聚焦政策微调下楼市表情

6大关键字解读上半年楼市

光阴荏苒，岁月如梭，一转眼，2013年已然过半。回首过去的6个月，楼市可谓是风起云涌，热闹非凡。新国五条、地王、钱荒、房产税……凡此种种，都成为了上半年楼市的注脚，构成了今年上半年的关键字。2013下半年楼市走势如何？是否会出现拐点？一直寄予厚望、却前途未卜的房产税究竟会不会扩围？通过关键字，本期观察家为您全面梳理2013年上半年的全国楼市，带您看遍楼市风云变幻。

新国五条

事件回放：

2013年上半年最重要的政策无疑是两会前出台的“新国五条”，除了再次重申限购、限贷不放松，要求各地制定房价年度调控目标等原有动作之外，“新国五条”及其细则中还释放出了“扩大个人住房房产税改革试点范围”和“按个人转让住房所得的20%征收个人所得税”等重磅炸弹。3月底，北京、上海、广州等众多城市出台了具体实施细则，紧接着，各地的二手房市场进入了一个“疯狂期”。五月份，市场进入了一个平稳调整期。

各地反应：

北京：京籍单身人士禁购二套房 上半年“涨”声一片

3月30日下午，北京市人民政府办公厅印发《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神，进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），《通知》宣布3月31日起正式执行，并要求坚决抑制投机投资性购房，继续严格执行商品住房限购措施。北京户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

受3月底新政影响，北京新房及二手房市场呈现明显的阶段性分化，不过，整体来看，今年北京上半年新房及二手房成交均出现大幅上涨，其中新房成交量创近4年新高，二手房同比上涨七成。此外，上半年北京土地市场和房企业绩也均表现不俗，上半年土地出让金超过去年全年，同比上涨近4倍。

上海：楼市“国五条”新政效应递减 二手房回归常态

3月30日，上海市政府办公厅印发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的实施意见，意见指出，将加强房地产市场监测和走势研判。要求各有关部门要全面、准确、及时发布房地产市场信息，正确解读政策，稳定市场预期，引导居民理性消费。

据《青年报》报道，“新国五条”上海细则出炉已三个月，但影响力最大的20%个税依然未执行，新政效应递减，二手房市场从恐慌情绪中回归常态。

深圳：“新国五条”避谈20%征税 楼市成交活跃

3月31日，深圳市出台《深圳市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于全市人均可支配收入的实际增长速度，对二手房交易征20%个税问题避而不谈。

据悉，自3月底“深版国五条”温柔落地后，深圳楼市交投持续活跃，房价涨势凶猛。根据《证券时报》统计，今年上半年，深圳一手住宅成交均价达21375元/平方米，比去年同期高出3628元，涨幅达两成。上半年深圳全市一手住宅共成交25959套，总成交面积2371708平方米，同比上涨50%。

长沙：“新国五条”细则温柔落地  楼市呈现平稳

4月1日上午，长沙市房产政务信息网转发了长沙市政府关于公布2013年新建商品住房价格控制目标的通知：长沙市今年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下。市民最为关心的“差额部分征收20%个人所得税”、“限购”、“限贷”等具体细则问题，长沙依然无解。

北京金网络长沙公司总经理徐光亚表示，受“新国五条”的影响，长沙楼市三、四月份的销售成绩较好，特别是二手房的销量，呈现井喷态势，5—6月份楼市表现平稳。总体来看，上半年，长沙楼市呈现平稳局面。

住建部政策研究中心主任  秦虹

“新国五条”的指导思想和政府出发点还是坚持了2010年4月15日“国十条”以来的调控精神，这个调控精神就是从供和需两方面入手，即增加普通商品房供应，调控需求。调控需求有两个具体含义：抑制投机、投资性需求；满足合理的住房需求。当然“新国五条”最大的问题是地方政府的细则不细，我们看一个细则，很想解读它有什么具体内容，但是现在看还是比较粗。

房产税

事件回放：

5月底，中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委的通知》，在《通知》中，国务院同意将“逐步推进房产税改革”，市场将其解读为近期房产税试点城市范围将会扩大。在房价上涨预期增强的前提下，房产税扩围，在某种程度上被视为政府调控力度收紧的信号，但不可否认的是，通过上海、重庆试点效果来看，希望以此来达到抑制房价快速上涨的作用，似乎有些不现实。

各地反应：

北京：

试点房产税政策进入准备期   时间尚未确定

3月26日，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示，北京正在为推广试点房产税做一些基础性的准备工作，但试点时间尚不确定。业内人士称，北京为房产税所做的基础性工作，主要指理清各种房屋的权属关系。

目前，北京各区县正在对882栋要改造的简易楼进行重新核定，名单确定之后会进行公布。在2015年前，将会全部完成改造。

深圳：

是否开征房产税还是一个未知数

6月18日，深圳市地税局局长钱勇表示，深圳会不会开征房产税还是未知数，目前只对用于生产经营用途的房产征收税，对于市民关心的住宅暂不征收。要不要征收房产税权限不在地方，由中央研究决定。开征房产税是一个大工程，涉及房地产、纳税人、经济形势等多个领域，需要政府以及地税等多部门详细调研。

各界纷纷揣测深圳最有可能试点房产税，有的还列出了时间表，但是，目前，深圳地税部门表示并没有收到国家开征房产税的任何通知。

重庆：

房产税3年起征点两次上调   调控房价功效有限

据《每日经济新闻》统计，自2011年来，重庆房产税的起征点经历了两次上调，已从最初的9941元/平方米，上调至目前的12779元/平方米。试点3年来，重庆房价不降反升是不争的事实。6月份，有媒体报道称，重庆房产税将面临修订，房产税的征税标准将有所提高。

7月5日，重庆市地税局宣传科工作人员表示，目前该局还未接到任何通知表明要调整。“我没听说这个事情，如果要调整肯定会第一时间公开。”重庆市委宣布部外宣办副主任文天平说。

长沙：

房产税二轮试点   湖南已经停止房产税筹备工作

2013年年初，国务院常务会议曾传出，今年将扩大个人住房房产税改革试点范围，湖南、湖北两省将是重点，一时间，关于“房产税”的讨论沸沸扬扬，而且5月份有预言说房产税预计今明两年会在长沙试点，6月底，一个参与湖南房产税试点筹备工作的知情人士透露，湖南已经停止房产税筹备工作，房产税存量房方向“夭折”。

湖南省地税局财产和行为税处处长陆文勇表示，“此次湖南虽然没有主动申请成为个人住房房产税改革的试点城市，但是国务院常务会议发出一个明确信号，将扩大试点范围，相信未来湖南将会按照国务院的统一部署启动改革。”

中国房地产开发集团总裁   孟晓苏

征收房产税可以完善中国的税收制度。拥有多处住房的多纳税，房屋价值低的少缴税，无房户不收税。政府通过转移支付，完善住房保障体系，使低收入阶层受益。同时，逐渐减少土地财政，实现土地财政向房产税收入的平稳过渡。为农村建设用地规范流转和改变单一供地渠道创造条件。在他看来，房产税扩围是迟早的事情。

地王

事件回放：

今年上半年，“地王”成为频频出现的一个词汇，尤其是一线城市，“地王”纪录在不断被刷新。“两会”后，北京、上海等一线城市连续诞生新“地王”，包括万科在内的众多开发商积极拼抢优质地块，二三线城市土地市场也快速升温。尤其进入5月份之后，开发企业更是进入亢奋状况，广州、上海、长沙等地，不断有新的“地王”产生。

各地反应：

北京：央企拿地“凶猛” 地王不断被刷新

作为执行“新国五条”细则最为严格的城市，并没有浇灭房企在北京拿地的热情。“两会”刚刚结束，便有央企在北京联手制造了好几个“地王”，中信地产以52.4亿元的总价竞得亦庄地块，创下北京最高总价纪录。5月20日北京通州区台湖镇两宗地块遭到23家房企争抢，5月22日大兴区旧宫镇一块住宅用地最终被央企保利地产联手首开股份成功拿下。

7月3日，北京年内“准地王”夏家胡同地块加价复出后进入现场竞价环节，经过62轮激烈竞拍，该地块最终由懋源置业摘得，总价为17.7亿元，剔除配建的保障房面积后，折合楼面价超过每平方米4万元，溢价率约35%。业内人士分析，在市场逐渐趋稳的背景下，开发商对于未来的预期逐渐增强，拿地积极性也开始高涨。

上海：地王频现 加大楼市调控压力

自5月以来，上海土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现、多地“地王”记录屡屡被刷新。5月30日，北京福润天成房地产开发有限公司最终以46亿元获得长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘 J1B-01地块，刷新了当时上海总价地王新纪录。7月3日，万科在上海土地市场以48.7亿元总价拿下上海浦东新区张江高科技园地块，成为今年上海新的总价地王，再次刷新了上海总价地王新纪录。

7月11日，中海地产以37亿拿下上海闵行区梅陇新中心A街坊商住地块，折合楼板价18739元/平米，溢价率115%，该溢价率创下2013年上半年最高溢价水平。

广州：一个月拍出3个地王  地价跑赢房价引担忧

上半年，广州土地市场整体比较活跃，一个月内诞生三个“地王”。5月23日，广州南洲路1026号地块以34590元/平方米的楼面地价被越秀地产拍得，新的广州地王诞生了。就在5月16日，番禺万博商业区地块以总价12亿元拍出，楼面地价达到14194元/平方米，成为番禺的新地王。而在5月6日，佳兆业以2.6万元/平方米的楼面地价拍下的白云区同宝路地王。

“一线城市可开发土地资源短缺，城市建设用地指标不足，各种开发建设都在争夺有限的土地资源。”业内人士表示，地价上涨的最重要原因是土地市场供求失衡。

长沙：洋湖“拿地热”  35.79亿元新"地王"诞生 

土地供应同比大增、成交火爆、房企抢拍热情高涨，是过去的六个月长沙土地市场的真实写照。据0731房产网不完全统计，1-6月长沙共成交70宗土地，其中住宅用地成交33宗。五月份，长沙土地市场更是“高烧不断”。5月3日上午，长沙市中心城区最大一宗土地，[2013]网挂011号地块，以总价35.79亿元被湖南富兴集团旗下的金地房地产公司竞得，溢价率44.36%，每亩价格达到3616万元，成交总价、单价均刷新了今年长沙成交拍卖的纪录。

另外，5月，长沙洋湖垸地块有四块地被合能、蓝光地产、渔人码头等开发商争相收入囊中。其中，5月9日，成都房企蓝光地产所拿地块的溢价率高达86.2%，刷新今年长沙土地拍卖溢价率。

中国房地产研究会副会长  顾云昌

“地王”现象只是假象，今年土地市场的供应到目前为止同比还下降18%，特别好的地段很少，难得推出几个好的地块，就会有开发商抢，进而拉升地价，但是因为这些高价地块未来是要提供高端供应的，属于一小部分，所以不会对整体房价产生实质影响。

钱荒

事件回放：

当全国土地市场一片红火的时候，银行闹“钱荒”了。据悉，6月以来，中国银行间市场资金骤然紧张，外汇占款增速亦大幅放缓，房地产领域的资金链条受到冲击。日前，受银行流动性趋紧的影响，不少城市银行房贷业务收紧，甚至有城市传出银行停贷传闻。有业内人士表示，由于“钱荒”事出突然，对楼市的影响还有待观察。如果“钱荒”继续升温，不排除楼市降温的可能。但也有专家认为，开发商现有资金尚且充裕，“钱荒”短期并不能扭转楼市高烧的大局。

各地反应：

北京: 钱荒波及房贷 多家银行取消利率优惠

“钱荒”效应已迫使银行不得不勒紧裤腰带了。据《每日经济新闻》调查了解，由于银行资金的紧张，北京多家银行在信贷方面有意放慢节奏。房地产、基建类限制类贷款的新增几乎为零，而老客户和优质客户的贷款申请，也相应拉长了出款周期。

目前，京城多家大行的房贷按揭利率都取消了优惠，都按照基准利率执行，放款的周期也超过一个月。中原地产市场部研究总监张大伟表示，现在北京首套房贷款，小部分银行已经开始执行基准利率，原先占主流的8.5折优惠已经变少了，一般而言是上浮至9折。

上海：房贷未收紧 部分买家担心“钱荒”影响房贷申请

“钱荒”消息传出的一个多月以来，上海楼市整体平稳，上海各家银行房贷业务放款依然正常，并未出现房贷收紧情况和异常现象发生。德佑地产交易按揭部杨永俊表示，虽然短期银行放贷和审批流程依然正常，但已经有部分银行传出消息，在“钱荒”的影响下，7、8月上海可能会出现房贷放款速度放缓的情况。

在市场方面，上海已经有一部分购房者开始担心，市场频繁出现的“钱荒”传言及流动性紧缩预期让股市受到重创，拖累今年处于平稳上升通道的楼市，进而影响房价走势。

武汉：银行“钱荒” 个别银行暂停贷款业务

银行系统相继出问题、停止放贷的传闻不断……银行“钱荒”带来的恐慌情绪不断蔓延。目前，武汉已经有个别银行暂停了贷款业务，而由于资金紧张，多数银行越来越惜贷。以房贷为例，此前已提交了申请的客户，可能需要“等贷”到7月才能发放。

“总行卡得紧，我们已经暂停了贷款业务。”日前，武昌一家股份制银行人士透露，确实有部分银行已经暂停贷款业务。武汉建设银行个贷部人士透露，目前央行要求银行严格控制信贷规模，银行信贷额度很紧，只能排队放款。

长沙：银行闹“钱荒” 部分银行房贷业务收紧

目前，受银行流动性紧缩影响，长沙招商银行韶山路支行、兴业银行蔡锷路支行等多家银行营业网点的工作人员均表示，最近银行资金确实都比较紧，放贷额度有所收紧。

在四大国有银行中，长沙建设银行芙蓉支行芙蓉支行信贷部的一位相关负责人透露说，“我们银行的放贷额度最近有所收紧，如果现在办房贷，可能审批下来的时间会比较长。”兴业银行解放路支行则表示，6月底该银行网点已经停办房贷业务了，7月再等通知。

中国房地产学会副会长   陈国强

多数房企目前虽然对于贷款的依赖度在逐渐减少，但通过影子银行等表外的信托、理财业务筹资的比重逐渐增加。有统计认为，去年新增约50%的信托资金直接或间接地流入房地产领域。一旦这部分资金受到严格监管和审批，房企“不差钱”的状况或将逆转，届时开发商会更加重视维持现金流、谨慎拿地，这也意味着，下半年“地王”的数量将有所减少，房价涨幅将会趋缓。

保障房

事件回放：

2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至6月底，已开工440万套，基本建成236万套，分别达到年度目标任务的69%和50%，完成投资4950亿元，与去年同期相比基本持平。据悉，全国有106个城市中心城区内的新增建设用地需报国务院批准，其他城市用地依法报省级人民政府批准。今年，106个城市中有80个城市提出了保障性安居工程新增建设用地申请，其余26个城市主要使用存量用地。按照各城市提出的2013年中心城区保障性安居工程建设任务，国务院批准了80个城市保障性安居工程用地4493.9527公顷，做到应保尽保。

各地反应：

北京：上半年保障房竣工量完成全年任务80％

“十二五”开局之年，中央明确提出，加大保障房建设力度，实现人们住有所居的梦想。大力建设保障房，解决老百姓的住房难题，成为北京市委、市政府工作的重心之一。北京市领导表示，有决心、有信心成为落实中央调控房地产市场、保民生的首善之区。

北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示，今年计划开工建设保障房16万套，竣工７万套；截至6月底，已实现开工7.2万套，竣工5.6万套，占竣工任务的80％。

广州：上半年已建成保障房1.4万套

7月3日，广州市国土房管局官网公布了《2013年1-6月保障房基本建成项目清单》和《2013年广州市保障性住房建设项目计划一览表》，也就是上半年已建成的保障房与今年新建的保障概况。

《2013年1-6月保障房基本建成项目清单》显示，广州2013年上半年已建成14320套保障房，完成全年计划任务的45%。其中，龙归等项目的5451套限价房全部用于拆迁安置，不会上市销售。需要说明的是，4306套经适房和5451套限价房已全部分配完毕，只是目前在建设阶段上被纳入“建成项目”范畴。

安徽：上半年保障房开工33万多套 已竣工4万多套

7月4日，安徽省住房和城乡建设厅发布消息，1月至6月，全省新开工各类保障性住房和棚户区改造住房33.3095万套，开工率达到84.26%;基本建成17.7471万套，占目标任务的70.31%，已竣工4.0417万套。保障房建设总体进展远超序时进度，为完成全年目标奠定了坚实基础。

安徽省保障性安居工程领导小组办公室有关负责人表示，2013年下半年将继续加大保障房建设推进力度，督促各地加快保障房分配工作，切实提高分配率、入住率，确保分配公平，让城镇中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务工人员等住房困难群体早日受益。

长沙：上半年长沙市经济适用房上市交易3628户 

3月25日，湖南省发改委对外公布《湖南省发展和改革委员会2013年工作要点》(以下简称为《要点》)，明确提出湖南省争取在2013年竣工22万套保障性住房。目前，长沙的住房保障正在从经适房、廉租房保障逐步发展到公租房、限价房、棚改安置房和农村危改房保障的多重保障体系。

今年1月5日起施行《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》，正式受理经济适用住房上市交易申请以来。截至7月3日，长沙经济适用房上市交易共收到4532户申请，已办理3628户，补缴土地价款共计1.39亿元。

住建部政策研究中心原副主任   王钰林

从实践情况看，保障房的确改善了一些家庭住房问题，但各地政府普遍感到任务重、压力大、难度大。按照目前有些城市申请保障性住房的条件，现有城市住房困难家庭也需要一段时间解决，每年还会不断新增更多具备申请条件者。大家对政府的期望值虽然很大，但目前这种思路解决起来还是很难。另外，在制度层面应当从分配、管理、建设等方面来加以完善，这是一个较长时间的政策推进过程。

别墅热

事件回放：

从2003年开始，国土部禁墅令，政策对别墅的约束可谓步步紧逼。而去年2月底国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，再次强调停止别墅类用地的土地供应。尽管屡经调控，但是，2013年上半年全国的别墅市场仍旧一片火热，成交势头未减。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由于豪宅市场的抗跌性比较强，以及收入的增加、投资渠道的缺乏，别墅市场的需求增加，豪宅成交不会受到“限购”等楼市调控政策的影响。

各地反应：

北京：上半年别墅成交量同比上涨

亚豪机构数据统计显示，2013年上半年北京别墅市场成交1606套，成交面积52.17万平方米，同比均出现显著上涨。对此，业内人士表示，需求坚挺是上半年别墅市场成交大涨的直接原因，而随着多个项目入市积极性提高，预计下半年别墅市场成交将持续走高。

从项目来看，2013年上半年北京别墅市场共有15个项目入市，与2012年同期持平，15个项目共新增别墅产品722套，预售许可面积23.6万平方米，同比分别减少了10%、42.3%。别墅的稀缺价值，是不少购房者出手的重要原因。长江实业地产投资有限公司董事郭子威表示，在当前政策环境下购房者更加倾向于一步到位置业方式，对高端物业的需求必定会稳步增长，而目前别墅项目仍是高端物业中最具有价值的。

上海：上半年别墅销量增近四成

7月10日，德佑地产发布的一则统计数据称，2013上半年，上海别墅成交面积为63.96万平方米，较去年下半年（环比）上升6.89%，较去年同期（同比）上升39.23%；成交均价为28465元/平方米，环比涨7.69%，同比涨8.34%。

德佑地产称，今年上半年上海成交的别墅中，300平方米以内的占78.14%。价格方面，单价2万元以内的别墅占成交总量的27.95%，单价在2万-3万元的别墅占42.75%，单价在3万元以上的别墅占比近三成，“这也说明了中高端别墅市场成交在逐渐回升。”

成都：上半年别墅成交量小幅上升

今年上半年，成都楼市总体呈现出平稳态势。相对于去年刚需、改需轮番登场的市场情况，今年市场的表现相对平静。上半年，别墅产品的销售情况稳中有升，平稳过渡。《华西都市报》发布了2013年1-6月份统计的数据显示，2013年上半年成都别墅成交2078套，相比去年同期，上半年成都别墅成交套数上涨7.41%，均价同比下降0.18%。业界对别墅这种高端产品的普遍认识是：“上半年蓄客，下半年放量”。

长沙：上半年别墅推货四面开花 

长沙市房地产市场预警预报动态监测系统的数据显示，今年6月长沙有30余个别墅项目集中开售，5月长沙市销售别墅213套，销售额达63437万元，别墅均价11132元/平米。成交迎来回暖的另一面，是别墅推货的四面开花。据0731房产网不完全统计，2013年上半年长沙在售的别墅项目有近40个。不但有龙湖·湘风原著、关山壹品这样的楼市新面孔入市，碧桂园、金科、深业、和记黄埔、创远、汀湘十里、云海湾、橘郡、高鑫天麓、万业·巴厘岛等老盘也逐步推出新的产品。

目前，长沙的经济型别墅的户型面积主要在150-250平方米之间，销售总价基本在150万-400万元左右，位置一般在近郊，而建筑形态则多以联排、联体、叠拼别墅为主。长沙相关业内人士分析，这些经济型别墅的购买群体，极大地夯实了整个别墅市场的根基。

湖南省知名房地产专家   陈乐吾

“不同于普通商品房，别墅物业大户型，环境好，尤以郊区项目较为明显，居住的舒适性不言而喻，同样，作为稀缺资源，别墅的价格很高，但由于其稀缺性，一些别墅项目正在出现开盘即售罄的现象。”陈乐吾的表示，别墅正是在土地极其稀缺的前提下，让业主实现了对优质土地的最大化占有。