坚定维稳 积极向上

《长沙楼市》权威发布三大指数，用指数发声，见证2013年长沙楼市的运行轨迹，把握市场年度特征。展望2014，深化改革之机，革新理念之时，新一轮行业调整与部署跃跃欲试，房地产业转型升级进入快速跑道，稳定发展中，亮色鲜明。 

Part 1 2013年房地产市场评测

◎ 楼市健康度

2013年各指标健康度加权评价

一级指标二级指标原始值健康度得分加权得分健康度评价

价格健康度指标房价收入比6.0830.22 正常

房价增长率与CPI增长率之比1.5630.21 正常

房价增长率与居民可支配收入增长率之比0.2620.15 基本正常

月供与家庭月收入之比（%）38.2120.15 基本正常

规模健康度指标房地产开发投资额与全社会固定资产投资额之比（%）24.0830.19 正常

房地产开发投资额增长率与全社会固定资产投资额增长率之比0.6820.14 基本正常

商品房新开工面积与施工面积之比（%）29.3630.25 正常

供需健康度指标商品房供销比1.0830.21 正常

待售率（%）10.3530.25 正常

二次以上置业者购房比例（%）12.0220.10 基本正常

住房自有率（%）73.7430.26 正常

结构健康度指标房产一、二级市场成交面积比4.3320.15 基本正常

换手率（%）12.5930.28 正常

普通商品住房供应面积占比（%）80.3530.11 正常

综合评价2.66健康

小结：2013年全市（内六区）市场健康测度值为2.66，健康度连续第二年进入标准健康区间 

根据我市房地产市场健康状况测度分析，2013年我市（内六区）房地产市场健康测度综合得分为2.66，比2012年提高了0.25点，比上半年提升了0.18点，健康度评测连续第四次进入标准健康区间。从各指标值来看，正常指标值9个，基本正常指标5个，异常指标为0个，与上半年相比正常指标增加2个，基本正常指标减少2个，异常指标已完全消灭，楼市健康度有了进一步提升。

具体来看，2013年我市四类指标中，供需健康度正常指标最多，四个指标中已有三个指标达到正常评价，其余三个健康度大类均有两个指标达到正常评价，各方向上的健康度评价已达到较平衡状态，其原因主要有以下几点：

一、全年房价涨幅较低，推动了价格健康度的提高。从数据来看，全年我市平均房价涨幅较低，而长沙市城镇居民人均可支配收入预期仍将保持较高增长，同时CPI同比涨幅预期也将保持在低通胀区间，这都推进了价格相关指标健康度的提升。

二、房地产投资较为旺盛，新开工面积同比大幅增长，施工面积保持匀速增长，推动了规模健康度继续保持良好状态。从数据来看，房地产开发完成投资占全社会固定资产投资比例预计达24%左右，保持了适度投资水平；商品房新开工面积同比有较大幅度增长，但与施工面积比较来看，所占比例在30%左右，仍较为合理，这些都推进了规模健康度继续向好。

三、下半年商品房月度新增供应量连创新高，推动了供需健康度的提高。从数据来看，下半年我市商品房月度新增供应量月均值达217.54万m2，10月更是达到月度最高。供应量的大幅增长，改善了上半年以来的商品房市场同期供不应求状况，将供销比、待售率也带入了合理区间。

四、结构健康度在政策推动下，全年健康度仍保持了良好状态。从数据来看，由于三月政策影响及五月长沙县二手厂房大宗交易，长沙二手房交易实现了前所未有的增长，由于交易量巨大，甚至全年的总交易量同比都得到了极大的提升，这使得二手房、新房交易差距缩小，房产一、二级市场成交面积比也达到了基本正常水平。同时，由于今年新房、二手房交易量均有较大增长，换手率指标也达到了正常，加之我市普通商品住房供应面积占比一直保持在正常水平，共同促进了结构健康度继续保持在良好状态。

◎ 城房指数

根据我市商品住宅成交价格指数分析模型（指数以2006年1月为基期，指数值为100点），至2013年12月底，内六区商品住宅成交价格指数为263.85点，较年初增长10.27点，2013年指数月均增长0.86点。从具体单月指数来看，有6个月指数环比小幅下降，下半年7月、8月、10月、11月指数均下降，其中11月环比降幅最高，减少4.70点；有6个月指数环比上升，增长幅度比下降幅度大，9月指数环比涨幅最高，增长7.62点。

从面积子市场价格指数来看，至2013年12月底，60-90m2子市场指数值最高为332.94点，60m2以下子市场指数值最低为240.99点。2013年144m2以上子市场指数涨幅最大，月均增长2.09点，60-90m2子市场指数涨幅最小，月均增长0.88点。

从板块子市场价格指数来看，至2013年12月底，新南城板块指数值最高为316.10点，河西板块指数值最低为281.67点。2013年中心板块指数涨幅最大，月均增长1.80点，东城板块涨幅最小，月均增长0.85点。

小结：2013年城房指数小幅上升，房价呈波动上涨走势

2013年内六区商品住宅价格指数累计增长10.27点，至2013年12月底指数为263.85点，月均增长0.86点。各面积子市场中，144m2以上子市场指数涨幅最大，月均增长2.09点，60-90m2子市场指数涨幅最小，月均增长0.88点；各板块子市场中，中心板块指数涨幅最大，月均增长1.80点，东城板块涨幅最小，月均增长0.85点。

◎ 景气指数

小结：2013年房地产市场总体景气，有 9个月位于高景气区间

依据长沙市房地产市场景气指数分析模型，2013年长沙市内六区房地产市场总体景气，有9个月景气指数高于100，位于高景气区间，3个月景气指数低于100，位于低景气区间。具体来看，受2012年下半年市场回暖的影响，市场信心充足，1月份以102.12的高景气指数开局，2月份受春节假期及“新国五条”政策的影响，景气指数直接跌入本年的最低点98.34，3月份开始景气指数有所回暖，市场预期保持基本稳定，随着强劲刚性需求的入市，“红五月”景气指数达到了102.16，新房市场、土地市场供需两旺，6月份景气指数攀升至2013年度的最高点103.81点。随着部分刚性需求的被消化、市场调控压力增大，市场观望有所增加的影响，6月之后景气开始逐渐下滑，9月、10月分别为99.91、98.73，均位于低景气区间。11月份景气指数开始上扬，比上月上涨了2.44,新房市场、二手房市场成交都比较可观。受11月底出台的提高二套住房贷款首付比例等政策的影响，12月份房地产市场主要运行指标有所下滑，从而景气指数略有下降。

Part 2  2014年市场走势预测与分析

2013年长沙房地产市场开发投资基本平稳，土地市场供需两旺，刚性需求持续发力，网签成交量为近年来的高位值，开发企业资金充裕，市场信心有效提振。2014年，是深入贯彻落实党的十八届三中全会精神、全面深化改革的开局之年，2013年底中央经济工作会议定下了“稳中求进、改革创新”的发展基调，新形势下长沙房地产市场又将面临众多新的机遇与挑战，预计全市房地产市场呈现如下特点：

一、房地产调控市场化预期增强，但现有政策暂不会松动

十八届三中全会明确了市场在资源配置中的决定性作用，强调房地产宏观调控已经鲜少在重大会议中出现，调控新理念已经逐步反映到房地产业上。房地产长效机制的建立与完善在2014年预计将取得重要进展，不动产统一登记制度将加快建设，2014年6月有望出台不动产登记条例，房地产税制改革也将逐步被提上日程。但基于2013年房地产市场依旧坚挺的形势，长效机制建设还未成熟，现有宏观调控政策仍将保持基本稳定。政策大的方向不会变动，允许各地方政府对政策进行微调或成为常态，房地产宏观调控差异化会更加深入。长沙2013年11月底出台的增加普通商品住房及用地供应、抑制不合理住房需求、引导开发企业理性定价、重视保障性安居工程建设等措施将在2014年继续贯彻执行。

二、货币信贷环境基本稳健，差别化住房信贷力度增强

当前我国经济下行压力并未得到显著改善，着力防控债务风险是中央经济工作会议提出的六大任务之一，为保障经济的稳步发展，2014年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。2013年较好的销售业绩，房企资金流比较充裕，同时随着金融改革的深入，房企融资渠道将更加便利和畅通，预计下阶段房地产企业将面临合理的信贷环境。但政策抑制投资投机需求的力度方向不会改变，2013年年底部分二三线城市提出要进一步提高二套住房贷款首付比例，差别化住房信贷力度进一步增强。长沙市将继续执行首套住房首付30%，家庭首套住房90平米以上二套住房贷款执行首付65%，禁止向家庭第三套住房提供贷款的措施。

三、普通商品房用地供应稳定，土地市场成交偏温和 

增加普通商品房用地供应来加快形成市场的有效供给，是当前政府调控房地产市场的重要举措。长沙已经明确2014年度全市住宅用地计划供应总量应不低于过去5年平均实际供应量，并将于1月31日前公布用地供应计划。2013年全市土地市场十分活跃，全年土地成交面积1909.93万m2，预计2014年度普通商品房用地供应保持基本稳定，难现大幅度增长的情况。2013年市场成交向好，库存消化速度加快，年底日均网签成交400多套，房企资金得到有效回笼，为下一步的战略部署提供了充足的条件，但2014年房地产市场政策面、市场面都面临着调整，预计房企将观望后市而采取保守的拿地策略，土地市场成交活跃度或下降。

四、开发投资增长空间有限，竣工面积同比增长可能性大

近年来长沙房地产开发投资已经逐步趋于稳定，同比增长幅度逐渐变窄，开发投资已经越发理性。2013年全市完成房地产开发投资约1140亿元，保持了约11%的同比增长速度。2014年是房地产的调整年，亦是过渡年，预计房地产开发投资仍将以稳为主，全市全年完成房地产开发投资与2013年基本持平。经历了2012年的放缓节奏，2013年房地产施工增涨幅度大，2014年房地产信贷环境稳定，房企资金充足。预计2014年的施工将稳步推进，2013年施工的部分面积将在2014年取得竣工，市场上竣工面积将逆转2013年同比负增长局面，出现同比增长的可能性大。

五、市场调整增速整体回落，供大于求局面难改观

刚需在2013年的长沙房地产市场表现抢眼，促成了2013年长沙楼市供需双旺的局面，全市全年新建商品房批准预售面积2234.40万m2，同比增长17.16%，新建商品房网签成交1966.95万m2，同比增长30.45%，供给成交分别居于近年来的高位。2013年市场已经逐步消耗掉部分刚需，2011年至2013年底，长沙内六区待售新建商品房面积为1605.48万m2，待销量较大的形势给市场预期释放一定的风险信号。预计2014年房地产市场将难以保持2013年的强势增长势头，整体增速会有所回落，供大于求的市场形势仍将保持。全市全年新建商品房新增批准预售预计约2000万m2，同比减少约10%，新建商品房网签成交约1800万m2，同比减少约9%。

六、二手房市场难有起色，与新房市场差距拉大

受“新国五条”个税传闻预期的影响，2013年长沙二手房市场交易现短暂的“春天月”，创下了近年来二手房交易的新高，全年二手房成交525.63万m2，同比增长68.23%，与新房市场的差距由2012年的4.60:1缩小为2013年的3.74:1。2013下半年二手房交易基本呈现月均成交35万m2的低迷状态。长沙新房市场供应比较充足，受买旧不买新观念、二手房交易成本较高、新房与二手房价差小等因素影响，购房者选择新房的比例大。二手房需求不足，直接导致了二手房成交的低位运行，预计2014年这种状态将难以改观。相比于2013年，二手房成交同比或出现较大幅度下滑，与新房市场交易量的差距进一步拉大，全市全年预计二手房成交约360万m2，同比减少约30%。

七、“三房两棚”建设稳步推进，保障房管理创新可圈可点

2013年长沙保障性安居工程超额完成任务，推进了全市的住房保障水平，开展了住房保障家庭登记工作，充实了保障对象基础信息库，为2014年保障性安居工程的开展创造了良好条件。根据湖南省提出的未来5年计划“三房两棚”（公租房、廉租房、农村危房、城市棚户区、工矿棚户区）建设完成投资2000多亿元，累计建设210万套，2014年也将是长沙市“三房两棚”的大力推进年，预计2014年初将会发布年度保障性安居工程计划。2013年长沙经济适用住房可上市交易，2014年加强保障性住房管理与制度创新又有新的举措，从2014年起，公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，进行统筹管理；从2014年起，长沙市保障性住房全面执行绿色建筑标准，提高保障房的节能环保性。预计2014年保障性住房管理效率与质量会更进一个台阶。

八、“新一线城市”荣耀加身，房企布局战更加激烈

在国家深化改革之时，长沙跻身全国新一线城市，城市潜力有望充分发挥。2014年国家城镇化规划或将靴子落地，东部产业升级梯度转移加快，长株潭城市群发展机遇良多；2014年长沙地铁2号线运营在即，开启了长沙地铁运行新时代，沪昆高铁值得期待，铸就了全国屈指可数的枢纽地位。未来长沙必将有更多人流、物流、资金流、信息流汇聚与整合，城市建设有望实现质的飞跃。外在机会增多，内在需求强劲，市场运行平稳，房地产业充满活力，将加快现有市场主体们的布局扩张，也将吸引更多新房企来此攻城略地，房地产市场上竞争越发激烈，也将成为推动产业更好发展的动力。 

Part 3 2014年新盘推荐

预测排行榜

依据长沙市房产研究中心调查问卷及0731房产网楼盘人气排行数据，充分参考各方评价和意见，推荐2014年度长沙楼市最值得期待的品牌楼盘。

2014年度长沙楼市最值得期待品牌楼盘

（排名不分先后）

项目名称开发企业所在区

盛世耀凯湖南耀凯房地产投资有限公司岳麓区

南湖花园湖南金基投资置业有限公司天心区

才子佳城湖南湘天才华房地产公司雨花区

五江 · 天街国际广场湖南五江地产雨花区

北大资源 · 时光北大资源集团岳麓区

入榜剖析：

热点片区楼盘备受瞩目，宜居品质项目值得期待

从2014年长沙楼市值得期待品牌楼盘榜单来看，各楼盘所处片区或拥有优势突出的配套设施资源，或是舒适宜家的生态环境资源，一直是近年来购房者关注的重点片区。定位刚需，追求品质是上榜楼盘的显著特点。盛世耀凯地处河西市府片区，有着低容积率、高绿化覆盖率，立足于精品理念，把控每一个建设细节，着力打造市府生态第一居所。南湖花园位处城市央区，地理位置优越，精心设计、坚持品质开发，铸就长沙央区完美和谐的双地铁高端社区。才子佳城位于省府红星片区，紧靠成熟商业中心，交通四通八达，定位于综合性高品质的住宅社区。五江·天街国际广场位于武广片区，出行十分便利，通过街区、广场、多形态的建筑组合与亲水场景，打造复合型国际街区MALL。北大资源·时光坐拥洋湖景致，致力于湿地景观资源与居住品质提升的充分契合，打造离尘不离城的高品质项目。