2014年1-3月长沙市房地产市场分析报告

◇  长沙市住房和城乡建设信息中心  长沙市房产研究中心

2014年一季度我市（含三县市）完成房地产开发投资226.57亿元，同比增长13.5%。商品房施工面积7435.83万m2，其中新开工面积454.65万m2，同比增长20.0%、-24.6%；竣工面积382.41万m2，同比增长18.8%。2014年一季度我市（含三县市）累计批准预售486.45万m2，同比增长57.23%；实现商品房成交备案面积426.30万m2，备案金额268.97亿元，同比分别减少7.13%、2.13%。 

Part 1  新建商品房市场

一、新建商品房批准预售情况

表1  2014年1-3月长沙市新建商品房、住宅供应情况

区 域新 建 商 品 房其中：住    宅

批准预售面积（万m2）同比（%）批准预售面积（万m2）同比（%）

全  市486.4557.23380.0847.75

其中芙蓉区17.31248.258.0060.84

天心区27.41-2.8925.1872.13

岳麓区78.9488.1465.2067.92

开福区77.81104.4852.6843.52

雨花区68.7365.9854.8163.94

望城区59.4625.9455.6043.91

长沙县86.939.1180.1013.01

浏阳市59.71341.0030.36382.81

宁乡县10.14-29.298.16-36.70

小结：一季度批准预售量同比增幅较大，楼市新增供应量继续攀高

2014年1-3月全市新建商品房累计批准预售486.45万m2，同比增长57.23%，其中住宅批准预售380.08万m2，同比增长47.75%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售329.67万m2，同比增长63.34%，其中住宅批准预售261.46万m2，同比增长56.38%。从一季度情况来看，本季全市商品房新增批准预售量呈现大幅增长，同比增幅接近六成，除天心区、宁乡县同比负增长外，其余各县市同比增幅均达到9%以上，其中浏阳市、开福区、芙蓉区同比增幅较大，超过100%。

二、新建商品房网签情况

表2  2014年1-3月长沙市新建商品房、住宅网签情况

区 域新 建 商 品 房其中：住    宅

网签面积（万m2）同比（%）网签面积（万m2）同比（%）

全  市386.32-19.53326.98-20.27

其中芙蓉区16.49-19.9813.38-23.92

天心区25.27-29.6222.26-18.63

岳麓区71.98-25.1161.41-24.73

开福区32.40-34.4227.19-35.83

雨花区52.23-37.9541.82-43.57

望城区41.70-18.7539.93-1.10

长沙县78.20-7.3970.73-10.50

浏阳市35.3028.2222.396.82

宁乡县32.756.9927.864.17

小结：一季度网签成交量同比下降约两成，楼市趋冷

2014年1-3月全市新建商品房累计网签386.32万m2，同比减少19.53%，其中住宅网签326.98万m2，同比减少20.27%。分区域来看，内六区新建商品房累计网签240.07万m2，同比减少28.87%，其中住宅网签205.99万m2，同比减少27.31%。从一季度走势来看，成交量高开低走，1月创下近年度的第二个成交高值，2月成交量骤冷，低于100万m2，3月成交量继续处于低位。总的来看，一季度楼市遭遇“倒春寒”，趋于冷清。

三、新建商品房成交备案情况

表3  2014年1-3月长沙市新建商品房、住宅成交备案情况

区 域新 建 商 品 房其中：住    宅

备案面积（万m2）同比（%）备案面积（万m2）同比（%）

全  市426.30-7.13367.41-6.84

其中芙蓉区23.505.1320.5410.61

天心区32.73-26.7226.93-29.47

岳麓区92.781.6479.913.68

开福区37.49-27.3129.33-33.61

雨花区66.84-24.1754.75-26.37

望城区44.8817.8741.4723.02

长沙县73.782.3366.570.17

浏阳市22.3330.4419.8147.24

宁乡县31.97-5.2228.10-1.12

小结：一季度备案成交量同比下降，内六区降幅约一成

2014年1-3月全市新建商品房累计成交备案426.30万m2，同比减少7.13%，其中住宅成交备案367.41万m2，同比减少6.84%。分区域来看，内六区新建商品房累计成交备案298.23万m2，同比减少11.27%，其中住宅成交备案252.92万m2，同比减少11.59%。从一季度情况来看，本季全市商品房备案量同比有一定下滑，除望城区、浏阳市同比仍有10%以上增幅外，其余各区县仅小幅增长或负增长，房地产市场呈现一定抑制势头。

四、新建商品房网签均价

表4  2014年1-3月长沙市新建商品房网签均价

区 域住宅非住宅

网签均价（元/m2）网签均价（元/m2）

全  市566910608

其中芙蓉区717213583

天心区639815232

岳麓区671113156

开福区761814973

雨花区705211620

望城区42118691

长沙县48137296

浏阳市42227408

宁乡县35127757

小结：一季度全市住宅均价基本稳定，波动较小

2014年1-3月全市新建商品住宅（含单位集资房等）网签均价为5669元/m2，非住宅10608元/m2；内六区新建商品住宅（含单位集资房等）网签均价为6412元/m2，非住宅12956元/m2。

五、二手房成交情况

表5  2014年1-3月长沙市二手房、住宅成交情况

区 域二 手 房其中：住    宅

成交面积（万m2）同比（%）成交面积（万m2）同比（%）

全  市99.76-30.0077.12-31.52

其中芙蓉区11.79-50.479.44-32.07

天心区11.07-35.848.46-38.50

岳麓区11.29-30.299.37-30.10

开福区9.49-43.428.37-41.95

雨花区17.37-40.9714.87-45.51

望城区3.48-30.772.50-38.93

长沙县18.3164.8115.5257.83

浏阳市8.13-43.615.78-48.56

宁乡县8.823.872.81-40.02

小结：一季度二手房成交量同比出现较大降幅，去年同期基数较大是主因

2014年1-3月全市二手房成交面积99.76万m2，成交套数为8655套，同比分别减少30.00%、27.99%；其中住宅成交77.12万m2，成交套数为7000套，同比分别减少31.52%、35.26%。分区域来看，内六区二手房成交面积64.49万m2，成交套数为6250套，同比分别减少40.55%、33.88%；其中住宅成交53.02万m2，成交套数为5144套，同比分别减少38.97%、40.62%。从一季度情况来看，本季度全市二手房交易同比降幅达三成，这实际上是受去年同期基数较大的影响，从月度交易情况来看，3月二手房交易环比有较大回升，达到近期平均水平，交易量仍在预期范围内。

六、房产一、二级市场交易量对比分析

表6  2014年1-3月长沙市房产一、二级市场交易量对比

区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区长沙县浏阳市宁乡县全市

比 值1.992.968.213.953.8512.914.032.753.624.27

小结：一季度房产一、二级市场交易量差距仍维持在4︰1以上，交易仍以新房市场为主

房产一、二级市场对比来看，2014年1-3月全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.27：1，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.62：1，比2013年全年比值分别增大0.56、0.29。从走势来看，1-3月房产一、二级市场之比处于基本正常水平。各区县中，岳麓区、望城区比值较大，超过8:1，这两区正是我市近期商品房市场成长较快区域；芙蓉区最小，仅1.99:1，二手房交易已逐步成为了芙蓉区房地产交易的重头。但由于我市房地产市场仍在快速发展阶段，因而从全市水平来看，预计房地产一、二级市场发展不平衡仍将长期存在。

七、银行抵押贷款情况

表7  2014年1-3月长沙市房屋抵押情况

区  域全 市同比（%）其中：内六区同比（%）

房

屋

抵

押抵押笔数（笔）615402.1743226-1.61

其中：个人604781.9942529-1.68

抵押面积（万m2）1106.848.35670.069.66

其中：个人766.740.63471.51-1.59

贷款金额（亿元）425.4217.74320.6220.01

其中：个人281.758.73207.986.45

在建工程抵押抵押笔数（笔）58743.523088.45

抵押面积（万m2）418.2130.99262.3415.32

贷款金额（亿元）138.0459.64108.0644.68

小结：一季度房地产市场供应大增，销售趋弱，使得房屋抵押与在建工程抵押出现冷热不均

2014年1-3月，全市办理抵押登记手续61540笔，抵押面积1106.84万m2，贷款金额425.42亿元，同比分别增长2.17%、8.35%、17.74%，其中，办理个人抵押登记手续60478笔，抵押面积766.74万m2，贷款金额281.75亿元，同比分别增长1.99%、0.63%、8.73%。分区域来看，内六区共办理抵押登记手续43226笔，抵押面积670.06万m2，贷款金额320.62亿元，同比分别增长-1.61%、9.66%、20.01%；其中，办理个人抵押登记手续42529笔，抵押面积471.51万m2，贷款金额207.98亿元，同比分别增长-1.68%、-1.59%、6.45%。

2014年1-3月，全市共办理在建工程抵押587笔，抵押面积418.21万m2，贷款金额138.04亿元，同比分别增长43.52%、30.99%、59.64%。其中，内六区共办理在建工程抵押308笔，抵押面积262.34万m2，贷款金额108.06亿元，同比分别增长8.45%、15.32%、44.68%。

从一季度情况来看，在建工程抵押同比大幅增长，房屋抵押同比仅小幅增长，这正是当前房地产市场批准预售量大增，而交易量下降的直接写照，其未来发展仍将紧随房地产市场供销量的增减而波动。

八、土地招拍挂情况 (数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)

表8  2014年1-3月长沙市土地供应和交易情况

区  域挂牌情况成交情况

宗数面积（m2）宗数面积（m2）金额（万元）综合地价水平值（元/m2）

内六区芙蓉区1106557.263173820.1617556710100

天心区138717.5138717.504714012175

岳麓区14524365.9710423760.1558250513746

开福区5113453.545156080.10489653137

雨花区3221525.454362200.831469064056

望城区291080683.71291137313.421848571625

小  计532085303.43522291892.1611859405175

郊县市长沙县17708220.9016498110.00863641734

浏阳市20395325.529122158.12195771603

宁乡县32977743.5328954158.4392724972

小  计692081289.95531574426.551986651262

全  市1224166593.381053866318.7113846053581

表9  2014年1-3月长沙市各用途土地成交情况

用  途全  市其  中

商业（综合）住 宅工 业

成交宗数105541239

成交面积（m2）3866318.711940884.47627891.871297542.37

成交金额（万元）1384605119272311379178091

综合地价水平值(元/m2）358161451812602

小结：一季度全市土地市场比较平稳，望城区和宁乡县土地成交量较大

2014年1-3月，全市招拍挂出让土地挂牌122宗，土地面积416.66 万m2。其中，商业（综合）用地挂牌54宗，土地面积165.57 万m2；住宅用地挂牌8宗，土地面积42.11 万m2；工业用地60宗，土地面积208.98 万m2。全市土地实际成交105宗，同比增加2宗；成交面积386.63 万m2，总金额1384605 万元，同比分别减少3.83%、增加55.00%；综合地价水平值3581元/m2，同比增长61.16%。其中，商业用地成交面积194.09 万m2，成交金额1192723 万元；住宅用地成交面积62.79万m2，成交金额113791万元；工业用地成交面积129.75 万m2，成交金额78091 万元。

Part 2  长沙市（内六区）房地产市场基本情况

九、长沙（内六区）新建商品住房供销套型结构分析（按套数计）

表10  2014年1-3月长沙内六区新建商品住宅户型供销关系分析表

面 积 段供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供销比

≤60m218277.77 23469.96 -5190.78 

60-90m2632726.90 588124.96 4461.08 

90-120m2665328.29 806734.24 -14140.82 

120-144m2587824.99 485320.60 10251.21 

＞144m2283512.05 241610.25 4191.17 

合计23520100.00 23563100.00 -431.00 

小结：一季度商品房同期供销基本平衡，90-120m2套型新增供销量居首

2014年1-3月长沙内六区住房供应套均面积为111.17m2，同比增大2.01%。从供销情况来看，1-3月套数同期总供销比为1.00:1，各套型供销整体处于基本平衡以上。1-3月套型新增供应以60-90、90-120、120-144m2套型为主，套数均占到总量的24%以上；成交备案仍是90-120m2套型占优，其他套型套数占总量比例均低于该套型达9个百分点以上。1-3月90m2以下套型供应占比为34.67%，同比增大2.41个百分点。

十、内六区新建商品房待销情况

小结：楼市成交遇冷，新房待售量仍较高

近三年长沙内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1683.84万m2，151931套。其中住宅1192.88万m2,109391套，占70.84%；非住宅490.96万m2，42540套，占29.16%。分行政区划来看，岳麓区商品住宅待售量最高超过300万m2，其次是雨花区待售量接近250万m2；分面积段来看，144m2以上户型商品住宅待售量最高接近340万m2，其次是120-144m2待售量超过300万m2。

Part 3   2014年后三季度长沙房地产市场发展趋势分析

（一）宏观政策导向保持稳定,长效机制建设加快筑底

在各地区房地产市场运行分化的形势下，科学的调控理念更显著的表现为分类调控，充分发挥市场对房地产业的调节作用，政府则主要引导产业健康发展，保障民生，并且赋予地方政府根据市场实际运行情况进行灵活的分类调控。与房地产相关的土地制度、财税制度等改革有望在后三季度进一步推进，尤其是不动产统一登记制度将加快成型，由政府主导的长效机制建设步伐加快。但长效机制的建设不是朝夕之事，短期内限购、限价、限贷等行政手段调控市场政策仍会继续实行，对房地产发展的继续抑制或是放松都不现实，预计后三季度“不放松，不加码”的调控政策仍是主基调。

(二)继续实施稳健的货币政策,房地产信贷从严从紧

为保障经济的“稳中求进”，后三季度稳健的货币政策仍将继续实施，但对于房地产业的金融支持预计将偏紧。一方面随着“余额宝”等互联网金融的兴起，银行资金紧张情况更加凸显，可供房地产贷款的额度有所减少；另一方面由于房地产信贷风险的加大、市场上投资理财产品回报率的上升，促使银行将资金投放于投资理财争取较好的收益，而压缩对房地产信贷的支持，甚至出现“停贷”现象。尽管金融政策支持合理性购房需求的方向不变，但资金额度的减少，将直接导致个贷申请周期加长，申请难度加大，预计后三季度我市房企资金压力将增大。

(三)房地产开发投资增幅放缓，新开工面积同比下滑

受一季度略显低迷的市场行情、个别楼盘降价促销现象、不动产登记制度等预期的影响，我市房地产开发投资预期预计将逐步转为观望，开发投资的积极性将有所降低，预计后三季度我市房地产开发投资完成约900亿元，开发投资增幅将有所回落。同时，开发企业基于当前市场购买力乏力，市场库存量较大，市场供应过于需求等市场形势的分析，预计将对开发战略有所调整，或延迟项目的开工日期，由此带来新开工面积的下滑。

(四)房屋交易呈现萎缩，市场竞争愈发激烈

去年的高销售量透支了部分未来的购房消费，一季度市场需求保持了疲软的态势，今年的房地产市场正处于一个产业调整时期，市场的观望气氛逐渐浓厚，在信贷政策继续偏紧的态势下，预计后三季度市场成交量往上攀升的可能性较小。“跑量”将成为后三季度房地产开发企业的主要策略，各类促销方式呈现多样化，促销优惠力度有望加大，尤其是同质性楼盘较多的区域，或出现“价格战”。在众多因素影响下，我市房地产市场整体增速会有所回落，预计后三季度全市新建商品房网签约为1300万m2。

（五）存量房或现抛售潮，但二手房成交仍低迷

后三季度是我国不动产统一登记制度建设推进时期，同时随着财产公开制度、反腐力度加强、个人住房信息联网建设等政策的预期影响，以及市场上看空气氛的影响，都有可能导致我市存量房的抛售。但我市新房市场与二手房市场价差较小，购房者偏爱于购买新房，银行对二手房贷款持谨慎态度，从而导致二手房市场的有效需求严重不足。预计后三季度二手房市场房源供给有所增加，但市场成交仍处于低迷状态。

（六）保障性安居工程继续加强，棚户区改造步伐加快 

加强保障性安居工程建设是实现“住有所居”战略目标的客观要求，2014年我市保障性安居工程计划开工建设22768套（户），后三季度将按照具体的部署，继续推进保障性住房建设，按时按质圆满完成计划目标。棚户区改造是保障性安居工程的重点工作，对于改善人民住房条件和提升城市建设品质有着重要意义，2014年我市将加快棚户区改造，全年目标是改造各类城市棚户区13260户，后三季度预计将统筹项目建设，加强管理创新，全力推进棚户区改造工作。