调控稳定的政策土壤催生着楼市弄潮者的前赴后继，各类楼盘项目争先推量，抢抓有效客户，楼市上半场依然硝烟弥漫。然而，面对房企高涨的市场热情，购房者们似乎更显冷静，市场供需矛盾略显突出，市场库存压力开始升级。深度博弈，供销瓶颈如何破！

Part1直击半年报

◎供销结构

1、市场总体供过于求

2014年上半年长沙市新建商品住宅供销量分析

区域面积（万m2）套数（套）

批准

预售网签

销售供销比供-销批准

预售网签

销售供销比供-销

芙蓉区33.3126.051.287.26310526981.15407

天心区58.3945.311.2913.08549240291.361463

岳麓区242.76138.491.75104.2722682134591.699223

开福区93.4451.711.8141.73768946501.653039

雨花区102.6592.231.1110.42946782941.141173

望城区108.7772.811.4935.96959667551.422841

内六区639.32426.601.50212.7258031398851.4518146

长沙县181.72144.231.2637.4918361140701.304291

浏阳市46.6240.641.155.98423934301.24809

宁乡县35.9043.620.82-7.72279238340.73-1042

全市903.56655.091.38248.4783423612191.3622204

2014年上半年长沙市新建商品住宅批准预售903.56万m2/83423套，网签销售655.09万m2/61219套，面积、套数供销比分别为1.38、1.36，供销比较去年均有所提高，新建商品住宅呈现供大于求的局面，一部分新增供应转化为了待售库存，整体库存压力加大。而内六区面积、套数供销比更高，供需失衡状况更严重。

分区域来看，仅宁乡县的新建商品住宅面积、套数供销比小于1，新增供应量不满足新增需求，消耗部分库存，市场去化能力较强。其余各区均有供过于求的问题，其中岳麓区、开福区面积、套数供销比均较高，供大于求的现象最严重。尤其岳麓区上半年供应量与销售量之差为104.27万m2/9223套，库存增量最大。雨花区新建商品住宅面积、套数供销比分别为1.11、1.14，其供需结构最正常。

2、60-120 m2 户型待销量最大

2014年上半年长沙市新建商品住宅供销结构分析

面积段批准预售

(套)占比（%）网签销售

(套)占比（%）供销比供-销

(套)

≤60m264917.7860809.931.07 411

60-90m22246626.931574825.721.43 6718

90-120m22774333.262021133.011.37 7532

120-144m21944523.311359622.211.43 5849

＞144m272788.7255849.121.30 1694

合计83423100.0061219100.001.36 22204

从套型供应来看，2014年上半年90-120m2、60-90m2中等户型房供应量最多，分别占比33.26%、26.93%，其次是120-144m2大户型住宅，供应占比23.31%。从套型销售情况来看，90-120m2、60-90m2、120-144m2三个户型段销量最大，占比分别为33.01%、25.72%、22.21%。由此可见，中大户型住宅是目前市场供给主力套型，也是刚性、改善性需求购房者最青睐的户型。   

从全市总体供销比看，2014年上半年新建商品住宅套数总供销比为1.36，供过于求的趋势显现出来。分面积段来看，除60㎡以下套型供销比为1.07，最接近于1以外，其余套型供销比均超过1.30，其中，60-90m2、120-144㎡套型同期供销差距同为1.43，为各面积段中最高，供应量出现过剩，其次90-120m2套型供销比也达到1.37，表明这三个面积段户型住宅上半年库存积压较多。

3、中低价位住宅是成交主力

2014年上半年长沙内六区新建商品住宅户型网签成交价位分析表

价位段销（套）比例（%）同比（%）

≤4000元/㎡594114.906.39

4000-5000元/㎡657616.4922.00

5000-6000元/㎡698717.52-39.51

6000-7000元/㎡987224.75-39.17

7000-8000元/㎡531813.33-37.06

8000-10000元/㎡36519.15-36.34

＞10000元/㎡15403.86-29.29

合 计39885100.00-27.63

从2014年上半年新建商品住宅网签成交价位结构来看，6000-7000元/㎡价位段网签成交量比例最大，达24.75%，5000-6000元/㎡价位段网签成交量比例次之，所占比例为17.52%。由此可知5000-7000元/㎡的住宅成交量占比最大，刚性、改善性需求的购房者对这一价位段的住宅最为青睐，也是最能承受的价格区间。这些房源兼具价格适中、品质优良的特点，是市场助理购房群体的首选房源。而8000元/㎡以上的高档住宅成交占比最小，这类产品主要针对经济实力雄厚的购房者。

各价位段网签销量与去年同期相比，受整体市场销量下滑的影响，5000-6000元/㎡、6000-7000元/㎡、7000-8000元/㎡、8000-10000元/㎡、＞10000元/㎡各价位段销量均同比下降明显，仅≤4000元/㎡、4000-5000元/㎡价位段销量同比增加，分别同比增加6.39%、22%，尤其是4000-5000元/㎡价位段销量同比增量较多，说明今年上半年市场刚性需求仍在持续释放。

◎新房待售

长沙市内六区分区/面积段商品住宅待售面积（单位：万m2）

近三年长沙内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1893.39万㎡，167800套。其中住宅1345.50万㎡，123107套，占71.06%；非住宅547.89万㎡，44693套，占28.94%。

分行政区划来看，岳麓区商品住宅待售量最高超过400万㎡，然后依次是雨花区、开福区、望城区，待售量均在220-245万㎡之间，而芙蓉区由于新房市场规模较小，所以库存压力也相对较小。分面积段来看，144㎡以上、120-144㎡、90-120㎡户型商品住宅待售量较高，均在330-355万㎡之间。待售商品住宅主要集中在90m2以上中大户型，占总量的76.75%，中大户型商品住宅库存量较大，下半年面临较大的去库存压力。

◎一、二级市场对比

1、一、二级市场发展存在较大差距

2014年上半年长沙市房产一、二级市场交易量对比

区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区长沙县浏阳市宁乡县全市

比 值1.742.937.793.563.608.124.422.864.324.20

从房产一、二级市场对比（新建商品房网签面积：二手房交易面积）来看，2014年上半年长沙市房产一、二级市场累计交易量之比为4.20：1，比2013年全年比值增大0.49，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.29：1，比2013年全年比值缩小0.04。2013年上半年受政策预期影响二手房成交量激增使全年一、二级市场累计交易量之比出现收缩，今年上半年，二手房市场回归常态，走势继续低迷，使得比值增大。

从各区县来分析，有五个区县的房产一二级市场交易量之比低于全市平均水平。望城区、岳麓区比值较大，均超过7:1，是今年新建商品房交易较为活跃的区域，同时也是一二级市场差距较大、发展很不平衡的区域；芙蓉区最小，仅1.74:1，显示其二手房市场成长较快，占其房产市场交易比例日益提高。

2、住宅租售比二季度走低

近一年来长沙市主城区住宅租售比情况

2014年上半年长沙市主城区住宅租售比在364-313之间，租售比最高月份为3月1：364，最低月份是6月为1:313。国际上将租售比界定为1:160-1:200为房产市场运行状况较好，长沙市主城区租售比仍超出了合理范围。受2014年长沙市新建商品住宅均价下滑的影响，自4月开始，住宅租售比开始走低。（注：运用住宅挂牌租金与住宅销售备案均价进行测算。）