深度博弈 步步为营

供销博弈，讲究的是着眼全局的眼光以及把握先机的谋略。新格局下，企业如何告别野蛮生长方式，以理性稳健之姿占领市场，需要的是产品创新的生命力。而产品创新则源于企业深度理解客户需求，精准定位目标市场，做产品创新的先行者，用更前瞻性的产品理念去引导需求。

Part 1 直击年报

◎ 供销结构

1、供销量总体基本平衡

2013年长沙市新建住宅批准预售1916.97万m2/177356 套，销售面积1709.98万m2/161539套，销售面积、套数供销比分别为1.12、1.10，整体基本保持平衡，供给充足。全年新增库存206.99万m2/15817套。

分区域来看，除芙蓉区和雨花区外，其他各行政区均有不同程度的供过于求现象。芙蓉区供不应求现象最严重，面积供销比为0.67；宁乡县供过于求现象最为严重，面积供销比为1.42；浏阳市和雨花区的供销量最接近平衡，面积供销比分别为1.04、0.95。各区新增库存最高的是长沙县，共增加库存68.64万m2/6741套。

2、90-120m2、144m2以上户型积压较多

从套均面积来看，成交主要集中在90-120m2、60-90m2，分别占比31.37%、26.23%，其次为120-144m2户型，占比21.58%。与2012年相比，60m2以下、120-144m2面积段占比有所增加，其它面积段占比略微下降，表明基础性刚需群体所青睐的中小户型仍是市场主力军，但改善性刚需群体也在逐渐入市。

从供销比来看，2013年新建商品住宅户型结构供销比为1.07，供销结构基本保持平衡，市场健康状况良好。分面积段来看，60m2以下户型供销比为1.21，供给有些过剩；60-90m2户型供销比为0.97，表明此面积段户型目前尚处于供不应求的状态中，未来市场供应量有待补给；90-120m2、120-144m2户型供销比分别为1.11、1.08，供应量与销售量总体基本平衡，供给量有略微过剩；144m2以上户型供销比为1.37，表明目前市场上此面积段户型库存积压量较大，供过于求的现象较为严重。

3、中等价位依然被市场追捧

从成交价位结构来看，6000-7000元/m2价位段成交占比最大，比例达26.41%，同比上涨33.29%，表明自2012年以来，楼市虽有所回暖，但主要还是刚需撑市，最受消费者追捧的房源均价普遍在6000-7000元/m2，这一价位段房源主要分布在城市二环线附近，交通较便利，基础配套设施能满足居民基本生活需求，是刚需购房者的首选目标。

值得注意的是低于5000元/m2价位段的房源占比同比均略微下降，其中下降幅度最大的是4000元/m2以下的价位段，降幅达2.89%。7000元/m2以上价位的占比较去年同比上涨近五成，表明随着楼市回暖信号的增强，中高收入消费者的购房意愿有所复苏。

◎ 新房待售

2011年至今年12月底，长沙内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1605.48万m2。其中住宅1148.72万m2,占71.55%；非住宅456.76万m2，占28.45%。

分行政区划来看，岳麓区商品住宅待售量最大，接近300万m2，芙蓉区商品住宅待售量最小，略高于50万m2；分面积段来看，待售商品住宅主要集中在90m2以上中大户型，待售面积达870万m2，占总量的75.79%；待售量最小的为60m2以下面积段，占比仅为7.61%。由此可见，中大户型依然面临较高库存量，来年的销售压力比较大。

◎ 一、二级市场对比

1、累计交易量之比减小

从房产一、二级市场（商品房网签量：二手房交易量）对比来看，2013年全市房产一、二级市场累计交易量之比为3.74∶1，交易量之比减小0.86；其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.32∶1，交易量之比减小0.41。今年年初二手房交易受政策预期的影响，成交量猛增并远远高于历史同期水平，是导致今年一、二级市场累计交易量之比收缩的主要原因。

从各区县来看，芙蓉区比值最小，新房与二手房交易量相当。除岳麓区和望城区外，其余各行政区交易量之比均低于全市平均水平。新房与二手房交易量相差最大的是望城区，比值高达10.32∶1，表明望城区目前主要以新房市场为主，二手房占有率极低，房产一、二级市场发展极不平衡。

2、房屋租售比略有波动

从近一年长沙市主城区住房租售比可以看出，各月租售比均高于300，介于300-370之间，租售比最低月份为2月的1:320,最高月份为9月1:368。就各月走势来看，本年度住宅租售比波动均匀，低谷峰值间隔出现，2月、7月、8月、11月经历低位运行，4月、9月、12月达到峰值。

Part 2 楼市排行榜

销售率排行榜

根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，按照综合销售率=（2013年项目累计总销售率×0.4+预售以来月均销售率×0.6）×100%的计算模型，将累计总销售率和月均销售率按权重进行综合测评，最终统计测算出2013年综合销售率十强楼盘。

2013年度长沙楼市综合销售率十强楼盘

（排名不分先后）

项目名称开发企业所在区

才子佳郡长沙才子房地产开发有限公司芙蓉区

德思勤城市广场湖南德思勤投资有限公司雨花区

佳兆业 · 君汇上品湖南佳兆业房地产开发有限公司长沙县

郡原美村湖南中锴置业有限公司雨花区

山水誉峰湖南永泰房地产开发有限公司岳麓区

合能 · 洋湖公馆湖南合能房地产开发有限公司岳麓区

北辰三角洲长沙北辰房地产开发有限公司开福区

五矿 · 万境水岸五矿地产湖南开发有限公司雨花区

中国铁建 · 山语城中铁房地产集团长沙置业有限公司开福区

万博汇长沙盛和房地产开发有限公司雨花区

入榜剖析：

环境景观俱佳的项目更受欢迎

从2013年长沙楼市综合销售率十强楼盘来看，雨花区占四席，岳麓区和开福区各占两席，芙蓉区和长沙县各占一席，物业类型以普通住宅为主，辅以高档别墅项目。上榜项目所处地段大多位于生态环境景观俱佳的区域，由此可见居住环境已然成为购房者心目中最重要的权衡因素之一。长沙县的佳兆业·君汇上品以新古典主义建筑风格为主，打造超大规模围合式欧式园林。雨花区的郡原美村集排屋、花园洋房、多层、小高层、高层公寓等住宅类型于一体，项目内地形多样、水系丰富、植被覆盖率高，自然生态环境优越。岳麓区的合能·洋湖公馆位于洋湖垸片区的核心位置，坐拥得天独厚的自然资源与生态景观，项目内规划有六纵五横交通网络，区位优势得以明显提升。