光阴荏苒，岁月如梭，

一转眼，2014年已然过半，

回顾2014年上半年，中国房地产市场风云突变，

1-5月全国商品房、商品住宅量价呈现同步下行，

城市间市场分化更趋显著。

在宏观经济环境整体偏弱的背景下，中央调控更重长效，

逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。

与此同时，各地房地产调控政策调整动作则趋于频繁，

在“双向调控”的基调下，定向放松限购，

通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，

成为部分面临去化风险城市的政策突破口。

6月末，呼和浩特正式取消限购，地方政策调整步入新的阶段。

究竟2014下半年房地产政策走向如何？

2014年楼市又将走向何方？

本期《观察家》带您一起回顾2014年上半年楼市，

更加全面立体的了解楼市。

保障房

事件回放：

今年两会的政府工作报告，涉及到“保障房”的相关表述出现了7次，保障性住房问题成为关注点。在保障房的建设方面，李克强强调，去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。

北京：竣工保障房10万套 建设任务已完成过半

北京今年计划新建各类保障性住房7万套，力争竣工10万套。6月6日，北京市住房和城乡建设委员会发布消息称，截至5月底，今年北京新开工各类保障性住房2.9万套，完成全年开工任务的42%；保障房建设投资额274亿元，完成全年投资任务的55%。北京市住建委相关负责人表示，从目前保障房的计划落实情况来看，开工竣工总量和房型结构均可达到今年住建部下达目标任务的有关要求。

广州：2014年保障房任务已完成近六成 商品住宅小区开工配建保障房

6月初，广州市住房保障办在网上晒出今年保障房建设的最新进展情况，数据显示，截至5月25日，广州全市有6457套保障性住房破土动工，完成近六成年度建设任务，同时近万套保障房宣告完工，其中包括2916套“末代经适房”，这也意味着可望解决近万户家庭的住房困难问题。另外，除了政府财政投资建设的保障房项目外，此次市本级建设项目中，还有3个项目是高价成交的商品住宅地块上配建保障房项目。

深圳：上半年竣工保障性住房1.57万套  完成投资约50亿

6月23日，深圳市规划国土委发布《深圳市住房建设规划2014年度实施计划》指出，该市今年计划新增安排保障性安居工程项目4.5万套，建筑面积约272万平方米。此外，还将持续加大保障性安居工程支持力度，确保年度用地及住房供应双增长，用地规模较去年同比增长6.7%，其中新增用地增加33.3%，并通过调整容积率等方式，住房套数较去年同比增长12.5%。截至7月1日，今年深圳全市新增开工保障性住房1.52万套，竣工1.57万套，完成投资约50亿元，分别完成计划数的61%、63%和40%。

湖南：保障房前5月开建21万多套 6月底开工率达60%

2014年，国家下达湖南省保障性住房和各类棚户区改造开工建设任务44.16万套，新增廉租住房租赁补贴9718户。湖南省委、省政府对此高度重视，提前谋划部署，去年底已将“两房两棚”列为推进新型城镇化的重要工作，形成了省里负总责、市县抓落实的机制。湖南省住房和城乡建设厅透露，截至5月底，湖南省保障性住房和各类棚户区改造开工建设21.72万套(其中货币安置1.724万户)，为年度开工建设计划的49.2%，基本建成11.44万套。而根据最新进展，6月底开工率可达60%。

专家观点：

中央财经大学政府

预算研究中心主任

王雍君 教授

保障房建设是目前激活消费、稳定增长、改善民生、推动政府职能转变、加快市场化改革步伐的重要手段之一，如不采取切实有力的措施，解决保障房建设资金被挪用的问题，不仅会直接影响到保障房建设的进度及投资的力度，还会直接影响到民生的改善及经济的增长。

限购松绑

事件回放：

2014楼市过半，虽然不少二三线城市传出松绑限购、救市等举措。但是，目前来看，北京、上海、广州、深圳的限购毫无松绑迹象，但在一些二三线城市，限购松绑有越来越广的迹象。2014年5月22日有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。对此，接近住建部的权威人士向《上海证券报》记者确认，上述政策方向和趋势已经明确。但具体是否发文、何时发文，相关部门还需等待中央态度。

北京：否认限购松绑 限价松动只做不说

4月初，北京市住建委在开发商座谈会上强调，2014年限价等调控政策仍会继续。截至6月底，北京无任何书面或口头示意限价政策趋松，但今年以来，北京一些开发商感觉到，北京对房地产项目入市价格限制，其执行中正在低调松动。2014年，北京楼盘预售价格限价明显松动，入市的高端项目明显增加。北京丰台区西郊一别墅项目负责前期办证的负责人表示，她与同行普遍感觉到，项目申请预售许可证时，虽然北京市住建委内部如数据研究中心仍需对项目入市价格进行讨论，流程未变，但从执行力度来看，较从前有些松动。

深圳：发文加强对存量房监管 称不会对限购松绑

6月，深圳住建委发布了《深圳市住房建设规划2014年度实施计划》（以下简称“《计划》”），称不会对限购松绑。根据深圳市规划国土委发布的《计划》，今年深圳将继续加强房地产市场调控工作，加大普通住房用地供应，增加商品住房供应规模。《计划》强调坚持限购、差别化信贷等调控政策，继续抑制房地产投资投机行为，鼓励自住需求，推进住房市场金融和税收政策体系的进一步改革，建立房地产市场长效调控机制。

呼和浩特：发文放开楼市 打响取消限购“第一枪”

6月24日，呼和浩特第一次公布了一份涉及取消限购、对外来人口放开、调整公积金政策的楼市文件。但当天下午文件链接就失效了，官方给出的原因是“打印错误”。6月27日上午9时左右，呼和浩特房地产开发监督管理处又发表“更正声明”称：《呼和浩特市人民政府办公厅关于印发的通知》中，第七项第二行括号内“含二套住房”应为“含二手住房”。至此，呼和浩特放开限购，成全国首个正式发文确定放开限购的城市。

长沙：专家建议松绑限购 住建委否认松绑限购传言

3月21日下午，长沙市住建委组织召开了2014年长沙市房地产市场形势调研座谈会。会上，长沙地产资深专家阳学文在个人发言时说，长沙楼市大部分时间段是供过于求的，中央政府又在倡导楼市的分类调控政策，所以，他认为“长沙楼市取消限购政策时机已经成熟”。5月26日，湖南省住建厅副厅长高东山表示，目前依然坚持的是今年全国两会上提出的“分类调控，双向调节”。长沙市住建委相关负责人也表示，“长沙暂时还没有接到任何关于调整限购的相关政策文件”。

专家观点：

中国房地产及住宅研究会副会长  顾云昌

在上一轮调控之中，限购是一条禁令，是一种非常严厉的政策。从目前的情况来看，地方政府对于限购这个事情的敏感是可以理解的。从原则上来说，目前，中央已经明确了限购政策要进行分类指导、分类调控，把更多的权力下放给地方。

以房养老

事件回放：

6月23日，中国保监会召开新闻发布会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。保监会人身保险监管部主任袁序成在发布会上对政策做出解读，老年人住房反向抵押养老保险(俗称“以房养老”)试点正式启动。根据保监会安排，从2014年7月1日起至2016年6月30日，将在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。这意味着，“以房养老”政策正式落地，这是我国养老模式的大胆改革。

北京：试点“以房养老”街道 3个月仅百余人问津

今年3月份，北京右安门街道主动联系幸福人寿保险公司，在辖区内进行以房养老宣传活动。保险公司相关负责人来街道进行了讲座和答疑，为这款没面世的养老产品热身。此举被多家媒体报道为右安门街道成为北京第一个试点以房养老的街道。截至6月30日，据街道负责以房养老工作的副主任杨文君介绍，宣传推广三个月了，通过讲座和答疑会的推广，以及平时来电来访咨询的情况，汇总起来一共有100多位。值得一提的是，咨询的100多位老人也只是来了解情况，并不是一定感兴趣，绝大多数老人并没有关注“以房养老”。

上海：沪籍老人房屋市值2.5万亿 “以房养老”难替代公共养老

在保监会之前，上海民政局曾经总结过多种“以房养老”的模式。目前，上海银行已经开始实施这种倒按揭方式，贷款分为定期型产品和终生型产品，已经形成了较为完善的“以房养老”产品系列。上海财经大学公共经济与管理学院陈杰表示，通过第六次人口普查数据可以推算出，2010年上海户籍老年人住房面积1.4亿平方米以上，市场总值约为2万亿元，占上海住房总价值的18%，到2013年上海房产单价平均升值20%，有房老年人家庭比重增加，这个总价值在 2.5万亿元左右。但“以房养老”面临着与传统养老方式的博弈、房价不确定因素的风险等，难适用大多数老年人。所以，“倒按揭”效果有限，不可能替代公共养老。

广州：试点“以房养老” 险企担心亏钱老人觉得没面子

截至6月底，广州只有幸福人寿、合众人寿等数家公司在试点，其他保险公司对这一新政策的态度并不积极。多个险企人士接受媒体采访时表示，以房养老保险并无实际进展，而房价走势不确定及70年产权将是产品设计的一大阻碍。某大型上市保险公司的高层称，“对于以房养老，目前保险公司并没有现成的模式，怎么找盈利模式是各个保险公司要思考的最大问题。”而不少老人却认为房子是留给儿女最后的“礼物”，拿去抵押孩子会被人笑话不孝顺、自己也没面子。

长沙：“以房养老”孕育地产新商机? 

前期推行遇瓶颈

在不少试水房企的眼里，养老地产既是“香饽饽”，也是一片蓝海。但是，这块“香饽饽”却有些烫手，面临诸多后期发展的瓶颈问题。湖南天伦社会福利事业投资有限公司营销副总张明凯认为：“目前在全国范围内都缺乏十分成功的经验借鉴，大多数企业都是在摸着石头过河。”天伦正在长沙民政学院附近布局一个26万㎡的养老项目，其中医护部分的配套，公司正在与湘雅方面进行合作洽谈。无独有偶，湖南华盛吉祥置业有限公司投资的养老项目，也囿于医护配套及运营经验的缺乏而停摆在研究阶段五年之久。

专家观点：

中国房地产开发集团

理事长  孟晓苏

作为一款金融产品，“以房养老”具有“三高”特征，就是适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，而无子女老人和“失独老人”则是最合适的购买群体。值得说明的是，“三高”特征只适用于目前的试点阶段，“以房养老”产品未来还是应该向中低收入家庭老人倾斜。

降价潮

事件回放：

2014年2月下旬，杭州楼市率先传来大幅降价声，接着，被媒体称为“鬼城”的常州迅速跟进，雅居乐、九龙仓等大型房企开始在常州等城市“贴成本”卖房。一时间，全国各地楼盘跟风降价似有蔓延之势。截至6月底，无论是二三线城市，还是一线城市，大小房企们都搅进了这场“降价跑量”的战局。业内人士分析，现在判断楼市趋冷为时尚早，但品牌房企降价将促使其他楼盘作价格调整，预计未来房企会降价销售以规避风险。

北京：虚火退烧   环北京楼市涌动“降价潮”

在北京楼市调整之际，环北京区域的楼市也受到很大冲击，不少项目价格开始出现松动，有的楼盘降价额度达到每平方米数千元。受益于北京第二机场的建设，固安楼市去年一路疯涨，从6000元/平方米一下子跳涨到每平方米万元左右。早已冲破万元线的燕郊楼市，近期房价松动明显。某项目此前售价12000元/平方米，现在9800元/平方米就能买到。而在固安，包括金海城、绿宸万华城在内的众多楼盘价格自今年以来基本处于停滞状态。

上海：房价持续阴跌  大范围“降价潮”来临

在经历遮遮掩掩的变相优惠后，上海市场上的部分开发商决心用“直降”打破僵局。6月底，“上海宝山楼盘九折限时钜惠，仅此一次，最后机会。”据悉，打出上述促销口号的是一家上市房企，这家开发商降价并非资金链紧绷，而是为了尽快去化库存，寻求在土地市场上抄底的机会。这家开发商在上海的另一个新盘也于6月入市，在价格上选择了“大幅低开”。一家香港上市房企上海事业部相关负责人表示，上海的房价虽然没有像二三线城市那样出现“大幅跳水”，但事实上一直在阴跌。“从年初到现在，不少项目的价格已经较去年下半年跌去约10%。”

广州：“降价潮”尚未蔓延至中心区 4万字头仍是常规价

广州楼盘到底有没有降价？答案是：郊区盘多降价，中心区楼价多坚挺，未见异动。《羊城晚报》记者走访广州全市多个区域的楼盘了解到，广州楼市并非死气沉沉，郊区板块依然非常热闹。热闹的原因，一是有不少楼盘降了价，给了意向买家惊喜；二是商家努力促销，采用一二手联动等方式以及多方位的宣传推广手段，积极促进楼盘的成交。与此相对应的是，中心区虽然也有一些楼盘有促销，但楼价基本保持坚挺。也就是说，这一波降价潮，目前尚未从郊区波及至中心区。

长沙：网传部分楼盘价格降30% 业内称系误读

4月份，有媒体报道称：长沙部分楼盘售价直降30%，全城开发商的阵脚都被扰乱，几乎所有楼盘都加入了小幅降价阵营。紧接着，中国广播网记者走访或致电长沙市内多家楼盘的售楼部，发现鲜有降价，一手房均价基本维持在原有水平，不同是各种五花八门的优惠活动和所谓的“特价房”悄然登场。中原地产长沙市场研究中心负责人表示，整个长沙的存量较大，房企根据自己公司的销售策略以及限价的竞争，做出价格的让利是一个市场的行为，有幅度很正常。“不降价、搞活动”是目前长沙主城区各个楼盘销售的主旋律，目前长沙楼盘普遍降价幅度并不明显，有的在一两百的幅度间，但许多楼盘都采用推特价房方式，另外还加大了以预交款抵充总房款的种种优惠活动。

专家观点：

中原地产市场研究部

总监  张大伟

国内房地产市场首次出现因为非政策因素导致的市场萧条，有可能使得本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区都有可能出现明显的价格调整。

不动产统一登记

市场反应：

4月21日，国土资源部在其官网上发文表示，将在2016年全面实施统一登记制度。国土部还明确给出了时间表：在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。截至6月26日，《经济参考报》资料显示，至少已有18个省(区、市)启动了不动产统一登记工作。其中，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，启动了相关工作。不过，原定于6月底出台的《不动产登记条例》仍无动静。

广州：不动产统一登记 列入今年重点工作

5月初，广州市国土房管局主持召开了广州市不动产统一登记工作部门协调会。会上，市国土房管局产权处介绍了部、省、市不动产统一登记工作开展情况。广州市委、市政府也高度重视和支持该项工作，已将其列入2014年市重点工作，并明确由市国土房管局牵头推进。按照市委、市政府的部署和要求，市国土房管局做了大量前期工作，起草了局内工作方案，成立了局不动产统一登记工作领导小组及办公室；并就建立广州市不动产登记工作部门联席会议制度，与市各职能相关部门进行了积极的沟通协商，取得了初步进展。

深圳：不动产统一登记试点暂无进展 二手房市场的放盘数量增多

今年4月，深圳将纳入首批不动产登记试点的市场传闻引起广泛关注。截至5月底，此事至今还没有下文，但深圳二手房市场的放盘数量显著增多。有地产中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分布区域的二手房，官员身份业主抛出房源占到了相当一部分。深圳另一个在二手房市场大手笔抛盘的群体是企业主。因为深圳民营经济发达，一批企业主在这个市场经济最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企业主主要的投资渠道。

山西：已全面启动不动产统一登记工作 国土资源部门负责 

6月底，山西省机构编制委员会办公室下发《关于整合不动产登记职责的通知》，将全省不动产统一登记工作职责划归省国土资源厅，这标志着山西省不动产统一登记工作已全面启动。据悉，山西省是继河北、山东和江苏之后，在全国第4家由省级机构编制委员会办公室正式下文，将不动产统一登记职责整合到国土资源部门。据悉，今后山西省将由山西省国土资源厅牵头，会同住建、农业、林业等部门，建立不动产登记工作厅际联席会议制度，共同做好不动产统一登记工作。

湖南：试点不动产统一登记  3县市先行试点

6月10日，湖南省国土资源厅透露，湖南决定在长沙浏阳市、常德澧县、怀化芷江侗族自治县先行开展“不动产统一登记”试点，目前，已下发通知要求各试点县市抓紧研究制定具体试点工作方案。湖南省不动产统一试点工作将切实落实中央关于将土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记职责整合到一个部门承担，以及登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台“四统一”的要求。探索建立适合湖南省特点的市县不动产统一登记职责整合模式、管理体制和运行机制，为湖南省全面开展不动产统一登记提供借鉴和参考。

专家观点：

伟业我爱我家集团

副总裁  胡景晖

不动产统一登记有助于摸清家底，摸清国内不动产市场的状况，为将来土地供应、市场调整、城市规划、开工建设等多方面提供基础性的参考依据，也为未来房产税的开征提供一个必要条件。

公积金

市场反应：

2014上半年，公积金沉睡的争论再度成为热点。上半年，北上广等一线城市纷纷提高了公积金缴纳比例，进行了调整。公积金缴存基数调整对处于缴存额上下限的部分市民的公积金缴存额产生直接影响，使得他们的公积金缴存额有所增多。居民公积金账户里可支配的钱增加了，居民可以有更多的资金用于购房。一时间，“公积金”成为了广大网友议论的“热词”。

北京：公积金缴存上限上调至4170元 缴存比例为12%

6月底，北京公积金中心发布公告，2014住房公积金年度，北京地区住房公积金月缴存额上限4170元，原则上不允许突破上限缴存住房公积金。2014住房公积金年度(2014年7月1日至2015年6月30日)住房公积金缴存比例为12%。根据公积金中心的规定，2014住房公积金年度，职工住房公积金月缴存基数不得低于北京市人力资源和社会保障局公布的2014年北京市最低工资标准。 

广州：公积金新政再征意见 贷了不能再贷

6月30日，广州住房公积金管理中心宣布，根据市住房公积金管理委员会第三届二次会议决定，《广州住房公积金个人购房贷款实施办法（征求意见稿）》和《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知（征求意见稿）》两份文件2014年6月30日起至7月10日止再次征求公众意见。征求意见的新政保留了关于已使用过住房公积金贷款的不予二次贷款的相关条款。

武汉：上调住房公积金最低缴存基数 7月起实施

7月1日，武汉上调住房公积金最低缴存基数，中心城区和新城区最低缴存基数分别为每月1300元和1020元。武汉公积金中心发布通知表示，武汉职工住房公积金月缴存的基数，应按去年职工本人月平均工资核定。依据2013年《湖北省人民政府关于调整全省最低工资标准的通知》规定，2014年度武汉地区中心城区在岗职工的住房公积金最低缴存基数不得低于1300元，新城区不得低于1020元。

长沙：7月起公积金月缴存上限涨300多元

6月20日，《潇湘晨报》记者从湖南省住房公积金监督管理办公室获悉，截至2014年5月，全市累计共有36.6万职工贷款，约占全部缴存总人数396.5万人的9.2%。这部分贷款职工不但提取了本人账户的资金余额，同时使用了结余资金843亿元，占总结余资金的82%。长沙住房公积金管理中心发出公告，从今年7月份起，2014年度住房公积金最高月缴存额度从去年的3054元/月提升至3384元/月。

专家观点：

中南财经政法大学金融学院  张东教授

针对目前住房公积金存在的问题，放宽提取条件只是“治标不治本”。当前，住房公积金最大的问题是管理条例滞后，运作模式封闭，导致有的地方公积金紧张，有的地方富余“浪费”。“公积金细则”的修改已提出近10年，但仍未有实质性进展。