2013年长沙市内六区新建商品住宅及二手住宅市场成交活跃，成交量均高于去年。长沙市内六区新建商品住宅成交113801套，同比增长27.35%；成交面积1193.30万平方米，同比增长26.67%；成交金额769.65亿元，同比增长35.10%。长沙市内六区二手住宅成交26507套，同比增长61.73%，成交面积264.31万平方米，同比增长89.36%，成交金额114.29亿元，同比增长119.47%。

Part1  新建商品住宅消费特征分析

◆ 购房者特征分析

1、年龄构成

25-35岁人群是主力军，占比44.10%

从购房者年龄来看，25-35岁和35-45岁年龄段的购房人群为长沙新建商品住宅市场的主要支撑，占比超过六成，其中，25-35岁年龄段属于基础性刚需人群，需求最旺，占比44.10%。35-45岁年龄段购买力较强，以改善型刚需为主，占比22.91%。

25岁以下人群占比呈上升趋势，占比接近20% 

从季度来看，25岁以下年龄段的购房人群比重呈上升趋势，由第1季度的16.50%上升至第4季度的21.28%。25-35岁年龄段的购房人群比重在2013年的四个季度均超过四成。

2、套均面积

35-45岁人群购房套均面积最大，为112.41m2/套

从各年龄段购房套均面积来看，除55岁以上年龄段的购房套均面积小于100 m2外，其余年龄段购房套均面积均超过100 m2，其中，35-45岁年龄段购房套均面积最大，为112.41m2/套，45-55岁年龄段其次，为109.37m2/套，高于总套均面积（108.90m2）。与前3季度相比，各年龄段套均面积都有所增大，其中55岁及以上年龄段购房套均面积增加最大。

25-35岁年龄段购房套均面积呈平稳增长态势

从季度来看，4季度除25-35岁、55岁以上年龄段套均面积环比增加外，其它年龄段都有所下降。其中25-35岁年龄段购房套均面积呈平稳增长态势，从1季度的100.75 m2/套增至4季度的103.25 m2/套。

3、来源地构成

本省购房者为主，占比超八成

从购房者来源地来看，本省购房者为主，占比87.81%，其中长沙市占比37.27%，“长株潭”城市群占比46.39%，“3+5”城市群占71.86%。与前3季度相比，购房人群占比基本不变。

从排行榜来看，本省外市占比前三的为邵阳市、岳阳市、常德市，合计占比21.79%，湖北省、江西省、河南省为外省市中占比前三的省份，合计占比4.53%。

◆ 置业特征分析

1、置业次数

在长沙首次置业为主，占比近九成

从购房者置业次数来看，长沙住宅市场仍以刚需为主，在长沙首次置业的购房人群占比87.98%，3次及以上置业人群占比4.16%。与前3季度相比，在长沙首次置业人群占比微增，2次置业人群占比微降。

2、置业区域

岳麓区和雨花区是置业首选，合计占比超五成

从购房人群区域选择来看，岳麓区、雨花区是置业的首选区域，分别占总量的30.39%、23.26%，其次是望城区、开福区、天心区占比超过10%，芙蓉区占比6.86%，居于末位。

如图可知，岳麓区和芙蓉区第4季度分别占比31.43%、8.23%，均创年内新高。相反，天心区、雨花区第4季度分别占比9.98%、21.43%，均创年内新低。

河西和新南城板块为置业热门板块，占比合计超一半

从购房人群板块选择来看，河西、新南城板块为置业的热门板块，分别占比30.26%、21.52%，其余板块分布较均匀，占比9%-16%。与前3季度相比，新南城板块、中心板块占比有所减少。

3、户型特征

二居室、三居室为主力户型，占比接近八成

从购房户型来看，二居室、三居室是住宅成交的主力户型，分别占总量的37.95%、40.73%，其次是一居室，占比13.74%。与前3季度相比，三居室、四居室户型占比微增，其它户型占比微降。

60-120平方米户型为主，占比近六成

从单套住宅面积来看，住宅成交主要集中在90-120平方米、60-90平方米，分别占比33.23%、26.21%，其次为120-144平方米户型，占比20.31%。与前3季度相比，90平方米以下面积段占比有所下降，其它面积段占比有所增加。

90平方米以下，本省置业者占比近九成

由于长沙市对90平方米以下户型限购的影响，内六区90平方米以下的置业人群中89.32%为湖南省籍贯，高于湖南籍置业人群（87.81%）。

◆ 价格及付款方式分析

1、单价结构

5500-7000元/m2为主力单价区间，占比37.41%

从住宅成交的单价来看，5500-7000元/m2是主力价位区间，占比达37.41%，其次是5500元/ m2以下占比31.70%， 8500-10000元/ m2占比6.94%，10000元/ m2以上占比4.77%。

2、总价结构

40-60万元为主力总价区间，占比为32.24%

从套成交总价来看，总价40万元以下，占比18.88%，总价在40万以上时与成交量呈负相关关系，总价在40-60万元区间，占比达32.24%，100万元以上占比10.55%。与前3季度相比， 80万以上总价占比有所增加，其它总价区间占比有所降低。 

外省市购房者偏好总价100万元以上

从总价在100万元以上的购房来源地来看，2013年内六区外省市购房人群占比12.33%，而全年外省市购房的人群占比仅12.14%，表明外省市购房者偏好总价100万元以上的新建商品住宅。

3、付款方式

银行按揭为主，占比60.97%

从付款方式来看，银行按揭为主要的支付方式，占比60.97%，其次为一次性付款占比26.78%，公积金贷款占比10.82%。与前3季度相比，银行按揭占比增加0.91%，公积金贷款占比下降0.91%。

不同来源地的购房人群付款方式占比差异明显

除境外购房人群主要选择一次性付款购房外，银行按揭为其它来源地最主要付款方式。来源地为本市的购房人群中一次性付款占比超过四成，外省市用公积金贷款买房的占比为13.96%。

不同面积段的购房人群付款方式占比差异明显

银行按揭付款方式以90-144平方米面积段的购房人群占比最大，为65.09%，一次性付款以144平方米以上面积段的购房人群占比最大，为46.27%，公积金付款以144平方米以上面积段的购房人群占比最小，为4.48%。

Part2   二手住宅交易特征分析

◆ 购房者特征分析

1、年龄构成

25-45岁年龄段为购房主力，占比62.48%

从二手住宅购买者年龄来看，25-35岁、35-45岁年龄段是主要购房人群，分别占比34.85%、27.63%，55岁以上、25岁以下购房人群占比较低，分别为10.65%、13.40%。

2、来源地构成

本省购房者占绝对主力，超九成

从二手住宅购房者来源地来看，本省本市与本省外市占比均超过四成，为二手住宅的购房主力军，外省市购房人群占比9.23%。

◆ 交易特征分析

1、交易区域

雨花区成交活跃，望城区居于末位

从二手住宅交易区域来看，雨花区成交最为活跃，占比31.18%，芙蓉区、天心区、开福区、岳麓区成交比例相当，占15%左右，望城占比3.88%，居末位。

2、面积结构

60-90 m2面积段成交量最大，占比30.87%

从二手住宅成交套面积来看，除60-90m2成交量占比超过30%外，其余各面积段分布较均匀，其中90 m2以下的面积段占49.29%，90 m2以上的面积段占50.71%。

◆ 付款特征分析

1、付款方式

一次性付款为主，占比67.04%

从二手住宅的支付方式来看，由于二手房贷款难，一次性付款成为二手房主要的支付方式，占比67.04%，其次为银行按揭占比28.21%。

2、贷款发放情况

邮政银行是二手房贷的主要资金来源，占比11.92%

从二手住宅贷款的发放单位来看，中国邮政储蓄银行是二手房交易的主要资金来源，占比11.92%，其他单位的贷款占比均低于6%。公积金贷款占比3.48%，其中省直公积金占比2.03%，市公积金占比1.45%。

3、成交方式

自助交易为主，占比87.31 %

从二手住宅的成交方式来看，自助交易为主，占比87.31%，中介机构业务量占比12.69%，其中长沙市兴财置业担保有限公司为业务量最多的中介机构，占比4.59%。

Part3 小结

2013年内六区住宅市场受刚需市场火热牵引，无论新建住宅市场还是二手住宅市场，成交活跃，呈稳中有升的良好态势。主要消费特征如下：

◆ 新建商品住宅消费特征

1、购房者特征：25-35岁人群为购买新建商品住宅的主力军，占比44.10%；从套均面积来看，35-45岁人群购房套均面积最大，为112.41m2/套；从来源地来看，本省购房者为主，占比超八成。

2、置业特征：从置业次数来看，长沙首次置业人群为主，占比近九成；岳麓区和雨花区是置业的首选区域，河西和新南城板块为置业热门板块，合计占比超一半。

3、户型特征：购房者户型偏好二居室和三居室，占比近八成；面积段更倾向60-90m2、90-120 m2，占比近六成；90 m2以下户型，本省置业者占比近九成。

4、价格特征：5500-7000元/m2为主力单价区间，占比37.41%；40-60万元为主力总价区间，占比为32.24%，其中外省市来源地购房者偏好总价100万元以上的住宅。

5、付款特征：银行按揭为主要的支付方式，占比60.97%，不同来源地的购房人群付款方式占比差异明显，不同面积段的购房人群付款方式占比差异明显。

◆ 二手住宅交易特征

1、购房者特征：25-45岁年龄段人群为内六区二手住宅购买的主力，占比62.48%；从来源地来看，本省购房者为主，占比超九成。

2、交易特征：从二手住宅交易区域来看，雨花区成交最为活跃，占比31.18%，望城占比3.88%，居末位；60-90m2面积段成交量最大，占比30.87%。

3、付款特征：由于二手房贷款难，一次性付款成为最主要的支付方式，占比67.04%，邮政银行是二手房贷的主要资金来源，占比11.92%；自助交易为主，占比87.31%。