“新政”频出 楼市面面观 

对楼市而言，2013年是充满变化的一年。年初，“新国五条”横空出世，随后，各地“新国五条”细则先后落地，20%个税在楼市激起千层大浪，全国惊现“过户潮”，二手房市场一时间表现非凡。年中，各地地王频现，全国再现“抢地潮”，与此同时，银行陷入“钱荒”，多地公积金政策紧缩。十八界三中全会以后，以房养老，新型城镇化，以及各地跟风的二套房首付提高等一系列的楼市新闻充斥各大媒体头条。在辞旧迎新之际，本期《观察家》将带您一同回顾2013年楼市轨迹，探寻大事真相，借以探测2014年楼市新走势。

新国五条

事件回放：

2013年上半年最重要的政策无疑是两会前出台的“新国五条”，除了再次重申限购、限贷不放松之外，“新国五条”及其细则中还释放出了“按个人转让住房所得的20%征收个人所得税”等重磅炸弹。3月底，北京、上海、广州等众多城市出台了具体实施细则，紧接着，各地的二手房市场进入了一个“疯狂期”。5月以后，市场进入了一个平稳调整期。

北京：京籍单身人士禁购二套房 全年楼市成交前高后低

2013年3月30日，北京市人民政府办公厅印发《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神 进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》。通知要求，自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房，严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税等。

受3月底新政影响，北京新房及二手房市场呈现明显阶段性分化。北京市住建委网站数据统计显示，2013年全年北京新建住宅成交网签量为118950套，环比2012年的123033套下调了3.3%。亚豪机构市场总监郭毅表示，2013年上半年北京住宅成交延续了2012年下半年以来的热度，自2013年下半年开始部分区域项目价格已大大超出调控前水平，价格的过快上涨超出部分购房群体的承受范围，成交量明显下降。

上海：楼市“国五条”新政效应递减 二手房回归常态

2013年3月30日，上海市政府办公厅印发上海市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的实施意见，意见指出将加强房地产市场监测和走势研判，坚决抑制投资投机性购房，严禁发放第三套及以上购房贷款等。

受“新国五条”及细则影响，上海一二手房一时间呈现“政策性热卖”。购房者为避严厉的20%个税，抢搭“末班车”，导致3月上海楼市成交量暴增。但是，从全年来看，影响力最大的20%个税执行仍无时间表，5月份以后，整个二手房市场已经从恐慌情绪中回归常态。

深圳：“新国五条”刺激楼市交易量价齐飞  避谈20%征税

2013年3月31日，深圳市出台《深圳市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，通知要求从八个方面做好房地产调控，落实“新国五条”。八方面内容主要包括：完善房价调控工作机制、加强房地产税收征管等，未涉及二手房交易20%征税问题。

自3月底“深版国五条”温柔落地后，深圳楼市交投持续活跃，房价涨势凶猛。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳全市成交47761套新房住宅，成交面积4418339平方米，成交均价22173元/平方米，成交套数较上年上涨了近19%。深圳市财政委员会主任乔家华表示，深圳市财政收入中包含较多的政策性和征管因素带来的一次性增收，其中楼市新“国五条”政策导致深圳市房地产交易量价齐升。

长沙：“新国五条”细则以“无解”答题 楼市整体呈现平稳

2013年4月1日上午，长沙市房产政务信息网转发了长沙市政府关于公布2013年新建商品住房价格控制目标的通知：长沙市2013年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下。市民最为关心的“差额部分征收20%个人所得税”等具体细则问题，长沙依然无解。

从成交数据来看，2013长沙楼市整体表现平稳。长沙相关业内人士分析，长沙是一个以刚需为主的消费市场，“新国五条”调控对于长沙整体市场行情走势影响不大。

专家观点

原住建部政策研究中心副主任王珏林表示，“新国五条”出台之后，确实使房地产市场平静下来。但由于其中20%差额征税政策、信贷政策等多项重点政策多地并未真正落实，因此，随着时间的推移，政策影响力不断减弱。

本刊点评

“新国五条”的一个“税”字，让太多的人惊慌失措。上半年二手房市场的“过户潮”，使得二手房中介用一个月的时间赚足了一年的钱。纵观其他各城市的调控细则，我们不难发现，众多细则均回避了20%的个人所得税如何征收这个关键性问题。下半年，各城市屡屡传来商铺、宅地市场上涨新闻，所以，“新国五条”对楼市的影响或许更多在心理层面。

地王

事件回放：

2013年，“地王”成为频频出现的一个词，尤其是一线城市，“地王”纪录在不断被刷新。“两会”后，北京、上海等一线城市连续诞生新“地王”，包括万科在内的众多开发商积极拼抢优质地块，二三线城市土地市场也快速升温。尤其5月份之后，开发企业更是进入亢奋状况。

北京：央企拿地“凶猛” 地王不断被刷新

北京作为执行“国五条”细则最为严格的城市，但并没有浇灭房企在北京拿地的热情。“两会”刚刚结束，便有央企在北京联手制造了好几个“地王”，中信地产以52.4亿元的总价竞得亦庄地块，创下北京最高总价纪录。5月20日，北京通州区台湖镇两宗地块遭到23家房企争抢，5月22日，大兴区旧宫镇一块住宅用地最终被央企保利地产联手北京国资委旗下的首开股份成功拿下。7月3日，北京年内“准地王”夏家胡同地块经过62轮激烈竞拍，最终由懋源置业摘得，总价为17.7亿元，剔除配建的保障房面积后，折合楼面价超过每平方米4万元。下半年北京土地市场再掀高潮！9月26日，住总融创骏洋联合体58.66亿夺门头沟新城地块，造就北京新总价地王！

上海：中心地段备受追捧 “地王”记录屡被刷新

自5月以来，上海土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现、多地“地王”记录屡屡被刷新。5月30日，北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元获得长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘 J1B-01地块，刷新了当时上海总价地王新纪录。12月12日，上海徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块，以54.31亿元底价成交，刷新了2013年上海的土地成交总价纪录。

12月18日，上海市浦东新区临港新城的一宗商住用地以407%的超高溢价率成交，刷新2013年成交地块的溢价率纪录。

广州：区域地王频出是常态 半年内8区地价创新高

据《南方都市报》统计，自5月初至12月中旬，广州10区已有8个区刷新了该区域的地王纪录，甚至有不少区域的地价已超越了该区域的在售房价。中原地产广州总经理黄韬直言，只要土地政策不变，新地王出现是常态，没有新地王出现才是不合理的。

纵观2013年广州各区出现的几宗地王中，最疯狂的仍属同宝路和南洲路地王。同宝路地王的楼面价已超越了白云区10月份的一手住宅22961元/平方米的成交均价，南洲路地王的楼面价也超过了10月份海珠区27470元/平方米的成交均价。而萝岗、南沙等地的地王则被视为较为理性。

长沙：12月长沙土地“翘尾”收官 洋湖地价一年涨8成

2013年，长沙市土地市场一路高歌，土地市场的成交价普遍进入上行通道。2013年5月9日，成都房企蓝光地产所拿地块的溢价率高达86.2%，刷新2013年长沙土地拍卖溢价率。同比2012年同样在洋湖片区成交的土地，楼面地价在2200元/m2左右，两相比较，洋湖片区地价涨幅超过八成。

长沙土地市场上半年呈现一片“红火”之势，下半年也不甘示弱。2013年8月7日，富基实业集团旗下公司，以20亿元拿下[2013]网挂039号的滨江新城地块，溢价率119.59%，将滨江新城的商住用地的楼面地价顶到5929元/m2的新高。

专家观点

北京理工大学房地产研究所所长周毕文指出，土地资源是有限的，加之“地王”是一种市场行为，因此在北京、上海等一线城市，一旦城内有优质地块出让，“地王”的出现将难以避免。

本刊点评

土地市场与房价有很大的关系，纵观全国地王，不难发现，现在大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。如果这些地王要达到正常的利润，房价在一年内需要在目前的基础上再度上涨，最终还是购房者为之买单。所以，地王的涌现，或又是房价上涨的前兆。

政策收紧

事件回放

各地房价上涨，催生了年底新一轮房地产“调控潮”。2013年10月份，北上广等一线城市纷纷出台了房地产调控政策，11月份以来，武汉、南昌、长沙等二线城市也加紧拉开了楼市调控的序幕。从具体调控内容上看，尽管各城市间情况各异，力度与细节上存有差异，但总体来看二线城市的调控政策几乎照搬一线城市的模板，纷纷加强了对楼市的调控。

北京：“京七条”横空出世 楼市观望情绪显现

2013年10月23日，“京七条”横空出世，填补了近半年来调控政策的“空白”，相关措施包括严厉打击骗购行为、严查变相涨价的项目等。其中最受关注的莫过于明确提出要加大“自住型商品房”供给，2013-2014两年推出“7万套7折房”政策。在购房者一致看涨的行情下，“京七条”祭出，瞬间加重了楼市的观望情绪。

“从2012年初以来北京房价已经连续上涨超过20个月，高价下购买力逐步减弱，现在市场双方均出现观望”，中原地产市场部研究总监张大伟说，成交量放缓，价格涨幅也必定会受限制，“京七条”的政策出台加重了市场的观望情绪。

上海：“沪七条”拧紧楼市需求 致楼市降温

2013年11月8日，上海市房管局发布的 《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》(简称“沪七条”)规定，购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上；非上海户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

“沪七条”的出台，让刚刚收获自2010年以来成交最活跃“金九银十”的上海楼市逐渐“冷静”下来。德佑地产数据统计，2013年11月上半月，上海市的二手房成交量相较于10月下半月下滑了四成。“随着时间的推移，政策对楼市的掣肘作用可能得到更明显的体现。”德佑地产研究总监陆骑麟如是说。

深圳：“深八条”来袭 房价涨跌前景未明

2013年10月11日上午，深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，提出八项措施，简称“深八条”，涉及土地供应、银行信贷、安居房和保障房建设、商品房预售等多个方面。其中最引人注目的是限贷政策可能将调整：会议要求，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

《羊城晚报》调查发现，“深八条”出台后，深圳各大银行均未对二套住房首付比例作出调整，但却悄然上调了房贷利率，无形中抬高了购买力不强群体的买房门槛。由于深圳房价整体上涨的势头并没有改变，整个房市成交依然活跃，甚至还有置业者因担心调控深入后更难买房，选择了提早购房。

长沙：“长五条”调控落地 业内称二套房首付比例提升乃温柔一刀

2013年11月26日，继一线城市出台调控新政之后，长沙市人民政府办公厅发布消息，明确了进一步做好房地产调控的五条措施。2013年11月29日，中国人民银行长沙中心支行发布长沙二套房首付款比例执行细则。内容包括：抑制不合理住房需求，明确首套房在90m2以上的家庭，在市内六区贷款购买第二套住房最低首付比例提高到65%等，无论是市民还是房地产业内人士均认为影响不大。湖南茂华置业有限责任公司副总经理徐伯庸认为，首付比例的提高实际意义不大，更多的是政策的导向形成一种预期。

专家观点

首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，各城市调控基调实际没有变，都是从供求关系上入手。从经济学的角度来看，增加供给减少需求，才能遏制房价上涨。

本刊点评

2013年下半年，各地房价上涨，催生了年底新一轮房地产“政策收紧”调控潮。从市场来看，年底的“政策收紧”对北上广深等一线城市起到降温的作用，但是，对于二三线城市来说，年底政策的调控似乎不痛不痒，甚至有跟风之嫌。当然，政府公然表明控制房价的态度不容忽视。

停贷潮

事件回放：

临近岁末，全国多地相继出现停贷、缓贷现象。2013年12月，融360房贷数据研究中心发布的调查报告结果显示，目前，全国已有北京、上海、广州、深圳、珠海、济南、合肥、无锡、武汉等城市相继出现暂停房贷现象。全国银行的“停贷潮”已从一线城市蔓延至二线城市。

北京：四银行已经停贷 8.5折优惠仍存

中国指数研究院调查显示，2013年12月，北京市的中国银行、浦发银行及北京农商银行依然存在首套房贷利率最低8.5折的优惠，建设银行首套房贷利率最低8.9折，农行、交通、汇丰银行、恒生银行和邮储银行等多家银行首套房贷利率可以做到9折优惠，招商银行和渣打银行也存在利率9.5折的优惠。但是所有的优惠都要在对贷款者及房子进行核定评级以后才能定下来。

在二套房方面，基本上都在执行基准利率上浮10%的规定。在年底额度紧张的情况下，民生银行、杭州银行、平安银行及广发银行暂时停止了房贷业务的受理，除此之外，多家银行均表示现在虽然可以受理房贷申请，但是放款基本上要等到2014年年初了。

上海：未现大面积停贷 年末放款延迟是“大概率”

2013年12月16日，中国人民银行上海总部发布11月上海市货币信贷运行数据，11月人民币贷款增长加快，当月全市本外币个人住房贷款增加85.7亿元，环比和同比分别多增37.7亿元和48.9亿元。这一数据显示上海银行业的房贷业务正常进行，并未出现大面积“停贷”。

2013年前11月，上海本外币个人住房贷款增加739.7亿元，比去年同期多增582.2亿元。而11月房贷增幅较快，主要是受商业银行加速消化前期积压的房贷提款需求的影响。银行人士同时提醒，按惯例，每年年底都会出现放款难，2013年上半年出现过成交高峰，年末放款时间拉长将不可避免，可能出现三四个月的“等贷”周期。

深圳：“停贷潮”波及年底楼市 7家银行暂停房贷业务

进入2013年9月份，深圳首套房贷利率就经历了基准利率9折、不打折、上浮10-30%的三级跳。截至2013年12月3日，深圳报业集团统计显示，深圳已经有7家银行停止接受房贷申请，包括民生、花旗、平安、兴业等银行。没有暂停房贷的银行，也普遍提高了房贷利率。受到银行信贷收紧的影响，深圳楼市开始降温。

在利率方面，首套房贷利率只有汇丰银行可以打85折，其他银行有8家执行基准利率，9家需要上浮10%；二套房贷方面，2013年11月6日深圳出台政策，二套房首付比例要提高至七成，有银行的房贷利率最高上浮了30%。

长沙：“停贷潮”来袭 开发商压力山大

2013年岁末，在银行资金面紧张的背景下，长沙各家银行都收紧了房贷业务，不少银行表示2013年的房贷额度已经用完，目前处于停贷状态。据业内人士透露，部分银行在回访购房者时，也会因为购房者无法准确说出首付款金额，就不予审批贷款。        

面对房贷紧张，开发商和购房者都“压力山大”。2013年年底，长沙部分楼盘采取了先银行面签，再签购房合同的方式，来降低贷款审批不成功的几率。同时还为客户准备详尽的资料，来应对银行严格的“审核大考”。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在2013中国房地产品牌价值研究会上就此指出，在房地产信贷政策方面，未来应该更加突出信贷政策的差别化。她表示，通过信贷的手段来真正体现抑制投资性需求，对市场上真正的购房需求要加大政策支持的力度。

本刊点评

“停贷潮”或许不仅仅慌了各大银行，也让开发商和购房者受到了不小的影响。对于普通购房者而言，首套房利率优惠的取消，贷款时间的延长，势必会影响购房者入市，而购买力的下降又会影响开发商的资金链，给中小房企造成很大的冲击。

保障房

事件回放：

住房和城乡建设部网站的最新数据显示，2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至2013年11月底，已开工666万套，基本建成544万套，已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。2013年，步入换挡期的中国经济增速放缓，地方财政收入增速减缓，在此背景下，保障房提前实现全年目标，交出了一份超出预期的成绩单。

北京：从数据覆盖到更加宜居 保障房2014年竣工10万套

2013年，北京保障房体系中的应保尽保，已经从数据上的覆盖，变为更加注重保障房的宜居程度，比如交通更加便利、配套更加完善等。在《北京市“十二五”时期住房保障规划》中，要求“十二五”时期建设、收购各类保障性住房100万套，其中公开配租配售50万套，竣工各类保障性住房70万套，对符合保障条件的申请家庭努力做到“应保尽保”。

据了解，为进一步改善中低收入群众家庭住房条件，2014年北京将通过新建、改建、扩建、收购等多种方式，筹集各类保障性住房7万套，竣工10万套。

上海：岁末保障房进入集中竣工期 数万居民条件将改善

据《新闻晨报》报道，2013年12月，上海紧锣密鼓建设的保障房进入集中竣工期，大批市民的居住条件将得以改善。值得一提的是，上海“十二五”期间最大的一体化建设保障房基地之一的惠南民乐大型居住社区一期的65万平方米动迁安置房项目2013年年底开始进入集中竣工期，这7002套房源将于2013年底全部竣工，于2014年4月底可交付使用，届时将惠及2万多居民。

记者从上海市建设交通委了解到，2013年上海旧区改造受益居民３万户，同时新建保障性住房和实施旧住房综合改造共10.5万套，达到725万平方米。

广州：全面推行管理扣分制 收回72套保障房

2013年12月23日，广州市政府常务会议下午审议通过《加强保障性住房小区管理的实施意见(试行)》，全面推行管理扣分办法。据了解，截至2013年12月7日，广州已经收回72套保障性住房。

截至2013年11月底，广州建成并交付使用的保障性住房小区总面积约318万平方米，共5.1万套，主要分布于天河区棠德花苑、海珠区聚德花苑、白云区泽德花苑等17个保障性住房小区，还有27个在建的保障性住房小区。2013年新增入住保障房5992户(其中廉租住房4100套、经济适用房1892套)，推出预售两批经济适用住房共2989套，还将推出6000多套公共租赁住房。

长沙：2013年前11个月开建保障房超2.7万套

2013年以来，长沙市按照“不仅住得上，而且住得好”的指导原则，着力打造保障房精品，让群众安居更乐居。截至2013年11月底，长沙市安居工程和棚户区改造已开工建设27445套，开工率为省下达任务的136.54 %，开工进度排名全省第一。

2013年12月19日，记者从长沙市住房保障局了解到，长沙2013年前11个月已开工建设保障性住房27445套，基本建成26369套，其中竣工15669套。2014年，长沙将大力推进城市主要成片棚户区改造，并充实保障房供应体系。

专家观点

房地产专家、中国房地产业协会副会长朱中一表示，保障性住房的建设，不能只盯在建设上。可以由地方政府根据实际情况来确定，盘活存量，适当对现有住房进行改造都是可行的方法。

本刊点评

小编认为，保障房的建设关键看政府有没有决心建设好、管理好。如果能够真正从服务百姓的角度出发，转变保障房投资建设模式和思路，更多吸纳社会资金投资保障房。同时，尽量将保障房小区与商品房小区混合或者交叉建设，并提升小区周边的各种配套设施和公共服务。相信这样会更加切合实际，也更符合群众的需求与呼声。

以房养老

事件回放

2013年9月份，国务院公布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出“以房养老”将在全国范围开展试点。一时间，“以房养老”引发热议。“以房养老”其实是将房子“倒按揭”的形式，老人可将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，经过评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。

北京：鼓励个人利用家庭资源就近就便开展养老服务

2013年10月12日，北京市人民政府出台《北京市人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》，１６日通过民政部网站对外发布。《意见》明确，北京市新建居住区要根据要求配建养老设施，将与住宅同步验收。

北京市规划委副主任邱跃透露，《北京市养老服务设施专项规划》已形成报审稿。规划要点包括：在最新发布的北京《城乡规划用地分类标准》中增设“养老设施用地”分类；未来人均0.25平方米养老设施用地，这个数字高于全国人均0.1平方米的标准。

上海：有“以房养老”条件 但申请者寥寥无几

2007年11月，从上海市公积金管理中心传出消息，“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破。但是，该工作除了选取一对80多岁的老人家庭做试点外，至今再无取得进展的消息传出。

上海财经大学发展规划处处长、投资学教授应望江告诉记者，目前，在上海实施倒按揭贷款的一些基础条件已初步具备。一方面，上海大多数住房的产权是清晰的。其次，上海的金融机构有充裕的资金实力，贷款周期的可精算化将有效降低房产倒按揭贷款的风险。

广州：“以房养老”业务在广州已有试点 市民不敢尝鲜

根据《信息时报》报道，广州市内已有金融机构对这种养老业务先行先试，但仍没有市民敢于“尝鲜”以房养老的这种方式。中信银行广州分行有关人士透露，该行2011年3月就在国内率先推出了名为“中信银行养老按揭贷款”的"以房养老"业务，在广州是2012年全面铺开，已有一些市民咨询该业务，但至今仍没有市民尝试这种模式。

广州市民政局党委书记黄小晶表示，截至2013年底，广州市和各区、县级市均已建成（或正在兴建）公办养老机构，这意味着2014年、2015年新增1万张的养老床位建设任务将基本落在民办养老机构上面。

长沙：“以房养老”被指富人游戏 

2011年，中信银行长沙分行借鉴欧美盛行的“倒按揭”的思路，已经宣布推出首张面向中老年客户的专属借记卡“信福年华”，其按揭功能实现了“以房养老”。虽说“以房养老”存在一定的成本，对于那些无依无靠的老年人来说，这也不失为一种两全其美的办法，在长沙，如果想让“以房养老”成为一种养老趋势似乎还需要一定的时间。

某股份制银行长沙分行房贷人士分析，“养老按揭”业务更适合经济状况适中的老年人，因为经济条件很好，就没有“以房养老”的必要；而经济条件过低，则不具备“以房养老”的条件。

专家观点

幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏认为，“以房养老”适合中国国情。但是他同时也指出，目前该产品推出最大的难处在于金融机构的三个担心：一是房屋产权70年的问题；二是房价下跌的风险；三是房屋传给子女的观念。

本刊点评

虽然“以房养老”的实行面临着政策、房子产权及中国传统观念诸多困扰，但是“以房养老”作为一种金融产品模式可以弥补老年人多层次养老潜在的发展需求，如果试点成功，对于解决老年人养老资金问题，盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义。

结语

2013年已然逝去，回望这一年，中国房地产市场一路走来跌宕起伏。这一年，“新国五条”的横空出世，造就了一股股“离婚潮”；这一年，房企争相抢地，掀起了“抢地潮”；这一年，无数目光再度聚焦养老问题，“以房养老”荣登各大媒体头条；这一年，新型城镇化建设已经踏上征程……新的一年已经到来，楼市又将面临着新的机遇和挑战，对于房企来说，积极修炼内功，顺势而为，迎接改变，或许是迎接未来的最好方式！