2013年上半年长沙商品房新开工面积、施工面积同比均有小幅增长，竣工面积同比有一定下降；商品房新增批准预售量同比小幅增长，商品房成交备案量、二手房交易量连续五个季度保持环比回升，房

地产市场交易行情呈现大幅回暖态势。那么，中部六省会城市房地产市场情况究竟怎样？长沙的对比状况又是如何？本文将基于中国部分省会城市房管局信息工作协作网络的内部数据，对武汉、郑州、

长沙、合肥、南昌、太原等中部六省会城市房地产市场进行对比分析，以期从中找到答案。

一、城市发展情况比较

1. 经济总量比较

GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

表1    2013年上半年中部六省会GDP总量比较

序号123456

城市武汉长沙郑州合肥南昌太原

GDP4204.963235.972895.801952.101447.001138.08

同比增长9.611.69.611.310.79.5

小结：上半年长沙GDP在中部六省会中居第二位，增幅居第一位

从经济总量来看，上半年中部六省会中，武汉最大，超过4200亿元；长沙、郑州居第二梯队，GDP在2800-3200亿元；合肥、南昌、太原居第三梯队，GDP低于2000亿元。长沙2013年上半年GDP为3235.97亿

元，在中部六省会中居于第二位，比第一位武汉少968.99亿元。

从GDP同比增幅来看，各市同比增幅均超过全国平均增幅（7.6%），太原最低，增幅也达到9.5%。长沙同比增幅11.6%，超过全国增幅4个百分点，增幅在中部六省会中居第一位，比第二位合肥高0.3个百

分点。

2. 全社会固定资产投资比较

全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

表2    2013年上半年中部六省会全社会固定资产投资额比较

序号123456

城市武汉合肥长沙郑州南昌太原

固定资产投资额2814.702372.982177.571978.301239.94409.27

同比增长20.322.718.124.124.325.8

小结：上半年长沙全社会固定资产投资在中部六省会中居第三位，增幅居末位

从固定资产投资规模来看，上半年中部六省会中，武汉居首位，投资额超过2800亿元；其次是合肥，投资额为2372.98亿元。长沙上半年全社会固定资产投资2177.57亿元，在中部六省会中居第三位，全

社会固定资产投资比中部六省会第一位武汉低637.13亿元，比第二位合肥低195.41亿元。

从固定资产投资增长率来看，除长沙外，中部省会其余城市同比增幅均超过全国增幅（20.1%）。长沙同比增幅18.1%，低于全国增幅2个百分点，增幅在中部六省会中居倒数第一位。 

二、房地产市场情况比较

（一）市场预期指标

1. 房地产开发投资额比较

开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

小结：上半年长沙房地产开发完成投资在中部六省会中居第四位，增幅居末位

从房地产开发投资规模来看，上半年中部六省会城市中，武汉投资额最大，超过900亿元；郑州、合肥、长沙基本相当，投资额约在520-640亿元之间；南昌、太原相对较低，低于200亿元。长沙房地产开

发完成投资524.12亿元，在中部六省会中居第四位，投资比中部六省会第一位武汉少407.56亿元，比前一位合肥少44.76亿元。

从开发投资额增长率来看，上半年中部六省会城市中，同比增幅超过20%的是武汉、郑州、南昌；同比增幅在10%-20%的是合肥、太原；同比增幅低于10%的是长沙。与全国平均增幅（20.3%）比较来看，

仅武汉、郑州高于全国增幅。长沙同比增幅7.7%，低于全国增幅12.6个百分点，增幅在中部六省会中居第六位。

2.  房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占

20％－25％。

表3    2013年上半年中部六省会房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比例

序号123456

城市武汉郑州太原长沙合肥南昌

房地产开发完成投资931.68635.88129.90524.12568.88170.07

固定资产投资2814.701978.30409.272177.572372.981239.94

房地产投资占固定投资比例33.1032.1431.7424.0723.9713.72

小结：上半年长沙房地产开发完成投资占固定资产投资比例为24.07%，处于基本正常状态

从以上数据我们可以看到，除南昌外，中部六省会城市房地产投资占固定资产投资比例基本正常（15%-37%）。长沙上半年房地产开发完成投资占固定资产投资比例为24.07%，处于基本正常状态。

3. 商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

商品房新开工面积、施工面积、竣工面积是考察当前房地产开发规模及未来商品房市场供应的重要指标。因当前数据仅为上半年数据，故其间比例关系不能建立，这里仅考察其具体数值。

表4    2013年上半年中部六省会城市商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

序 号123456

城 市武汉郑州长沙合肥南昌太原

新开工面积1422.611309.521237.931063.67431.98175.07

同比增长-0.4026.3020.3129.80-34.70-56.60

施工面积6974.407852.457049.695820.313172.273644.39

同比增长18.7012.2010.509.5021.4015.60

竣工面积300.52442.83479.99466.64154.4812.40

同比增长-38.8042.50-19.2833.30-25.10-75.80

小结：上半年长沙新开工面积在中部六省会中居第三位，施工面积居第二位，竣工面积居第一位

从新开工面积来看，上半年中部六省会中，武汉、郑州、长沙、合肥超过1000万m2，其余城市低于500万m2。而从同比增幅来看，合肥同比增幅最大，接近30%；武汉、南昌、太原负增长，其中太原减幅

最大，同比减少56.60%。长沙新开工面积及增幅在中部六省会中均居第三位。

从施工面积来看，上半年中部六省会中，郑州最大，施工面积超过7800万m2；长沙、武汉基本相当，施工面积均在7000万m2左右；合肥、南昌、太原施工面积低于6000万m2，其中，南昌、太原低于4000

万m2。而从同比增幅来看，各市同比均有增长，其中，南昌同比增幅超过20%。长沙施工面积在中部六省会中居第二位，同比增幅居倒数第二位。

从竣工面积来看，上半年中部六省会城市中，长沙、合肥、郑州竣工面积较大，竣工面积均超过400万m2；武汉居于第二梯队，竣工面积在300万m2左右；南昌、太原相对较低，竣工面积低于160万m2，其

中，太原仅12.40万m2。而从同比增幅来看，郑州、合肥同比正增长，其余城市负增长，其中，太原负增幅最大，同比减少75.80%。长沙竣工面积在中部六省会中居第一位，增幅居第三位。

（二）市场即期指标

1. 市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

表5    2013年上半年中部六省会房地产市场规模比较

序号123456

城市武汉长沙郑州合肥太原南昌

批准预售面积770.84611.03603.32480.69395.37262.73

同比-18.2515.5821.9733.9632.8413.11

成交备案面积926.98709.84492.27773.14155.82251.93

同比32.0171.8724.2168.558.3414.77

小结：上半年长沙新增供应量在中部六省会中居第二位，成交备案量居第三位

从商品房新增供应量来看，上半年中部六省会城市中，武汉新增批准预售面积最大，超过700万m2；长沙、郑州基本相当，新增批准预售面积分别为611.03、603.32万m2；合肥、南昌、太原新增批准预售

量则低于500万m2，其中，太原低于300万m2。同比增幅来看，仅武汉同比负增长，其余城市中，合肥同比增幅最大，同比增长达33.96%。长沙新增批准预售量在中部六省会中居第二位，同比增幅居第四

位，批准预售量比第一位武汉少159.81万m2。

从商品房成交备案情况来看，武汉最大，成交备案面积超过900万m2；合肥、长沙分列二、三位，成交备案面积在700-800万m2；郑州、南昌、太原备案量低于500万m2，其中，太原低于160万m2。同比增

幅来看，上半年中部六省会备案面积同比均有增长，其中，合肥、长沙增幅较大，达70%左右。长沙成交备案量在中部六省会中居第三位，同比增幅居第一位，成交量比第一位武汉少217.14万m2，比第二

位合肥少63.30万m2。

2. 商品房供销比比较

即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年

批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

表6    2013年上半年中部六省会商品房供销比

序号123456

城市太原郑州南昌长沙武汉合肥

批准预售面积395.37603.32262.73611.03770.84480.69 

成交备案面积155.82492.27251.93709.84926.98773.14

供销比2.541.231.040.860.830.62

小结：上半年中部六省会中半数城市供销比在1以上，长沙供销比为0.86:1

从同期数据来看，太原有较大过剩，郑州、南昌、长沙供销比例基本正常，武汉、合肥供小于求。长沙供销比为0.86:1，显示上半年商品房市场交易增长要快于楼市新增供应量。

3. 房产一、二级市场成交量之比

反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

表7    2013年上半年中部六省会房产一、二级市场成交量之比

序号123456 

城市合肥长沙武汉太原郑州南昌

商品房773.14709.84926.98155.82492.27251.93

二手房169.23186.51303.1354.92248.72144.35

比值4.573.813.062.841.981.75

小结：上半年长沙二手房成交量在中部六省会中居第三位，房产一、二级市场成交量之比居第二位

从上表数据来看，上半年中部六省会中武汉二手房交易量最大，超过300万m2；郑州居第二位，成交量在250万m2左右；长沙、合肥、南昌成交量在140-190万m2，处于第三梯队；太原成交量相对最低，成

交量低于60万m2。长沙二手房成交量在中部六省会中居第三位，比第一位武汉少116.62万m2，比第二位郑州少62.21万m2。由于民众对新“国五条”中二手房加税消息的误判，上半年各市二手房交易均出

现明显增长，同比增幅最低的也超过了80%，这使得房产一、二级市场比值明显缩小，除合肥外，比值均降至4以下；长沙比值为3.81:1，房产一、二级市场成交量差距在中部六省会中居于第二位。

（三）市场价格指标

1. 市场价格指数比较

该指数源自国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数，这里主要比较其环比价格指数趋势，以判断房价走势。

表8    2013年上半年中部六省会城市新建商品住宅销售价格指数（环比）

序号123456

城  市武汉郑州长沙合肥南昌太原

一月101.2101.4100.9100.6100.3100.3

二月101.2101.6101.3101.2101.6101.1

三月101.0101.9101.6100.8101.7100.8

四月101.1101.6101.2100.8100.8101.3

五月100.9100.9101.1100.9101.0102.1

六月100.8101.1100.9100.8101.2101.2

月平均101.03101.42101.17100.85101.10101.13

小结：上半年长沙房价月平均指数为101.17，月环比涨幅在0.9%-1.6%

从上表来看，上半年中部六省会中，各市各月环比指数均高于100，表明上半年各月房价仍呈逐月走高趋势。从长沙市情况来看，上半年长沙市房价月平均指数为101.17，指数总体呈现上行；从各月情况

来看，环比指数一季度逐月走高，二季度逐月下滑，表明房价虽呈逐月上涨，但涨幅有较明显放缓迹象。

三、对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

（一）上半年国民经济增速继续放缓，但关键指标符合预期；中部六省会增速均超全国。

上半年中国国内生产总值(GDP) 248009亿元，按可比价格计算，同比增长7.6%，在经过去年四季度的短暂回升后，今年上半年中国经济增速延续了自2011年来的放缓态势。而从中部六省会来看，各市GDP

增幅均超过全国平均增幅，国民经济运行总体平稳。

（二）上半年中部六省会除南昌外，房地产投资占固定资产投资比例均在基本正常及以上；除武汉、郑州外，房地产投资增幅均低于全国增幅。

除长沙外，中部省会其余城市固定资产投资增长率均超过全国增幅（20.1%）；除武汉、郑州外，其余城市房地产开发完成投资同比增幅均低于全国增幅（20.3%）；从房地产投资占全社会固定资产投资

比例来看，除南昌外，其余各市房地产投资占固定资产投资比例均在基本正常以上，这都表明中部省会城市房地产投资增幅虽有回落迹象，但仍处正常状态。

（三）上半年中部六省会房地产开发规模继续扩大，半数城市新开工面积同比有较大增幅，但四城市竣工面积同比下降。

从中部六省会房地产开发规模来看，上半年各市施工面积均超过3100万m2，其中郑州、长沙、武汉接近或超过7000万m2；新开工面积除南昌、太原外，均在1000万m2以上，这表明当前房地产市场仍在继

续扩张，未来新增供应量仍将保持较高水平；竣工面积除郑州、合肥外，均呈负增长，则预示着今年中部六省会大部分城市楼盘施工速度或将出现减缓。

（四）上半年中部六省会五城市商品房新增批准预售同比有较大增幅，而成交备案各市同比均有一定增长。

上半年仅武汉商品房新增批准预售同比减少，其他城市中合肥、太原增幅较大，同比增幅达30%以上。而从备案情况来看，各市同比均有增长，其中长沙、合肥同比增幅达70%左右，这主要是因为市场交

易回暖所致，就长沙情况来看，备案量已连续五季度保持回升，这表明了购房信心已逐渐恢复；交易的回升也刺激了开发商加快上市进度，促成了批准预售量的回升。

（五）上半年中部六省会二手房交易暴增，“新国五条”的政策误判是主因，但从二季度来看，交易已恢复正常水平。

上半年中部六省会各市二手房交易量均出现暴增，半数城市同比增幅超过100%，其余城市最低同比增幅也达80%以上，这主要是因为民众在对“新国五条”的政策误判所致，３月二手房的集中交易导致了

各市成交量的暴涨；但从二季度各月情况来看，二手房特别是二手住宅交易基本呈逐月下降趋势，这表明政策效应已逐步减弱，交易已逐步恢复正常。

（六）上半年中部六省会房价月平均指数均超100，房价仍在上涨区间。

从统计局发布的各城市价格指数来看，上半年中部六省会中，各市各月商品住宅月环比指数均超过100，房价环比呈上升趋势；从长沙情况来看，环比指数一季度逐月走高，二季度逐月下滑，表明房价虽

呈逐月上涨，但涨幅有较明显放缓迹象。

（七）上半年长沙房地产市场各项数据在中部六省会中处于中等偏上。

从上半年长沙各数据在中部六省会中的位置来看，GDP第二，固定资产投资第三，房地产开发完成投资第四，新开工面积第三，施工面积第二，竣工面积第一，商品房新增供应量第二，商品房成交备案量

第三，二手房成交量第三，综合来看，房地产市场数据处于中上水平，结合房价水平来看，我市房地产市场仍有较大成长空间。