现小幅折扣。 （三）土地市场短期难以回温，地块以底价成交居多 前三季度，长沙土地市场成金额同比显著下滑，市场成交以底价成交为主，溢价率逐步回落，流拍地块有所增加。房地产市场成交的萎缩直接影响到土地市场的运行，一方面房企难以快速回笼资金，资金重压之下，拿地积极性严重下降；另一方面市场未来走势仍不明确，市场观望气氛浓厚，更是影响到了房企拿地战略的调整。当前市场行情仍处于低位运行，开发商以积极去库存为主要任务，预计第四季度土地市场继续保持降温态势，流拍现象将有所增加。 （四）市场供应有望创历史新高，市场库存压力有增无减 2014年以来，长沙房地产市场月均供应在200万㎡左右，保持了同比增长的态势，尤其是在“金九”节点上，供应出现了今年的小高峰，预计全年全市供应将超过2013年，创历史新高，全年全市新建商品房批准预售面积约2400万㎡。截止9月底，近三年来内六区新建商品房待售18.68万套，2159.51万㎡，以今年的平均成交套数看，预计去化约24个月，而高供应下低走量的市场行情，将导致库存的不断积压。 （五）市场成交或现窄幅回升，低去化局面短期难扭转 政策层面上，限购已经解除，并有湘江新区、望城区关于购房的相关优惠政策，能够在一定程度上改变部分观望者的预期。金融层面上，银行信贷支持刚需力度加大，限贷政策稍有松动，放款情况要好于前三季度。参与者层面上，作为年度的最后一个冲刺阶段，以价换量走势将会越发突出，而观望了很久的购房者，受年底置业心理推动，将直面走向市场。预计第四季度新房市场成交稍有回升，但回升力度有限，低去化的基本状态在第四季度难以得到有效改观，全年全市新建商品房网签成交约1600万㎡。高库存与低去化的现状将是第四季度乃至明年考验房企的重大难题。 （六）棚户区改造工作全面推进，释放需求利好楼市 棚户区改造是解决住房困难群体、提升城市品质的重要举措。长沙自今年开始计划五年之内实施城区棚户区改造8.67万户、950万㎡，基本完成集中成片棚户区改造。10月15日开始实施《关于全面加快棚户区改造工作的意见》，明确了重点改造的片区及项目、专项资金保障、安置及货补办法等等，全力推动棚户区改造。棚户区改造释放出大量的刚需，部分货补对象在市场上购房，同时，在“湘五条”引导的政府回购保障性住房政策的引导下，虽然短期内政策效应难以充分发挥，但是预计未来市场需求会有所上升。 |