“金九银十”楼市持续分化 全国楼市冰火两重天

　　房地产传统销售旺季“金九银十”已然到来，

　　市场却出现了“冰火两重天”。

　　以北京、上海等为代表的一线城市房价坚挺，

　　“抢房”、“日光盘”等现象频出。

　　三四线城市，大都表现平淡，甚至越来越多地进入冰川期。

　　在国家调控政策步步紧逼，房贷收紧的情况下，

　　各地开发商神经紧绷，表情各异。

　　多地调控目标是否要落空？

　　现在该出手买房了吗？

　　今年究竟是“金九银十”还是“铜九铁十”？

　　本期观察家将为您一一解读。

　　北京：楼市“金九”成色足 “银十”可期

　　市场现象：北京市住建委官网数据显示，9月全市新建商品住宅网签总数为13279套，可谓是名副其实的“金九”；不仅创下了今年商品房（不含保障房）的成交新高，同时也创下了2010年以来，4年内9月单月成交量的最高值。

　　亚豪机构统计数据显示，截至10月14日，10月北京全市新建商品住宅成交套数为3385套、面积32.75万平方米，同比去年3067套、30.98万平方米分别有10.4%和5.7%的涨幅。业内人士称，在“金九”行情的刺激下，不少在市场中曾备受关注的项目正在蓄势待发，有计划在10月进入市场的项目将达到30个，“银十”可期。

　　政府：北京市一位副市长对开发商隔空喊话，警示房价上涨，并且一度对高价盘暂停审批。在土地出让方面，北京市采取了多项新措施来遏制地价上涨，进而为高房价减压。另外，据北京市土地整理储备中心有关负责人介绍，北京市土地部门还采取了限定单套商品房总价的方式进行土地出让，这在全国并不多见。

　　开发商：华业地产副总裁陈云峰表示，“金九银十”是传统购房季，人们的购房意愿比较强烈，成交机会高。同时进入11月后，银行的贷款将会进一步收紧，对于购房者来说并不利于成交，因此大部分购房者都会赶早入手。

　　专家：亚豪机构副总经理高姗认为，房价上涨预期导致楼市出现了透支性购房现象，这是造成商品住宅库存不足的主要原因。当前购房客群对未来房价将进一步上涨，那么，在现阶段自然就会担忧“越等越买不上”，从而提前出手购房。于是，出现了市场供应量虽然有所增多，但难抵购房需求的现象，供需失衡之下也就难以抑制房价的涨幅。

　　购房者：有买房意向的陈女士在北京看过多个楼盘之后向记者道出了她的困惑：“怎么调控力度越大的地方，房价反而涨得越高？经过今年新一轮上涨后，北京的房价已经与普通百姓无关了。”陈女士表示，近期只要看到符合自己心理预期的房子，她将会出手买房。

　　上海：楼市“金九”如期兑现   旺盛需求制造“坚挺”十月

　　市场现象：在政策平稳、市场面趋好的情况下，今年楼市“金九”如期兑现。来自金丰易居佑威联合研究中心的最新数据显示，9月上海市商品住宅成交面积为141.71万平方米，环比上涨56.72%，比去年同期上涨74.96%。今年“金九”的成交量，略低于2009年的142.95万平方米，为2010年以来四年同比最高。

　　据《新闻晚报》报道，国庆节后首周新房成交反弹，“银十”延续“金九”的火热行情。目前，上海开盘项目成交基本上都出现了近似日光的情况，而截至10月13日，今年全市新房住宅成交量已经达到958万平方米，直接超过了去年全年939万平方米的新房住宅成交量。

　　政府：目前，上海楼市调控执行力度仍然较严，但房价上涨的幅度依然较大。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，目前上海楼市总体平稳，涨幅收窄。上海将继续严格执行房地产调控政策，同时进一步做好政策的解释、服务工作。

　　开发商：三湘广告总经理许党生认为，目前，购房者心态发生了较大转变，实际购买欲望更强烈。以三湘集团在上海房展会上主要参展项目三湘森林海尚为例，展会期间共有近100组客户去样板间看房，意向客户高达30%左右。

　　专家：德佑地产研究总监陆骑麟表示，今年“金九银十”的成色比较足，目前不论是购房者还是开发商，入市意愿都十分强烈，预计进入十月后，成交量将继续维持在高位水平，这种市场过热的局面势必会导致价格的新一轮上涨。

　　购房者：“我观察某些楼盘几个月，发现都涨了不少，现在只能尽早买了。”张先生略显失望的说：“很多楼盘卖都剩了没多少了，剩下的可选择余地不是很大，只要看到合适的房子，我会立马出手。”

　　广州：楼市调控影响正淡出  “金九银十”量价齐升

　　市场现象：据《经济信息联播》报道，今年9月以来，广州市面一手房货量达到4万套左右，成交量比去年同期上升一成，二手房也很红火。今年10月1—7日，广州二手住宅买卖宗数比去年同期增加23%，成交均价也大幅上涨。据悉，广州无论是外围刚需大盘还是市中心高价盘均存在不同程度的价格上涨，开盘即“日光”几乎成为常态。

　　政府：7月份，广州市房管局相关负责人与业内人士就广州楼价以及调控对策进行了意见交流。其中“第三套房征收房产税”、“市中心严控房价、郊区放开限购限价”等议题都成为当天讨论的重点。有接近广州市房管局的业内专家表示，该局已经草拟了包含上百条调控措施的方案，“能想到的基本都列出来了”，并计划在广泛征求意见后，形成方案上报国土部和住建部。

　　开发商：中原地产项目部总经理黄韬分析，金九银十期间，开发商推盘急切，暗含他们对于后市的隐忧，“今年价格涨太快，一部分开发商其实是看空的，不知道后市什么时候会有政策出台，手头只要有存货，就会愿意趁着‘金九银十’的旺季出货。”

　　专家：合富辉煌首席市场分析师黎文江分析，今年郊区楼盘成为广州房价上涨的主要驱动力，这主要是由于大型刚需盘都集中在外围区域。广州房价今年领涨全国，归根到底还是由供求关系决定。据其统计，今年1~7月广州十区新增供应面积为370万平方米，但同期实际成交面积达到446万平方米，消化率达到120%，供需缺口达到76万平方米，处于严重供不应求的局面。

　　购房者：“现在选房就像抢白菜一样，本来还想仔细挑选比较价钱，但不到一会就被别人挑走，只能尽快敲定走人，市场太疯狂了。”购房者陈明（化名）告诉记者，现在买房的人太多了，他和妻子将于近期买房。

　　深圳：“金九”成色不足  10月或迎楼市拐点

　　市场现象：深圳“金九”成色明显不足，多家研究机构数据显示，9月份深圳全市一手住宅共成交3341套，环比下降1.85%；成交面积30.41万平方米，环比下跌6.85%；成交均价21820元/平方米，环比下跌1.88%。10月3日-10月9日新房成交套数为474套，环比下降了18.84%，成交面积为3.71万平方米，新房成交均价为15971.88元/平方米，环比下跌了28.43%，创今年以来深圳新房成交最低价。

　　政府：10月11日上午，深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，提出八项措施，简称“深八条”。其中最引人注目的是限贷政策可能将调整：会议要求，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。深圳市规划和国土资源委员会回应称：“我市将继续严格贯彻落实国家加强房地产市场宏观调控的政策精神，继续实行包括限购、差别化信贷、引导开发商合理定价、增加住宅用地供应规模等一系列措施，促进我市房地产市场健康平稳发展。”

　　开发商：对于深圳楼市目前出现普遍降价的态势，深圳多个房地产公司的高层均不想发表看法，但他们透露出来的一个信息是：原来希望的“金九”已成为了泡影，“银十”的前景也十分暗淡。目前，银行的信贷政策这么紧，如果还坚挺着价格不放松，中小地产公司资金链必然出现问题，公司经营一旦出现问题，后果将不堪设想。

　　专家：深圳市都会城市研究院院长高海燕认为，目前，降价已是趋势。深圳秋交会上之所以出现成交惨淡的状况，原因就是开发商在价格上并没有做实质性的让步。这就说明，没有价格的下降就没有楼盘交易量的提升。开发商要想改变楼市现状，下一步就必须以价换量。降价是趋势，但是这个趋势是分节点进行的。开发商不会一次性、大幅度地降价，而是采取“便秘”式降价法。

　　购房者：多位市民表示，目前深圳楼市的整体价格仍维持在较高水平，离老百姓的心理底线还有较大的差距。一些看楼的市民说，不会急着出手，将继续观望，静观楼市的变化。“房价是有所松动，但相比这些年巨大的涨幅，降价空间依然不小，还要看政策如何，如果调控政策不变，相信楼市还有得降。”在华侨城片区看完楼盘的李先生告诉记者。

　　天津：“金九”楼市未火  “银十”开发商放缓推盘

　　市场现象：九月，天津楼市成交趋稳，新房市场的成色不足。9月楼市未出现预期中的火爆走势，导致开发商放慢了10月推盘速度。据《城市快报》统计，10月天津市有26个项目预计开盘，数量环比减少18.75%，同比下降59.38%。“金九银十”期间，市内六区不少在售项目涨声四起，位于中环线附近地铁沿线的某项目近期报价17500元/平方米，10月份其每平方米价格上浮1000元。

　　业内人士分析，本市房地产市场的购房需求主要为刚需客源，改善型购房者则仍保持较高的价格敏感性，在价格上行的背景下，预计今年“银十”很难出现火爆场面。

　　政府：“银十”期间，《天津市住房建设规划(2011—2015年)》正式发布，规划对保障性住房建设予以了重点突出，提出保障性住房建设以政府为主导，拓宽投融资渠道，开发建设主体要更加多元化，积极探索多种建设模式。在每年的土地供应计划中优先安排保障性住房用地，保障性住房用地涉及新增建设用地的，优先安排用地计划指标。

　　开发商：天津市河西区某在售项目营销总监李经理表示：“我们项目的高层产品销售已经接近尾声，现在应该主推洋房产品了，但是公司并不着急推盘，待明年3、4月份小区景观完工后，再推售也不迟。”

　　专家：首都师范大学教授郭海燕认为，从“金九”遇冷的市场现状来看，“涨价”只是开发商一厢情愿的做法，并没有被市场认可，因此购房者不必恐慌，还是应该根据自身需求选择合适的房源出手。

　　购房者：私企业主小赵本打算在“金九银十”期间出手购房，然而他关注的房源价格持续上涨，因此他迟迟没有下定决心。“自从8月以来，涨价的开发商越来越多，看中的房源不是价格猛涨就是暂不销售，实在是无房可买。”小赵说。

　　西安：“金九”失色  房企押宝“银十”

　　市场现象：西安房地产市场信息网的数据显示，9月西安住宅成交面积环比下滑13.8%，房企期盼中的“金九”黯然失色。楼市“金九”已经平淡度过，众多开发商仍着力发力于“银十”，助推大量西安新楼盘入市，各种房源供应充足，优惠促销花样繁多。

　　10月份，西安楼市有40余个楼盘蓄势待发，较“金九”呈现增长之势。国庆长假期间，西安新开盘楼盘多达25家。从新开楼盘来看，刚需楼盘仍占绝对主力；而高端改善型的大户型及投资型的小户型也较为明显。

　　政府：西安市房管局相关工作人员介绍，从8月开始西安市集中4个月的时间开展房地产中介市场专项治理活动，9～10月通过现场巡查、合同抽查、投诉处理等方式，对房地产经纪行为进行全面检查和治理，依法接受举报，查处违法违规行为，并曝光典型案例。针对发现的问题研究制定监管措施，进一步完善行政监管制度，建立健全房地产经纪行业的长效监管机制。

　　开发商：西安选择在“银十”开盘的某项目总监表示，等待房子降价是不可能的，但为了吸引市场份额，公司已经推出了不少优惠活动，这个时候出手买房还是相当划算。西郊某楼盘的某开发商也表示，今年的西安楼市应该是“银九金十”，从市场表现和监控数据来看，10月的市场表现将超越9月，在销售量上实现突破。

　　专家：陕西省城市经济文化研究会会长张宝通表示，四季度的房价以稳为主，低了开发商不干，高了则会受到政府打压，“稳住”是最好的选择。由于政策不明朗，不定的因素还未落等原因，10月将会是一个“不会有明显信号的一个月”。

　　购房者：在“金九银十”期间，购房者们显得相当“冷静”，“看的多买的少”成了西安楼市的真实写照。在西安高新上班的李先生9月初在西安南三环附近认筹了一套两居室，但最终退了房。他告诉记者，认筹后自己很犹豫，感觉价格还没降到位，还想再等等。

　　合肥：“金九银十”楼市呈现价涨量跌   购房者跟风买房

　　市场现象：合房网数据显示，9月，合肥市区商品住宅销量接近8000套，比7、8月份均少了1000套左右；从9月29日到10月5日，合肥楼市宅交量仅为1336套。业内人士表示，“尽管10月份才进入中旬，但我们的一个基本预测是，受上半年楼市热销的影响，下半年很难再续辉煌，‘金九银十’不会比‘金三银四’火爆。 ”

　　政府：安徽省房地产协会有关负责人表示，“我省正处于城镇化的加速上升期，各产业发展态势良好，带动了楼市刚性需求和房价的理性提升。包括合肥在内，各地房地产市场总体发展态势是健康的。”

　　开发商：合肥多数业内人士预计，合肥楼市总体将保持稳中有涨，短期内，商品房价格下调的趋势估计很难出现；如果是用于自住需求的购房者，及时出手仍是较为妥当的选择。本地购房者对居住的需求与日俱增，结婚、安家、孩子上学等，将支撑楼市的一个基本成交量。

　　专家：安徽清源房地产研究院专家、安徽思维沃克企业咨询管理执行董事周家全表示，“金九银十购买的需求的确是被唤醒，但今年我们没有听到非常好的销售成绩，几百套的成交近期没有出现，这是因为绝大部分的开发项目都处在开发过程中和中后期。”

　　购房者：“虽然我已有一套住房，但有钱买套房至少可以保值。你看，城市、农村的地价都在涨，‘面粉’涨了，‘面包’即使不涨还能跌多少吗？”在省城北城区一楼盘办理购房手续的崔先生说。缘于“只涨不跌”的市场预期，如崔先生般的跟风式买房者不在少数，也折射出房价持续上涨背景下的百姓焦虑心态。

　　长沙：“金九”楼市行情落空  “银十”供需双方博弈或将升级

　　现象：长沙市房产研究中心权威发布《2013年9月长沙市房产交易情况通报》显示，2013年9月份长沙地区新建商品房新增网签152.23万m2，同比增长26.12%，环比减少10.72%。与不少一线城市相比，长沙楼市“金九”销量略显疲软。“银十”前两周长沙楼市整体维稳，电商团购项目表现相对活跃。湖南中原代理机构资源中心总监陈世霞表示，相比一线部分城市，长沙楼市一直处于相对平稳状态，预计“银十”长沙供需双方博弈将继续升级。

　　政府：长沙市住建委主任范焱斌指出，“长沙的房地产市场在数量上已达到一定程度，未来应着重提升建筑品质，大力推进绿色建筑，实现住宅产业化，全面进入升级转型期。”

　　开发商：长沙华润凤凰城营销经理喻新祥表示，“金九银十”确实是往年各个楼盘很重视的时间节点，今年的“金九”不金，他认为主要归结于今年“金九银十”部分需求被提前释放，今年的7、8月份相对于往年，成交量有一定的上涨，我认为这是一个正常的现象。“原本9月份需求在7、8月份被提前释放，我觉得虽然‘金九’不‘金’，‘银十’预计会还不错。”

　　专家：湖南省政协委员、湖南省房地产业协会和湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高表示，作为传统的楼市销售旺季，“金九银十”是开发商们的“盛宴”。但如今一切回归平静，开发商必须加大促销力度，推出具有竞争力的楼盘，才会实现销售。今年楼市仍然是一个不错的“金九银十”黄金季节，开发商仍然可以斩获巨额现金流。

　　购房者：王小姐想购置一套单价在6000元/m2左右的房子作为婚房，不过考虑到婚后双方父母偶尔回来小住，有时候亲戚朋友也会来走访，她觉得110平米左右的小三房更适合自己的需求。“‘金九银十’期间，开发商推出的折扣会更加给力，所以，如果有合适房源的话，我会考虑出手。”