2014长沙商业地产投资回报研究

◇ 文/长沙市房产研究中心政策研究组 毛欣欣

近年来长沙经济发展水平跃上了新的台阶，人均居民可支配收入稳步增长，消费水平得到有效提升，商业地产市场逐步焕发出活力，尤其是伴随着城市的扩张及地产格局的调整，商业地产进入了黄金发展时期，大量的商业地产面世，形成了供需两旺的局面。但快速发展背后供应量过大、商业品质有待提升等问题也渐渐暴露出来。从购买商业地产的消费者角度分析长沙商业地产投资回报情况，有利于掌握商业地产的实际运营情况，对促进我市商业地产与经济匹配发展、适当掌控商业地产发展风险、促进房地产业健康发展有着重要的现实意义。

一、长沙商业地产发展现状

（一）商业地产发展速度快

商业地产的发展与社会经济发展水平息息相关，并随着经济发展水平的提升及人们消费结构的改变，商业地产形式、业态等均发生相应的变化。相对于国内一线城市的商业发展来说，长沙的商业地产发展起步较晚，但商业地产发展的速度很快。尤其是2010年以来，城市综合体的异军突起，对改变长沙的商业格局、提升商业地产品质起了重要的推手作用。1995-2000年，长沙市区人口还不到200万，商业地产主要围绕于传统的五一、东塘商圈，业态主要是以零售业、各百货大楼为主；2001-2009年，对于众多商业发达城市来说，这是商业地产快速发展的时期，而长沙商业地产的发展速度却并不明显，商业格局与经营发生了一些变化，除了五一广场、东塘、袁家岭等老牌商圈外，红星、高桥等商圈发展起来；2010年以后，长沙商业地产发展迅猛起来，尤其是高品质的城市综合体的破土而出，为长沙商业地产带来了新的血液，促进了商业格局的再次锐变。

（二）商业地产供需存在缺口

近三年来长沙商业地产的供应呈现短期内供应量显著增加，部分区域需求成交略显疲软，供销比存在缺口等特点。在供给上，商业地产的供应有井喷现象，2012年市内六区新建商业批准预售面积161.29万㎡，同比增长了86.89%，2013年商业批准预售面积111.51万㎡，2012年商业供应面积占新建商品房供应的比例为12.08%，而2011年、2013年，商业供应的面积占新建商品房批准预售面积的比例未超过10%。在成交上，网签成交面积在量上明显滞后于供应，近三年来供应最高年份为2012年，而实际成交最高年份为2013年，2011-2013年供销比分别为：1.20:1、2.17:1、1.22:1。在各区域结构上，芙蓉区商业成交与供给匹配度相对较高，并有供不应求的趋势，这与芙蓉区所处的中心位置有关，商业颇受青睐。而相对于岳麓区、望城区等区域，房地产业正处于规模开发与扩张阶段，并存在有较多的配套不成熟的商业地带，从而在成交上与供给的差距较大。

表1    2011-2013年长沙市内六区新建商业批准预售及网签情况

（单位：万㎡）

区域2011年2012年2013年

批准预售面积网签成交面积批准预售面积网签成交面积批准预售面积网签成交面积

市内六区86.372.08161.2974.24111.5191.09

其中芙蓉区11.036.414.586.025.017.33

天心区17.479.7225.510.1910.713.32

岳麓区28.7520.3746.042347.0727.6

开福区12.998.3117.466.7610.626.72

雨花区7.5321.8334.0116.624.1818.39

望城区8.545.4433.6911.6713.9217.73

（三）商业地产成交均价总体稳定

近三年来长沙市内六区新建商业价格总体稳定，但各区域价格波动幅度大。从市内六区新建商业网签均价来看，2012年同比增幅为3.39%，2013年同比下降7.36%,价格浮动在10%以内。从各区域价格走势来看，开福区成交均价相对较高，成交均价与区位、地段有明显的关系。除芙蓉区价格同比变化幅度较小外，其他各区商业网签均价波动大。以天心区为例，2012年天心区新建商业网签均价16436元/㎡，同比增幅39.08%，2013年网签均价为12533元/㎡，同比下降23.74%。

表2    2011-2013年长沙市内六区新建商业网签均价情况

（单位：元/㎡）

区域2011年2012年2013年

市内六区13658 14121 13082

其中芙蓉区12339 11079 11741

天心区11818 16436 12533

岳麓区10949 15296 17012

开福区28962 19867 26668

雨花区12043 15059 16819

望城区11732 7078 7708

（四）新开发区域商业待售量大

近三年来长沙市内六区商业待售面积200多万㎡，其中新开发区域待售量大。2011-2013年，长沙市内六区新建待售商业面积248.17万㎡，占内六区新建商品房待售面积的15.46%。其中待售量最大的是岳麓区86.79万㎡，其次依次为雨花区、天心区、开福区、望城区、芙蓉区。不难看出，商业供应量大的区域、新兴发展的区域,商业的待售量相对较高。

表3    2011-2013年长沙市内六区新建商业待售情况

（单位：万㎡）

区域待售面积占本区域新建商品房待售比例

市内六区248.1715.46%

其中芙蓉区12.9115.79% 

天心区34.3614.34%

岳麓区86.7920.24%

开福区30.7411.34%

雨花区57.8416.81% 

望城区25.5310.62% 

（五）商业二级市场极不活跃

长沙市二手房市场长期处于不活跃状态，商业地产二级市场则更是低迷。2013年市内六区二手商业门面成交面积11.82万㎡，同比减少54.08%，占内六区二手房成交面积的3.68%；二手商业门面成交套数1231套，同比减少33.32%，占内六区二手房成交套数的4.28%；二手商业门面成交金额10.69亿元，同比减少44.64%，占内六区二手房成交金额的7.67%。商业的成交面积、套数、金额占二手房成交的比例均未超过10%，说明商业地产二级市场交易十分不活跃。

二、商业地产投资回报调查情况

（一）研究前提

商业地产投资回报的研究主要基于如下的研究前提：1、本研究中的商业地产是指商业用途的房地产，主要包括百货、批发、餐饮、娱乐、休闲等商业业态形式，区别于普通住宅、公寓、别墅、办公等形式。在本研究中主要包括住宅底商、城市综合体商业、专业市场三类。2、本研究中调研样本的选择多为商业发展较为成熟或是区域影响力较大的样本，调查范围为市内五区。3、本研究中商业地产投资回报的分析是基于商铺购买者的角度考虑投资价值，在分析中假设投资者长期持有商铺，研究中不考虑资金的时间价值、按揭贷款、装修成本情况。

（二）调查方式及内容

调查采取典型抽样调查的方法进行，在长沙市内五区范围内选择代表性较强、商业发展较成熟的住宅底商、城市综合体商业、专业市场进行调查。住宅底商调研数据以各物业公司填报为主，部分样本进行实地调研；专业市场及综合体商业调研数据以实地走访商户及咨询各专业市场运营公司、管理投资部等方式为主。调查的内容主要包括有商业地产基本情况、商业地产的租金情况、商业地产的使用情况三部分。

（三）主要指标解释

商业地产投资回报主要用投资回报率指标来进行衡量，并辅以商业地产的投资回收期、商业地产的基本使用率等指标分析。

1、本研究中投资回报率是指静态租赁年投资回报率,是当年租金与商业总售价的比值，其中，商业总售价计算以评估的商业基准价格为准。一般来说，投资回报率越高，商业地产的运营情况相对较高，投资的价值也相对较高。

2、投资回收期是指静态投资回收期，投资回收期=商业地产当前的成交金额/年租金总额。

3、基本使用率是指商业地产的实际使用情况，基本使用率=（商业总面积-空置半年以上的面积）/商业总面积。

4、项目的总建筑面积、商业面积数据主要以长沙市房地产市场预警预报动态监测系统数据为准。

三、商业地产投资回报分析

（一）基本情况分析

商业地产调研共发放问卷58份，对近16个样本进行了实地调研，商业地产有效样本共52个，其中住宅底商25个，城市综合体12个，专业市场15个。调查结果以物业企业填报、实地走访、租户调查、网上挂牌租金调查等方式获得。从商业配比、物业成本及运营模式对调查样本进行基本情况分析。

1、商业配比

一般情况下，商业配比与项目所处位置、周边商业规划和开发定位有关，住宅底商商业配比一般在5%-10%，城市综合体商业物业占比一般在15%以上。在调查样本中，我市住宅底商商业面积占项目总建筑面积的比重为6.14%，综合体商业占项目总建筑面积的比重为11.8%。总体上看，当前我市商业配比比较符合实际情况。

2、物业成本

在不考虑银行按揭的情况下，商业的持有成本主要表现为物业管理的成本，而物业管理费用是最直接的表现形式。调查结果显示，我市商业每月的平均物业管理费用约为3.4元/㎡，其中住宅底商约为2.4元/㎡，综合体商业约为5.17元/㎡（不含综合体商业裙楼管理费）。当前我市城市综合体开发商在商业自持上占有较大比例，尤其是对综合体商业裙楼的自持运营，综合体大型商场的管理费用区别于一般商业情况。而专业市场的管理则区别于传统的物业管理，以收取租金为主，一般都不收取物业管理费用，象征性的按年度收取卫生费用，或是收取一定的市场宣传费用，这些费用都不会太高。

3、运营模式

住宅底商、综合体商业及专业市场的运营各有特点，这与它们的商业辐射作用息息相关。我市住宅底商主要是“自主出租，自主经营”的运营模式，由业主自行出租自己的商铺，签订租赁合同，按照租赁合同收取租金，小区物业管理公司对商业进行日常的管理，按照标准，收取物业管理费用。住宅底商主要服务于本小区内，辐射范围在项目的10000米以内，商业发展业态主要表现为餐饮、购物及其他。但靠近城市主干道的小区底商，尤其是位于主干道十字路口的底商，辐射范围要高于一般小区商业，而商业的发展业态也呈现多样化，最显著的表现是娱乐及购物比例的增加。

我市综合体商业主要是采取“总体统一运营，允许部分自主经营”的运营模式，城市综合体商业体量大，辐射范围是所在商圈，甚至是全市，采取统一运营是提高商业管理效率，增加商业价值的重要方式。商业业态主要以商业裙楼百货为主，辅以商业街的零售商业，裙楼商业中一般按层进行商业业态的分类，多数为负一层地下超市；一层箱包、首饰；二至三层服饰，四层餐饮、影院等。当前，我市大部分城市综合体商业自持比例较高，基本都是采取商业裙楼由运营公司统一管理招商，而内设部分商业步行街商铺或是住宅底商则允许自主出租经营。运营公司在综合体商业发展中充当了十分重要的角色。运营公司负责商业的统一招租、日常的管理、日常宣传、活动策划等等，除了收取商铺租金外，还会收取一定的管理费用。

我市专业市场的日常运营主要有三种模式：一类是有专业的市场发展管理公司对市场进行全面管理，公司下设招商部、物管部、投资部等，并在市场设置管理办公室，开展日常管理工作。这类管理模式下商铺属于市场管理公司所有，承租人向市场管理公司租赁商铺，市场管理公司负责市场日常的管理、宣传等，一般只收取租金，不收取管理费用，这类模式是当前我市专业市场运行的主要模式；一类是商铺所有权人自行对商铺进行招租，引进物业管理公司进行日常管理。这类模式下商铺是属于私人产权，物业公司不参与商铺的招商，只负责日常的物业管理服务，收取物业管理费用；一类是商铺使用权人一次性向市场交付一定的费用（较大金额），签订长期的租赁合同，日常缴纳少量的管理费用，取得商铺的长期租赁权，商铺在日常运营中私人流转。多数专业市场均有固定的经营业态，如建材市场专门提供建材产品的销售，服装市场则提供鞋服等产品。

(二)投资回报率分析

1、分类别投资回报率分析

2014年长沙市商业地产总体投资回报率为5.12%，在全国房地产商铺投资回报率中属于中等偏上水平，高于全国平均水平0.72个百分点（2013年下半年我国房地产投资回报率研究中商铺静态投资回报率为4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6个月至一年期贷款利率。总体上看，近年来我市商业发展欣欣向荣，商业地产能获得较好的投资回报率，当前我市仍处于经济快速发展和城市建设提质的关键时期，城市辐射能力有望进一步加强，长期来看，商业租金上涨是大势所趋，若考虑未来租金上涨预期，预计平均投资回报率将高于5.12%。

就各类别投资回报率来看，综合体商业投资回报率以5.40%居于最高，高出总体投资回报率0.28个百分点；专业市场投资回报率以5.28%居于第二位，高出总体投资回报率0.16个百分点；两者均高于五年期定期存款利率，低于6个月至一年期贷款利率。住宅底商投资回报率最低，为4.12%，低于总体投资回报率1个百分点，高于二年期定期存款利率，低于三年期定期存款利率。城市综合体由于良好的运营能力和相当优越的地理优势，投资回报率最高，专业市场由于发展已经趋于成熟，投资回报率也较为可观，住宅底商投资回报率相对较低。值得注意的是各类别的投资回报率在内部中仍存在一定的分化。

2、分区域投资回报率分析

从各区域商业地产投资回报率来看，开福区以6.29%的投资回报率居于首位，其次依次为岳麓区（6.26%）、芙蓉区（4.94%）、天心区（4.62%）、雨花区（4.44%）。开福区与岳麓区的投资回报率明显高于其它各区。开福区是我市商业发展较为成熟的区域，金融产业集群优势突出，定位于“中部华尔街”，在近年来商业成交均价来看，开福区商业的成交均价也是居于首位的；岳麓区商业发展后起优势十分明显，近年来城市综合体以及专业市场的发展，改善了岳麓区商业分散、档次偏低的现状，尤其是样本中的奥克斯广场、广大环球家具广场、郁金香建材市场等，拉高了全区的投资回报率。而其他三区的投资回报率则均在总平均投资回报率之下。

在住宅底商投资回报率上，雨花区以4.74%的投资回报率居于首位，其次依次为开福区（4.72%）、天心区（4.03%）、芙蓉区（3.76%）、岳麓区（3.34%）。雨花区住宅底商样本分布在人民路、武广、高桥等片区，住宅底商回报率相对较高，岳麓区住宅底商与其他各区相比，地段优势不明显，从而回报率最低。住宅底商投资回报率的高低很大程度上依赖于项目所处的位置以及项目的居住情况。根据2014年长沙市住宅空置率调查情况，雨花区住宅空置在内六区中最低，空置率为32.51%，入住率越高的小区，住宅底商发展的情况相对要好。

在综合体商业投资回报率上，开福区以7.63%的投资回报率居于首位，其次依次为天心区（5.68%）、岳麓区（5.25%）、雨花区（4.95%）、芙蓉区（3.96%）。开福区新崛起的开福万达广场直接拉高了本区的投资回报率，天心区的中信城市广场、中信文化广场经过了一定时期的发展，对区域投资回报率有所拉动，岳麓区得益于奥克斯广场的发展居于第三位，雨花区以喜盈门商业广场为代表的综合体发展势头也较快。而作为中心城区的芙蓉区，由于中心土地开发的饱和，不存在大体量的城市综合体开发，综合体商业的投资回报率最低。

在专业市场投资回报率上，岳麓区以7.38%的投资回报率居于首位，其次依次为芙蓉区（7.12%）、开福区（4.90%）、天心区（4.85%）、雨花区（3.80%）。岳麓区几大专业市场地段优势相对不突出，市场当前评估价格不高，但租金回报却较为可观，从而投资回报率较高；芙蓉区专业市场样本均是几大老牌专业市场，投资回报率相对较高。而以高桥大市场为龙头的雨花区的投资回报率偏低，样本调研中的高桥部分专业市场评估价格上涨快，而租金的涨幅却仍处于较低的水平，造成了市场投资回报率的偏低。在调研中也发现，部分市场管理租金很稳定，但门面转让费却是很高。

3、分地段投资回报率分析

从各地段商业地产投资回报率来看，一环以内商业地产投资回报率为9.41%，一环以外二环以内投资回报率为4.74%，二环以外三环以内投资回报率为4.95%，三环以外投资回报率为4.81%。一环以内商业地产投资回报优势十分突出，比一环外其他地段的高出约4.5个百分点。其他地段的投资回报率相差不大。

从各片区商业地产投资回报率来看，投资回报率从高到低依次为五一、滨江、武广、汽车西站、火车站、四方坪、新开铺、大托、伍家岭、汽车东站、麓谷、广电、红星、捞霞、井湾子、高桥、马王堆、桐梓坡、省府。五一、红星、火车站、伍家岭等传统商圈仍居于前列，而武广、滨江等新兴片区也在前列，由于样本分布因素的影响，高桥、桐梓坡等的排位受到了影响。

（三）投资回收期分析

根据简易国际评估法，物业的年收益*15年=房产购买价，商业投资回收期以低于15年为佳。根据调查结果，我市商业地产静态投资回收期约为20年，其中住宅底商约为24年，综合体商业、专业市场均约为19年。就样本分布情况来看，52个样本中，15年及以下的占比15.38%，多为综合体商业和专业市场；31年及以上的占比17.31%，多为住宅底商。16-25年的占比50%，调查样本投资回收期多集中于16-25年这个区间。由于调查计算未考虑租金在未来的增值情况，计算的投资回收期要高于实际水平。

（四）租售比分析

租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200—1∶300。根据调查结果，我市商业地产租售比为1:235，其中住宅底商为1:292，综合体商业为1:222，专业市场为1:227。就样本分布情况来看，1:201-1:300之间的样本分布最多，占比达到46.15%，1:401及以上的样本分布最少，占比7.69%。整体来看，商业地产租售比位于国际通行的区间内的样本最多，当前我市商业地产运行情况相对健康。

（五）基本使用率分析

根据当前样本调查结果，我市商业地产基本使用率约为92.84%，其中住宅底商为90.59%，综合体商业为90.37%，专业市场为95.86%。基本使用率调查中不考虑正在招商的综合体商业街，当前有46%的样本基本无空置，主要为专业市场、成熟的住宅底商及综合体商业百货裙楼。就区域情况来，雨花区商业地产的基本使用率最高，达到98.81%，其次为岳麓区（91.02%）、芙蓉区（89.23%）、开福区（88.31%）、天心区（82.37%）。由于样本选择的原因，商业的基本使用率也相对较高。但能从侧面反映出，在不考虑正在建设中的商业体量来看，我市商业地产的发展相对较好。

五、主要结论

根据对我市商业地产项目的52个样本进行调查和分析，得出如下结论：

（一）我市商业地产项目投资回报率属于中等偏上水平，运行状况较健康，总体投资回报率为5.12%，高于全国平均水平0.72个百分点，高于五年期定期存款利率，低于6个月至一年期贷款利率，投资回收期约为20年，租售比为1：235，基本使用率在92.84%左右。

（二）商业地产项目中，综合体商业投资回报率以5.40%居于最高，投资回收期为19年，租售比为1：222，基本使用率为90.37%。专业市场投资回报率以5.28%居于第二位，投资回收期为19年，租售比为1：227，基本使用率为95.86%。住宅底商投资回报率最低4.12%，投资回收期为24年，租售比为1：292，基本使用率为90.59%。

（三）从各区域商业地产投资回报率来看，从高到低依次为开福区6.29%、岳麓区6.26%、芙蓉区4.94%、天心区4.62%、雨花区4.44%。开福区与岳麓区的投资回报率明显高于其它各区。

（四）受选取的样本多为商业发展较为成熟或是商业影响力大的项目的影响，从而导致衡量商业运行指标有偏高的情形，但当前我市商业地产开发量过剩、商业地产运营难度增大的现状已经逐步凸现，调研结果也显示，我市商业地产发展中仍存在定位不准、传统市场发展略趋乏力、新兴商业招商困难等问题。受网络购物的影响，单一的百货商业已受到了严重冲击，体验式消费、一站式消费将是大型商业发展的方向。 

六、对我市商业地产发展的建议

结合我市商业地产抽样调查的研究分析，我市商业地产的开发需要秉承“控量提质，因地制宜，多元发展”的原则，建议从规划、监管、运营、和提质四大方面着手，提高我市商业地产发展水平。

（一）科学规划商业地产的布局及方向

商业发展，规划先行。一方面做好商业地产发展的区域层级规划。根据《长沙市城市商业网点布局规划（2005年-2020年）》，形成各商业级别下商业地产发展的规划，根据区域周边人流情况，分层级设定商业发展的规模，对于住宅底商商业配套比要进行适当的控制，以提升小区品质。在一个半径5-10公里的范围之内，统筹考虑辐射范围较大的区域性商业中心，综合体商业、专业市场贵精不在于多，合理安排综合体的具体位置，对交通流、停车位、服务半径、主要业态等关键因素要充分重视。另一方面做好商业业态分类规划，住宅底商主要针对小区住户，宜发展的业态是与居民生活息息相关的餐饮、蔬果粮油、便利服务等社区商业业态，综合体商业业态则呈现多元发展，强调体验式消费理念，能实现购物、休闲、娱乐、餐饮的一站式服务；专业市场则应立足于专业业态，做大做强。

（二）加强商业地产开发和营销的市场监管

推进商业地产的健康发展，到位的市场监管必不可少。一是提高商业地产准入门槛，尤其是对大型综合体开发保持谨慎，建议按照商业在项目中所占的比例形成相应的准入标准，在标准中不仅要对开发商实力有一定约束，同时对项目的投资商、运营商的实力进行规范。二是加强商业地产的资金的监管。严格按照房地产开发资金监管标准对商业地产资金进行监管，甚至应进一步提高资金监管要求。三是严格规范商业地产的“返租”宣传。商业地产的“返租”宣传在商业地产出售中比较常见，建议对“返租”宣传进行规范，严格查处不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的项目。避免出现广州服饰城类似的纠纷问题，为商业地产的发展创造良好的环境。

（三）加强商业地产后期运营的政策支持

商业地产的后期运营是商业地产发展的关键，加强后期的运营投入至关重要。一是在商业地产项目审批时需要对运营大体方案进行审核。对于不符合规划、同质化较高的商业地产项目进行调整引导，确保商业地产运营能够符合实际情况；二是政府加大对大型商业地产项目的招商支持。加大长沙城市形象的宣传，将重大的商业项目作为市级重点项目来抓，携带商业地产项目到沿海城市进行宣讲招商，积极搭建商业招商平台，完善各类招商投资优惠政策，增强项目招商的吸引力与竞争力；三是重视商业地产项目后续运营的跟踪监管。积极跟进商业地产项目的运营，加强与运营商的沟通，对于重大的商业地产项目在运营中应开辟政府扶持的绿色通道。

（四）推进商业地产的转型升级

未来商业地产竞争格局加剧，市场调整势在必行。一方面应鼓励商业地产多元化发展。支持大型城市综合体发展一站式消费、体验式消费，积极探索线上线下结合的消费模式，尤其是针对当前休闲娱乐作为购物消费的重要支撑形式，根据商业辐射范围，商业基本定位，适当提高休闲娱乐在业态中的占比。另一方面积极引导部分专业市场的外迁。当前我市部分专业市场面临着交通瓶颈，租金增长水平远比不上地段增长水平的窘境，专业市场的外迁已经是大势所趋。专业市场的外迁应形成领导小组，做好方案的论证，全程指导和把握，为专业市场创造一个更合适的发展区域。