两会过后，“分类调控”成为今年政府工作报告中有关房地产业调控的关键词。针对不同城市情况和不同人群需求的房地产市场进行分城施策、分类施策的调控策略已是房地产市场去行政化手段的大势所趋。

Part 1 2014上半年房地产政策解读

★规范和改进农村宅基地管理

政策回放

加强农村农村宅基地管理事关广大农民的切身利益，事关农村改革发展稳定大局。为进一步规范和改进农村宅基地管理，切实维护农民权益，湖南省国土资源厅于2014年1月6日发布了《关于改进农村宅基地管理的若干意见》，对宅基地申请、科学选址、宅基地审批、监管执法、宣传引导等方面进行了明确规定。

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《意见》主要从四个方面来规范和改进农村宅基地管理。一是在宅基地管理上，要严格执行“一户一宅”政策，农村村民一户只能拥有一处宅基地；按照节约集约用地的原则，严格确定和实施宅基地面积标准；严禁城镇居民在农村购买宅基地及办理土地使用权证。二是在宅基地的选址上，要切实发挥规划的控制和引导作用，农民自建住房应符合相关规划；鼓励利用存量建设用地建房，不占或少占耕地；引导适度集中建房，因地制宜推进集镇和中心村建设；科学防范地质灾害，合理选址，建房应避开地质灾害危险区。三是在宅基地审批环节，要优化审批管理、计划管理、占补平衡管理；要严格规范收费行为。四是在宅基地监督执法方面，要加强市级监管、加大执法监察力度；要充分发挥村组作用，鼓励村民自治组织积极协助做好村民自治工作；建立统计备案制度，县级国土资源部门要建立健全宅基地审批管理台账。五是在宣传引导方面，要切实将管理政策宣传到村组和个人，切实破除农民建房中的落后观念。

★湖南实施新房屋征收与补偿条例

政策回放

为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益， 湖南省人民政府于2014年1月22日第21次常务会议通过了《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》，于2014年4月1日起实施。2002年9月1日起施行的《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》同时废止。

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《办法》对房屋征收的前期工作、补偿方案制定、价值评估方式等方面都做出了相应明确规定。一是房屋征收的前期工作方面，设区的市(自治州)、县市区人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织有关部门对下列事项进行社会稳定风险评估，作出预警评价：房屋征收事项是否经过合法性和可行性论证；实施房屋征收是否产生行政争议和具有化解的可能；征收补偿资金和产权调换房源能否筹措到位；拟定的征收补偿方案是否公平、合理等。二是制定征收补偿方案方面，房屋征收部门应拟定征收补偿方案，方案应当包括房屋征收范围、补偿方式、补偿补助标准、产权调换房源、实施步骤、签约期限和奖励等事项，并予以公布征求被征收人意见，再按照国家规定的相关事项作出房屋征收决定。另外，设区的市(自治州)、县市区人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求被征收人意见，及时公布征求的意见和修改情况，再按照国家规定的相关事项作出房屋征收决定。三是被征收房屋价值评估方面，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定；房地产价格评估机构依照国家的规定评估被征收房屋价值，应当遵循先整体评估、后分户评估的原则，并考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。此外，《办法》还明确，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障;采取产权调换并实行过渡安置方式的，在过渡安置期间，对自行解决周转用房的被征收人，应当按照标准支付临时安置费。

★进一步规范房地产开发管理

政策回放

为规范我市房地产开发经营行为，进一步加强房地产行业管理，建立健全监管服务机制，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)、《湖南省城市房地产开发经营管理办法》(湖南省人民政府令第207号)、《城市商品房预售管理办法》(建设部令131号)、《关于修订印发〈湖南省房地产开发企业资质管理实施细则〉的通知》(湘建房〔2012〕58号)等规定，结合我市实际，长沙市人民政府办公厅于2014年3月6日发布了《关于进一步规范房地产开发管理的意见 》。

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《意见》就房地产开发管理中的资质管理、信用信息管理、项目管理和联动监管四个方面的内容提出了若干意见。一是企业资质管理方面，建立房地产开发企业设立、变更、注销会商机制；新设立房地产开发企业申请核发《暂定资质证书》，应在我市行政区域内依法取得项目国有土地使用权，基本具备项目开工条件，暂定资质有效期为一年；房地产开发企业年度资质核查实行分类管理和动态监管制度；房地产开发主管部门每年对房地产开发企业进行相关情况的核查；进一步规范开发企业资质注销程序。二是信用信息管理方面，开发企业应安排专人逐月填报“长沙市房地产开发行业预警预报信用信息系统”数据；健全房地产开发企业信用体系，强化信用评价成果的转化应用，提高信用评价的威信度。三是项目管理方面，企业不良信用记录将作为土地竞买人资格审查的否决依据；房地产开发项目资本金与农民工工资保障金合并监管制度；开发项目须办理商品房预售许可后方可对外销售，取得预售证十日内一次性公布全部预售房源的详细信息；严格商品房交付使用管理，支持物业服务企业在项目开发早期介入。四是联动监管方面，建立房地产开发项目公共配套服务设施的建设和移交管理制度；实行房地产行业与工发展改革、国土、规划、金融、财税等部门的信息共享与联动监管。

★国家新型城镇化规划（2014-2020）

政策回放

当前我国已进入全面建成小康社会的决定性阶段，正处于经济转型升级、加快推进社会主义现代化的重要时期，也处于城镇化深入发展的关键时期。为走中国特色新型城镇化道路、全面提高城镇化质量，中共中央、国务院于2014年3月16日印发了指导全国城镇化健康发展的纲领性文件——《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，明确了未来城镇化的发展路径、主要目标和战略任务，统筹相关领域制度和政策创新等。

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《规划》是今后一段时期内指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划，围绕一条主线、四大任务、五项改革等内容对下一阶段全国城镇化发展做出了全面布局。一条主线即紧紧围绕全面提高城镇化质量，加快转变城镇化发展方式，以人的城镇化为核心，以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，以体制机制创新为保障，走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。四大任务，一是有序推进农业转移人口市民化，二是优化城镇化布局和形态，三是提高城市可持续发展能力，四是推动城乡发展一体化。五项改革，一是推进人口管理制度改革，二是深化土地管理制度改革，三是创新城镇化资金保障机制，四是健全城镇住房制度，五是强化生态环境保护制度。《规划》按照建设中国特色社会主义五位一体总体布局，顺应发展规律，因势利导，趋利避害，积极稳妥扎实有序推进城镇化，对全面建成小康社会、加快社会主义现代化建设进程、实现中华民族伟大复兴的中国梦，具有重大现实意义和深远历史意义。

★湖南省推进住宅产业化工作

政策回放

为实现节能减排目标、推进绿色安全施工、提高住宅工程质量、改善人居环境、促进产业结构调整、顺应住宅建设发展的趋势以及加快推进我省住宅产业化发展，湖南省人民政府于2014年4月14日发布了《关于推进住宅产业化的指导意见》（湘政发〔2014〕12号），就我省住宅产业化的发展目标、基本原则、发展重点、要素保障、市场推广、优化环境、组织协调七个方面的内容予以指导。

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《意见》强调，我省住宅产业化发展应坚持政府引导与市场机制相结合、坚持住宅产业化与建筑业转型升级相结合、坚持示范带动与计划推进相结合的基本原则，以建设节能、省地、环保和绿色住宅为发展目标，以加快发展部品部件生产制造为重点，以保障性住房、写字楼、酒店等建设项目为突破口，聚焦大型居住社区和郊区新城，逐步扩展到农村，切实推动住宅建设方式的转变，逐步实现住宅设计标准化、部品部件规模化、建筑施工装配化、装修一体化、建设管理信息化。我省住宅产业化发展的重点是要尽快建立省级住宅产业化标准体系，加强技术创新，重点扶持一批规模技术能力强的龙头企业，推进示范工程建设，促进产业聚集，打造有国际影响力的著名品牌。政府应在土地、金融、财税、人才培养的方面予以要素保障，组织实施项目带动，支持企业开拓市场。

★省直公积金收紧 提高贷款门槛

政策回放

为配合国家宏观调控政策，支持中低收入家庭改善住房条件，抑制投资投机性购房，根据《住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、中国银监会关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号）文件精神，结合工作实际，湖南省直单位住房公积金管理中心决定调整住房公积金提取和贷款政策，并于2014年4月14日发布《关于调整住房公积金提取和贷款政策的通知》，大幅度提高了省直公积金贷款和提取的门槛。

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《通知》明确规定职工（包括夫妻，以下同）购买、建造、翻建、大修自住房已申请办理住房公积金贷款的，不能提取住房公积金（首次购买自住房的不受本款限制）。这意味着首次购房者，仍然可办理省直公积金提取、贷款、对冲业务；第二次购房者且已办理贷款的只能办理对冲业务，不能办理提取业务。《通知》还规定，非首套房已提取公积金的不予发放贷款；职工未在省直公积金中心缴存住房公积金的，不予发放个人住房公积金贷款。这表示职工若是第二次（及以上）购买、建造、翻建、大修同一套普通自住房已办理提取住房公积金的，不可以再申请住房公积金贷款；已申请办理住房公积金贷款的，不可以申请提取住房公积金，提取和贷款只能二选其一。《通知》还对原差别化贷款政策补充规定如下：职工家庭现无房，但有过两次住房注销记录的，再购房按二套房贷款政策执行,首付不低于50%，利率上浮10%；职工家庭现有一套住房，且有两次住房注销记录的，再购买住房时，不予发放个人住房公积金贷款；职工家庭已有三次（含）以上住房注销记录的，再购买住房时，不予发放个人住房公积金贷款。

★进一步规范土地增值税管理

政策回放

为进一步加强房地产行业税收征管，规范土地增值税管理，防控执法风险,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）等文件精神，2014年4月28日，湖南省地方税务局发布了《关于进一步规范土地增值税管理的公告》。《公告》明确了湖南省土地增值税清算主体、土地增值税清算分期分类、地下车库（位）清算处理、土地成本计算分摊、住宅及商业用房的成本扣除及开发间接费用六方面的政策问题。该公告与2014年5月1日正式施行。

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《公告》明确界定了土地增值税清算的分类，将按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型进行清算。就目前的政策而言，普通住宅的增值额达不到20%的，可以免缴该项税额，而其他两类房屋需要按照相应的增值额和税率进行清缴。针对地下车库（位）清算处理问题，公告明确规定房地产开发企业建造的可售地下车库（位），按照非住宅类型房地产清算。房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用可以扣除；房地产开发企业转让上述不可售地下车库（位）永久使用权取得的收入，应按照底商房地产不同类型建筑面积占比，分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税，其成本、费用按照配比原则扣除。在土地成本计算分摊方面，公告明确，对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费。

★2014年两会《政府工作报告》

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2014年全国两会于3月13日上午在北京闭幕，与会期间，李克强总理做了《政府工作报告》。会议主要审议六项报告：听取和审议政府工作报告，审查和批准计划报告、预算报告，听取和审议全国人大常委会工作报告，听取和审议最高人民法院工作报告和最高人民检察院工作报告。报告中与房地产行业相关的内容主要是两个方面：一是推进以人为核心的新型城镇化；二是统筹做好保障和改善民生工作。

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总体上报告关于房地产方面的表述延续了本届政府上台以来的基调，通过推进以人为本的城镇化解决当前我国城镇化发展中存在的人户分离严重、土地利用效率低下、区域发展不平衡的问题。在房地产调控方面也延续了此前调控区域差异化的策略，赋予地方政府更多自主权。报告中提出要针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。 这表明一刀切的调控政策已成为历史，未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化的策略将成为常态。事实上，这更符合当前不同城市严重分化的现实。报告中提到，有序推进农业转移人口市民化。推动户籍制度改革，实行不同规模城市差别化落户政策。把有能力、有意愿并长期在城镇务工经商的农民工及其家属逐步转为城镇居民。报告中还提到，加大对中西部地区新型城镇化的支持。提高产业发展和集聚人口能力，促进农业转移人口就近从业。加快推进交通、水利、能源、市政等基础设施建设，增强中西部地区城市群和城镇发展后劲。优化东部地区城镇结构，进一步提升城镇化质量和水平。