刚需释放楼市红利

在今年刚需市场热情开始膨胀的楼市语境下，开发商纷纷亮出奇招，积极造势。而购房者也不负众望，成交量频频走好，“日光盘”又再度出现。新房市场，能提供满足刚性需求的项目，今年业绩都普遍走高；而二手房市场，在造就了短暂的神话后，又逐渐回归了理性。

Part 1 直击年报

◎ 新房销售

1、新房市场量价齐升

2013年以来，长沙市新房市场延续去年年底的高涨趋势，除2月份外成交量基本保持高位运行，全年新建商品房网签面积与网签套数均保持在30%以上的同比涨幅。已近年关，开发商回笼资金的节奏加快，以万科、恒大等大牌房企为首，众楼盘纷纷打折促销、以价换量，长沙楼市呈现一派热闹缤纷的旺势景象。

从成交量来看，全年长沙市新建商品房成交量为1966.95万m2/187096套，同比增幅超过30%。

从各月成交面积走势来看，成交面积峰值出现在1月，成交量为195.92万m2，同比增幅为全年最高，达170.29%；成交面积最低值出现在2月，成交量为121.00万m2；其余各月，成交量均保持在150万m2以上，变化幅度很小。

从各行政区成交量来看，成交量最大的区域为岳麓区，成交面积415.94万m2，占全市成交总面积的21.15%；成交量最低的区域为芙蓉区，成交面积91.14万m2，占全市成交总面积的4.63%；成交面积同比增幅前三的区域分别是宁乡县、望城区、芙蓉区，同比分别增长54.80%、39.48%、39.16%。

从成交均价来看，2013年长沙市新建商品房网签均价为6536元/m2。分月看，全市新建商品房网签均价除8月份外，各月均在6300元/m2以上，受年底翘尾因素影响，峰值出现在12月份，成交均价为6799元/m2，此外5月份成交均价也超过了6700元/m2。

分区域看，2013年内六区新建商品房网签均价为7238元/m2。开福区网签均价最高，为9077元/m2；天心区紧随其后，以8235元/m2的价格位居第二。网签均价最低的区域是宁乡县，为4194元/m2。

2、商品住宅市场稳定

新建商品住宅是新建商品房市场的绝对主角。今年3月，长沙市人民政府办公厅发布了《关于公布长沙市2013年新建商品住房价格控制目标的通知》，通知提出了2013年长沙市新建商品住房控制目标，并强调2013年长沙市新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下，并保持基本稳定。纵观全年，长沙市新建商品住宅，每月网签均价波动幅度很小，最高月与最低月相差429元/m2。

从成交量来看，全市新建商品住宅成交1709.98万m2/161539套，同比增幅接近三成。各月成交面积除2月份外，均保持在每月130万m2以上，11月份成交面积最高，达160.36万m2。分区域来看，成交量最大的区域为岳麓区，成交面积359.18万m2，占全市成交总面积的21.00%；成交量最低的区域为浏阳市，成交面积76.58万m2，占全市成交总面积的4.48%；成交面积同比增幅前三的区域分别是宁乡县、芙蓉区、望城区，同比增幅分别为53.27%、46.89%、40.47%。

从成交均价来看，全市新建商品住宅网签均价为5858元/m2。分月看，4月份新建商品房网签均价达到最高值，为6145元/m2，1月份最低，为5716元/m2。

分区域看，2013年内六区新建商品住宅网签均价为6450元/m2。开福区网签均价最高，为7522元/m2；其次为天心区，网签均价7294元/m2；宁乡县网签均价最低，为3710元/m2。

3、商业门面岳麓区量最高

从成交量来看，2013年全市新建商业门面成交133.69万m2，成交13421套，同比分别上涨34.87%、22.75%。分区域看，内六区成交91.09万m2，成交9541套，成交金额134.78亿元，分别占全市总量的68.14%、71.09%、77.06%。全市成交面积、套数、金额最高的区域均是岳麓区。

从成交均价来看，2013年全市新建商业门面网签均价为13083元/m2。分区域看，得益于北辰三角洲、万达广场等高端商业项目拉升均价，开福区占据本年度商业门面网签均价榜首，均价高达26668元/m2，远高于排名第二的岳麓区17012元/m2的成交均价；而成交均价最低的区域为望城区，均价7708元/m2。

4、办公写字楼增幅较大

从成交量来看，2013年内六区新建办公写字楼成交73.01万m2，成交8196套，成交金额87.54亿元。其中天心区、开福区成交面积领跑全市，且同比增幅均超过八成。

从成交均价来看，2013年内六区新建办公写字楼网签均价为11990元/m2。开福区成交均价最高，为15538元/m2；成交均价次高区域为天心区与芙蓉区，分别为11700元/m2、11584元/m2；而成交均价最低的区域为望城区，均价5435元/m2。

◎ 二手房交易

1、二手房市场总体回归平淡

今年上半年，二手房市场受“新国五条”调控政策及经济适用房上市政策的影响，市场行情异常火爆，上半年成交总量已达去年全年水平，创历史新高。尤其是3月受政策预期影响和5月受星沙某企业厂房大宗交易的影响，成交量井喷，单月成交量足以媲美以往几个月的总和。下半年，随着政策效应逐渐减弱，二手房的火爆局面并未得到延续，而是转为理性，各月成交量均保持在30万m2左右，11月、12月稍涨至40万m2以上，二手房市场回归到以往不温不火的平淡状态。

从总量来看，全年长沙市二手房成交面积525.63万m2，成交套数为39178套，成交金额为192.93亿元，同比分别增长68.23%、34.26%、66.36%；其中内六区二手房成交面积321.40万m2，成交套数为28747套，成交金额为139.35亿元，同比分别增长50.11%、49.09%、51.26%。

分区域来看，全年长沙市二手房成交面积最大的区域是长沙县，成交面积120.00万m2，约占全市总量的22.83%；望城区成交面积最小，仅为21.85万m2，占全市比重不到4.2%。成交套数最多的区域是雨花区，成交8921套，约占全市总量的22.77%；望城区成交套数最少，仅成交1142套，约占全市比重的2.91%。成交金额最高的区域是雨花区，共计成交39.81亿元；望城区成交金额最少，仅成交5.37亿元。

2、二手住宅成交雨花区最旺

从成交量来看，全年长沙市二手住宅成交面积368.57万m2，成交套数为35098套，成交金额为143.28亿元，同比分别增长89.67%、45.14%、118.37%。分区域看，全市成交面积最大、成交套数最多、成交金额最高的区域均是雨花区，成交面积78.70万m2，占全市总量的21.35%；成交8264套，占全市总量的23.55%；成交金额共计34.35亿元，占全市总成交金额的23.97%。

从成交量走势来看，2月份为全年最低值，仅有14.38万m2，但3月份马上峰回路转，成交量一度突破历史高位，达77.05万m2，4月份又急剧回落，之后各月基本保持平稳态势，成交量稳定在25万平m2左右。

从各区成交量走势看，除长沙县外，各区（县、市）走势基本保持一致，均是在今年3月突破历史高峰，此后逐月趋稳。而长沙县则从3月以来连续三个月逐月递增，并在5月达到全年交易峰值后再度回落，下半年各月保持在4万m2以上，11月又出现成交小高峰，成交面积达到6.09万m2。

3、二手商业门面成交缩水

从成交量来看，全年长沙市二手商业门面成交面积19.04万m2，成交套数为2037套，成交金额为13.94亿元，同比分别减少33.82%、27.84%、32.66%。分区域看，全市商业门面成交面积最大的区域是浏阳市，成交面积4.65万m2，占全市总量的24.42%；成交套数最多的区域是浏阳市，成交403套，占全市总量的19.78%；成交金额最高的区域是雨花区，共计成交3.33亿元。

从成交量月度走势来看，各月波动幅度比较大，成交低谷出现在2月，仅有0.56万m2二手商业门面成交，2013年共有3个月的成交量超过2万m2，成交峰值出现在6月，有2.94万m2成交，最低月与最高月相差2.38万m2。

从各区成交走势看，二手商业门面成交量走势区域差异极大，芙蓉区成交高峰出现在3月，成交1.11万m2，成交低谷出现在1月，仅成交0.03万m2；天心区成交高峰出现在1月，成交0.40万m2，成交低谷出现在8月和11月，成交0.05万m2；岳麓区与开福区全年均仅有4个月成交面积达到0.1万m2，岳麓区其余各月均保持在0.04万m2左右，开福区保持在0.06万m2左右；雨花区成交峰值出现在6月和12月，成交面积均超过0.90万m2，成交最高月与最低月相差0.92万m2；望城区有4个月出现二手商业零成交；长沙县全年有7个月的成交量达到或超过0.15万m2，最高月为6月和11月，成交0.33万m2；浏阳市是今年成交面积同比涨幅最大的地区，有5个月的成交量突破0.4万m2，成交峰值在9月；宁乡县全年成交峰值在4月和5月，均成交0.08万m2，9月份为零成交。

4、二手办公写字楼同比增幅较大

从成交量来看，全年长沙市二手办公写字楼成交面积32.51万m2，成交套数为545套，成交金额为12.01亿元，同比分别增长80.13%、减少2.85%、增长16.25%。分区域看，全市二手办公写字楼成交面积最大的区域是宁乡县，成交面积9.41万m2，占全市总量的28.94%；成交套数最多的区域是雨花区，成交186套，占全市总量的34.13%；成交金额最高的区域是芙蓉区，共计成交3.22亿元。

从成交量走势来看，受区位因素影响，办公写字楼月度波动幅度比较大，成交低谷出现在9月和12月，每月仅有0.41万m2，成交峰值出现在5月，有7.57万m2成交，最低月与最高月相差7.16万m2。

5、二手房租赁价格有所上涨

二手住宅租赁价格方面，2013年主城区二手住宅挂牌租金均价为15.97元/m2/月，同比增长5.13%，主城区住宅租金小幅上涨。分区域看，挂牌租金均价最高的是芙蓉区，达18.48元/m2/月，其次为雨花区，挂牌租金均价最低的是岳麓区。同比涨幅最大的是岳麓区，涨幅达6.76%。

主城区自今年1月以来，挂牌租金均价逐月微涨至8月份达到全年最高，达16.51元/m2/月，此后又逐月回落。分区域来看，各主要行政区受传统租房淡季的影响，一季度挂牌租金均在低位运行，而挂牌租金峰值则各区稍有不同，芙蓉区出现在10月，岳麓区出现在11月，天心区和开福区出现在8月，雨花区出现在7月。

二手商业用房租赁价格方面，2013年主城区商业用房挂牌租金均价为61.22元/m2/月，同比增长10.80%，主城区商业用房租金涨幅较大。分区域看，挂牌租金均价最高的是芙蓉区，达75.58元/m2/月，其次为雨花区，挂牌租金均价最低的是岳麓区。同比涨幅最大的是芙蓉区，涨幅达13.06%。

主城区自今年1月以来，挂牌租金均价震荡上行，经历了4月、6月和10的环比下滑后，在12月达到全年峰值，为63.58元/m2/月。分区域来看，各区走势相差很大，芙蓉区最低值出现在1月，峰值在7月；天心区最低值出现在2月，峰值在11月；岳麓区最低值出现在6月和10月，峰值在3月；开福区最低值出现在2月，峰值在6月；雨花区最低值出现在2月和4月，峰值在12月。

◎ 住宅市场购买力分析

1、刚需撑市尽享红利

本轮调控已走过四年时间，每一次政策的出台伴随着的必定是一段时期内购房者的观望情绪。短期内，市场行情必受购房者观望情绪的制约，而长期来看，调控政策对刚需客而言并未有明显影响。事实上，刚需购房者一直是支撑长沙房地产市场的中坚力量，2013年更是如此。据分析，2013年在长沙首次置业的购房人群占比为87.98%。刚性需求的释放，无疑给调控下的长沙楼市注入了一剂强心针。在这样的背景下，各开发商也调转船头将目标客户锁定刚需购房者，积极调整产品结构以适应刚性需求。近年关，众开发商为稳抓刚需购房者的心，更是采取多种打折促销的方式，通过以价换量的策略吸引购房者眼球，以期达到去库存销售放量的目的。各种返乡置业房、特惠房、学区房、结婚房、地铁房、供暖房等主题概念席卷市场，看房团、团购会、房企联合促销等活动也给冬季的长沙楼市带来阵阵暖意，刚需购房者尽享楼市红利。

2、25-35岁人群是购房主力

从购房者年龄来看，新建商品住宅市场占比最大的是25-35岁人群，占整个购房者的比例超过了40%，达到44.10%，二手住宅市场同样是25-35岁购房者占比最大，比例超过三分之一，达到34.85%。25-35岁人群大部分是事业正处于起步期或有成家需求的青年人，这部分人群置业需求最为旺盛，被称为基础性刚需人群。

值得一提的是，35-45岁人群所占的购房比例也相对较大，在新建商品住宅市场与二手住宅市场占比分别达到22.91%、27.63%。这部分人群通常事业都处于稳定期，购买能力相对较强，家庭成员的增加或使其对住房条件的要求提高，这部分人群被称为改善性刚需。

3、本省购房者占比超八成

从购房者来源地来看，无论是在新建商品住宅市场还是在二手住宅市场，本省购房者都占据绝大部分市场份额，分别占比达到87.82%、90.77%。

新建商品住宅市场方面，本省外地购房者已占据新建商品住房市场的半壁江山，占比50.55%，而本省本市购房者占比达到37.27%。

二手住宅市场方面，本省本市购房者与本省外地购房者旗鼓相当，分别以46.30%、44.47%的份额占据二手住宅市场。

◎ 热点板块分析

2013年麓南板块、麓谷板块、武广板块表现最活跃，成交量分别居前三位，也是成长最快的地产新板块。其中麓南板块成交量增长最快，从去年第三位上升至第一位，同比增长近五成，武广板块成交均价在三个板块中最高，均价为7141元/m2。

◆麓南板块

2013年麓南板块35个项目有住宅成交，较2012年19个项目多了16个，在各板块中成交量最高，是成交最活跃的板块，共成交10976套/121.18万m2，同比增长四成以上，成交金额78.02亿元，同比增长超过八成，成交均价6438元/m2，同比上涨三成，2012年主要是湖南中医药大学含浦家苑拉低了板块均价。2013年中海国际社区一期、二期、三期对板块成交量的贡献最大，共成交1839套，占板块成交总量的17%，成交均价6985元/m2。

◆麓谷板块

2013年麓谷板块43个项目有住宅成交，板块成交量居第二位，共成交10574套/111.92万m2，同比增长约二成，成交金额75.14亿元，同比增长三成，成交均价6714元/m2，同比上涨12.67%。金茂苑成交量最高，共成交1077套，成交均价10048元/m2。

◆武广板块

2013年武广板块45个项目有住宅成交，成交活跃度居第三位，共成交8748套/92.15万m2，同比增长一成以上，成交金额65.80亿元，同比增长近二成，成交均价7141元/m2，同比增长3.98%。新城新世界成交量最高，共成交1023套，成交均价7110元/m2。

Part 2 楼市排行榜

累计销售排行榜

根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，采用（1/成交面积名次×1/3+1/成交金额名次×2/3）×100的计算模型，最终测算出2013年累计销售业绩十强楼盘。

2013年长沙楼市累计销售业绩十强楼盘

项目名称开发企业所在区

开福万达广场长沙开福万达广场投资有限公司开福区

北辰三角洲长沙北辰房地产开发有限公司开福区

五矿 · 万境水岸五矿地产湖南开发有限公司雨花区

当代满庭春MOMΛ当代置业（湖南）有限公司开福区

纳爱斯 · 阳光锦城湖南丽星房地产开发有限公司雨花区

喜盈门 · 范城湖南润领房地产开发有限公司雨花区

中建 · 芙蓉嘉苑湖南中建信和芙蓉置业有限公司天心区

润和 · 紫郡湖南秀龙地产置业有限公司望城区

长沙奥林匹克花园湖南湘天房地产开发有限公司雨花区

潇湘奥林匹克花园中体地产开发有限公司

长沙礼盛房地产开发有限公司岳麓区

入榜剖析：

口碑老盘再创销售佳绩

2013年长沙楼市稳步回温，在开发商各种层出不穷的宣传攻势下，购房者却愈加理性决策，市场反响良好的楼盘，往往更受购房者青睐，口碑效应显著。从2013年累计销售业绩十强榜单来看，北辰三角洲、五矿·万境水岸、当代满庭春MOMΛ、中建·芙蓉嘉苑、长沙奥林匹克花园等均是已在长沙分期销售多年，长期雄踞各大榜单耀眼位置的实力大盘。这些楼盘凭借其过硬的品质及在长沙多年的实战经验，在购房者之间均赢得了不错的口碑，今年这些楼盘再发力，老盘新推创销售佳绩。

雨花区蝉联霸主地位

从2013年长沙楼市累计销售业绩十强楼盘所在区域的分布来看，雨花区又再度盘踞本榜单霸主地位。雨花区已是连续两年入席本榜单楼盘数最多的区域，本次依然是有4个项目上榜。此外，开福区有3个楼盘入榜，岳麓区、天心区、望城区各有1个楼盘入榜。望城区的润和·紫郡作为今年新上榜的楼盘，主打纯粹法式精品社区，吸引了不少追求社区品质购房者的目光。同为今年新上榜的岳麓区潇湘奥林匹克花园则以其教育资源、体育资源和优质的居住环境挣得不俗业绩。当代满庭春MOMΛ三期推出全新科技产品，以采用地源热泵系统供暖降温住宅为卖点大打科技牌。