大浪淘沙，楼市风起云涌，有高潮低谷的跌宕，有起落沉浮的惊险，也有市场冷热的交替。市场深度调整期，楼市发展轨迹更显复杂，后市更受关注。本期《长沙楼市》在此权威发布2014年上半年长沙楼市市场健康度、城房指数、景气指数，还原最真实的长沙楼市，同时下半年市场预测为市场提供最中肯的投资、置业指南。

Part 1 2014上半年房地产市场评测

◎楼市健康度

2014上半年各指标健康度加权评价

一级指标二级指标原始值健康度得分加权得分健康度评价

价格健康度指标

房价收入比5.5730.22正常

房价增长率与CPI增长率之比0.4320.14基本正常

房价增长率与居民可支配收入增长率之比0.1320.15基本正常

月供与家庭月收入之比（%）34.6920.15基本正常

规模健康度指标房地产开发投资额与全社会固定资产投资额之比（%）23.2830.19正常

房地产开发投资额增长率与全社会固定资产投资额增长率之比0.4820.14基本正常

商品房新开工面积与施工面积之比（%）18.6510.08异常

供需健康度指标商品房供销比1.3610.07异常

待售率（%）11.8230.25正常

二次以上置业者购房比例（%）12.5920.10基本正常

住房自有率（%）75.9230.26正常

结构健康度指标房产一、二级市场成交面积比4.2920.15基本正常

换手率（%）10.3130.28正常

普通商品住房供应面积占比（%）82.6830.11正常

综合评价2.28基本健康

（注：统计局相关数据为预测值，其他数据为备案数据）

小结：2014上半年全市（内六区）市场健康测度值为2.28，健康度下调至基本健康

根据我市房地产市场健康状况测度分析，2014上半年我市（内六区）房地产市场健康测度综合得分为2.28，比2013年下降0.38点，健康度跌回基本健康区间。从各指标值来看，正常指标值6个，基本正常指标6个，异常指标为2个，与2013年全年相比正常指标减少3个，基本正常指标增加1个，异常指标出现2个，楼市健康度有一定下滑。

具体来看，2014上半年我市四类指标中，价格健康度1个指标正常，3个指标基本正常，结构健康度2个指标正常，1个指标基本正常，表明由于我市房价上涨得到控制，甚至出现部分下调，投资、投机性购房行为开始减弱，使得我市价格健康度、结构健康度仍保持了健康的基本面。而从规模健康度和供需健康度来看，各有一指标表现异常，即商品房新开工面积与施工面积之比，商品房供销比。实际上这两个指标异常是有关联的。近几年来，我市房地产市场得到了快速发展，每年的新开工面积、施工面积都保持在较高水平，从而导致我市商品房新增供应常年保持在高位。因此，一旦商品房销售有所疲软，供应高位的效应就立即显现，商品房待售出现较快增长；而这种增长和房价的下调交织，实际上呈现的就是房地产市场的不景气，这反过来也使得开发商拿地开发的脚步放慢，从而新开工面积增长放缓，最终导致商品房新开工面积与施工面积之比指标也出现了异常。可以看到，解决这两个异常的关键在于商品房销售，如何提高商品房销售量，仍是下半年政府及开发商面临的重大考验。

◎城房指数

根据我市商品住宅成交价格指数分析模型（指数以2006年1月为基期，指数值为100点），至2014年6月底，内六区商品住宅成交价格指数为256.94点，较年初减少6.91点，2014上半年指数月均减少1.15点。从具体单月指数来看，今年上半年除3月指数小幅增长，其余月份指数均下降。

近一年内六区商品住宅成交价格指数趋势图

从面积子市场价格指数来看，至2014年6月底，60-90㎡子市场指数值最高为326.77点，60㎡以下子市场指数值最低为240.08点。2014上半年各面积子市场指数均下降，90-120㎡子市场指数降幅最大，月均减少1.47点，60㎡以下子市场指数降幅最小，月均减少0.15点。

近一年面积子市场商品住宅成交价格指数趋势图

从板块子市场价格指数来看，至2014年6月底，北城板块指数值最高为314.81点，中心板块指数值最低为264.39点。2014上半年除北城板块指数有所增长，其余各板块指数均下降，中心板块指数波动明显，降幅最大，月均减少3.69点，东城板块降幅最小，月均减少0.47点。

近一年板块子市场商品住宅成交价格指数趋势图

◎景气指数

近一年长沙市内六区房地产市场景气指数走势图

小结：2014年上半年房地产市场基本在低景气区间运行

依据长沙市房地产市场景气指数分析模型，2014年上半年长沙内六区房地产市场景气指数高开低走，而后略有回升，除1月份市场呈现高景气氛围外，其他5个月份的景气指数均低于100点，位于低景气空间，且呈现比较稳定的发展态势。从上述市场景气指数运行轨迹来看，2014年上半年长沙房地产市场在持续性楼市宏观调控下总体呈现平淡、稳定的特征，欠缺市场高潮和亮点。

具体来看，2014年1月景气指数在去年年尾高景气基础上继续上扬，达到101.99，年初高调开局。然而，随着春节等节点的来临，楼市淡季如期而至，市场景气度急转直下，2月份景气指数下降至97.34的低景气位，环比下降了4.65点，降幅较大。此后，长沙房地产市场始终未见明显升温，3月、4月景气指数分别为96.37、95.92，市场在低景气空间略有下行调整，传统的“金三银四”没能助推楼市转暖，反而在4月跌至今年最低景气位。随着“红五月”的来临，长沙房地产市场开始有些起色，楼市年中节点，开发商抓紧推量、促销优惠、以价换量的市场特征明显，年中冲刺走量的热情带动整个市场的活跃度升级，5月份市场景气指数环比上涨2.06点，升至97.98，6月份市场继续稳中上行调整，景气指数为99.05。预计下半年市场景气指数仍然会在100点左右小幅波动。

Part 2 2014下半年市场走势预测与分析

2014年上半年长沙房地产市场高开低走，2013年的火热行情在春节后戛然而止，商品房成交量遭遇“滑铁卢”，成交均价亦在窄幅波动中下行，市场运行压力明显加大。究其原因，除受市场观望增强、信贷政策偏紧等因素影响外，更主要的是受去年房地产市场运行指标值基数高的影响，从而凸显出今年同比下滑的幅度较大。下半年长沙房地产市场运行仍存在诸多的变数，但不至于太过悲观，总体稳健仍是主基调。具体来看： 

（一）宏观调控政策基本稳定，分类分城施策逐步深化

上半年房地产市场宏观层面上并未现大动作，继续保持了不加码，不放松的稳定政策取向，双向调控理念的提出着实为政策上的一大亮点，作为科学调控的重要表现，正应当前市场分化加剧形势而生，众多城市纷纷因地制宜直接或间接的对市场进行微调。就当前市场形势来看，双向调控在较长一段时期内将会是政策的主基调，宏观维稳，微观要活，对市场进行差别化的对待，加大地方政府微调的自主性。预计下半年将会有更多的城市加入到地方政策微调的队伍中来，在土地供应、公积金贷款、户籍制度、市场结构，甚至是限购政策上等进行相应的调整，促进市场的基本稳定运行。

（二）货币政策有望继续微刺激，房地产资金压力缓解有限

今年以来出于经济稳增长的需要，央行两次定向降准进行微刺激。对于房地产市场，“央五条”强调优先满足首次自住贷款需求，及时发放符合条件的个人住房贷款，货币政策保刚需力度继续贯彻落实。针对上半年全国经济回稳动力不足，实现7.5%的增长目标面临较大压力的形势，预计下半年金融货币政策将继续对经济进行微刺激，市场流动性有所增加。部分观望的刚需有望入市，前期积压的符合条件的贷款将发放，对缓解房企资金压力有一定作用。但我市房企若未能实现冲量的快速回笼资金，资金链压力仍然较大，尤其是部分实力不强的房企资金吃紧局面将持续。

（三）土地市场呈现降温态势，房企拿地愈发细致谨慎

我市新房成交的不景气传导到土地市场，直接表现为土地成交的量价齐跌，上半年我市内六区商住用地总成交面积、金额同比分别下降2.01%、减少28.84%，商住用地中有接近80%的土地均是底价成交，这与2013年的土地市场特征形成鲜明的反差。2013年我市土地市场的火热消耗了部分土地储备需求，在今年楼市行情不振的状态下，受土地需求动力不足和产品销售不畅的双重影响，房企拿地会愈加的保守谨慎，尤其是资金压力大的中小型房企更是会放缓步伐。由于土地市场的反映要略微滞后于新房市场，预计下半年土地市场的成交仍会延续上半年的降温态势。

（四）房地产开发投资增速将持续放缓，市场供应仍在高位徘徊

当前我市房地产市场成交面积及金额的下跌，以及去库存化压力的增大，都对下阶段房地产开发投资增长产生重要影响，首先表现为开发企业对市场的观望增加，直接挫伤了投资的信心与积极性，其次则表现为新开工面积的下滑。预计下半年房地产开发完成投资额约600亿元，全年房地产开发投资与去年基本相当。在供应上，上半年我市新建商品房批准预售面积同比增长21.82%，市场供应仍位于高位并呈显著增加趋势。2013年我市大幅增长的施工面积直接反映到今年的供应上，若说上半年还有观望等待暂不推盘的机会，下半年作为向年终冲刺的重要阶段，加速推盘去化已是必然选择，预计下半年供应仍会在高位徘徊，我市主城区新建商品房批准预售面积可达1000万㎡。

（五）新房市场以价换量是市场销售主旋律，全年网签成交量较去年减少二成 

如果说上半年长沙房地产市场是房企调整战略、不断试水市场的阶段，那么下半年会是战场拼杀、冲量争绩的时期。上半年买卖双方的博弈僵持太久，下半预计买卖双方会略有松动。一方面，等待观望并非是房企的长久之略，回笼资金又是重中之中，各类优惠促销活动增加，以价换量的实质性策略会更加显著的推向市场；另一方面，随着城市扩容提质建设的推进，会释放出部分改善性需求，在保刚需货币政策下，前期部分观望的刚性需求者也有望入市。在这两种预期发生细微变化的情况下，预计下半年新房成交量的下滑幅度会有所缩小，库存继续增加，全市新建商品房网签成交面积约850万㎡，全年成交量同比下降约两成。                                           

（六）二手房挂牌量持续走高，成交低迷状况难改观

随着不动产登记局正式挂牌、开展不动产登记相关试点的确定，我国的不动产登记制度正在向前推进，而反腐力度的加强、财产公开制度的预期影响，部分二手房房源会集中释放，下半年挂牌量仍将持续走高，甚至出现部分降价出售的现象。但基于当前我市新房市场成交量下降，尤其是受二手房按揭贷款偏紧、交易成本高等因素的影响，二手房市场难见起色，成交量仍将继续维持低迷状态，预计下半年二手房成交不会超过200万㎡，因2013年基数较大，全年预计交易总量与去年相比减少三成以上。

（七）新型城镇化与棚户区改造“双轮”驱动，住房刚需仍比较强劲

根据《长沙市城市总体规划（2003—2020年）（2014年修订）》，确定的4960平方公里的城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，到2020年，中心城区城市人口控制在629万人以内，城市建设用地控制在629平方公里以内。随着新型城镇化的深入推进，城镇人口的增加将带来新增住房需求。同时，我市十分重视棚户区改造工作，全年计划改造各类城市棚户区13260户，今年以来我市棚户区改造稳步推进，当前黄兴北路棚改工作正在进行，在城市提质中发挥了重要作用，能有效释放部分刚性及改善性住房需求。综合来看，在下阶段住房刚性仍会比较强劲。 

（八）市场回归理性，竞争更加激烈，产业转型继续寻求突破口 

在结束了近十年的快速增长后，房地产业逐步进入调整期。2014年上半年我市房地产市场主要运行指标的变化，都说明了房地产市场正在向理性回归，在下一阶段市场仍将以平稳为主，成交量价跌宕起伏的可能性小。在市场观望气氛较浓、区域产品同质化偏高、市场库存压力大的形势下，我市房地产市场上将上演更加激烈的跑量战。复杂形势下房企将继续在产业的转型之路上摸索，寻求新的突破口，在品质上探索住宅产业化、全装修、绿色建筑，在产业业态上试水旅游、养老等多元化地产，在发展战略上聚焦地产金融、城市运营。

Part 3 2014下半年新盘推荐

★预测排行榜★

依据长沙市房产研究中心调查问卷及0731房产网楼盘人气排行数据，评定2014下半年值得期待的品牌楼盘。参评楼盘需满足在2014上半年内项目开发经营过程中没有出现过重大工程质量和项目管理事故，无消费者投诉。

2014下半年长沙楼市最值得期待品牌楼盘

（排名不分先后）

项目名称开发商所在区

蓝光幸福满庭湖南瑞奇置业有限公司雨花区

国泰九龙湾长沙星湖湾置业有限公司长沙县

中建江山壹号湖南中建信和置业有限公司天心区

万里时代湖南旺华置业有限公司雨花区

中央美郡长沙吉顺房地产开发有限公司岳麓区

卓越皇后道长沙鹏跃房地产开发有限公司芙蓉区

入榜剖析：

舒适人居型大盘将受热捧

2014下半年购房者的首选应是物美价格适中的舒适人居型大盘。蓝光?幸福满庭以户型、园林、物业、品质、配套的五大严苛标准，打造独一无二的幸福生活栖息地，下半年市场行情绝对看好。国泰?九龙湾北面为近万亩的松雅湖生态湿地公园，典雅的人文气质与欧式园林呼应，将时尚都市气息体现得淋漓尽致。中建信和地产的又一品牌力作中建?江山壹号定位为滨江顶级豪宅，是最具山、水、洲、城特色的一线江景楼盘，对中高端客户相当具有吸引力。万里时代为高层住宅，配置生活超市、商业门面、会所等，形成3个组团绿化景观中心。中央美郡定位为美式精英高品质生活区，舒适的人居环境必将获得置业人群的热捧。卓越?皇后道地处芙蓉生态新城核心区域，展示具有高端生活品质的现代人文社区形象，精心打造生态宜居社区，将是讲究品质人居购房者的首选。

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