长久以来长沙都是名副其实的“刚需之城”，

　　在快速城镇化发展的道路上，

　　各项基础设施建设使得长沙的区位优势日益显著，城镇人口激增，

　　也带来了大量的置业需求。

　　Part 1 新增城市人口置业需求

　　70.60%

　　长沙城的发展日新月异，作为湖南省会城市，多年来全市经济持续快速发展，长沙对周边县市的辐射和吸附能力逐渐加强，车水马龙间喧嚣繁华，一幢幢高楼平地而起……越来越多的湖南人选择在长沙工作生活，长沙已成为典型的人口净流入城市。

　　人口的净流入带来的是快速的人口城镇化，而与此同时，我市城镇空间也在迅速扩大，实现了人口城镇化与空间城镇化的稳步共同推进。城镇化加快发展步伐，城镇化水平得到显著提升，从2006年至2013年的八年里，我市城镇化率从最初的56.50%上升到现如今的70.60%，城镇化率比2006年提高了14.10个百分点，2006—2013年年均提高幅度为2.01个百分点。2013年长沙市城镇化率高于全国平均水平16.9个百分点，比全省平均水平高22.64个百分点。

　　国际传统理论认为，城镇化发展具有明显的阶段性特征：一个地区城镇化发展水平处于10%-30%之间，属于缓慢发展阶段；达到30%后，开始进入快速发展阶段；当城镇化水平提高到70%，快速发展阶段结束，进入相对稳定甚至停滞阶段。从这一理论来看，长沙市的城镇化发展道路似乎已走过了最快速发展的时期，但事实上城镇化除了人口与空间的城镇化外，还有更深层次的涵义在。从长沙近几年的发展轨迹和发展前景看，长沙市作为一个省会城市、两型社会建设的重点城市，城镇化率达到70%以后，城镇化水平仍然存在较大发展空间。

　　根据《长沙城市总体规划（2014年修订版）》，长沙城市发展空间进一步拓展，规划区范围由2003版总体规划的2893平方公里扩大至4960平方公里。到2020年，长沙中心城区将包括长沙市河东内四区全部，以及岳麓区、望城区、长沙县的一部分，总面积1142平方公里，其中，城市建设用地规模为629平方公里。规划至2020年全市总人口1000万人，城镇人口810万人，中心城区城市人口规模629万，城镇化水平81%。

　　近三年1065.73万㎡的新增人口引致需求

　　根据《2013年长沙市国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2013年末我市常住人口已有722.14万人，城镇化率为70.60%，比上年提高1.22个百分点，人口自然增长率为4.73‰。

　　利用近年来《2013年长沙市统计年鉴》里公布的城市人均住房建筑面积数据，以2012年为基期年，采用平均增长率方法进行预测，得到长沙城市人均居住面积年均增长率为2.90%。按照年均增长2.90%可以粗略测算出2015年至2017年的我市城市居民人均住房建筑面积。

　　表1    2015年至2017年城市居民人均住房建筑面积预测

　　2015年2016年2017年

　　我市城市居民人均住房

　　建筑面积（㎡）34.65 35.65 36.69 

　　表2    2015年至2017年内六区新增标准人口预测

　　2015年2016年2017年三年总和

　　内六区新增标准人口（人）9661199502102549298662

　　我市城镇居民人均住房

　　建筑面积（㎡）34.65 35.65 36.69 ——

　　新增人口住房引致

　　需求（万㎡）334.76 354.72 376.25 1065.73 

　　Part 2  新增就业和成家置业需求

　　“毕房族”悄然登场

　　2014年全国应届高校毕业生约727万，湖南省应届高校毕业生31.2万，其中在长高职院校50家，应届毕业生达15.6万。据《2014年长沙市应届高校毕业生就业情况调查报告》数据显示，长沙高校毕业生在就业地域的选择上，长沙本地是省内高校毕业生就业的首选地，占据27%的受访比例。其次是沿海经济发达城市，占比21%；选择北京、上海等一线城市的占比11%，另有24%的受访者认为“就业区域不重要，职业发展前景是关键”。

　　一毕业就买房，正成为不少大学毕业生的选择，甚至很多大学生在还没拿到毕业证的时候就已经先拿到了房产证。近几年房价的持续高位运行，让很多即将走出校门的年轻人为自己将来的安居之所隐隐担忧起来。“早买早放心”成为不少家长和毕业生的共同心态。“毕房族”这一新兴词语便这样应运而生了。有调查资料显示，超过九成的“毕房族”买房资金来自父母的资助，其中父母付全款的占到了三分之一。

　　“毕房族”背后折射出的是这几年房地产市场快速发展下购房者心态和消费观念的改变。一是房价的上涨速度之快，让不少家长和毕业生认为买房是迟早的事情，还不如趁现在房价相对较低的时候入手。二是房屋租金上涨，使得房租和贷款月供相差无几了。以前租房是毕业生的首要选择，而现如今租房价格也在不断上涨，每月租金价格和一套小户型贷款月供差不太多，甚至有些地段还出现倒挂的现象。面对这样的现状，不少毕业生更倾向于选择购置一套小型公寓，既可作为自己现阶段的过渡居所，还可以作为日后出租投资用，可谓一举两得。

　　从《2014年上半年长沙市内六区住宅消费特征研究》报告中可以得知，我市内六区新建商品住宅购房者年龄在25岁以下的，占比达到18.70%，较去年同期有微幅的上涨。25岁以下群体是继25-35岁、35-45岁社会中坚力量置业群体后的新一波买房新生力量。这一部分人群的需求以过渡性置业兼顾投资倾向为主，更愿意购买位置较好，总价较低的带装修小公寓，或者是交通便利的小户型毛坯或二手住宅。在此年龄阶段选择一步到位置业的占比极少，除非是工作已稳定且家庭经济条件较好。

　　在省教育厅公布的全省普通高校2014届毕业生初次就业情况中了解到，截至今年7月31日，31.2万名毕业生中，已就业27.2万人，就业率为87.25%。而粗略估算这27.2万毕业生中选择留在长沙工作的有7.34万人，这部分人将有可能在近3年内产生置业需求。

　　112.54万适婚人口

　　随着80后婴儿潮出生的人进入适婚年龄以及第一批90后也到了晚婚年龄，适婚人口的比例逐渐上升，婚房需求早已经成为刚需购房者首要的置业动因。2013年曾有媒体在网上进行婚房置业问卷调查，结果显示在婚前是否要买婚房的问题上，有68.75%的网友表示更倾向于先买房后结婚，有12.5%的网友认为可以租房结婚，另有部分网友认为这取决于双方家庭条件。不能否认的是婚房已成为大多数年轻人结婚的必要条件。

　　从《2014年上半年长沙市内六区住宅消费特征研究》报告中可以得知，我市新建商品住宅成交以二居室和三居室为主，占比接近80%，成交户室面积也以90-120㎡的居多，而这些户型特点也恰好是最适宜做婚房的。

　　据《长沙市人口普查资料》显示，长沙目前在24-30岁适婚年龄段的人口约有112.54万人，其中男性适婚人口55.79万人，女性适婚人口56.75万人。这些适婚人口的婚房需求将在近五年内持续释放，若再加上大龄未婚人口的置业需求，这个需求量还将更加庞大。从统计数据来看，近几年每年注册登记结婚的新人都在6万-8万对，若按照这个趋势预测，未来几年内我市每年的婚房需求将在8万套左右，约848万㎡的年均需求量。婚房的高需求量还将持续支撑我市房地产市场。

　　Part 3  货币补偿安置置业需求

　　货补人群需求特征

　　自2013年9月至今，我市内五区已登记在册的货补对象共有638人次，其中享受A类补贴标准8万元的占77.43%，共有494人次，享受B类补贴标准5万元的占22.57%，共有144人次。

　　★  开福区货补对象最多

　　从货补对象的所在区域分布来看，开福区货补对象最多，占据内五区货补总人数的三分之一。其次是雨花区和岳麓区，分别各占据货补总人数的五分之一左右。若从购房者就近置业的消费期望考虑，未来一年内我市内五区的棚改货补置业需求区域将以开福区、雨花区、天心区为主。

　　★  年龄分布以25-35岁为主

　　从货补对象的年龄分布来看，货补对象以25-35岁和35-45岁年龄段的为主，占据了所有货补总人数的64.5%。这两个年龄段也是我市新建商品住宅购房者的主力购买年龄段，是我市刚需购房者的代表力量。

　　★  货补凭证有效期为1年

　　我市货补自凭证发放之日起1年内有效，所以从2013年9月至2014年9月期间发放的货补凭证，将在2014年9月至2015年9月期间失效。从我市2013年9月至今货补对象的凭证时效日期来看，凭证在2014年年底前失效的占36.8%，超过了货补总人数的三分之一，这部分人受凭证即将到期的影响，购房意愿最迫切。

　　★  补贴对象以无房户为主

　　从我市货补对象类型来看，大部分是无房户，这部分人占据货补对象的的70%左右，重点工程和棚户区改造拆迁户占比接近三成。结合我市货补对象年龄分布来看，无房户很可能为我市随父母居住的本地人，或一直在我市租房居住的外来人口。这部分人有强烈的购房意愿，但受收入等条件的限制，无法承担总价过高的户型。

　　货补人群置业特征

　　通过对2010年以来，利用货币补贴购买普通商品住房的购房者成交信息进行统计分析，总结出近几年货补人群在购房区域、户室面积、成交金额、成交价位段、付款方式等方面的消费特征。

　　★  购房区域偏好开福区

　　从2010年以来货补人群的置业区域特征可以看出，货补人群首选开福区的物业项目，占比达到33.11%，这或与近几年来开福区的货补人数一直居于内五区高位有关，也反映出了货补对象在原有居住地附近就近置业的消费偏好。此外，岳麓区和雨花区的成交比例也较大，分别都在四分之一左右。

　　★  户室面积以60-90㎡为主

　　2010年以来，我市货补人群购买普通商品住宅的成交面积段主要集中在60-90㎡、90-120㎡的户型，其中60-90㎡户型的占比最大，达到43.84%。60㎡以下和120㎡以上的面积段成交比例较小。此前我市规定货补购房的房型面积段不得超过144㎡，今年最新的棚改货补政策规定被补偿人可在长沙市内五区规划控制范围内自主选购120㎡及以下的普通商品住房或二手住房一套，预计未来一年货补对象在120㎡以上住宅的成交比例会进一步缩小。

　　★  成交总价以30-50万元为主

　　从2010年以来货补人群购房成交总价结构来看，总价在30-50万元区间内的占比最大，占比达到50.54%。其次是50-70万元区间，占比达到三分之一左右。总价在70万元以上的占比最少。

　　★  成交均价普遍在5000-7000元/㎡

　　从2010年以来货补人群购房成交均价来看，除2010年外，其余几年的成交均价均以5000-7000元/㎡为主，且占比普遍超过60%。3000元/㎡以下和7000元/㎡以上价位段的成交量较少。2010年时，货补人群购房成交绝大部分在3000-5000元/㎡价位段，主要与当时政策规定货补居民凭货补凭证只能购买价格低于5000元/㎡的房子有关，此后这一限制条件被取消。

　　★  付款方式

　　从2010年以来货补人群购房付款方式来看，银行按揭占据半壁江山，占比达到55.53%，其次是一次性付款，占比32.74%。使用公积金贷款和分期付款方式购房的占比非常小。对货补人群购房限制门槛最多的便是在付款方式上，政府部门虽建议货补人群购房可以按揭，货补款可以用于首付款，但并不是硬性规定。货补人群购房的付款方式很大程度上还是取决于开发商和银行方面的态度。有些开发商会做出“补贴5万的可按揭购房，货补款不能作为首付;补贴8万元的需要一次性付款。”之类的规定。而由于货补人群大多是低收入者，银行方面对货补人群申请按揭购房的审批也较为严格。

　　Part 4 限购取消导入需求

　　“限购”剑指小户型

　　2011年3月4日，长沙市人民政府办公厅下发了《关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知》，传闻中的长沙版“限购令”正式出台。3月11日，长沙市住房和城乡建设委员会下发了《关于贯彻执行长政办发[2011]10号文件有关事项的通知》，对长沙版“限购令”进行补充说明。自此，长沙正式开始执行以下购房管理措施：对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购一套90㎡（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购一套90㎡（含）以下新建商品住房；对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90㎡（含）以下新建商品住房。

　　政策以90㎡面积为限购分水岭，对９０㎡及以下面积段的户型施行限购，主要是因为2010年长沙房地产市场小户型投资过热导致小户型销售价格上涨过快。据《2010年长沙市房地产市场年报》数据显示2010年长沙（内五区）60㎡以下套型价格指数涨幅明显，尤其是小户型公寓的售价上涨，绝对价格高位也出现在这个面积区间；而60-90㎡面积段价格指数始终保持较快增长趋势。

　　在“限购”政策出台前的一年内（2010年3月4日至2011年3月4日），内五区90㎡以下户型供给52868套，销售49965套，供销比1.06，处于供销基本平衡状态。其中60㎡及以下户型供给17812套，销售17006套，供销比1.05；60-90㎡户型供给35056套，销售32959套，供销比1.06。而在政策出台后的一年内（2011年3月5日至2012年3月5日），内五区90㎡以下户型供给42529套，供给量环比减少19.56%，销售34284套，销售量环比减少31.38%，供销比1.24，供给量略有过剩，成交稍显不足。其中60㎡及以下户型供给量环比减少33.44%，成交量环比减少41.47%；60-90㎡户型供给量环比减少12.5%，成交量环比减少26.18%。“限购”政策对90㎡以下户型的供给和成交均起到了较为明显的抑制作用。

　　取消“限购”释放需求

　　自“限购”政策实施以来，内五区较好的实现了遏制投资投机需求的目的，并对缓解住房供需矛盾和稳定住房价格起到一定的作用。但与此同时，由于90㎡及以下户型受到购买限制，开发商则更倾向于开发不被限购的户型，导致市场上可供选择的小户型项目供给减少，一部分刚性需求也因此受到影响。

　　据《2014年长沙房地产市场需求调查分析报告》数据显示，我市仍有7成以上的购房需求属于自住需求，市场仍以刚需为主导，另有16.69%的投资型需求；受调查对象中，意向购房面积在90㎡以下的占到33.49%；能承受总房款在50万元以下价位的占比达到21.25%。在限购政策取消后，包括投资型需求在内的潜在购房者中，大约会有三成至五成原先被抑制需求的购房者会重新开始关注并购买90㎡以下户型。