这一年促供给成为市场最重要的主题，土地市场高奏凯歌、投资施工筑底回升、批准预售总量稳增、信贷助推市场放量，一系列上扬的趋势，都给出了楼市回暖的信号。年关已近，各项目为打好收官之战，推出各种新颖的优惠活动创新冲量，演绎各自精彩。

Part 1 直击年报

◎ 土地市场

1、土地市场热度不减

2013年，国家调控基调以促供给为核心，土地市场整体表现火热。受2012年末翘尾行情影响，2013年土地市场迎来了一个开门红，但随后经历了三个月的低谷期。5月份以后，行情再度转暖，并一路凯歌。如果说2013年上半年土地市场还存在短暂的冷清局面，那下半年土地市场可谓热情高涨，土地出让与土地成交规模均表现不俗。

今年内六区土地市场仍延续去年趋势，成交地块以商住（综合）用地为主，工业用地为辅。纯住宅用地依然占比最小，但与去年相比，纯住宅用地的挂牌量与成交量涨幅均超过40%，体现了年初“新国五条”下达的增加普通商品住房及用地供应的调控任务。望城区与岳麓区依然是本年度土地出让及成交大户，两区的成交量几乎占据内六区全年成交总量的75%。

三县市工业用地成交量较大，纯住宅用地占比不超过4%；这主要是因为三县市多规划大型工业园区，其招商引资政策也更倾向于吸纳优质工业企业。宁乡县和浏阳市土地出让成交宗数及综合地价水平均差异很小，长沙县虽然成交宗数稍少，但成交总面积及成交均价均明显高于其他两县市。长沙县这几年一直稳抓县城扩容提质这一发展核心，与长沙市区联系紧密，并以工业园为基础发展工业化集镇，其体制优势、环境优势和政策优势较其他两县市更为明显。

得益于长沙市城市总体规划确定的长沙市发展格局，望城区与岳麓区一直备受拿地企业追捧，两区的土地供应量及成交量近两年一直领跑全市。从成交片区来看，梅溪湖片区成交14宗，滨江新城片区成交8宗，洋湖垸片区成交6宗，高新区成交25宗，经开区成交26宗，月亮岛片区成交14宗。热点片区成交量占望城区与岳麓区两区总体成交量的58.49%。从规划用途来看，滨江新城主要以商业金融兼商住综合用地为主，梅溪湖片区商住综合和纯住宅用地基本相当，洋湖垸片区以商住综合用地为主，月亮岛片区纯住宅用地占大部分，而高新区和经开区则84%以上的土地成交均是工业用地。

2、楼面价及溢价率保持稳定

从溢价率来看，内六区成交的138宗地中(不含工业用地)，有62宗为溢价成交，占比44.93%。其中溢价率超过100%的有4宗，溢价率在50%-100%的有12宗。内六区溢价率排名前三甲的地块分别是岳麓区的[2013]网挂037号、望城区的望土网挂[2013]05号、岳麓区的[2013]网挂039号。三县市成交的146宗地中，有97宗为溢价成交，占三县市成交总量的66.44%。其中溢价率超过100%的有2宗，溢价率在50%-100%的有4宗。三县市溢价率排名前三甲的地块均来自浏阳市，分别是浏土网挂[2013]29号、浏土网挂[2013]34号、浏土网挂[2013]39号。

从成交楼面价来看，2013年内六区纯住宅用地楼面地价为2244元/m2，商业（综合）用地楼面地价为1936元/m2。内六区纯住宅用地楼面地价排名前三甲的地块均来自岳麓区，分别是 [2013]网挂024号地块、楼面地价4164元/m2； [2013]长土网005号地块、楼面地价3673元/m2；[2013]网挂033号恢复挂牌地块、楼面地价3092元/m2。内六区商业（综合）用地楼面地价排名前三甲的地块分别是岳麓区[2013]网挂015号地块、楼面地价7983元/m2；望城区望土网挂[2013]08号地块、楼面地价7537元/m2；望城区望土网挂[2013]42号地块、楼面地价6584元/m2。三县市纯住宅用地楼面地价为676元/m2，商业（综合）用地楼面地价为739元/m2。三县市纯住宅用地楼面地价排名前三甲的地块分别是宁乡县宁土网挂[2013]002号地块和宁土网挂[2013]001号地块，楼面地价均为1050元/m2；浏阳市浏土网挂[2013]24号地块、楼面地价864元/m2。三县市商业（综合）用地楼面地价排名前三甲的地块分别是浏阳市浏土网挂[2012]47号地块、楼面地价15033元/m2；长沙县国土网挂[2013]04号地块、楼面地价6773元/m2；长沙县国土网挂[2013]10号、楼面地价6197元/m2。

3、名企青睐热门地块

今年6月，雅居乐地产在长沙的“拿地乌龙”事件，引发业界热议，也让雅居乐地产在长沙市场彻底红了一把。舆论调侃的背后，折射出的却是越来越多的品牌房企对长沙热门地块的青睐。雅居乐的错误竞价，最终使得竞争者绿地集团以接近底价成功中得位于开福区湘江大道的[2013]网挂021号地，成为绿地集团进军长沙的第5个项目。龙湖地产今年表现不俗，首次进入长沙市场便斥资约15亿元，拿下月亮岛片区4块纯住宅用地，2块商住综合用地，总面积约65万m2。万科地产也以总计9.6亿元的价格，拿下梅溪湖K-12、K-13两块纯住宅用地，至此万科地产在长沙的布局已达到10个项目。此外，保利、金科、恒大等房企均有地块入手。

◎ 投资施工

1、房地产开发投资增速回升

今年一季度受“新国五条”政策不确定性的影响，全市开发投资额同比有所下降，至4月以后政策效应逐渐减弱，增速才逐渐回升。长沙市1-11月房地产开发完成投资1051.68亿元，同比增长13.52%，增幅较去年同期下降1.27个百分点；其中，住宅投资699.40亿元，同比增长11.84%，增幅比去年同期提高11.35个百分点。分区域来看，岳麓区房地产开发完成投资额最大，投资额达258.45亿元，宁乡县最小，投资额仅36.63亿元；从同比增幅来看，望城区最大，同比增幅达69.76%，开福区最小，同比减少30.31%。

2、商品房施工稳定增长 

2013年1-11月，全市商品房施工8400.50万m2，同比增长17.20%，增幅比去年同期提高21.19个百分点；其中，住宅5940.36万m2，同比增长14.61%，增幅比去年同期提高26.82个百分点。分区域来看，长沙县施工面积最大，达1574.16万m2，浏阳市最小，仅286.59万m2；从同比增幅来看，望城区最大，同比增幅达51.53%，开福区最小，同比减少1.71%。

3、商品房新开工同比增长近五成 

从2013年1-11月商品房新开工面积来看，基本已走出去年的下跌颓势，全市商品房新开工面积2466.23万m2，同比增长47.10%，增幅比去年同期提高68.41个百分点；其中，住宅1780.13万m2，同比增长68.64 %，增幅比去年同期提高104.59个百分点。商品房新开工面积的增加，在一定程度上缓和了市场供需矛盾。分区域来看，长沙县新开工面积最大，达655.16万m2，芙蓉区最小，仅107.73万m2；从同比增幅来看，望城区最大，同比增幅达104.05%，芙蓉区最小，同比减少31.82%。

4、商品房竣工规模持续萎缩

2013年1-11月商品房竣工面积依然延续前两年的萎缩趋势，但萎缩幅度较去年有所收窄。全市商品房竣工面积1000.66万m2，同比减少4.01%，减幅比去年同期缩小9.43个百分点；其中，住宅772.83万m2，同比减少5.67%，减幅比去年同期缩小12.82个百分点。分区域来看，长沙县竣工面积最大，达264.21万m2，天心区最小，仅24.21万m2；从同比增幅来看，望城区最大，同比增幅达168.20%，天心区最小，同比减少68.97%。

◎ 批准预售

1、批准预售总量稳增

根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，2013年全市新建商品房累计批准预售2234.40万m2，同比增长17.16%，累计批准预售205161套，同比增长14.23%。

分区域来看，内六区累计批准预售1505.06万m2，同比增长12.76%，其中岳麓区为全市累计批准预售面积与预售套数最大的区域，为482.52万m2/47516套，同比分别增长48.10%、50.61%。全市累计批准预售面积与预售套数最小的区域是芙蓉区。

从各月走势来看，除2月受春节假期影响外，其余各月批准预售面积均保持在130万m2以上，其中10月为年内最高值，达到了276.92万m2，同比增长32.37%，环比增长47.16%。

2、商品住宅增长近三成 

2013年全市新建商品住宅累计批准预售1916.97万m2，同比增长29.32%，累计批准预售177356套，同比增长24.72%。

分区域来看，内六区商品住宅累计批准预售1280.01万m2，同比增长26.96%，累计批准预售118679套，同比增长21.29%。全年新建商品住宅累计批准预售面积最大的区域是岳麓区，批准预售面积403.83万m2，同比增长65.64%；芙蓉区累计批准预售面积最小，为52.84万m2， 同比增长13.58%；雨花区和天心区累计批准预售面积同比呈下降趋势，分别下降5.41%、10.48%。

从各月走势来看，除2月份外，其余月份新增批准预售面积均高于100万m2。其中4月、7月、10月、11月批准预售面积均超过200万m2，10月份为全年最高值，达到241.51万m2，环比增长54.86%。

3、商业门面供给量同比缩减 

2013年全市新建商业门面累计批准预售183.02万m2，同比下降14.34%，累计批准预售16706套，同比下降8.47%。

分区域来看，内六区累计批准预售面积111.51万m2，同比下降30.86%，累计批准预售10091套，同比下降30.91%。全年新建商业门面累计批准预售面积最大的区域是岳麓区，预售面积为47.07万m2，批准预售面积最小的是芙蓉区，预售面积仅5.01万m2。今年天心区、开福区、雨花区、望城区的新建商业批准预售面积同比均呈下降趋势，下降比例最大的望城区达到58.68%。

从各月走势来看，除2月份外，其他月份的新建商业门面批准预售面积均高于10万m2，2013年共有4个月的批准预售面积超过15万m2，6月份达到年内峰值，新增商业批准预售面积30.00万m2。

4、办公写字楼同比各区差异大

2013年内六区新建办公写字楼累计批准预售面积86.35万m2，同比下降23.09%，累计批准预售9167套，同比下降25.41%。

分区域来看，今年办公写字楼批准预售同比各区差异很大，开福区和天心区预售面积同比降幅超过五成，而望城区和芙蓉区预售面积同比均成倍增长，望城区同比涨幅超过300%。全市批准预售面积与套数最高的是雨花区，面积35.92万m2，套数3319套。

从各月走势来看，全年办公写字楼批准预售面积最低的月份是2月，无新增批准预售面积，其次是4月和7月。6月份是全年批准预售面积峰值，面积达16.53万m2。

◎ 抵押贷款

年初“新国五条”出台，强调实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要严格按规定审查借款人资格，不得违规向条件不符的借款人发放贷款。政策一出台，市场对抵押贷款全线收紧的预期更加强烈。加上年中，全国各大商业银行频频传出资金面紧张的消息，抵押贷款市场似乎并不被看好。但纵观今年长沙楼市，市场持续向好，成交量稳步回升，信贷需求量增长较明显，全年抵押贷款各指标同比增幅较大。

1、在建工程抵押贷款金额同比涨幅较大

2013年长沙市内六区共办理在建工程抵押贷款1422宗，抵押面积992.59万m2，贷款金额325.51亿元。在建工程抵押宗数、抵押面积、贷款金额这三项指标均呈上升趋势，同比分别增长57.30%、23.47%、49.24%，其中抵押宗数涨幅最大。

从内六区办理在建工程抵押贷款前十名金融机构看，前十名金融机构共发放贷款285.69亿元，占总发放量的81.05%。其中，中国建设银行发放贷款量最大，达117.19亿元，约占总发放量的33.24%；中国工商银行位居第二，发放金额为47.68亿元，约占总发放量的13.53%；民生银行紧随其后，发放金额28.04亿元，约占总发放量的7.95%。

2、房产按揭抵押贷款同比均增长

自2012年以来，长沙市房地产信贷热度不断升温，虽然一系列宏观调控政策使得贷款的审批放款周期延长，但整体大环境的持续向好，引致此前积压的一部分刚性需求在今年得以释放。交易行情的旺盛也带动了今年房产按揭抵押贷款的需求量，抵押笔数、抵押面积、贷款金额较去年同比均有所增长，增长幅度分别达到27.92%、17.79%、32.52%，其中贷款金额涨幅最大。

期房按揭抵押贷款方面，全年内六区共受理期房按揭抵押贷款84331笔，抵押面积854.58万m2，贷款金额355.05亿元。分类型来看，期房按揭抵押类型以住宅为主，贷款面积756.82万m2，占比达到88.56%。从金融机构来看，贷款发放量最大的是中国建设银行，达75.56亿元，约占总发放量的21.28%，共办理抵押贷款18950笔。其次是中国银行，达51.40亿元，约占总发放量的14.48%，共办理抵押贷款11710笔。

现房抵押贷款方面，全年内六区共受理现房抵押贷款96830笔，抵押面积1684.19万m2，贷款金额800.95亿元。分类型来看，住宅的现房抵押贷款占比最大，贷款面积1005.47万m2，占比达到59.70%。从金融机构来看，贷款发放量最大的是农村商业银行（含农村信用社），共计发放现房抵押贷款99.95亿元，约占总发放量的12.48%，共办理抵押贷款8748笔。其次是中国建设银行，贷款金额达89.49亿元，约占总发放量的11.17%，共办理抵押贷款14557笔。

二手房购房按揭贷款方面，全年内六区共受理二手房按揭贷款8965笔，抵押面积102.30万m2，贷款金额41.83亿元。分类型来看，住宅的二手房购房按揭贷款占比最大，贷款金额86.95亿元，占比达到84.99%。从金融机构来看，贷款发放量最大的是中国邮政储蓄银行，达10.75亿元，约占总发放量的25.70%，共办理按揭贷款3263笔。其次是中信银行，达5.48亿元，约占总发放量的13.10%，共办理按揭贷款1411笔。

Part 2 楼市排行榜

预售许可排行榜

根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，统计得出全市2013年批准预售面积十强楼盘。

2013年度长沙楼市批准预售十强楼盘 

排名项目名称开发企业所在区批准预售面积（万m2）

1和美星城湖南星电置业有限公司长沙县65.04

2北辰三角洲长沙北辰房地产开发有限公司开福区36.81

3丽发新城湖南同发投资有限公司长沙县30.11

4五矿 · 万境水岸五矿地产湖南开发有限公司雨花区23.24

5怡海星城湖南怡海三湘房地产开发有限公司长沙县21.81

6钰龙天下湖南恒东房地产开发有限公司岳麓区21.75

7碧桂园 · 威尼斯城天玺湾长沙威尼斯城房地产开发有限公司长沙县20.51

8第六都湖南湘电房地产开发有限公司雨花区20.22

9恒大雅苑长沙宝瑞房地产开发有限公司开福区18.78

10恒广 · 国际景园湖南智兴君吉置业有限公司长沙县18.65