持续跟进 力求成效

上半年，楼市调控稳中有紧，“新国五条”应势而出，投资投机性需求继续被遏制。下半年，调控政策保持连续与稳定，城市差异化调控凸显，调控理念转变实为政策亮点，充分尊重市场在资源配置中的决定性作用，长效机制建设指日可待。

Part 1  2013下半年房地产政策解读

开展中低收入住房困难家庭申报登记

政策回放

为全面掌握长沙市住房困难家庭、新就业大学生及外来务工人员的居住状况和住房需求，完善住房保障对象家庭信息数据库，长沙市人民政府于2013年7月2日发布了《关于印发〈长沙市中低收入住房困难家庭申报登记工作实施方案〉的通知》（长政办函[2013]139号），在全市开展中低收入住房困难家庭申报登记工作。《通知》对申报登记的对象、内容、时间、方式做了明确规定，提出了做好中低收入住房困难家庭申报登记工作的具体内容、组织机构、工作步骤、责任分工、工作要求等。

深入解读

《实施方案》对申报登记工作做了详实的统筹安排，为登记工作的按时按质完成提供了政策保障。一是对符合申报登记范围的低收入住房困难家庭、中等偏下收入的城市户籍家庭、外来务工人员、新就业大学生做了明确规定。如低收入住房困难家庭是指具有本市城区（不含望城区）常住户口5年以上，无房或人均住房建筑面积12平方米（15平方米）以下，家庭人均可支配收入低于1010元/月（1635元/月、1893元/月）的低收入住房困难家庭。这为住房保障分配管理提供了基础信息，有利于后期住房保障工作的开展。二是登记工作搜集信息全面、登记过程公开透明，对申报登记内容、时间、登记方式做了具体安排。申报登记内容涉及到姓名、身份证号、户籍地址、工作单位、个人月收入、家庭人均月收入、住房需求、联系方式等十几条基本信息，对于已享受过住房保障的家庭，不作为本次登记对象。登记时间为从2013年7月开始，长达半年，采取自主申报、部门核查、全面公示相结合的登记方式。三是充分做好了登记工作的组织分工。此次登记工作成立了长沙市中低收入住房困难申报登记工作领导小组，领导小组下设办公室和六个工作组，明确登记工作的十大工作步骤和具体时间，对相关部门进行了详细的责任分工，为登记工作的顺利开展提供了有利保障。

加快棚户区改造工作

政策回放

当前我国棚户区改造取得了明显成效，有效的改善了困难群众住房条件，促进了社会和谐，但是仍存在有部分群众居住在环境差、安全隐患多的棚户区中，棚户区改造仍然面临着较为艰巨的任务。为进一步加大棚户区改造力度，改善困难群众的住房条件，国务院于2013年7月4日出台了《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号），对下阶段棚户区改造进行全面的部署，确立了下阶段棚户区改造的总体要求、基本原则、改造目标，在资金筹措、用地供应、税费减免、安置补偿等方面提出了政策支持。

深入解读

《意见》以“棚户区改造是重大的民生工程和发展工程”开篇，凸显棚户区改造任务的迫切性与重要性，其中最为突出的是明确了改造目标以及政策支持。一是《意见》提出了2013-2017年棚户区改造的总体目标与分项目标。要求五年间全国改造各类棚户区1000万户，其中城市棚户区800万户、国有工矿(含煤矿)棚户区90万户、国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户、国有垦区危房80万户。改造目标切合实际，目标设定十分明确，为未来棚户区改造做好了任务部署。二是《意见》提出加大棚户区改造的政策支持力度，多方面为棚户区改造提供实惠与便利。首先，拓宽渠道保障棚户区改造的资金需求，包括加大各级政策资金支持，尤其是中央补助向财政困难地区倾斜；要求行业金融机构增加棚户区改造信贷资金安排；鼓励引导民间资本参与棚户区改造等等。其次，在土地供应计划中优先安排棚户区改造安置住房用地。再次，落实好税收优惠政策，免征城市基础设施配套费等各种行政事业型收费和政府性基金。最后要完善安置补偿政策，实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择，禁止强拆强迁。政策重点考虑了当前棚户区改造中遇到的资金瓶颈、安置补偿等问题，并提出了切实的引导和鼓励措施，促进下阶段棚户区改造的顺利进行。

加强商品房购买环节契税管理

政策回放

为进一步加强商品房购买环节契税的征收管理，有效解决契税税款“沉淀”问题，规避税款挪用、流失等风险，湖南省地方税务局于2013年7月12日出台了《关于加强商品房购买环节契税管理的通知》（湘地税函[2013]74号），对契税把关环节和申报缴税方式进行调整。《通知》包括了四个方面的内容，一是坚持先税后证，严格把关；二是调整申报缴税方式，加强对代征税款的监管；三是做好税款清缴入库工作；四是切实做好各项配套管理工作。

深入解读

《通知》主要从四个方面来规范和强化商品房购买环节契税征收管理。一是在税收征管环节上进行了调整，坚持先税后证，买卖双方申请办理了预告登记的，房产管理部门在预告登记环节验证契税缴纳情况；未办理预告登记的，在办理产权登记时应验证契税缴纳情况。对未缴纳契税的，不得办理预告登记和产权登记。该举措能有效防止商品房契税的流失。二是原则上由购房者直接申报缴纳契税，有需要由开发商代征的，必须签订委托代征协议。长沙市地方税务局于2013年12月16日发布《关于调整新建商品房购买环节契税印花税缴纳方式的公告》，自2014年1月1日起房地产开发企业不再代收缴契税、印花税，由购房人自行到税务机关指定银行缴纳，使用范围为长沙市城区范围内（不含望城区），并明确了缴纳的具体流程。三是做好开发商过去代收未缴的清理工作。《通知》要求各级地税机关要制定清理方案，逐户清理未缴纳的契税，并规定了清理入库的截止时间为2013年10月30日。四是不断优化纳税环境及流程。《通知》提出考虑到缴税方式改变而带来的自主纳税人员增多，要求各级地税机关从税收宣传、舆情监控、征收期限、增开办税窗口、人员分流等多方面统筹考虑，避免出现纳税人集中上门申报缴税，并要简化办税流程，提高工作效率，优化纳税服务。 

发展和推广应用新型墙体材料

政策回放

为进一步提高资源利用效率，转变经济发展方式，推动两型社会建设，长沙市人民政府根据《国家发展改革委员会关于印发“十二五”墙体材料革新指导意见的通知》精神，于2013年7月26日出台了《关于加快发展和推广应用新型墙体材料的实施意见》（长政办发[2013]25号），明确了在我市加快发展和推进应用新型墙体材料的指导思想、工作目标，提出了强化墙改专项基金政策引导作用、促进固体废弃物规模化利用、推进城区“禁粘”和农村“推新”工作、培育新型墙材骨干企业、加快新型墙体材料产业技术进步五大工作重点，意见自2013年8月26日起实施。

深入解读

资源节约和环境友好理念已经深入到长沙市各行各业，对于正处于提质的房地产业来说，使用新型环保的墙体材料是项目建设的重要方面。《实施意见》较全面的对长沙新型墙体材料的推广应用做好了部署。一是切实提出了工作目标。提出了到2015年，全面实现长沙市城市规划区范围内禁止使用含有20%以上粘土成分的墙材制品目标，城区新型墙材应用比例达到90%以上。到2020年，全市农村推广应用新型墙材建筑面积达50万平方米等目标。新型墙体材料的推广并非一步到位，而是循序渐进，逐步推广。二是在工作重点中明确了具体的优惠政策，鼓励新型墙体材料的发展和推广。如年均用于发展新型墙材的专项支出资金不少于当年墙改基金实际收入的90%；加大对技术创新型墙材应用示范项目和农村地区新型墙材应用示范项目的资金补贴；对利用固体废弃物达到规定的可享受墙改基金返退按实际使用比例的100%返的政策优惠；扶持鼓励小城镇和农村建房使用新型墙材等等。三是从组织领导、监督管理、完善标准、加大宣传等方面提出了相关的保障措施，尤其是明确了从2013年起，墙材革新工作各项指标完成情况纳入市政府对区县（市）政府节能减排考核。

推进集体土地确权登记发证工作

政策回放

为进一步加快农村地籍调查，全面推进集体土地确权登记发证工作，根据国务院《关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见》精神，国土资源部于2013年9月3日出台了《关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发[2013]97号），对农村地籍调查工作的开展及地籍调查成果质量做了相关规定，通知自下发之日起实施，有效期为5年。

深入解读

推进集体土地确权登记发证工作，能依法保障农民权益，为深化土地改革及开展不动产统一登记奠定坚实基础。做好详实的农村地籍调查工作，则是集体土地确权登记发证的前提。《通知》重点强调了两个方面的内容。一是从总体上把握农村地籍调查工作。各地要充分认识到农村地籍调查是土地管理中打基础、利长远的工作，具有十分重要的现实意义；要严格依据《地籍调查规程》，加快推进农村地籍各项调查工作。二是着重抓好农村地籍调查成果质量。要求农村地籍调查工作应因地制宜，制定适合本地区的地籍调查方案；严格规范开展农村地籍调查工作，查清农村每一宗土地的权属、界址、面积和用途（地类）等，建立完备的地籍调查数据库，鼓励结合不动产统一登记新形势，探索可行的新技术；加强农村地籍调查成果的信息化，建立农村地籍调查数据库，实现动态更新农村地籍调查成果资料；各地要积极探索农村地籍调查成果的应用，切实为国土资源精细化管理提供支撑和保障。

做好房地产市场调控工作

政策回放

长沙市积极贯彻落实国家房地产宏观调控政策，针对市场的实际情况，为确保全市房地产业健康平稳发展，于2013年11月25日出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（长政办函[2013]227号），《通知》包括了增加普通商品住房及用地供应、抑制不合理住房需求、引导房地产开发企业理性定价、重视保障性安居工程建设四个方面的内容，进一步深化长沙房地产市场的宏观调控。

深入解读

下半年长沙房地产市场表现积极，市场上行压力较大，新政策的出台能有效稳定市场预期，引导市场理性发展。一是在供需上进行有效调节。通过建立行政审批快速通道，加快有效供给的形成，确保2013年住宅供应总量不低于过去五年平均实际供应量，并对2014年土地供应计划提出了要求；通过进一步提高第二套住房贷款首付比例抑制不合理需求。二是在价格制定上政府加强引导，尤其是对高价商品住房实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证，这能有效控制和监管市场中的高价房。三是按时公布保障性安居工作计划，做好保障性安居工程建设。《通知》要求2014年1月31日前制定并公布2014年度全市保障性安居工程建设计划。重点筹建公共租赁住房，推进廉租住房与公共租赁住房并轨发展，把符合条件的，有稳定就业的外来务工人员和新就业大学生纳入住房保障范围。政策十分重视保障性安居工程，积极创新保障性住房建设管理制度，充分发挥保障性住房对住房市场的平抑作用。

★出台差别化住房信贷政策

政策回放

为贯彻落实国家宏观调控政策，按照长沙市住房价格控制目标及政策要求，中国人民银行长沙中心支行根据《中国人民银行关于做好差别化住房信贷政策实施工作的通知》的有关规定，于2013年11月27日出台了《关于进一步做好长沙市差别化住房信贷政策工作的通知》（长银发[2013]132号），坚持“保一限二禁三”，对住房信贷政策做了明确规定，自2013年11月28日起，借款人通过长沙市住房和城乡建设委员会房地产交易系统完成网上签约所购住房，其商业性个人住房贷款业务按照通知规定执行。

深入解读

长沙市在房地产宏观调控中一直贯彻差别化住房信贷政策，通过金融的手段来切实遏制市场上的不合理住房需求，保障合理的住房需求。本《通知》对《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》中进一步提高第二套住房贷款首付比例进行了具体说明，主要要点如下：一是继续支持合理住房信贷需求。《通知》规定对于贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定。首套自住型需求仍能得到贷款的有效保障。二是视不同情形提高第二套住房贷款最低首付比例。首套房在90m2（含）以下的家庭，在市内六区贷款购买第二套住房继续执行最低首付款比例60%的规定；首套房在90m2（不含）以上的家庭，在市内六区贷款购买第二套住房最低首付比例提高至65%。已有住房90m2（含）以下的家庭，再购房第二套房时首付比例未进行调整，这是适当考虑到了改善性需求。三是继续暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，进一步抑制市场中投资投机性需求。

★推进公租房和廉租房并轨

政策回放

当前我国保障性安居工程中公共租赁住房和廉租住房的申请门槛、保障标准各有不同，由此容易造成管理难度加大、资源利用受限等问题。为更好的方便群众申请、加强低收入住房困难家庭的住房保障、提高保障性住房管理效率，住房和城乡建设部、财政部、发展和改革委员会三部委于2013年12月2日发布了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号），从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。

深入解读

公租房和廉租房并轨运行，是我国针对保障性安居工程现状的一项管理创新，对于保障性安居工程建设管理具有重要的意义。《通知》主要要点如下：一是调整年度建设计划。2014年起廉租房建设计划并入公租房。2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管理。二是整合政府租金渠道。原用于廉租住房建设的资金来源渠道，调整用于公共租赁住房（含2014年以前在建廉租住房）建设。原用于租赁补贴的资金，继续用于补贴在市场租赁住房的低收入住房保障对象。三是完善住房租金定价机制。各地要结合本地区经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素，进一步完善公共租赁住房的租金定价机制，动态调整租金。四是健全公共租赁住房分配管理制度。已建成未入住的廉租住房以及在建的廉租住房项目建成后，要优先解决原廉租住房保障对象住房困难，剩余房源统一按公共租赁住房分配。