进入2014年，楼市趋冷迹象越来越明显。杭州、常州等地不断出现楼盘大幅度降价的情况，就连首都北京，楼市传统营销旺季“金三”成交的数据也甚是惨淡，旺盛的需求似乎迅速被冻结。这究竟是什么原因？楼市的整个供求关系、购房者的心态发生了怎样的变化？房企如何实现破局？2014楼市“小阳春”能如约而至吗？……这些已经成为业内外的关注焦点。

本期《观察家》重点选取了北京、上海、深圳、杭州、长沙等地作为观察楼市样本，带你一同窥探2014年楼市动向。

北京：楼市4月难现“小阳春” 成交量急速减少超两成

市场现象：2014年3月，北京商品住宅成交量虽相较于2月有所回暖，但是仍处于历史低位。伟业我爱我家市场研究院的数据显示，二季度首周，北京住宅市场（包括新建商品住宅和二手住宅）网签总量为2594套，环比上周下跌29.3%，成交量比今年第8周稍高，为近6周以来新低。对此，业内人士分析，成交量明显萎缩、成交均价惯性上涨但涨幅有所收窄，是目前北京新房成交的主要特征。

政府：今年以来，楼盘取证速度明显加快，根据北京市住建委网站公开信息，3月前20天，已有12个项目获得销售许可证。但是，北京市住建委对区域房价的整体目标控制并未放松，大幅涨价的楼盘申请预售证较困难。值得一提的是，4月1日下午两点，北京市住建委召集50家开发商开座谈会，传达限价等调控政策将在2014年持续的精神。

开发商：“今年会重新启动高端市场，将有一批中高端项目集中入市”，某民营房企北京区域负责人告诉记者，这是为了规避大量入市的自住房的冲击，走差异化路线。而另一家房企负责人表示，公司仍会继续以刚需项目为主，除了在价格上适当让利达到快速跑量的目的外，还会尽量增加项目的卖点，通过提升服务改变产品品质，从而实现差异化营销。

专家：伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在信贷政策收紧、贷款审核更严格、利率优惠取消，加之北京自住房大量入市的多方冲击下，改善人群和刚需人群购买力不足，而且观望情绪越发浓厚。今年4月份北京将难再现以往的楼市“小阳春”，预计市场成交量将依旧低迷。

购房者：记者走访北京部分售楼部，置业顾问无一例外的回答：“目前，购房者都是看得多，买的少。很多购房者受开发商跑路和杭州房价大幅下降事件的影响，都是只看不买”。购房者马女士也表示，从目前情况来看，北京房价暂时涨不上去，不着急，慢慢挑。

上海：一季度楼市成交量下降  4月或迎“迟到的小阳春”

市场现象：虽然３月上旬上海楼市的“小阳春”并未如期而至，但当月呈现出“先抑后扬”的态势。德佑地产市场研究部的数据显示，３月前半月相对低迷，后半月明显放量，最后一周成交量接近３０万平方米。金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，上周（4.5—4.11）上海商品住宅新增供应面积仅为5.76万平方米，环比前周大幅下跌逾七成。分析人士指出，从历年情况看，楼市在清明前后的推盘量都很低，这是一种正常的现象。从上海目前预售证发放的政策看，未来预售门槛将放宽，会刺激房企推盘节奏的加快，此前观望的购房者将调整置业策略，３月下旬出现的活跃行情将延续至４月。

政府：2014年3月，上海市政府下发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》提出，到2020年上海建设用地总规模控制在规划范围目标内，并适度留出发展空间。此外，按照国家严控建设用地总量和保障新型城镇化建设的要求，对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”。

开发商：“现在房企基本形成了共识，只要有合理的利润，都会选择上半年出货，尽快销售。”东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏表示，万科对市场的灵敏度是最高的，东亚新华今年的销售策略和万科一样，均是“平价出货，快速走量”。

专家：同策咨询研究部分析师许之静认为，３月下旬刚需项目大幅放量，对市场产生了积极影响，这将给开发商后期的推盘带来信心。近期房贷也开始松动，“‘小阳春’延后到４月份的可能性非常大”。

购房者：在市场不景气的当下，上海部分新盘开始“垫首付”促销。不少购房者认为，如此促销并无多大诚意，不如直接降价。刘先生表示，“价格才是王道，房企‘垫付’首付对于我们来说并没有实际优惠，如果直接推出更多折扣让利的话，我们才会考虑出手。”

广州：楼市迎"小阳春"？  只是放开限签的假繁荣

市场现象：广州楼市从2月底开始成交量有较明显上涨，价格也随之水涨船高。相关网站数据统计显示，2月24日~3月24日，广州一手新房成交均价为15177元/m2，环比上个月(1月24日~2月24日)13270元/m2的均价上升14.37%。今年3月广州11区一手楼网签均价和面积与去年3月对比可发现，虽然价格涨了，但面积却呈现大幅下滑的态势。如果剔除那些被放开签约的楼盘，整体价格是否真的在涨仍属未知数，但成交量的大幅下跌却已经是事实。

政府：4月，《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》(征求意见稿)及《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》(征求意见稿)开始征求意见。根据上述两个文件，其中拟规定已使用过住房公积金贷款的，将不再予以贷款。这意味着，新政一旦通过，广州市民买房将只有一次公积金贷款的机会。另外，公积金贷款的计算方法也有所改变，额度缩水近半。

开发商：保利旗下广州三个项目高调宣布实施“分期首付”优惠活动，首次置业者首付一成，剩下的首付，若是首套房则4个月分期给清，二套房首付期限则达到9个月。接着，天健上城便跟风推出四套“零首付”房子吸引置业者。此后，合景誉山国际、合景天峻先后推出分期首付的优惠活动。从新盘分布区域来看，绝大部分属于市郊各区。

专家：方圆地产首席市场分析师邓浩志直言：“统计数据的上涨不代表楼价真正的上涨，只是去年的上涨现在才看见。”限价限签政策的松绑，令大量早在去年就被限签的单位蜂拥而出进行网签，从而导致了除花都、增城、从化三区外其他各区成交出现井喷，也就直接影响了数据的真实性，相当“不可信”。

购房者：购房者彭先生表示，目前，广州买房付款方式虽然灵活多变，但楼价依旧高企，或者说“有促销，但没有降价”——这是眼下广州楼市的实际情况，起码在近段时间内，广州楼价仍会保持稳定，并没有看到较大的折扣优惠。“对于我来说，降价才是王道，只有价格符合我的心理预期，我才会出手买房，不然，我依旧会等待。” 彭先生如上告诉记者。

深圳：楼市“小阳春”变“倒春寒”  市场会否转向要看房企表现

市场现象：深圳楼市“小阳春”未在今年3月份出现，据深圳市规划国土委统计，3月份，全市新建商品住宅成交2818套，环比上涨11.1%，同比下降27.9%，成交面积260486.99平方米；成交价格为23447元/平方米，环比微涨2.3%，同比上涨19.4%。中原地产的监测显示，4月第一周深圳一手房成交环比略有上升，二手房小幅下滑，深圳中原研究中心认为，市场观望情绪仍然非常浓重，四月首周楼市“乍暖还寒”。有分析认为，今年的形势应是谨慎乐观，在上一轮楼市周期已经悄然步入尾声时，未来市场的走向，主要看开发商的表现。

政府：深圳全国人大代表麦庆泉今年两会期间拟提出集体议案，建议将“非法建设罪”入刑。麦庆泉表示，“应让建售小产权房、违法加建的人负上刑事责任，不仅仅是罚款、拆除了事，还要判刑、坐牢。”

开发商：3月份，深圳知名豪宅楼盘东海国际公寓暴跌每平方米2万元，成为价格跳水的“领头羊”。据了解，这批限时特价房属于不定期的促销活动之一，但这批特价房原本单价就不足每平方米7万元，并非暴跌。东海国际公寓推出特价房，在业界引发了种种猜测和讨论。噱头还是真降，市场对此议论纷纷。目前深圳许多新楼盘也开始推出各自的促销方式，以吸引购房者的注意。

专家：世联行董事长陈劲松认为，房地产市场进入下半场，将开始进行总量盘整、结构分化。现在一线城市“倒春寒”比较明显，回顾2012年，中国房地产商干了一件最“伟大”的事是在春节左右直接降价，然后市场开始抢购，如果2012年的情景在今年再度发生，毫不怀疑有这个可能性，而且现在降价对于行业来说也是好事。

购房者：“感觉不少高端楼盘开始大幅降价，现在每天上下班路上，很多高档小区，如万科城市家园及天健等小区门口，中介举促销牌一下多了起来，一个小路口有时能站七、八个中介。这种情况只在2008年看到过。”一位长期在深圳工作的谭先生表示，自己本打算今年置业，但看到这种情况，就想再等等看，就怕买早买亏了。

青岛：2014年楼市"小阳春"   比往年来的要更晚一些

市场现象：被寄予厚望的“金三”脱靶，开盘项目寥寥无几，成交量大幅缩水，青岛楼市渗出一丝“凉意”。紧随而来的“银四”却丝毫没有受影响，根据青岛新闻网统计,2014年4月青岛有43个项目计划入市，其中24个楼盘为纯新盘首次亮相。这一数量比3月计划入市量上涨六成多，与火爆的2013年同期相比，开盘数量也增加了12个。4月青岛楼市迎来“小阳春”，频频出现开盘几小时“日光”盘，其中银盛泰星海城4月6日推出140套高层房源，开盘1小时“日光”。可见今年青岛楼市的“小阳春”并没有爽约，只是比往年来得晚了一些。

政府：3月2日，《城市信报》记者从青岛市国土资源和房屋管理局了解到，2014年青岛市将进一步完善商品房预售资金监管制度，继续推进预售资金监管工作。2014年青岛市六区继续按照国家要求执行住房限购政策，确保房价基本稳定和房地产市场健康平稳发展。另外，2014年青岛市国土资源和房屋管理局将做好不动产统一登记准备工作。

开发商：西海岸新盘建邦听海策划经理邹鑫先生表示，一般而言，“金三银四”是传统的销售旺季，而今年“金三”青岛楼市整体成交却不太理想。虽然与同去年相比2014年的“金三”略表现出疲软。但就月度环比来看，“金三银四”这个传统旺季还是体现出明显销售增长态势的，这是好现象。因为毕竟不能仅凭一季度的市场表现就对整个楼市进行评判，如此一锤定音也不科学。

专家：青岛科威不动产负责人孙杰指出，前期个别楼盘的降价行为引起的观望情绪仍未消散，对市场信心不足，开发商也在无形中放慢了推盘节奏，忙着继续增加蓄客量，观望后市。但小长假过后，随着当前影响市场的各种舆论逐渐消退，在整体较为稳定的政策环境下，购房者开始逐渐入市，4月岛城楼市复苏在望。

购房者：对于目前青岛楼市，佘先生也听说了近期在传的房价下降消息，但是佘先生认为，即使有降也是个别的楼盘，像海边入住率不高的房子，尤其是别墅，可能会有一些优惠降价活动；但刚需的楼盘还是不会降价。青岛外来人口这么多，房子不愁卖，所以房价不会大降。他表示，如果有合适的房源的话，他会考虑出手买房。

杭州：楼市小阳春“失约” 多个楼盘频繁降价

市场现象：2月18号晚，德信·北海公园打响了2014年杭州楼市降价第一枪，顿时，杭州楼市成为全国的焦点。三月的杭州楼市表面上波澜不惊，而实际上暗潮涌动。降价的战火看似没有蔓延，而实际上有超过20个楼盘推出了特价房。透明售房市场研究院数据显示，2014年3月杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约量为3991套。其中主城区签约1785套，余杭区签约1576套，萧山区签约630套。

政府：杭州市政府于3月底召集了部分房企举行座谈会。在这次被业界称为“救市”的沟通会上，杭州市有关部门向房企透露，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑，以及二套房贷款门槛的降低等。

开发商：“开元名郡推出的170套特价房，一个礼拜成交不到50%。”开元房产（萧山区域）营销总监骆成武表示，这个价格几乎达到了周边楼盘的楼面价，仍然无法诱惑到购房者。这不是一个好兆头。“价格没有最低，只有更低。”骆成武由此担心，如果降价还无法走量的话，接下来开发商还就不敢继续降价。

专家：浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，杭州楼市在区间内波动、“有涨有跌”是一种较健康的状态，在需求量明显支撑的局面下，个别楼盘降价不能代表楼市的整体形势。他认为，价格因素不应该成为市场唯一的关注重点，质量问题比价格更重要，当前房企更应该通过产品创新来改善人居品质，从而推进房地产业更健康地发展。

购房者：“今年以来，杭州的部分楼盘的价格起伏还是比较大。”购房者何先生告诉记者，“从目前媒体报道的数据来看，杭州库存量大，开发商压力也不小。我确实有购房需求，不过现在不会出手买房，因为我觉得可能还会有下降的空间，等过段时间再说吧！”

成都：楼市回归正常 三月节点"小阳春"正当时

市场现象：在全国各地都传来降价、崩盘的楼市信息的时候，3月的成都楼市却迎来了一波暖潮，纵观数据，房价上涨已是不争的事实。《四川日报》调查显示，3月成都一手房供应面积超过180万平方米，环比大涨350%，同比下降34%；成交面积238万平方米，环比上涨131%，同比下降23%。继“金三”二手房市场火爆态势之后，4月第1周二手房成交量持续高位运行。“成都链家”市场研究部认为，四月二手房成交量或将保持较高水平持续稳定运行。

政府：“尽可能放权给地方政府的思路已经确定，问题就在于放什么权、如何放权”，一位接近政府的人士表示，目前，成都并无出台具体的调控新举措的动向。

开发商：吉信行·方圆置业总经理潘海表示，“金三银四”是一个典型的房地产市场节点，每到这个阶段都会形成一轮楼市“小阳春”，因此目前的这种回暖其实本来就在这个传统的节点之内。随着两会结束，大量购房者进入了新一轮的入市，刺激了楼市回暖。因此，3月才是楼市新一年的开始，不管是新盘入市还是老盘推新，开发商都推出了大量的货源，并提供了各种有效的优惠政策，供应刺激需求、优惠刺激需求，让市场大量回暖。

专家：中成房业总经理罗鸣直言，3月份，成都楼市有部分高端项目降价，一部分原因是产品定位出现问题(比如定价过高或区域发展尚未成熟)，开发商主要通过降价回笼资金。另外也有部分楼盘推出特价房源，但这只是一种促销手段，是一种正常的营销方式。

购房者：孔小姐表示，她计划今年跟相恋五年的男朋友结婚，所以，买房也就提上了日程。“长远来看，成都的房价是上涨的，所以只要遇到了合适的房源，合适的价位，我们就会出手买房。”孔小姐表示，他们并不会因为成都个别开发商降价就观望，甚至停止他们买房的步伐。

长沙：“金三”楼市成色不足 4月成交看涨

市场现象：长沙市房产研究中心权威发布《2014年1-3月长沙市房产交易情况通报》显示，3月长沙地区新建商品房网签96.62万㎡，同比减少40.79%，环比减少0.13%；其中，内六区新建商品房网签63.09万㎡，同比减少43.84%，环比增长11.24%。4月第一周，长沙楼市进入了“休假”模式，业内称受传统观念的影响，清明期间是传统“避讳买房”的日子，所以楼市成交低迷属于正常现象。据0731房产网不完全统计，4月份长沙有近30个项目计划推盘入市，远超过今年2、3月份。业内称，两会已落下帷幕，调控基本定调，在因地制宜的调控方针下，长沙或将难现严格调控，后市回归充满希望。伴随着接下来新盘、新房源的陆续入市，楼市也将进入活跃期。

政府：“至少到目前为止，我还没有得到各方面酝酿松绑限购的消息，最近也没听说有相关材料上报至市里领导。”一位接近长沙市政府的人士表示。该人士认为，近年长沙房地产市场，虽然随着旺季和淡季的交替，成交量也随之出现波动，但市场整体依然保持相对稳定，近期来看取消限购政策可能性不大。

开发商：目前，长沙一批楼盘正在推出各类优惠措施，以吸引购房者的注意。买房送奥迪轿车，江景房特价6800元/平方米，一口价3600元/平方米……部分项目还进一步降低购房门槛，长沙金星北甚至出现“2字头”价格楼盘。“不得不承认，对于开发商来说，2014年的市场比去年更加有难度。”勤诚达·新界项目营销负责人喻婧说，在年初以降价亏本的超低价格刺激市场，是为了抢占先机，引发市场足够的关注度，为后续的销售打下一个基础。

专家：湖南政协委员、湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高表示，“‘金三’楼市表现平淡，房企不要指望政府会来救市，还没到哀鸿遍野的时候。值得一提的是，在这种情况下，越大的开发企业风险更大，中小开发商反倒可能有机会逃过这一‘劫’。”

购房者：“以前总觉得买房对我来说遥不可及，就算首付三成也要20多万，现在开发商促销力度这么大，看来买房是触手可得了。”刚毕业两年的覃欢特别想买一套房子，迫于手中没有三成首付的资金，一直没有买房，此次房企推出的首付分期的活动即将让他实现购房美梦。