2013年中部六省会城市房地产市场之对比分析

◇ 文/长沙市房产研究中心数据统计组  邓晖

2013年长沙商品房批准预售、成交备案同比均有较大增长，二手房交易更是达到近五年来最高，但同期房价涨幅仅4%，房地产市场实现了“房价低增长、销量高增长”。那么，中部六省会城市房地产市场情况究竟怎样？长沙的对比状况又是如何？本文将基于中国部分省会城市房管局信息工作协作网络的内部数据，对武汉、郑州、长沙、合肥、南昌、太原等中部六省会城市房地产市场进行对比分析，以期从中找到答案。

一、城市发展情况比较

1. 经济总量比较

GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

表1   2013年中部六省会GDP总量比较

（单位：亿元、%）

序号123456

城市武汉长沙郑州合肥南昌太原

GDP9375.007153.136201.904672.903336.032412.87

同比增长10.012.010.011.510.78.1

? 小结：2013年长沙GDP及增幅在中部六省会中均居第二位

从经济总量来看，2013年中部六省会GDP差距继续拉大，各市顺序差距均超过900亿元，其中，长沙、合肥、南昌与其前一位差距均超过1300亿元。长沙2013年GDP为7153.13亿元，在中部六省会中居于第二位，比第一位武汉少2221.87亿元。

从GDP同比增幅来看，各市同比增幅均超过全国平均增幅（7.7%），太原最低，增幅也达到8.1%。长沙同比增幅12.0%，超过全国增幅4.3个百分点，增幅在中部六省会中居第一位，比第二位合肥高0.5个百分点。

2. 全社会固定资产投资比较

全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

表2   2013年中部六省会全社会固定资产投资额比较

（单位：亿元、%）

序号123456

城市武汉合肥长沙郑州南昌太原

固定资产投资额6001.964707.994593.394400.202909.761670.74

同比增长19.323.120.123.621.626.5

? 小结：2013年长沙全社会固定资产投资在中部六省会中居第三位，增幅居倒数第二位

从固定资产投资规模来看，2013年中部六省会中，武汉居首位，投资额超过6000亿元；合肥、长沙、郑州投资额在4400-4700亿元，处于第二梯队；太原最低，固定资产投资低于2000亿元。长沙2013年全社会固定资产投资4593.39亿元，在中部六省会中居第三位，全社会固定资产投资比中部六省会第一位武汉低1408.57亿元，比前一位合肥低114.60亿元。

从固定资产投资增长率来看，除武汉外，中部省会其余城市同比增幅均超过全国增幅（19.6%）。长沙同比增幅20.1%，高于全国增幅0.5个百分点，增幅在中部六省会中居倒数第二位。 

二、房地产市场情况比较

（一）市场预期指标

1. 房地产开发投资额比较

开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

? 小结：2013年长沙房地产开发完成投资在中部六省会中居第三位，增幅居末位

从房地产开发投资规模来看，2013年中部六省会城市中，武汉投资额最大，超过1900亿元；郑州居第二位，投资额接近1500亿元；长沙、合肥基本相当，投资额在1100多亿元，二者相差仅47.80亿元；南昌、太原基本相当，投资额低于430亿元，但二者相差仅23.79亿元。长沙房地产开发完成投资1153.61亿元，在中部六省会中居第三位，投资比中部六省会第一位武汉少751.99亿元，比前一位郑州少291.72亿元。

从开发投资额增长率来看，2013年中部六省会城市中，同比增幅超过20%的有武汉、郑州、合肥，其中，郑州同比增幅最高，达32.0%，与全国平均增幅（19.8%）比较来看，长沙、太原、南昌低于全国增幅。长沙同比增幅11.8%，低于全国增幅8.0个百分点，增幅在中部六省会中居末位。

2. 房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。

表3    2013年中部六省会房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比例

序号123456 

城市郑州武汉太原长沙合肥南昌

房地产开发完成投资1445.331905.60429.921153.611105.81406.13

固定资产投资4400.206001.961670.744593.394707.992909.76

房地产投资占固定投资比例32.8531.7525.7325.1123.4913.96

? 小结：2013年长沙房地产开发完成投资占固定资产投资比例为25.11%，处于正常状态

从以上数据我们可以看到，除南昌外，中部六省会房地产投资占固定资产投资比例均在基本正常以上（15%-37%）。长沙2013年房地产开发完成投资占固定资产投资比例为25.11%，处于正常状态（22%-30%）。

3. 商品房新开工面积占施工面积的比例

新开工面积，反映1～2年后预售供应量和2～3年后现房供应量。而其占施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。正常情况下，新开工面积占总施工面积的三分之一左右。

表4   2013年中部六省会商品房新开工面积占施工面积比例

（单位：万m2、%）

序号123456

城市武汉长沙合肥郑州南昌太原

新开工面积2791.802782.642211.022814.401118.54717.58

同比30.4052.5448.5029.7010.10-17.60

施工面积8545.138668.157015.329721.203992.514299.76

同比24.5017.7515.5017.8027.8015.70

新开工占施工面积比32.6732.1031.5228.9528.0216.69

（注：因部分城市数据采用当地建委数据，可能与当地统计局公布的数据不一致）

? 小结：长沙新开工面积在中部六省会中居第三位，施工面积居第二位，新开工面积占比有所扩大

2013年中部六省会城市中，郑州、武汉、长沙新开工面积基本相当，面积约在2700-2800万m2，处于第一梯队；合肥处于中间位置，新开工面积在2200万m2左右，与前一位、后一位的差距分别为-571.62万m2、1092.48万m2；南昌、太原相对较少，新开工面积在700-1200万m2。从新开工面积同比增幅来看，长沙、合肥同比增幅接近或超过50%。从施工面积来看，郑州、长沙、武汉、合肥施工面积较大，超过7000万m2，尤其是郑州，超过9700万m2；太原、南昌相对较少，施工面积低于4300万m2。从施工面积同比增幅来看，武汉、南昌同比增幅超过20%。从新开工面积占施工面积比例来看，除太原外，中部六省会城市比例均在正常区间（27%-33%）。长沙新开工面积在中部六省会中居第三位，施工面积居第二位，新开工面积占施工面积比例为32.10%，仅低于武汉。

4. 商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比

施工面积反映了1～2年后现房供应量，通常为竣工面积的3.5±0.5倍，小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。

表5   2013年中部六省会商品房施工面积与竣工面积倍数比

（单位：万m2）

序号123456

城市太原武汉南昌郑州长沙合肥

施工面积4299.768545.133992.519721.208668.157015.32

同比15.7024.5027.8017.8017.7515.50

竣工面积226.17679.31373.751137.501400.361435.33

同比-2.10-35.40-10.60-21.50-0.1455.80

施工面积/竣工面积19.0112.5810.688.556.194.89

（注：因部分城市数据采用当地建委数据，可能与当地统计局公布的数据不一致）

? 小结：长沙竣工面积在中部六省会中居第二位，未来新增供应将继续保持较大规模

从表中数据可以看出，各市施工面积与竣工面积之比均大于4倍，未来商品房市场新增供应量继续放大的可能性仍然较高；长沙竣工面积在中部六省会中居第二位，比合肥低34.97万m2，施工面积与竣工面积之比为6.19:1，施工、竣工差距继续拉大，预计未来几年内房地产市场新增供应仍将保持较大规模。

（二）市场即期指标

1. 市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

表6    2013年中部六省会房地产市场规模比较

（单位：万m2、%）

序号123456

城市武汉长沙郑州合肥太原南昌

批准预售面积2220.571505.061457.161213.591009.74730.90

同比4.9712.768.8926.4536.9934.25

成交备案面积1923.291391.511135.861676.94324.81521.94

同比18.5037.4815.0747.27-7.02-3.89

? 小结：2013年长沙新增供应量在中部六省会中居第二位，成交备案量居第三位

从商品房新增供应量来看，2013年中部六省会城市中，武汉新增批准预售面积最大，超过2200万m2；长沙、郑州基本相当，新增批准预售面积分别为1505.06m2、1457.16万m2，相差仅47.90万m2；合肥、太原新增批准预售量约在1000-1200万m2，南昌则低于750万m2。同比增幅来看，中部六省会新增批准预售同比均为正增长，其中，太原、南昌同比增幅超过30%。长沙新增批准预售量在中部六省会中居第二位，同比增幅居第四位，批准预售量比第一位武汉少715.52万m2。

从商品房成交备案情况来看，武汉、合肥、长沙、郑州备案量超过1000万m2，其中武汉最大，成交备案面积超过1900万m2；南昌、太原备案量低于600万m2，其中，太原低于400万m2。同比增幅来看，除南昌、太原外，2013年中部六省会备案面积同比均有增长，其中，合肥、长沙增幅较大，同比增幅超过37%。长沙成交备案量在中部六省会中居第三位，同比增幅居第二位，成交量比第一位武汉少531.78万m2，比第二位合肥少285.43万m2。

2. 商品房供销比比较

即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

表7   2013年中部六省会商品房供销比

（单位：万m2）

序号123456

城市太原南昌郑州武汉长沙合肥

批准预售面积1009.74730.901457.162220.571505.061213.59

成交备案面积324.81521.941135.861923.291391.511676.94

供销比3.111.401.281.151.080.72

（注：均为市区数据）

? 小结：2013年中部六省会仅武汉、长沙供销基本平衡

从同期数据来看，太原有较大过剩，南昌、郑州供销比略超正常值，武汉、长沙供销比例基本正常，合肥供小于求。长沙供销比为1.08:1，供销位于基本平衡状态。

3. 房产一、二级市场成交量之比

反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

表8   2013年中部六省会房产一、二级市场成交量之比

（单位：万m2）

序号123456

城市合肥长沙武汉太原郑州南昌

商品房1676.941391.511923.29324.811135.86521.94

二手房316.57321.40595.40100.96437.72252.39

比值5.304.333.233.222.592.07

（注：均为市区数据）

? 小结：2013年长沙二手房成交量在中部六省会中居第三位，房产一、二级市场成交量之比居第二位

从上表数据来看，2013年中部六省会中武汉二手房交易量最大，接近600万m2；郑州居第二位，成交量在440万m2左右；长沙、合肥基本相当，成交量在320万m2左右，相差仅4.83万m2；太原成交量相对最低，成交量仅100万m2左右。长沙二手房成交量在中部六省会中居第三位，比第一位武汉少247.00万m2，比第二位郑州少116.32万m2。而从房产一、二级市场之比来看，仅合肥比值较大，处于异常状态；其余城市中，武汉、太原、郑州处于正常状态（判断标准见《长沙市房地产市场健康状况测度的实证性研究》）。长沙比值为4.33:1，房产一、二级市场成交量差距在中部六省会中居于第二位。

（三）市场价格指标

1. 市场价格指数比较

该指数源自国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数，这里主要比较其环比价格指数趋势，以判断房价走势。

表9    2013年中部六省会城市新建商品住宅销售价格指数（环比）

序号123456

城  市武汉郑州长沙合肥南昌太原

一月 101.2101.4100.9100.6100.3100.3

二月101.2101.6101.3101.2101.6101.1

三月101.0101.9101.6100.8101.7100.8

四月101.1101.6101.2100.8100.8101.3

五月100.9100.9101.1100.9101.0102.1

六月100.8101.1100.9100.8101.2101.2

七月100.9101.7101.0101.0100.5100.9

八月101.0100.8101.0100.7100.7100.9

九月100.5100.2100.6100.6100.9101.2

十月100.9100.0101.0100.5100.6101.1

十一月100.5100.1100.6101.2100.3100.3

十二月100.3100.1100.6101.1100.5100.3

月平均100.86100.95100.98100.85100.84100.96

? 小结：2013年长沙房价月平均指数为100.98，全年月环比涨幅在0.6%-1.6%

从上表来看，2013年中部六省会中，各市各月环比指数均高于100，表明2013年各月房价仍呈逐月走高趋势。从长沙市情况来看，2013年长沙市房价月平均指数为100.98，指数总体呈现上行，从全年月环比指数涨幅来看，全年月环比指数涨幅区间为0.6%-1.6%，其中上半年涨幅在0.9%-1.6%，下半年涨幅在0.6%-1.0%，表明虽然2013年长沙房价呈逐月上涨之势，但上涨速度在下半年得到部分抑制。

三、对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

（一）2013年中国国民经济增速与上年持平，中部六省会增速均超全国。2013年中国国内生产总值(GDP) 568845亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%，四季度增长7.7%，全年增速在二季度达到最低点，三季度达到最高点，一季度、四季度则基本持平，表明全国经济总体上保持平稳，增速仍处于合理水平。而从中部六省会来看，各市GDP增幅均超过全国平均增幅，经济运行仍处平稳上升区间。

（二）2013年中部六省会除南昌外，房地产投资占固定资产投资比例均在基本正常及以上；长沙、太原、南昌房地产投资增幅均低于全国增幅。除武汉外，中部省会其余城市固定资产投资增长率均等于或超过全国增幅（19.6%）；除长沙、太原、南昌外，其余城市房地产开发完成投资同比增幅均超于全国增幅（19.8%）；从房地产投资占全社会固定资产投资比例来看，除南昌外，其余各市房地产投资占固定资产投资比例均在基本正常以上，这表明虽然部分中部省会城市房地产投资增幅低于全国增幅，但从其城市投资总量来看，仍与其城市发展相适应。

（三）2013年中部六省会房地产开发规模较大，四城市新开工面积超2200万m2，施工面积超7000万m2，但从竣工面积来看，五城市同比负增长，未来新增供应仍酝酿高走趋势。从中部六省会房地产开发规模来看，2013年中部六省会四城市（郑州、武汉、长沙、合肥）新开工面积超过2200万m2，同比增幅在29%以上，新开工面积及增幅均较大；施工面积除太原、南昌外，均在7000万m2以上，其中，郑州更是接近1亿m2，施工面积也呈巨大化趋势；竣工面积相对较低，除合肥外，中部六省会其余城市同比均为负增长，且施工面积均达到竣工面积的四倍以上。施工、新开工不断膨胀，但竣工面积同比却仍在减少，这都表明未来几年内竣工面积将有一个较快的增长，商品房市场新增供应仍将处于高位。

（四）2013年中部六省会商品房新增供应均为正增长，但成交备案增幅同比有两城市呈现负值。2013年中部六省会商品房新增批准预售同比均有一定增长，其中太原、南昌、合肥同比增幅超过1/4；从备案情况来看，太原、南昌同比负增长，其余城市同比增幅均在15%以上，其中合肥、长沙同比增幅超过37%，这表明从整体情况来看，2013年中部六省会房地产市场景气度上升，供销均呈现回暖。

（五）2013年中部六省会二手房交易增幅较大，政策效应作用明显。2013年中部六省会各市二手房交易同比增幅较大，各市同比增幅均达到20%以上，武汉、郑州、长沙同比增幅更是超过50%，但这仅仅是政策效应作用的结果，从下半年来看，各市二手房成交相较上半年均有大幅回落；从房产一、二级市场之比来看，各市新房交易量均是二手房交易量的两倍以上，这表明就目前的情况来看，偶然的政策作用并不能从总体上改变二手房市场发展的现状，其发展振兴仍将任重而道远。

（六）2013年中部六省会住宅销售价格指数月环比均超100，全年房价呈现逐月上涨。从统计局发布的各城市价格指数来看，2013年中部六省会中，各市各月商品住宅月环比指数均超过100，房价呈现逐月上涨；上下半年比较来看，各市下半年指数月环比涨幅要小于上半年，表明虽然各市总体呈现上涨，但下半年涨幅得到部分抑制。

（七）2013年长沙房地产市场各项数据在中部六省会中处于中上水平。从2013年长沙各数据在中部六省会中的位置来看，GDP第二，固定资产投资第三，房地产开发完成投资第三，新开工面积第三，施工面积第二，竣工面积第二，商品房新增供应量第二，商品房成交备案量第三，二手房成交量第三，房地产市场整体在中部六省会中居于中上水平。从数量对比关系来看，2013年长沙房地产开发完成投资占固定资产投资比例为25.11%，新开工面积占施工面积比例为32.10%，施工面积与竣工面积之比为6.19:1，商品房供销比为1.08:1，房产一、二级市场成交量之比4.33:1，这些数据中除施工/竣工比较大外，其余指标均在基本正常及以上，表明长沙房地产市场总体来看正处于合理发展区间，但施工/竣工比较大则表明当前仍有大量商品房仍积压在施工阶段，结合当前商品房市场存量，预计未来几年商品房市场供应仍将处于充足状态。