进入九月以后，

　　长沙楼市终于耐不住平静，

　　利好消息频频传出。

　　门槛越来越低的落户政策、

　　优惠颇丰的区域购房新政以及逐渐松口的房贷利率等，

　　均为此前略显萎靡的市场注入了一剂剂强心针。

　　PART1 户籍政策

　　户籍改革14载

　　自2001年10月省委、省政府下发《关于做好城市工作几个问题的通知》开始，我省户籍制度改革工作正式迈开了脚步。这份通知发出后仅仅两个月的时间，省委、省政府又召开新闻发布会，公开了10项改革措施，首当其冲的便是取消农业人口与非农业人口的户口性质划分，并在落户条件上予以放宽。

　　在此之前，长沙市在城镇户口落户政策上一直存在“门槛较高，限制过多”问题。例如，在人才引进落户方面规定：大中专毕业生只有分配到机关、团体、事业单位或国营企业的正式员工才能到所在地城市落户；中高级技术和管理人员进城落户，只有获高级专业技术职称的不受年龄和工龄限制，中级专业技术人员和管理人员仍受年龄和工龄等条件的限制，并且其家属也无法直接投靠落户。而在投靠城市居民落户方面，改革前政策的限制条件更多。首先夫妻投靠方面，夫妻双方年龄均要达到30周岁，两地分居6年以上，一方在我市城区居住（非农业户口），另一方才能迁入我市。或者实际已在一起居住，且夫妻双方年龄均达到32周岁的，经申请准予其在我市城区落户。子女投靠父母方面，规定1998年7月22日以后出生的婴儿可自愿随母随父落户，对1998年7月22日以前出生的未成年人及超过18周岁的在校学生，已随母亲登记户口的，申请随父亲落户的，逐步予以解决，其中对学龄前儿童和进入高中学习阶段的学生优先办理。在老人投靠子女方面，规定男性要超过60周岁，女性要超过55周岁且身边无子女的才能投靠子女落户。投资落户方面，只有在我市购买面积不小于65㎡的实业投资者，才能落户我市，并且规定投资50万元至100万元以内的，允许投资人或其直系亲属1人的户口迁入；投资100万元至150万元以内的，允许2人的户口迁入；投资150万元以上的，允许3人的户口迁入。购房落户方面，规定在我市购商品房在20万元至30万元（不含30万元）的，允许购房者或其直系亲属1人的户口迁入；购商品房在30万元至50万元（不含50万元）的，允许2人的户口迁入；购商品房在50万元以上的，允许3人的户口迁入。

　　由此可以看出在户籍改革正式启动前，我市户籍政策不仅受城乡“二元”体制影响较大，准入指标和落户政策双重控制，且落户政策在年龄、职业资质、经济能力方面的要求颇多，并不利于我市户籍制度的发展。

　　自2001年我市启动户籍制度改革后，首先取消农业人口与非农业人口的户口性质划分，户籍按照实际居住地划分，并取消了诸多的落户限制：凡是有落实就业单位的大中专毕业生均可落户长沙；在长沙工作的各类中高级技术人员和管理人员，本人和直系亲属可以在长沙落户而不用受工作年限和年龄等限制；在亲属投靠落户上，也取消了年龄和结婚时间的限制。

　　在此后的十多年里，长沙市户籍管理政策又经历了数次调整，落户长沙的条件被逐渐放宽。2009年 1月1日起，落户政策在2002年的基础上降低了入户门槛：购房落户不再受房屋面积和居住时间的限制；投资兴业落户最低标准由原先的50万元下降到30万元；文凭职称落户降低至中专和中等技工职业资格水平。此外09年的政策还增加了外来务工人员连续工作3年并缴纳养老保险的；居民获得长沙市级及以上荣誉称号的；株洲湘潭未成年人投靠长沙市祖（外祖）父母的；因出国被注销户口，在长沙就业或居住的，均可在长沙入户。

　　2014年最新落户政策

　　2014年，长沙市公安局制定颁布了《长沙市常住户口登记管理规定》，并于9月10日召开关于积极稳妥推进户籍制度改革的新闻发布会，在会上详细解读了我市最新的落户政策。至此，除新生儿出生落户外，我市迁入登记落户方式已扩展至21种情形：

　　其中，夫妻投靠落户、父母投靠成年子女落户、未婚子女投靠父母落户、离婚回原籍落户、收养落户、家属随军落户、投靠军人配偶父母落户、干部职工调动录用落户、获劳动模范等荣誉称号人员落户、大中专学生（录取、肄业、转学）落户、军人复员转业退伍和军队离休干部安置落户、留学归国人员和加入我国国籍的外籍人士落户，已不再受年龄、身份、居住年限、社保缴纳年限等其他条件的限制。

　　另外，长株潭地区未成年人投靠祖（外祖）父母落户方面，需满足长沙、株洲、湘潭地区的未成年人（未满18周岁、已满18周岁不满22周岁的在校学生）祖（外祖）父母户口在我市，申请投靠祖（外祖）父母共同生活并落户。

　　务工人员落户方面：需满足在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、高新区有合法稳定职业并有合法稳定住所（含租赁），参加城镇职工社会保险满两年的人员，或在长沙县、望城区、浏阳市、宁乡县有合法稳定职业并有合法稳定住所（含租赁）的人员，申请将本人及随其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母的户口迁入我市的。

　　专业技术资格人员落户方面：取得中级以上职称或高级以上技工职业资格证书并在我市有合法稳定职业的人员，申请将本人及随其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母的户口迁入我市的。

　　投资兴办企业落户方面：满足在我市投资30万元以上或安置就业10人以上的企业法人代表，申请将本人及随其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母户口迁入我市的。在我市创业、累计纳税5万元以上或安置就业5人以上的个体工商户，申请将本人及随其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母户口迁入我市的。

　　购房落户方面：在我市通过购买、受赠、继承、自建、单位分配等途径，获得了私有住宅房屋所有权并实际居住的人员，申请将本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母户口迁入我市的。

　　户籍改革带来的长期人口红利

　　我国实行计划生育几十年，劳动年龄人口绝对数正在逐步减少，劳动力供给的形势已发生根本性转变，许多城市的劳动力短缺现象已成为常态。户籍制度改革，给我们带来的不仅仅是对经济的直接拉动，更多的体现在人口红利上。长沙市开始着手启动户籍制度改革前的2000年底，非农业人口统计数为186.42万人。而在十多年改革不断深入的今天，截至今年8月底，长沙市共有常住人口857.52万人（包括户籍人口667.89万人，流动人口189.63万人），其中城区常住人口389.28万人（包括户籍人口249.18万人，流动人口140.10万人）。尽管我市人口增长速度相对缓慢，但长沙已然加入人口规模大城市的行列。

　　户籍制度改革对推进我市城镇化发展起到了较为明显的积极作用，对房地产市场而言，短期内虽不会有明显实际效果，但却起到了提升市场信心，鼓舞业界士气的作用。而长期来看，户籍制度改革对房地产市场而言是一个长期的利好。

　　大量人口在摆脱了户口束缚后，积极涌入城市以寻求发展机会。而北上广深等特大城市的人口规模受到严格控制，落户难度加大；中小城市却受制于本身的发展规模与就业机会，人口吸附能力差。所以像长沙这样处在合理落户条件内的大城市，既有良好的产业发展前景，能满足一定条件的就业发展机会，又有宽松便捷的落户政策做依托，将会吸引更多的人口流入，有利于促进我市住房需求增加，利好房地产市场。

　　part2 长沙棚改进展

　　四年改造城市集中连片棚户区

　　今年是我市棚户区改造的攻坚年，据住房保障局通报数据显示，2014年全年计划实施棚改项目56个涉及14700户居民家庭。截至今年9月底，城市棚户区改造项目已全面开工，开工率达到100%。其中实物安置10379套，货币安置完成4324套。

　　分区域来看，芙蓉区计划投资52890万元，已完成投资35336万元，货币安置100套，实物安置400套。天心区计划投资180500万元，已完成投资53000万元，货币600套。岳麓区计划投资93000万元，已完成投资63300万元，货币安置600套。开福区计划投资210000万元，已完成投资144800万元货币安置2300套。雨花区计划投资15150万元，已完成投资6700万元，实物安置800套。高新区计划投资60000万元，已完成投资22200万元，实物安置1400套。望城区计划投资18360万元，已完成投资18360万元，实物安置2000套。

　　在今年9月发布的《关于全面加快棚户区改造工作的意见》已于10月15日正式实施。《意见》指出，长沙市将从2014年开始，计划用五年时间基本完成集中成片棚户区改造，重点改造城市集中成片棚户区、国有工矿棚户区、城中村、城镇老旧住宅区及零星棚屋。这意味着，五年之后，约有950万㎡、8.67万户的棚户区将改头换面，长沙城区那些规划混乱，消防隐患严重的地方将得到彻底改善，中心城区的居住品质将有明显的提升。

　　截至8月底，我市6个重大棚改项目均取得了较为喜人的进展，长重棚改项目安置房建设B地块186套安置房主体已完工，C地块的安置房正在进行基础建设；黄兴北路棚改项目已完成征收签约共计461户；朝正垸城中村改造项目已完成征收签约541户；南湖片棚改项目已完成征收签约296户；火车北站棚改二期已发布征收三公告；新下河街棚改项目8月底已发布第一公告……未来，老长沙人可能对城市面貌的改变会有更深的体会，黄兴北路原先那些密密麻麻的老式砖瓦房将不见踪影，曾经承载了长沙古城厚重历史的都正街也将焕发新颜；而在长沙重型机械厂内，那些住着1000多户老职工，建于上世纪五六十年代的筒子楼也将不复存在了……过往或将留存在影像资料或人们的记忆里，而城市的脉络将在一次次的蜕变中愈加清晰。

　　棚改安置创新助推房地产市场

　　我市棚户区改造实行实物安置和货币安置相结合的补偿方式，这意味着我市房地产市场将迎来一批棚改货补安置置业需求。

　　根据长沙市《关于全面加快棚户区改造工作的意见》，棚户区改造实行实物安置和货币补偿机制相结合，被征收人可以选择房屋产权调换，也可以选择货币补贴方式。

　　棚改安置房用房包括公租房、产权调换房、限价商品房和存量经济适用住房。《意见》给出了四种棚改安置房的筹集模式。一是政府组织安置房建设，定向安置棚户区改造项目对象。二是棚户区改造项目原地或异地建设自行安置的安置房。三是实行棚改安置房配建制度，在棚户区改造腾地挂牌出让的商品房开发建设项目中，配建一定比例的棚改安置房。四是政府团购普通商品房作为棚改安置房，安置房源价格由政府定价，并享受资金补助及税费减免政策。

　　选择货币补偿方式的被征收房屋产权人或落户三年以上符合特定条件的房屋合法承租人，无他处住房且未申请住房保障的，可以申请棚户区改造安置补贴。补贴标准为每户15万，可在长沙市中心城区自主选购120㎡及以下的普通商品住房或二手住房一套，房屋产权定性为棚改安置房，购房人拥有有限产权。

　　对我市房地产而言，棚户区改造究竟影响几何，社会各界看法并不一致。有机构预测长沙利用五年时间对3万多户的棚户区家庭进行改造，将给长沙市带来300多万㎡的购房需求量，将在很大程度上影响我市住宅需求结构。也有业内人士表示，棚户区改造属于被动式需求，购房者缺乏主动购买的动力，而且政府发放的购房补贴，对中心城区房价而言属于杯水车薪，再加上补贴都有时效性，即使能带动我市房地产需求，也是短期的、少量的。但也有专家表示，棚户区改造对我市房地产市场的影响，意义大于作用。在现阶段我市库存量居高不下的形势下，限购取消政策、棚户区改造对象的安置需求和政府购置适当面积的商品住宅作为棚改安置房，对我市去库存有很强的提振信心作用。

　　Part 3 区域市场新政

　　维稳全省房地产市场

　　2014年8月11日，为促进全省房地产市场平稳健康发展，湖南省住房和城乡建设厅发布了《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》（湘建房[2014]144号）。《意见》结合我省实际情况，从保障性安居工程、公积金使用、资金监管、行政审批等方面提出了五点意见。

　　此次《意见》由于是面向全省的，所以各项意见都在指导层面，并未将执行措施具体细化，并指出各地可以结合本地实际制定具体实施办法，这给后期市级及区县级的跟进政策提供了灵活的空间。

　　五点意见中，有两点在业界引发的舆论探讨最多。其一是“各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房，并纳入2015年全省保障性安居工程计划。”今年大规模启动棚户区改造，安置回迁的时间、财力成本都较高，回购商品房需要与开发商等多方面进行协商，考验政府的管理能力和协调能力。而据最新的长沙市《关于全面加快棚户区改造工作的意见》指示，政府回购普通商品住房的安置价格采取政府定价，并给予资金补助和享受配建房源税费减免政策。出于成本及开发商承受能力等因素的考虑，政府回购的普通商品住宅项目很有可能是位于远离市中心，或库存积压较明显的项目。

　　其二是“住房公积金缴存人在缴存地以外的省内其他市州购买自住住房的，可享购房所在地住房公积金管理中心申请住房公积金贷款;无房户租赁住房用于本人自住的，可提取住房公积金支付房租，但月提取额不得超过本人住房公积金月缴存额。”此次《意见》再度放开了公积金缴存人在缴存地以外的省内其他市州购买自住住房的限制。对长沙市场而言，这是一个楼市利好信号，将会吸引一批本省外市的购房者来长沙投资置业。此外，《意见》还规定无房户可申领住房公积金用于交纳房租，这条政策提高了住房公积金使用的灵活度，对于租房户来说可解决一部分生活成本。

　　“望八条”强势袭来

　　2014年8月13日，长沙市望城区人民政府印发了《长沙市望城区人民政府关于支持和促进房地产业持续健康发展的若干意见(试行)》(简称“望八条”)。相较于之前省厅出的指导性意见，“望八条”细化了不少，政策优惠也涉及到了契税、维修基金、公积金、报建费、信贷等方面。

　　购房货币补贴方面，望城区财政安排购房补贴专项资金1亿元，从2014年8月1日起至2015年12月31日止，凡在望城区购买普通商品住宅或二手房（限价商品房、保障性住房除外）的购房者，望城区政府给予所纳契税额度的购房补贴。

　　维修基金方面，此次政策规定从2014年8月1日至2015年12月31日止，商品房住宅专项维修资金缴存时间由原先的预告登记时调整到办理入住手续前。公积金贷款方面，望城区也宣布响应省厅政策，恢复了异地公积金贷款的制度。

　　在报建费缴纳方式上，这次也做了调整，按照“3-4-3”的方式分期缴纳，即在报建阶段缴纳30%，预售阶段缴纳40%，验收阶段缴纳30%。另外，望城区还将区内银行新增房地产开发贷款纳入《长沙市望城区鼓励金融机构支持地方经济发展奖励扶持办法》的计奖范围，并给予相应奖励，用以鼓励金融机构加大房地产业信贷投放力度。

　　这些政策的出台，对已有意在望城区购房置业的消费者来说，无疑是一次很大的利好。尤其是给予所纳契税额度的购房补贴，将会给消费者带来1-2万的直接优惠，对有意愿购买大户型或别墅的购房者更加有利。而对开发商而言，报建费分期缴纳和金融机构信贷投放奖励机制，也能在很大程度上缓解开发商的资金压力，对企业融资和去库存压力也有一定释放作用。预计受政策时效性的影响，政策在短期内能对望城的房地产市场起到一些提升作用。

　　天心区契税补贴

　　9月26日，天心区启动2014年金秋购房节活动，活动将持续三个月，优惠颇多，是有意在天心区置业的购房者不可错过的购房佳机。

　　首先是契税补贴政策。据天心区城乡建设局介绍，凡9月26日至12月25日在天心区购买新建商品房(含住宅和商业用房，保障性住房除外)的购房者，政府将给予每套房屋1个百分点的契税补贴。购房时间以在房地产管理部门登记的商品房合同网签时间为准，符合条件的购房者可持购房合同及发票、契税完税凭证等资料，于2015年3月31日前到天心区城乡建设局进行申报。

　　其次是购买写字楼价格补贴。符合条件的金融机构、总部企业在天心区购置办公用房，区政府给予200-1500元/㎡的购房补贴(该政策与1个百分点契税补贴政策不重复享受)。上述政策，具体按照《长沙市天心区促进区域经济发展奖励办法》(天发[2014]9号)和《长沙市天心区促进金融产业发展的若干办法》(天发[2014]11号)执行。

　　再次是楼盘让利活动。2014天心区金秋购房节吸引了万科·紫台、保利国际广场、华远·华中心、通用时代·国际社区、鑫远集团、中信新城、北辰中央公园、湘江锦绣、兴威·朱雀门、中建地产、长城水郡、水墨林溪、云海湾等近30家名企名楼参与。众多楼盘也纷纷拿出货真价实的优惠政策：如万科·紫台拿出30套特供房源;鑫远·御文台22套特价房，每套让利500元/㎡;云海湾部分特价房，最高省20万元/套;湘江锦绣精装现房一次性付款9.4折……参展楼盘单套最高优惠可达50万元，相当于7.5折。

　　Part 4 信贷动向

　　首套房贷利率松动

　　自各地逐步取消限购之后，银行等金融机构利率松动的消息也纷纷在各个城市坊间流传开来。长沙市政府虽没有明确下文取消90㎡及以下面积商品房的限购政策，但在实际操作层面也已放开了以往限购户型的网签限制。而一直紧绷着的银行贷款也稍稍有所放松，就在国庆节前夕，央行忽然发文《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，宣布“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”。此次通知不仅改变了以往首套房的认定方式，更是取消了三套房及以上贷款的限制。同时还明确提出“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。”央行已为利率折扣松口，下一步就看各商业银行的跟进节奏了。

　　据了解，长沙部分银行已经开始回归基准利率，首套房贷基准利率的范围正在逐步扩大。其中，长沙银行、光大银行、浦发银行针对首套房贷均可有条件的执行基准利率，浦发银行和长沙银行甚至还推出了一定的房贷利率优惠政策。而工行、建行等国有银行，房贷审批如常，既没有趋严也未放松，首套房贷利率仍然在基准利率上普遍上浮5%-10%。

　　在已经做出汇率调整的银行中，长沙银行规定，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的借款人家庭，贷款利率最低不得低于人民银行同期同档次贷款基准利率的0.85倍；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的借款人家庭，原则上利率执行人民银行同期同档次贷款基准利率。民生银行从9月份开始，已实施首套住房按揭贷款利率执行基准利率至基准利率上浮5%的新标准。浦发银行的首套房贷仍然以基准利率上浮5%为主，特别优质客户可以申请到基准利率，后续随着市场行情变化最低可到9折。光大银行自10月1日起对优质客户首套个人住房按揭贷款业务也将执行基准贷款利率。另外在贷款审批放款速度上，各银行也有明显加快。

　　公积金放开异地贷款限制

　　按照省住建厅《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》中的规定，“住房公积金缴存人在缴存地以外的省内其他市州购买自住住房的，可享购房所在地住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。”据公积金管理部工作人员介绍，异地住房公积金在长沙申请的审批时限并不冗长，同本地公积金贷款一样，市内各区管理部可保障异地公积金贷款在3个工作日内完成。除张家界、衡阳、岳阳外，省内其余市州已与长沙住房管理中心签订合作协议，异地公积金贷款在合作城市间都可申请。职工在这些城市购买住房，均可以向当地住房公积金中心申请办理公积金贷款手续，但是因为发放公积金贷款的额度要求等条件并不完全一致，更具体的要求要和申请地的公积金中心问询核实。

　　Part 5 人才安家补助

　　长沙“3635”计划

　　2014年2月19日市委、市政府召开了引进紧缺急需和战略型人才计划（简称“3635计划”）新闻发布会，会上正式发布了《长沙市引进紧缺急需和战略型人才计划》文件，明确表示长沙计划用3年时间，在工程机械、汽车及零部件等6个重点产业领域，分3个层次引进经济社会发展紧缺急需和战略型人才500名左右。 

　　市委组织部副部长、市人社局局长文丽霞介绍，长沙“3635”计划对自主创业或与用人单位签订三年以上聘用合同的引进人才最高给予100万元的安家补助，分年度按比例支付到位。对入选计划的人才帮助协调融资贷款，并按同期银行贷款基准利率发生利息额的50%，给予每个项目不超过3年的贷款贴息。根据人才发挥作用情况和入库税收增长情况，给予创业型企业和引进人才单位每年最高100万元的奖励，鼓励企业不断成长，做大做强。引进的领军人才、高级经营管理和研发人才或团队带项目创业的，从企业正式注册起，5年时间内，根据创办企业当年入库税收，市、各园区和区县（市）所得部分总额及年度增长情况给予奖励，奖励金额最高为100万元。

　　湘江新区重点扶持五类人才

　　2014年7月31日，由湘江新区管委会和长沙高新区管委会共同印发了《 关于支持鼓励创新创业大才人驻的暂行规定》的文件。根据文件内容，自《暂行规定》发布之日起至2015年12月31日，文件规定范围内的五类人才在指定区域购买新建商品住宅毛坯房的，按照备案的购房合同登记的建筑面积，每平方米补助200元。

　　这五类人才主要是指湘江新区的创新创业型人才，包括经主管部门审核认定的，经湘江新区管委会或高新区管委会依据文件认定的和特定企业的骨干型或实干型人才。而购房补助区域则限制为麓谷科技新城、梅溪湖国际新城、滨江商务新城、洋湖生态新城、大王山旅游度假区的新建商品住宅毛坯房。