佳佳置业小帮手

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产权登记问题

蓝小姐问：长沙有房屋限购政策：对于在长沙市五区已经拥有一套住宅的家庭，限购一套90平米以下新建的商品住房。如果我名下已经有一套70多平米的房子，但是我还想在城区再购买一套90平以下的商品房。还能买吗？ 

佳佳解答：如果您是本市户籍名下已有一套住房的话您可以再购一套90平米以下的新建商品房；如果您是非本市户籍名下已有一套住房就不能再购一套90平米以下的新建商品房；如果您是购买90平米以上的新建商品房或二手房的话就不受限购政策的影响，可以购买。

李先生问：婚前以未婚妻名义买下了一套房，婚后，产权证仍用她的名字，现在她要与我离婚，请问该房子是属于共有财产还是她个人财产？

佳佳解答：您好！根据《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。就您所述的情况而言，如果您与您爱人之间没有特别约定，该房屋属于您爱人的婚前个人财产。如您有充足证据可以证明该房屋之房价款均为您给付，您可以主张变卖该房屋。

肖女士问：我和我老公在长沙买了一套二手楼梯房，面积有160平，是首

套房，请问契税怎么交纳，我有查到是4%税点，怎么这么高呀，二手第一套房也要收这么高呀？

佳佳解答：目前长沙的契税政策是本市户籍或在本市连续缴纳社保一年以上的非本市户籍的个人购买90平米以下普通住房并且是家庭唯一住房，契税按1%征收，不符合以上条件的按2%征收，对于个人购买非普通住房（144平米以上）或非住宅契税按4%征收。因此您首次购买160平米的住房契税应按4%来缴纳。

李小姐问：你好！我是一次性付款购买了某商铺，合同约定办理产权时间为1年，是到2013年12月31日止，现在问开发商回答说今年7、8月才能办下来。我怎么样确定开发商是否能办到产权证？

佳佳解答：1、产权证的办理涉及具备许多方面，如建筑规划设计、质量、绿化、消防等十几项验收，及出让金、配套费等费用的缴纳等因素；2、合同当中有明确约定办理产权证的时间，开发商逾期建议您请律师进行调查取证，并适时采取必要对策来维护自己的合法权益。

经济适用房问题

唐先生问：我于2007年买了一套经适房，现在由于想要贷款所以想将经适房转成商品房，特来咨询一下我应该补交哪些费用？及费用的计算方法？

佳佳解答：1、您房屋户控内和户控外都需补交土地价款，也就是除了商品房外的面积其它部份面积都需补交土地价款。2、应补交土地价款=房屋产权建筑面积×应收纯出让金标准×（该住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限）。住宅用地剩余出让年限=该住宅用地当年政府批准供地年份+住宅用地法定最高出让年限(70年)-该住宅上市交易时的年份。应收纯出让金标准为分七个等级，一级761元/m2，二级610元/m2，三级509元/m2，四级392元/m2，五级307元/m2，六级264元/m2，七级257元/m2。

李先生问：我有一套经济适用房，已满5年，请问我补交土地款，取得完全产权后可以赠与给我弟弟吗？但是我们现在户口不在同一户口簿上。另外我个人名下是一套房，家庭有二套房，如果补交土地款的话是按1倍标准补还是按1.5倍标准补交? 

佳佳解答：1、您的经济适用房在取得住房保障局的上市联系单后可以转给您弟弟。兄弟姐妹之间建议办理赠与，双方持身份证、房产证、直系亲属证明等资料到德政园马王堆路248号住房保障局三楼大厅办理过户手续，私房赠与契税标准是本市户籍或在本市连续缴纳社保一年以上的非本市户籍的个人购买90平米以下普通住房并且是家庭唯一住房，契税按1%征收，不符合以上条件的按2%征收，每平米6元的手续费。2、如果您是在2007年11月19日至《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》发布之日前，购买的经济适用房再购买了商品房的话，经济适用房要变更产权性质的话土地价款需按150%来缴纳；如果您是2007年11月19日之后购买经适房，由于赠予、法院判决、购房人婚姻情况发生变化等原因取得其他房产，经济适用房要变更产权性质的话土地价款需按120%来缴纳；如果是2007年11月19日之前购买的经济适用房再购了商品房，现在要将经济适用房变更产权性质的话只需按100%来缴纳土地价款。感谢您的参与！

其它问题

张先生问：我已经和开发商签订了合同，现在在等银行的贷款审批。应该什么时候交契税？如果未按时缴纳会有滞纳金吗？如果贷款没批下来，要退房，交了的契税可以退吗？

佳佳解答：1、您在与开发商签订了购房合同后就可以自己去指定的银行缴纳契税了。而契税应在合同预告备案登记前缴纳，否则会影响开发商给您办理预告备案登记业务；2、契税未按期缴纳目前暂时不需要缴纳滞纳金；3、买卖双方一致意见并且办理了退房手续的话业主是可以凭退房的证明到税务部门申请退税。

肖先生问：我两年前未交的物业管理费，也未收到物业公司的文字催函(交费通知书)。请问两年后，物业还能起诉业主吗？诉讼时限通常是多长时间？

佳佳解答：民事诉讼的一般诉讼时效是两年，从已知或应知权利被侵害时起算。就您的情况，物业能起诉，超过诉讼时效丧失的是胜诉权，而不是诉讼权，起诉后可能会以超过诉讼时效为由驳回起诉。

袁小姐：我和开发商签订了商品房买卖合同，并交付了款项。在合同约定的交房期限内，开发商称必须预先交纳物业管理费，才能办理入住手续、拿钥匙。请问，开发商的做法有法律依据吗？

佳佳解答：您好，如果开发商在工商注册登记时在经营范围中有物业管理的内容，且您事先与开发商在房屋买卖合同中有约定，即房屋交付的前提条件之一必须是您交了物业费才能给钥匙，那么这种事先约定是合法有效的。开发商的做法自然合理合法。如果合同中没有事先约定，那么应该按照您与开发商之间在房屋买卖合同中的约定进行房屋交付，开发商不应附加任何条件。否则，开发商拒绝交房是一种违约行为，您可以通过法律途径追究开发商的违约责任。