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产权登记问题

余小姐：朋友之间可以办理房产赠与吗？赠与的办理程序及其相关税费有哪些？ 

佳佳：您好！朋友之间是可以办理赠与的，但如果不是直系亲属（如父母之间、夫妻之间、子女之间），办理赠与手续时需要征收房屋价值20%的个人所得税。除此之外，以普通住宅为例，还需缴纳契税（本市户籍或在本市连续缴纳社保一年以上的非本市户籍的个人购买90平米以下普通住房并且是家庭唯一住房，契税按1%征收，不符合以上条件的按2%征收，对于个人购买非普通住房（144平米以上）按4%征收），6.00元/m2的手续费。感谢您的参与！ 

吴先生：结婚前买的房子，产权登记在男方，结婚后一起生活还贷，但贷款还未还清，女方想加名字，可以吗？

佳佳：您好！您的产权在未还清贷款的情况下是不能增加名字的。想在房产证上增加夫妻另一方名字，首先要还清贷撤销抵押取得房产证并且产权清晰后，夫妻双方持身份证、房产证、结婚证等资料到德政园市住房保障局三楼柜台办理增加名字的手续。夫妻之间增加名字只收取权证工本费。感谢您的参与！

熊先生：我和女友(未婚)共同出资(一次付清)买了一套二手房,房产证是她的名；出资情况为我24万她16万，我们私下写有出资证明(未公证，有效吗？)；后又共同出资装修后入住，装修费用出资为我4万她3万。目前要分手，协商我付给她20万，房产转到我名下。我打算按揭把钱付给她。请问能否把权署办到我的名下？

佳佳：您好！办理房屋权属转移登记，主要应符合以下条件：1、转让双方达成一致意见，并签订书面的买卖协议；2、转让的房屋不属于不得转让的范围，如没有被依法查封或限制，权属没有争议等；3、双方提交的转让资料齐全，权属清楚，并按规定交纳了税费，这样，即可依法办理房屋权属转移登记，并取得房屋所有权证。感谢您的参与！

陈先生：我看中一套拆迁房，但该房去年到今年仍未取得产权产证，房主要求必须一次性付清房款，请问可以交易吗？这样的买卖合同经公证可以吗？

佳佳：您好！没有产权的房屋是不能交易的，即使公证也不能取代房地产登记部门的登记备案的效力，风险太大建议您不要购买。感谢您的参与！

贷款问题

钟老师：你好，请问购房是必须付了首付才能用公积金贷款吗？还是全款都能用公积金贷款？

佳佳：您好！申请住房公积金贷款，应当依据公积金的政策支付了规定的款项后才能依法取得公积金贷款，不能全部房款都用公积金支付，并且公积金贷款还有最高额度的规定。感谢您的参与！

何小姐：我跟我先生之前用我们唯一的住房作抵押到农业银行抵押贷款20万。现在到期了，本金还不出的话会怎么处理我们的房子？会构成欺诈罪吗？

佳佳：您好！不能按期归还银行贷款，银行可能将根据合同的约定要求你们还本付息，除非达成新的还款协议；你们用住房为债务依法设定了担保，银行可以根据合同约定依法处分（如拍卖、变卖或抵债）抵押的房产，所得的价款银行有优先受偿权。如果房屋被强制执行后，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可由申请执行人为被执行人及其所抚养家属提供临时住房，但应计收租金。你们的行为是否构成欺诈，应看该行为是否符合犯罪的构成要件，是否触犯了刑法。感谢您的参与！

张女士：自己买房时办了商业贷款，父亲与自己为共同还款人，房产证上的名字是自己，现在想用父亲公积金账户上的余额来还商业贷款，可以吗？

佳佳：您好！按有关规定，买房人可提取自己公积金账户上的余额来归还商业贷款；也可用配偶的公积金账户上的余额来提前还款。若您房产证上有父亲的名字，则可以提取其公积金账户上的钱还贷；若房产证上没有父亲的名字，父亲对该房没有产权，即使作为共同还款人，也不能提取其公积金账户上的钱还贷。感谢您的参与！

其它问题

袁小姐：我看中一个房子，价位比较低，是开发商加建的新房，结构应该没问题，只是没有房产证，想问没有房产证，除了不能买卖，还有哪方面不好啊？

佳佳：您好！根据房地产法和其它相关法律法规的规定，没有依法取得房屋所有权的房屋是不能转让的，没有依法取得商品房预售许可证的房屋，是不能预售的。房屋买卖后如果没有依法取得房屋所有权证，即使交了房，房屋所有权仍没有依法转移，买受人除了不能依法有效地行使房屋占有、使用、收益和处分的权利外，还可能出现原房主将该房重复出售或抵押给其它人的风险，也可能因为原房主的债务或其他纠纷受到牵连，也就是说，您的房屋所有权没有发生转移，您的合法权益就很难保护。感谢您的参与！

秦先生：我在2009年12月买的新房，一直没住，2012年开发商才办出房产证，请问开发公司让交11-13年供暖费，我们必须交吗？我们又没住，并且开发公司的幼儿园在我家房屋前面，到现在也没完工，很吵的．有什么办法可以解决？

佳佳：您好！供暖费是以您收房的时间开始计算，如果是分户供暖，那么你没用也可以不交。幼儿园如果当初规划中是没有，变更规划也未通知您，那么您可以依据合同有权要求赔偿损失或退房。感谢您的参与！

张小姐：我想买一套房子，143平方，该房是去年底交了钥匙，房主与开发商是去年签了购房合同，去年交了契税，但房产证还没有办出来。我听说五年内要交营业税，五年是指从什么时候开始算的？如果我们协议五年后过户，这样的合同有效吗？

佳佳：您好！根据税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》和长沙市的规定，五年起算点是以契税完税证明或者取得房屋所有权证的时间作为起算点。既然双方已经签订了房屋买卖合同，转让当事人应在合同签订后持房地产权属证书、双方的身份证等其它资料，向房产登记机关提出办理转让登记。双方协议五年后过户，违反了国家法律的有关规定，且有偷漏税收的嫌疑，相关部门还可依法查处，因此，你们应当及时到房产登记机关申请办理房屋转让的相关手续。感谢您的参与！

罗先生：我最近想买一处住房,但是房主出示的土地使用证上标明的为出让,而不是划拨,期限为40年,我想知道,如果我购买此房,是否有影响,出让与划拨在40年以后,有什么区别？

佳佳：您好！土地的获得方式有二种，出让或划拨。一般而言,商品房的土地使用权都是出让的；如果是划拨的土地在进行转让时要交纳1%的土地出让金。感谢您的参与！